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不動産のプロが必ずチェックする 買ってはいけないマンションの特徴20選

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中古マンション購入は多くの人にとって人生で最も高いもので、だからこそ失敗したくないという心理が大きく働きます。

しかし、中古マンション購入において日本のマーケットが透明性の高いかどうかといえば、そうではありません。

日本の不動産業界は、市場の不透明性が高いだけでなく、売り手の原理で消費者が損をしやすい業界になっているからです。

人口は減っていくのに、どんどんタワーマンションが林立していく様は、プロであっても不安を感じずにはいられません。

しかしながら家を持つということは、物件選びさえ間違えなければ暮らしを豊かにしてくれる最高のツールとなります。

家を買う時代は終わった!は本当か?知っておくべき真実 | HOUSECLOUVER(ハウスクローバー)
家を買う時代は終わった!は本当か?知っておくべき真実

昨今、ライフスタイルの多様化により、昔のように「夢のマイホーム」といった概念は薄れつつあると言われています。 昭和の頃のように、大学を卒業して会社に入って、年功序列で給料が上がっていく。 そんな時代で

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こんな時代だからこそ、どんなマンションを選ぶべきか。

難しいテーマですが、15年以上不動産業界で営業をしてきた筆者の経験から、失敗しやすいマンションの特徴というものがあります。

失敗しやすい特徴さえ押さえておけば、失敗するリスクが低減できますので、この記事では実際にマーケットをずっとみてきた筆者だからこそわかる、避けた方がいい、買わない方がいいマンションの特徴について解説していきます。

20位から順に紹介していきますが、その中でもさらにランク分けをして、ヤバい度指数も合わせて把握できるようにしてあります。

  • ヤバい指数星3つ
    注意が必要
  • ヤバい指数星4つ
    よほどの理由がなければやめた方がいい
  • ヤバい指数星5つ
    他の条件が良くてもやめた方がいい
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投資系不動産会社が分譲主のマンション
【20位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

まずは注意が必要となる「ヤバい指数星3つ」から紹介していきます。

なお、20位〜11位までについてはこちらの動画でもご覧になっていただくことができます。

どの分譲主がという話はここでは具体的に書くことはできませんが、投資系不動産会社が作るマンションは、ファミリー向けの部屋と、単身者向けの部屋が混在しているものが多くあります。

ファミリー向けの部屋は、実際に住む人たちが購入するため実需向けと言われます。

一方で単身者向けの部屋は、もちろん単身者自らが住む用として購入するケースもあるのですが、大半は投資家向けに投資商品として販売されます。

実際に住む所有者たちと、投資目的で保有する所有者では、目的が大きく異なっており、管理組合を運営していく上で意見がまとまらなくなることがよくあります。

特に象徴的なのが、修繕積立金の値上げについてです。

修繕積立金は新築時には、買いやすいように意図的に低く設定されていて、年数を経るごとに値上げしていくものが大半です。

実際に住んでいる人たちからしてみると、長期にわたる維持修繕活動は資産価値を落とさないためにも、住みやすさを損なわなためにも、正当な値上げであれば問題ないと考えるのが一般的ですが、投資目的の人からしてみると違います。

例えば投資目的で所有している場合、利回りと呼ばれる数字があります。

「利回り=収入家賃/物件価格」という計算式で求められるもので、利回りが高いほど収益性が高く、売れやすくなります。

しかし、修繕積立金が値上げされると収入家賃が下がりますので、利回りは下がります。

そうすると物件価格を下げないと売れにくくなってしまいます。

このような実際に住む人と投資目的の人で目的に違いが原因で、本来値上げをしなければいけないタイミングでの値上げがされていないマンションも何軒も見てきました。

もちろん投資系不動産会社が分譲主であるマンションの全てが避けるべきものではないものの、傾向としては高いと経験則で考えていますので、注意するようにしてください。

ちなみにこの場合、管理組合の調査が必須となりますが、経験と知識・倫理観が担当者に求められますので、優良な担当者を選んでから中古マンション探しを始めるようにしてください。

ハウスクローバーでは全国の優良な担当者が探せます。

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戸数に対してエレベーターが少ない
【19位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

