【プロが解説】築40年マンションは後悔する？買って大丈夫な物件の見極め方と寿命の真実

この記事で分かること

マンション相場が上昇し始めてから、随分と時間が経ちました。かつて新築マンションが主役であった市場は、今やすっかり中古マンションが取引の中心になりました。そして中古マンションの在庫量も増えていることから、多種多様なマンションを選ぶことができるようになりました。

多種多様なマンションがあるということは、比較的新しいマンションもあれば、そうでないものも混在しているということです。中には予算の問題で、築年数が比較的古いマンションを探す方も多いのではないでしょうか。

一方で古いものに対する漠然とした不安があるのも事実です。そこで、この記事では、不動産業界歴15年の現役のプロが、様々なデータや深い知見をもとに、築40年マンションの注意点を解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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築40年超のマンションは今後も増え続ける

築40年と聞くと「数が少ない特殊な物件」と感じるかもしれませんが、実は今後10年〜20年でこの築年帯のマンションは大幅に増えていきます。

国土交通省の試算によれば、2022年時点で築40年超のマンションは約125万戸でしたが、10年後には約2倍、20年後には約3倍に増加すると予測されています。SUUMOによると、築40年超マンションは10年後に482万9,000戸に達する見通しです。

つまり、築40年マンションは今後ますます市場の主役の一角を担っていくということ。「築40年だから対象外」と切り捨てるのではなく、正しく見極める知識を持っているかどうかで、不動産選びの選択肢が大きく変わります。

築40年のマンションが売れない！？

古いマンショは「売れにくい」と考える方も多いかもしれません。では、築40年のマンションは実際に売れないのでしょうか？データを見ながら解説していきたいと思います。

築浅のマンションばかりが売れている？

まずは、こちらのチャートを見てください。こちらはレインズのデータで、新規登録（売り出し）マンションの平均築年数と、成約マンションの平均築年数をグラフ化したものです。

現在は、新築マンションが減っていっているので、新規登録（売り出し）マンションの平均築年数が上昇しています。しかし、成約マンションの平均築年数も上昇してはいるものの、新規登録ほどは上昇していません。

この意味するところは、市場に売りに出ているマンションの築年数が上昇しても、比較的築浅のマンションに人気が集中しているということです。

その証拠となるデータもあります。こちらの表を見てください。

この表も同じくレインズのデータから抜粋したもので、首都圏のマンションで、築年帯別の成約㎡単価と、前年同月比をまとめたものです。この表で注目して欲しいのが、前年同月比です。

比較的、新しい築年数では、前年同月比は大きく伸びているものの、築40年のマンションが該当する「築30年〜」の築年帯では、ほとんど伸びていないのがわかるかと思います。

つまり、今の市場は、築年数が新しいマンションに人気が集まっていて、築年数が古いマンションには人気が集まっていないということが言えるのではないでしょうか。

築浅マンション人気は、そこまで長くは続かない

ここまで聞くと、築年数が古いマンションは買わない方がいいのかと思うかもしれませんが、そんなことはないと、私は考えています。その理由として、築15年までは伸び率が高いものの、そのあとは一気に伸び率が落ちることも、先ほどの表から見て取れます。

つまり、今は新築マンションの供給量が年々減少していて、時間が経てば経つほど、古いマンションが増えていきますので、今のような築浅のマンションばかりが人気が続くということも考えにくくなるでしょう。

また築年数が浅いマンションは、人気はありますが、将来的なリスクがあることも忘れてはいけません。資産価値の大幅な下落や、管理リスクが築15年頃から顕在化し出すなど、築浅マンションには築浅マンションなりの問題点があります。

この記事は、築40年のマンションに的を絞っていますので、築浅マンションのリスクについては、以下の記事も合わせてご参照ください。

築40年のマンションの特徴とおすすめ度

次に築40年のマンションの特徴を解説してきます。

この記事を書いている2025年から考えると、築40年は1985年にあたります。

マンションは築年数よりも、建築された時代の経済背景などから判断すると、正しく物件のもつ魅力が判断できます。

建てられた時代ごとの背景や、時代ごとのマンションのおすすめ度などをまとめた記事や、動画もありますので、そちらも合わせてご参照ください。

リンク先の記事から、1985年のマンションの特徴を抜粋すると以下のようになります。

1983～1987年　おススメ度

時代は進んで1981年（昭和56年）以降から1985年（昭和60年）ころまでは、質も向上しました。

建築基準法が改正されて、新耐震基準と呼ばれているマンションに変わっていった時代です。

耐震基準が改正されたことにより、コンクリート厚が15cmのものが増えてきて、長寿命化や遮音性能の向上に寄与していくようになります。

また、水道管にも塩ビのものが見られるようになり、構造躯体の強度だけでなく、設備面においてもメンテナンス性が向上していきます。

おすすめ度は５段階中「３」です。つまり、リスクとしては中程度であって、決して買ってはいけない築年数ではありません。

築40年のマンションのメリット

それでは、築40年のマンションには、どんなメリットがあるのでしょうか？詳しく解説していきます。

資産価値が下がりにくい

マンションの価格は新築時が最も高く、時間が経つにつれて徐々に根を下げていきます。以下のチャートをご覧くさい。こちらは、レインスデータより、築年数別の成約平米単価を示したものになります。

このチャートを見ると、築30年くらいで、価格が下げ止まっていることが、分かると思います。マンションの資産価値は、購入するときの価格ではありません。買った時と売った時の価格差こそが、資産価値なのです。

この差額がプラスであれば、マンションを買ったことで得をしたと考えることもできますが、仮に下がったとしても、差額が小さければ、賃貸と比較したときに、住宅支出が大きく圧縮され、結果として、暮らしの豊かさに貢献してくれます。

先ほども申し上げましたが、現在の価格情報を牽引しているのは、あくまで築年数が浅いマンションであり、築年数が古いマンションの上昇率はそこまで大きくありません。

逆を言えば、相場が下がったときに最も大きな影響を受けるのは、築年数の浅いマンションであり、築年数が古いマンションは、そこまで大きな影響を受けないということもできます。

このような理由から、流動性は築浅のマンションほど高くないものの、資産価値の面で損をしにくいということが、言えるのではないでしょうか。

管理組合のリスクが高い物件が、築浅のものと比較して少ない

管理組合の健全性は、立地と並び、マンションの住みやすさの価値や、資産価値に大きな影響を与える、最重要ポイントの一つです。ここでいう管理組合の健全性とは、大規模修繕工事が定期的にされているとか、共用部が綺麗に清掃されているとか、そのようなことでは判断しません。

もちろん、これらも重要なことですが、必要最低限の上限であって、十分条件ではありません（当たり前ですが、上記の条件を満たさない物件は買ってはいけません）。

マンションの管理組合の健全性は、将来にわたって、適切なタイミングで大規模修繕工事を行い、マンションを清潔な状態に保っていくための「財源」が不足しないかどうかで判断します。

大きく不足してしまうマンションでは、毎月の修繕積立金が大幅に値上げされたり、一時金の徴収がされます。これらが組合として承認されなければ、廃墟化に向かって一直線です。

実際このようなマンションは、国土交通省の調査でも３割ほどあると言われていて、私の調査の肌感覚としても、同じくらいの割合です。なぜこのようなことが起こってしまうのか。それは、日本のマンションのほとんどが、「段階増額積立方式」を採用しているからです。「段階増額積立方式」とは、新築時の修繕積立金は安く、築年数が経つにつれて段階的に値上げをしていく方式です。

一方で「均等積立方式」と呼ばれる積立方式もあります。これは、長期間にわたる（一般的には30年）工事費の総計をあらかじめ計算しておき、全ての期間で按分し、均等に徴収する方法です。

そして、マンションの財務調査において、最も問題が出やすいのは、「段階増額積立方式」であることは、想像に難くありません。これらの積立方式の割合を築年帯別に分けたものが以下のグラフになります。