それなりの規模以上のマンションにありがちなのが、エレベーターの渋滞問題。

エレベーターの基数が50戸に1基が目安と言われています。

これ以下だと、エレベーター渋滞に悩まされることになるかもしれないので、注意するようにしましょう。

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総戸数が少ないマンション
【18位】ヤバい度指数

総戸数が少ないとは、明確な定義はないものの、ここでは20戸後半以下の総戸数のマンションのことと定義します。

総戸数が少ない中古マンションについても、注意が必要です。

理由は、総戸数が少ない分、管理費や修繕積立金の一部屋あたりの負担が大きくなりがちという理由からです。

しかし総戸数が少なければ全てが悪いわけではありません。

総戸数が少ない中古マンションでは住民のコミュニケーションが比較的良好なことが多く、このメリットが管理組合の運営にとってプラスに働くと、管理内容は良好になります。

管理内容の良し悪しの差が大きく出やすいというのが注意点でもありますので、必ず管理組合の調査ができる担当者から購入するようにしてください。

対象のエリアにハウスクローバーのエージェントがいない場合、すでに別の不動産会社で内覧をしてしまっている場合は、マンションの管理組合調査サービスのご利用を検討してみましょう。

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マンションの財務状況を調査するインスペクションサービスです。マンションの価値は、立地と管理で決まります。買ってはいけないマンションを買わないように、事前に財務状況を見分けることで判断の大きな手助けとな ...

詳細はこちら

また総戸数の少ない中古マンションについて詳しく解説した記事もありますので、合わせてご覧ください。

総戸数が少ないマンションは避けるべき!?買ってはいけない物件の見極め方とメリット・デメリット
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専有面積が40㎡未満の部屋
【17位】ヤバい度指数

現在の制度や状況によるもので、将来にわたって絶対ではないものの専有面積が40㎡以下の部屋についても注意が必要です。

今の状況で問題になるのが、建築基準法上の面積(広告などに掲載される面積)が40㎡を下回ると、住宅ローンの利用が厳しくなります。

投資用とみなされる可能性があるためで、銀行によっては専有面積が40㎡を下回る部屋については一律融資不可にしているところもあります。

また新築マンションであれば条件付きで登記簿上の面積で40㎡以上を超えれば住宅ローン減税が利用できますが、中古マンションでは利用できません。

【2024年版】住宅ローン減税の条件と適用要件。その他税制改正のまとめ | HOUSECLOUVER(ハウスクローバー)
住宅ローン減税の条件と適用要件。新築・中古それぞれの条件を解説

2022年1月1日より改正された税制の中でも、特に住宅購入に影響のある改正内容について解説しています。これから住宅購入をお考えの方は影響する方が多いと思われますので、ぜひ一読ください。

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売却するときに住宅ローンが利用できるかどうかは、価格には反映はされないものの、売れやすさには影響します。

独身世帯の購入が増えていきている現状において、時代に逆行しているような感もあるので、いずれは調整されていくのではないかと考えていますが、現時点では注意が必要です。

ココに注意

面積の表記は2種類あります。一つは広告などに記載される面積。

これは建築基準法の面積で壁芯面積と言われていて、文字通り壁の中心線から面積を測ります。

一方で登記簿上の面積を内法面積といって、壁の内側から面積を測ります。

壁の内側から測る面積の方が小さくなるのですが、住宅ローン減税で面積要件の確認に利用するのは登記簿上の面積です。

ですので、40㎡前半の面積だと、登記簿上では40㎡を下回ることもあり、使えると思っていた住宅ローン減税が利用できないこともありますので注意が必要です。

タワーマンション
【16位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

タワーマンションには、一つのマンションであっても低層フロアと高層フロアで価格差も大きく、総戸数も多いため、さまざまなバッググラウンドを持つ所有者が同じマンションに住むことになります。

また20位で紹介したような投資目的で保有をする所有者もいて、管理組合での合意の形成がしにくいと言われています。

私がこれまでみてきたタワーマンションの中には、修繕積立金の合意形成がうまくいかなかったのか、必要なタイミングで必要な値上げがされておらず、20年近く経っても大規模修繕工事がされていないマンションもありました。