（出典：令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状）

このグラフを見て分かると思いますが、築年数が新しくものほど、段階増額積立方式が増えていきます。なぜこれほど、段階増額積立方式が採用されるようになったかというと、マンションディベロッパーの利益確保と、新築マンションを売りやすくするためです。

マンションを購入するときは、管理費や修繕積立金を含めた総額の支出で、月々の支払いを計算する方が多いかと思いますが、この見た目のランニングコストを安く抑えることで、売りやすくしたのです。結果として時限爆弾を抱えたマンションが、市場には溢れかえっています。しかし、1985年頃までのマンションは、今とは違って「均等積立方式」の割合の方が高いのです。

もちろん、この時期の全てのマンションが低リスクとは言えませんが、実際に調査をしていても、古いマンションの方が、リスクが低いと判断することが多いです。

管理組合の健全性が判断しやすい

また実際に管理組合の調査を行う際は、これまでの実績数値が多ければ多いほど、管理組合の調査の精度は上がります。築40年ほどにもなれば、ほとんどの工事が、一通り実施されていますので、調査の精度は高くなります。

逆に、まだ大規模修繕工事を実施していないくらいの、築15年以内のマンションでは、調査の精度も低く、さらに高リスクなマンションの割合も多いので、長い目で見たときに、築40年のマンションが悪くて、築浅のマンションの方が良いとは、一概には言えないのではないかというのが、私の意見です。

マンションの管理調査は、以下のサービスの利用も検討してみてください。

築40年のマンションの耐震基準

次に築40年のマンションの耐震基準について解説していきます。マンションの耐震基準は、1981年6月の建築基準法改正以前を「旧耐震」と言い。法改正以降を「新耐震」といい、区別しています。

1981年6月とは、建築確認申請を提出した日になりますから、自治体による建築申請のチェックや、実際の建築期間を考慮すると、だいたい1983年が境目になります。

ですので、築40年のマンションは、ちょうど新耐震基準となります。

また古いマンションの方が、耐震基準が劣っているような印象を持つ方もいらっしゃいますが、基本的に新耐震基準であれば、新築マンションであっても、築40年のマンションであっても、その性能に違いはありません。

私は、よほどの理由がない限り、新耐震基準のマンションを購入するようにお勧めしていますので、築40年のマンションは、物件選びさえ間違えなければ、買っても問題ないと考えています。

築40年のマンションは、いつまで住める？

次に、実際に営業の現場でも、よく聞かれる「あと何年住めますか？」という質問の答えについても、解説してきます。

まず、マンションの寿命は、新耐震基準か、旧耐震基準かで分けて考える必要があります。その理由はコンクリートの質と厚みです。なぜコンクリートの質と厚みが寿命に影響をするか、その理由をまずは解説していきます。

コンクリートの厚みと、マンション寿命の相関性

マンションの構造の中で、最も大事な部分は、マンションを支えている「鉄骨」です。この鉄骨が錆びたり、劣化してしまうと、マンションとしての強度を失い、マンションは寿命を迎えます。

その鉄骨を延命させるのが、鉄骨の周りを覆っている「コンクリート」なのです。鉄骨は酸性に弱いですが、コンクリートはアルカリ性で、鉄骨を守る役割を果たします。

しかしコンクリートも徐々に、外気や雨により酸性によって、中性化が進んでいきます。中性化が進んで、鉄骨部分に達すると、鉄骨が劣化し、マンションの寿命となります。

つまり、コンクリートの厚みがある方が、中性化が鉄骨に浸透するまで時間がかかるので、寿命が長くなるという訳です。

また、中性化が進む速度に影響するものとして、設計強化基準という数値も存在します。これらは、耐震強度にとっても厚みや強度がある方が好ましく、新耐震基準の方が数値は高くなります。

建築年とコンクリートの設計基準強度の関係

コンクリートの設計基準強度の単位は、Ｎ／mm2（ニュートンパー平方メートル）で表示されます。以下の表をご覧ください。コンクリートの設計基準強度ごとの、大規模補修不要期間との関係性になります。