ある程度、年数が経っていて、大規模修繕工事が一度でも終わっていると調査の精度も増しますが、築年数が浅いタワーマンションには注意が必要であると考えています。

さらにタワーマンションの歴史はまだまだ浅く、今度どれだけの費用が必要になるのか。

戸数は多いですが、それ以上に支出も多いので注意が必要です。

また災害リスクには弱いというウィークポイントもあります。

ただ筆者も住んだ経験はありますが、住みやすいですし、全てのタワーマンションがダメというわけではないので、物件選びを間違えないようにしましょう。

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住人が高齢者ばかり
【15位】ヤバい度指数

住人に高齢者が多くなると、管理はどうしても短期的な視点になりがちで、本来長期的な視点が必要な管理とは相性が良くありません。

また高齢者が多い物件は、新築時から住人が入れ替わっていないマンションですので、流動性についても注意が必要です。

ただ、これに関しては便利すぎて引っ越さない人たちが多いマンションであることもありますので、流動性の問題なのか、利便性が高いのかを判断するようにしてください。

また住人が高齢者ばかりであっても管理状況が良好なものもあります。

最終的には個別で管理組合の良し悪しを判断していく必要があります。

もっと詳しく

管理の良し悪しを、清掃や大規模修繕工事がされているかどうかで判断する人がいます(プロでもたくさんいます)。

これは間違っているわけではありませんが、最低条件です。管理の良し悪しは目に見えるところだけではなく、目に見えない財務(財布事情)で判断します。

修繕維持活動にはお金がかかるので、将来に渡り積立金が不足しないか(不足する場合は毎月の積立金の大幅な値上げや一時金が徴収される)どうかを判断しないと、本当の管理の良し悪しは判断できません。

2017年以降に新築されたマンション
【14位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

これも全てがダメというわけではないものの、2012年頃から始まったアベノミクスや日銀の量的緩和、オリンピック開催などにより、不動産相場や建築費が高騰し始めました。

不動産相場や建築費が上昇すると、少しでも多くの人が購入できるよう、分譲主は部屋を狭くしたり、グレードを落とすなどして少しでも価格上昇を抑えようとする動きが活発化しました。

これは将来中古マンションとして売りに出されたときに、大きく価値を下げやすいリスクがあると考えることができます。

また良い立地もどんどん確保できなくなっていったため、徒歩10分以上の新築マンションが増えてきた時期です。

駅からも遠く、建築のグレードも低く部屋も狭いとなると、将来売却するときに、価格が大幅に下落しやすい条件が揃います。

再開発などで駅直結など希少性が高いマンションであればともかく、駅から離れた大衆層をターゲットにした2017年以降の中古マンションは敬遠した方がいいと考えています。

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災害リスクが高い立地のマンション
【13位】ヤバい度指数

ここからは、ヤバい度指数が星4つに増えていきます。

「よほどの理由がない限りやめた方がいいレベル」です。

災害リスクも、基本的にはよほどの理由がない限りやめた方がいいと考えています。

多くの人にとって過去の記憶になっているかもしれませんが、東日本大震災の時に千葉県で広範囲な液状化が発生しました。

その後しばらく千葉県の相場は3割ほど下落していました。

今では回復していますが、首都圏直下型の地震が発生すれば、地盤の緩いところは液状化が発生します。

また地盤が硬いかそうでないかは、建物の被害にも差が出ます。

こちらは東京カンテイが公表している東日本大震災と阪神淡路大震災の時のマンションの被害データです。

買ってはいけないマンション

この表を見ると旧耐震基準と新耐震基準のマンションの被害状況を見ると、意外と新耐震基準の破損率が高いことがことがわかると思います。

東京カンテイはこの調査結果で旧耐震か新耐震かの耐震性能よりも、地盤が硬いかどうかとの相関性があると結論づけています。

東京カンテイ「東日本大震災 宮城県マンション被害状況報告」

最近では、埋立地にある新築マンションが人気ですが、大地震が発生したらどうなるのか、不安を感じます。

他にも大雨で河川の水量が増えたときに、排水の逆流が原因で電源装置が故障し、しばらくエレベーターが利用できないタワーマンションもありました。

災害リスクの高い立地のマンションを買う理由は様々だと思いますが、仕方のない理由があることも理解しています。

ですが、災害リスクが高いという事実は変わりませんので、災害リスクが高いことも理解して購入するようにしましょう。

周辺に好ましくない施設がある立地のマンション
【12位】ヤバい度指数

マンションの周辺にあると、好ましくない施設というものがあります。

資産価値や販売に影響を与えるような施設の例として、

  • 反社会的勢力の事務所
  • 葬儀場
  • 匂いを出す施設
  • 線路や高速道路

などが挙げられます。

もちろん人の価値観によるところもあるので、人によっては気にしない方もいますが、それでも気にする方が多いというのが実際のところです。

周辺環境も立地を考える上で非常に重要な要素となりますので、よほどの理由がない限りおすすめしません。

半地下の部屋
【11位】ヤバい度指数

東京都心部の中古マンションに多い造りです。

都心部は土地代が高いため、高さの制限がある中で、半地下という部屋を作り採算を良くしようとしたのが始まりです。

半地下の部屋はそもそも資産価値面で難があるので、価格が安いなどのメリットもあるのですが、湿気が高くなりやすいことや、災害リスクが高い、防災リスクが高いなどの理由が多く、敬遠されやすいです。

価値観によるところが大きいですが、よほどの理由がない限りはおすすめしていません。

次からは10位以上の紹介になっていきますが、10位〜1位についてはこちらの動画でもご覧になっていただけます。

スキップフロアの中古マンション
【10位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

スキップフロアとはマンションのエレベーター停止階が、全ての階に止まるのではなく、複数階おきに止まるという構造を持つマンションです。

エレベーターが止まらないフロアには廊下をなくすことができるので、角部屋であれば3面バルコニー、中部屋でも両面バルコニーの間取りにでき、また廊下がないので、人の目が気にならないプライベート感が出るということで一時期人気がありました。

このスキップフロアのマンションが多く作られたのは、最後は戸建に引っ越すことがゴールとされていた時代でしたので、マンションに永住意識はありませんでした。

ですのでスキップフロアもそれなりに人気はあったのですが、今はマンションに対して永住意識を持つ時代です。

永住を考えたときに老後のことを考えると、階段という縦の動線があることはデメリットの方が大きくなります。

実際、販売面でも苦労します。

ただしエレベーター停止階は特に影響はありません。

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メゾネットの部屋
【9位】ヤバい度指数

メゾネットとは、マンションの部屋の中に階段があり、2階建の構造になっている部屋のことを言います。

メゾネットという単語はフランス語の「maisonnette」が起源となっており、「小さな家」という意味があります。

メリットは、マンションであっても戸建てのような感覚で利用できること。

そして先に解説したスキップフロアのマンションの欠点をうまくカバーすることもできました。

メゾネットの1階に玄関を持ってくる部屋と、メゾネットの2階に玄関を持ってくる部屋を交互に配置することで、エレベーターから階段を上り下りするという動線をうまく無くせたのです。

ただし、メゾネットは室内に縦の動線がありますので、これもスキップフロアと同じ理由で敬遠されやすいです。

おしゃれなので賃貸では人気があるかもしれませんが、売買となると慎重になりますので、やはりよほどの理由がない限りはやめた方がいいかなと考えています。

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旧耐震基準の中古マンション
【8位】ヤバい度指数

1981年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わりました。

これ以降マンションの耐震基準は変わっておらず、改正後のマンションを新耐震基準、改正前のマンションを旧耐震基準と分けられています。

1981年6月というのは、建築確認の申請日になるので、マンションの場合、建築申請の確認や建築に時間がかかるので、1983年以降のマンションを新耐震基準、1982年以前のマンションを旧耐震基準として判断するといいでしょう。

この旧耐震基準のマンションの何が良くないのかというと、安全性はもちろんなのですが、他にも色々問題があります。

まず一つはコンクリートの厚みが旧耐震のマンションは今の基準よりも薄かったため、防音面でやや難があります。

そしてもう一つは、旧耐震基準のマンションに対して、銀行が住宅ローンを出さないところが増えてきていることです。

銀行は住宅ローンを貸すときに、万が一返済が滞った場合に物件を強制的に売却してローンを回収することができる抵当権を対象物件に設定します。

銀行にとってお金を貸す担保となるので、お金を貸すだけの価値がなければ銀行はお金を貸してくれません。

つまり銀行にとって旧耐震基準のマンションは資産価値がないと考えているところが多いのです。

住宅ローンはまだ出すところはありますが、これが事業系のローンになると旧耐震基準のマンションはまず融資が出ません。

住宅ローンが出にくい物件となれば、将来売るときに買える人の分母が減ることにもなりますので、資産価値的にも買わない方がいいということが言えます。

ただし、現行の耐震基準を満たす耐震改修工事がされていたり、他によほどのプラス材料などがあればこの限りではありません。

旧耐震のリフォーム済みマンションを勧めてくる業者もいますが、こちらがよほど希望していない限りは、業者利益重視の担当者と思っても差し支えないくらいです。

旧耐震のマンションについては以下の記事でも詳しく解説しておりますので、気になる方は合わせてご参照ください。

旧耐震の中古マンションって買わない方がいい3つの理由と例外的な3つのケース | HOUSECLOUVER(ハウスクローバー)
旧耐震の中古マンションを買わない方がいい3つの理由と例外的な3つのケース