ちなみに、この大規模補修不要期間を、少しでも長くするために行うものが、大規模修繕工事での外壁補修です。大規模修繕工事は、外観を綺麗にするという意味以外に、マンションの寿命を延ばし、価値の下落を防ぐという、大変重要な意味を持つものなのです。

旧耐震基準のマンションでは、１８Ｎ／mm2が多く採用されていましたが、新耐震基準以降は、２４Ｎ／mm2が採用されています。つまり耐震基準改正より前か後かで、寿命すらも変わってしまうのです。

コンクリートの寿命から見る、マンションの寿命

では、実際のマンションの寿命は、何年になるのでしょうか。国土交通省では、いくつかの根拠となる論文を公表しています。以下の表は、その論文と概要をまとめたものになります。

４つ目の滅失登記を基準にした寿命は、そもそも滅失登記（解体）されたマンションは、建てられた時期が相当に昔のもので、コンクリートの内部に配管を通しており、コンクリートの寿命というよりは、配管の寿命と言われています。

それ以外の論文は、100年以上とするものが多く、実際にコンクリート造の建物が多い、ヨーロッパなどをみても、その寿命の長さは、お分かりいただけるのではないでしょうか。

つまりマンションの寿命は、適切な維持修繕管理が行われている限り、100年は持ちますので、少なくともマンションを購入する方が生きている間は、問題なく住むことができると考えても良いでしょう。

配管・設備の耐用年数も合わせて確認すべき

実はマンションの寿命を決めるのは、コンクリートそのものより「配管・設備」であるケースも少なくありません。先ほど触れたように、滅失登記を基準にした平均寿命68年は、コンクリート寿命というより配管寿命によるところが大きいのです。

配管の耐用年数の目安は、素材によって以下のように異なります。

• 亜鉛メッキ鋼管：15〜20年（古いマンションで多用、サビ・赤水のリスク）
• 塩ビライニング鋼管：30〜40年
• ポリブデン管：30〜40年（近年の主流、軽量で耐久性が高い）
• 架橋ポリエチレン管：30〜40年

築40年のマンションを検討する際は、配管が一度更新されているか、躯体内部に配管があるか専有部のみか、共用配管の更新計画があるかを必ず確認しましょう。配管が専有部にあるタイプ（後配管方式）であれば、専有部リフォームと併せて更新できるので、リスクをコントロールしやすくなります。

また、築40年マンションのリノベーション費用相場は15〜25万円/㎡（中央値20万円/㎡）です。同業のシューケンの事例では、築40年×80㎡で約1,100万円・60日工期、築41年×65㎡で約800万円・60日工期というケースが報告されています。配管更新を含めても、新築よりも総額を抑えながら自分好みの住空間を作れるのが、築40年マンションの大きな魅力です。

築40年のマンションを買った人が、後悔をするポイント

築40年のマンションは、現代的なマンションと比較すると、どうしても劣ってしまうところも見られますが、それでも決して悪い買い物ではないと考えています。しかし、全ての人にとって、築40年のマンションが成功となるわけではなく、中には後悔する人もいます。

実際に後悔してしまう人には、どんな特徴があるのでしょうか。そのポイントについて、詳しく解説していきます。

後悔は「立地」「管理」の2軸で起きる

築40年マンションの後悔は、突き詰めると「立地」と「管理」の2軸に集約されます。「設備が古い」「断熱性が低い」「間取りが狭い」といった居住面の不満は、リノベーションでほぼ解決可能ですが、立地と管理の問題は購入後にどうにもならないからです。

つまり、購入時に立地と管理を間違えなければ、築40年マンションでの後悔は大きく減らせます。逆に、ここを軽視すると、購入後に「金銭面（修繕積立金の値上げ・売却損）」「将来面（建て替えリスク・流動性低下）」というリカバリー困難な問題が連鎖して発生します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不便な立地のマンションを購入してしまう

不動産の価値は立地が９割です。９割のうち、６割が「広域の立地（どの自治体に住むのか）」で、残りの３割が「狭域の立地（駅からの距離や周辺環境）」と言われています。

特に「広域の立地」の影響度は非常に大きいです。これからの日本は人口が減少していきますが、全国一律に減っていくわけではありません。

人口の増減は、自治体ごとに違っていて、増えるところ、変わらないか微減、大幅に減少の３つに分かれています。

そして不動産の価格は、この人口の減少予測と強い相関性が見られます。つまり、人口が増える自治体や、変わらないか微減の自治体では、不動産相場は上がっていますが、大幅に減少する自治体では、相場は今も下がり続けています。

人口が減少する自治体では、消滅する可能性すらあり、まともな公共サービスが期待できない不動産の価値が下がることは、当然と言えます。

以下の記事に、自治体ごとの、人口の増減予測を公開しているサイトや、実際の相関性をデータを用いながら解説していますので、合わせてご参照ください。

ここで一つ、不動産業界で多くのプロが常識として、周知されている事実を紹介します。「不動産は、立地さえ良ければ、他が悪くても、値段さえ下げれば何とか売れるが、立地が悪いと上物が良くてもどうにもならない」です。この意味をしっかり理解しましょう。

管理のリスクが高いマンションを購入してしまう

もう一つの後悔ポイントが、管理のリスクが高いマンションを購入してしまうことです。先ほど、築年数の古いマンションほど、管理リスクは低くなるという話をご紹介しましたが、全てのマンションで当てはまるわけではありません。

古いからこそ、リスクが高いマンションは、築浅のマンションよりもハイリスクになりがちです。ここのポイントを外してしまうと、購入後に待ち受けるのは、地獄の日々です。

足りない積立金と、劣化するマンション、そのことにストレスを受けつつも、売ろうと思っても売れない。割合が少ないとはいえ、購入前に判断を誤ってしまうと、このような現実があることも忘れてはいけません。

築40年のマンションは物件次第で後悔しない

とはいえ、築40年のマンションは、物件次第ではあるものの、決して買ってはいけないものではありません。

先にご紹介させていただいた、後悔ポイントも、築40年のマンションに限ったものではありません。物件選びさえ間違えなければ、あなたの暮らしを豊かにしてくれます。

「建て替え」を心配する必要はほぼない

築40年というと「そろそろ建て替えになるのでは？」と心配される方もいらっしゃいます。しかし、データを見れば、その心配がほぼ杞憂であることが分かります。

国土交通省の発表によると、2025年3月時点でマンションの建て替えが完了したのは累計323件・約2万6,000戸。日本のマンションストック総数約713万戸に対して、わずか0.4%です。つまり、ほぼ全てのマンションは建て替えではなく、長期修繕で延命されているのが実態です。

なお、建て替えが行われた事例の内訳を見ると、築40〜59年に58.7%が集中しており、確かに築40年以降は建て替え検討の入り口にはなります。とはいえ、実数としては年間でも数件〜十数件のレベルにとどまります。

また2026年4月施行予定の改正区分所有法では、建て替え決議に必要な賛成割合が「区分所有者および議決権の各5分の4以上」から、特定条件下では「4分の3以上」に緩和される見込みです。これにより、本当に建て替えが必要なマンションは進めやすくなり、健全に管理されているマンションには影響が及びません。

つまり、築40年マンションを購入することは「いずれ建て替えに巻き込まれる」リスクを抱えることを意味するわけではありません。立地と管理が健全であれば、長期にわたって安心して住み続けられます。

築40年マンションの購入前チェックリスト

これまで解説してきた内容をもとに、購入前に必ず確認すべきチェックポイントを5軸でまとめました。物件を検討する際は、すべての項目をクリアしているかを確認してください。

1. 耐震性の確認

• 1981年6月以降の建築確認（新耐震基準）か
• 旧耐震の場合は耐震診断・耐震補強工事の実施履歴があるか

2. 管理組合の健全性

• 修繕積立金が築年数相応に積み上がっているか（一戸あたり100万円以上が目安）
• 「均等積立方式」か「段階増額積立方式」か
• 滞納世帯の有無と金額（総会議事録で確認）
• 大規模修繕工事の実施履歴と長期修繕計画の有無
• 一時金徴収の予定がないか