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事件や事故が多い中古マンション
【7位】ヤバい度指数

これについては非科学的な内容になってしまいますが、事件や事故などが、マンション内や周辺エリアで頻発するような物件が稀にあります。

気にされない方は気にしないかもしれませんが、淀んだ気が流れやすい場所だったりするので、気にする方は避けるようにしましょう。

総戸数が少なく高さがあるマンションor総戸数が少なく自主管理
【6位】ヤバい度指数

総戸数が少ないマンションの全てが悪いわけではなく、良いものと悪いもので差が出やすく玉石混合であると、先の項目で解説しましたが、戸数が少なく高さがあるマンションは注意が必要です。

例えば、20戸のマンションがあったときに、1フロア5部屋で4階建てのマンションと、1フロア2部屋で11階だてのマンションでは、修繕にかかる費用がかなり変わってきます。

これまで多数の戸数が少ないマンションも調査してきましたが、このパターンに当てはまるもので、良いものに出会ったことが今のことろありません。

また戸数が少ない、かつ自主管理のマンションも注意が必要となります。

自主管理のマンションも全てが悪いわけではありません。

もちろん超がつくほどの優良なマンションもたくさん見てきました。

ただ戸数が少なく自主管理の場合は、かなり注意を要します。

そもそも管理組合が存在しなかったり、20戸以下の自主管理マンションは住宅ローンの対象外とする銀行もあるくらいです。

限りなくヤバい度指数星3つに近い、注意が必要なマンションとなります。

自主管理のマンションは避けるべき!?買ってもいい物件とダメな物件の見分け方 | HOUSECLOUVER(ハウスクローバー)
自主管理のマンションは避けるべき!?買ってもいい物件とダメな物件の見極め方

中古マンションを探していると、管理形態が「自主管理」となっているところがあります。 「自主管理=良くない」というイメージが先行していますが、なぜ自主管理に良くないイメージがついているのか。 正しい知識

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次からはいよいよヤバい度指数星5つになっていきます。

これは、他の条件が良くてもやめた方がいいという特徴になります。

順位をつけてありますが、どれも同等のリスク度であると思っていただいて構いません。

立地適正化計画の居住誘導区域外
【5位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

2014年に政府が都市再生特別措置法の一部を改正し、自治体に対し立地適正化計画の策定と実施を促しました。

これから人口が減り自治体の税収が減ることから、公共サービスが今のように広いエリアに行き届くことができなくなることが予想されます。

そこで立地適正化計画が策定されることで、都市機能誘導区域と居住誘導区域、どちらにも当てはまらない区域に線引きされていくこととなります。

都市機能誘導区域とは、工場や会社などを集中させるべき区域で、居住誘導区域は住宅を集中させるべき区域としています。

この2つの区域については税収が減っても公共サービスを提供していくとしていますが、それ以外のエリアでは全域に公共サービスが提供できなくなった際に削られる可能性が高いエリアです。

極端な話を言えば、これまで下水が整備されていたのに、急に汲み取り式になるなど、そのようなレベルの話が起こりえる区域です。

居住誘導区域外は、このようなこともあって、資産価値や住みやすさの価値の両方に関わってきます。

既存の住宅地を線引きしているわけなので、マンションや住宅が普通に建っていたりするので注意が必要です。

またこの立地適正化計画は災害リスクと連動しているところが多くあります。

自治体のホームページなどで調べることができますので、必ず調べるようにしましょう。

ちなみに国土交通省によれば、令和5年3月31日時点で立地適正化計画の策定をしている自治体は675団体と公表をしています。

日本の7大都市でも東京23区を除いて全ての都市で策定されています。

定期借家権付き中古マンション
【4位】ヤバい度指数

定期借家権付き中古マンションとは、土地がマンションの所有者のものにならず、他人から借りてる状態のことを言います。

他人の土地を借り、そこに住む権利のことを借地権と言います。

また定期という文字がついている通り、一定の期間を持ってこの借地権は終了します。

立地が良くて、賃貸と比較しても良質なマンションに相場と比較しても安い価格で住めるというメリットもありますが、個人的にはデメリットが多いと考えています。

確かに価格は安いかもしれませんが、別途土地代や解体用の積立金が必要となるので、多くの場合、ランニングコストは通常のマンションよりも高くなります。

しかも資産価値はゼロに向かって落ちていきます。

そして定期借家の性質上、新築時には期限が長く残っているのであまり問題になりませんが、将来売るときに住宅ローンが出にくく、購入する人も購入できる人も限られてきますので、損をしやすくなります。

基本的にはお勧めしません。

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ランニングコストが高い&高くなる見込みがある
【3位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

マンションの資産価値は立地と管理によって決まります。

また「マンションは管理を見て買え」ということわざもあるくらいです。

この管理というのは、清掃が行き届いている、定期的に維持修繕工事がされていることだけではありません。

これらの管理や修繕維持を行うために必要となる財源が管理の良し悪しを決めます。

また管理会社が大手だから安心などという問題でもありません。

そもそも管理会社はマンションの所有者で組成された管理組合から委託を受けた業者でしかありません。

管理組合が管理に興味を持たずに管理会社に丸投げしているようなマンションは、管理会社に利益を搾取されているような状態となります。

同じような立地で同じ管理会社でも、マンションによって修繕積立金が安く済むところもあれば、無駄に高い管理費・修繕積立金を払っているマンションもあります。

これまで私が調査してきたマンションの中には、それこそ将来、毎月6万円くらいの修繕積立金を徴収しなければいけなくなりそうなマンションもありました。

積立金で6万円となると、管理費や駐車場代などを合わせると、もう1部屋マンションが買えてしまいそうですよね。

このようなマンションは立地が良ければ最悪価格をかなり下げれば売れるかもしれませんが、立地も良くなければ売りたくても売れない「負」動産です。

このようなマンションを買わないためにも、管理組合の調査をしっかりしてもらえる担当者を探すようにしてください。

ハウスクローバーでは、管理の調査をしっかりしてくれる優良な全国の担当者が探せます。

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定期的な修繕工事がされていない
【2位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

3位のところで解説した、修繕積立金が将来不足するマンションが、足りない分を毎月の積立金の値上げや一時金などで対応することができればいいのですが、最悪の場合、お金が足りずに定期的な修繕工事ができなくなるマンションも出てきます。

定期的な修繕工事がされないマンションは劣化します。

劣化というのは、建物の寿命もそうですし、耐震性までもが損なわれます。

そもそもマンションで最も大切な部分は鉄骨です。

しかし鉄骨は酸性に弱く、錆びてしまうとその強度を失ってしまいますが、鉄骨を覆っているコンクリートはアルカリ性で鉄骨を守る役目があります。

つまりマンションの寿命はコンクリートの寿命とも言い変えることもできます。

マンションはコンクリートの修繕維持を定期的に行えば100年以上持つと言われていますが、外壁の修繕や防水工事を行わないでいると、コンクリートの劣化によってできたヒビから雨水が侵入し、鉄骨が錆びることで強度を失います。

このような状態になってしまうと寿命も縮まりますし、耐震性能も大きく損なわれます。

ですので、定期的な修繕がされていないマンションは避けるべきです。

通常マンションの大規模修繕工事は12〜15年周期で行われますが、それ以上の期間、大規模修繕工事がされていない場合は、正当な理由がないか必ず確認しましょう。

また外壁や軒下にヒビが入っていて、そこから茶色い液体が漏れた後があった場合も要注意です。

利便性が悪い立地
【1位】ヤバい度指数

買ってはいけないマンション

最後の要注意ポイントは立地です。

不動産の価値の9割は立地と言われているくらいの超重要ポイントです。

管理や土地の借地権など、様々な注意ポイントを解説してきましたが、これらは立地さえ良ければ価格を下げればなんとか売れます。

しかし他の条件も悪く、さらに立地まで悪いとなると、売るに売れない「負」動産になります。

利便性はエリアによって違いますが、多くの都市部では駅からの距離になります。

特にマンションは利便性が重要視されますので、駅からの距離だけでなく、周辺の環境などに気を配る必要があります。

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不動産のプロが必ずチェックする 買ってはいけない中古マンション

買ってはいけないマンション

ここまでプロが必ずチェックする買ってはいけない中古マンションの特徴を20選、紹介しましたがいかがでしたでしょうか?

中古マンションは一生に何度もするような安い買い物ではありません。

それだけに失敗したくないといのがほぼ全員と言っていいほど、多くの人の悩みでもあると思います。

ここで紹介した特徴を持つマンションには特に注意をしていただければと思います。

また実際の購入に当たっては、より多くの注意ポイントもあります。

これら全てのチェックをご自身でやるのはかなりハードルが高いでしょうし、管理組合の調査など、中には一般の方にはできない(書類が取り寄せられない)こともあります。

不動産は個別性が強いため、気になる物件の精査は何もよりも重要になりますが、日本の不動産業界は顧客の利益よりも業者の利益が優先されることが多く、売りたいものを売っている(業者にとって利益の大きい)担当者もたくさんいます。

将来、中古マンションを購入したことに後悔しないためにも、購入をしっかりコンサルティンをしてくれる担当者を探すようにしてください。

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【番外編①】買ってはいけないマンション3社

最後に番外編になりますが、この記事を見つけてくれている方のキーワードを見ていると、「買ってはいけないマンション3社」と検索してこの記事に訪れてくれる方が多くいらっしゃいます。

ここまで解説してきた記事は、マンションの分譲会社ではなく、あくまで個別のマンションの見極め方を解説してきました。

ただ数あるマンション業者の中には、傾向として買わない方がいいと筆者が考えているマンション業社もいくつか存在します。

しかし、これをここで書いてしまうのは、色々と弊害がございますので、もし買ってはいけないマンション業者を知りたい方は、以下の公式ラインより友達登録をいただき、メッセージで「買ってはいけないマンション業社」と送ってください。

こちらで確認できましたら、マンション業者名とその理由について送付させていただきます。

非常に神経を使う内容ですので、問題が起こりそうになれば受付を止めますので、知りたい方は早めにメッセージください。

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【番外編②】マンションで買ってはいけない階はある?

こちらもよく受けることがある質問なので、番外編として解説します。

基本的に買ってはいけない階というのはありません。

ただ売れにくいという点で、売り物件を預かるときにマイナス査定をする階はあります。

それが1階と2階です。

これらの階は、防犯面や地面に近いことから結露が出やすいことから、敬遠される傾向があるからです。

しかしながらこれらの階は、買う段階ですでにその分が割り引かれていることが多く、価値観によっては好んで選ぶ方もいます。

例えば、専用庭に対するニーズであったり、小さなお子さんがいるので、階下への足音への心配がないという意味で1階を選ぶ方もいます。

専用庭側に専用駐車場があり、そこから出入りができて利便性が非常に高いお部屋もあります。

ですので、個人の価値観によるもので、分母は減るのでマイナス査定はするものの、買ってはいけない階数は特に存在しないというのが、私の考え方です。

買ってはいけないマンションの特徴20選のまとめ

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ヤバい指数星3つ 注意が必要

20位 投資系不動産会社が分譲主の中古マンション

19位 戸数に対してエレベーターが少ない

18位 総戸数が少ない中古マンション

17位 専有面積が40㎡以下の部屋

16位 タワーマンション

15位 住人が高齢者ばかり

14位 2017年以降に新築された中古マンション

ヤバい指数星4つ よほどの理由がなければやめた方がいい

13位 災害リスクが高い立地の中古マンション

12位 周辺に好ましくない施設がある立地の中古マンション

11位 半地下の部屋

10位 スキップフロアの中古マンション

9位 メゾネットの部屋

8位 旧耐震基準の中古マンション

7位 事件や事故が多い中古マンション

6位 総戸数が少なく高さがある中古マンションor総戸数が少なく自主管理

ヤバい指数星5つ 他の条件が良くてもやめた方がいい

5位 立地適正化計画の居住誘導区域外

4位 定期借家権つきの中古マンション

3位 ランニングコストが高い、もしくは高くなりそう

2位 定期的な修繕工事がされていない

1位 利便性が悪い立地

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