3. 立地の優位性

• 広域立地（自治体）の人口推移が増加または横ばい
• 狭域立地（駅からの距離・周辺環境・スーパーや病院の至便性）が良好
• 災害リスク（ハザードマップ）が低い

4. 配管・設備の状態

• 配管が一度以上更新されているか
• 配管が専有部にあるか（後配管方式なら専有部リフォームで更新可能）
• 共用配管の更新計画が長期修繕計画に含まれているか

5. リノベーションの可能性

• 構造（壁式/ラーメン構造）でリノベ自由度が確保されるか
• 専有部のリノベ実績がマンション内に多いか
• 管理規約上、必要なリノベが可能か

このチェックリストの全てを自力で判断することは難しいので、信頼できる不動産エージェントに同行してもらうのが現実的です。

築40年のマンションを買うときは、不動産業者選びが最重要ポイント

とはいえ、買ってもいいマンションと、買ってはいけないマンションの見極めは、決して簡単なものではありません。立地に関することは、ある程度のリテラシーがあれば判断もつくでしょうが、管理の調査については、一般の方には難しいものです。

管理の調査は、プロである不動産業者にしてもらうといいのですが、困ったことに、この調査は誰にでもできるものではありません。むしろ、正しく管理の調査ができる担当者は、ほんの一握りしかいません。会社の決算書を読むような、知識と経験が必要になるからです。

つまり、マンション購入の成功の可否は、不動産業者選び、もっと言えば担当者選びで変わるといっても過言ではありません。不動産業界で売買仲介の現場に携わっている人間であれば、誰でも知っている常識ですが（知らなければヤバい）、不動産売買は担当者次第で結果が大きく変わります。

不動産業者の担当者探しは、ハウスクローバーを活用しよう

日本の不動産業界では、古くから物件による競争がメインで、サービス競争がなかった業界です。サービス競争がなかったということは、スキルが低い担当者が多くいるということです。

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よくある質問（築40年マンションのFAQ）

Q1. 築40年のマンションは買っても大丈夫ですか？

物件選びさえ間違えなければ、買っても大丈夫です。築40年のマンションは1981年6月以降の新耐震基準で、新築と耐震性能に違いはありません。むしろ1985年頃までのマンションは「均等積立方式」が多く、築浅マンションよりも管理リスクが低いケースも珍しくありません。立地・管理・配管の3軸で問題のない物件を選べば、十分に資産価値のある選択肢です。

Q2. 築40年のマンションはあと何年住めますか？

適切な維持管理がされていれば、あと60〜80年は問題なく住めます。複数の論文から、鉄筋コンクリートの物理的寿命は117〜150年とされており、築40年から考えてもまだ60〜100年以上の余地があります。配管を一度更新するタイミングがあれば、購入者が生きている間は寿命の心配は不要です。

Q3. 築40年のマンションは売れないって本当ですか？

「売れない」のではなく「築浅マンションほど早くは売れない」が正しい表現です。築40年マンションは流動性は築浅より低いものの、価格を相場に合わせれば買い手は見つかります。むしろ築40年マンションの成約㎡単価は下げ止まっており、相場下落時の影響も築浅より小さいので、保有リスクは低いとも言えます。

Q4. 築40年のマンションでも住宅ローンは組めますか？

組めます。ただし、住宅ローンの担保評価は築年数の影響を受けるため、フルローンが難しくなる場合があります。また、2022年に「築25年ルール」が撤廃され、新耐震基準（1982年以降建築）であれば、築年数にかかわらず住宅ローン控除や登録免許税の優遇を受けられるようになりました。

Q5. 築40年のマンションのメリットは何ですか？

主に3点あります。1点目は資産価値が下がりにくいこと（既に下げ止まっているため）、2点目は1985年以前のマンションに「均等積立方式」が多く管理が健全な物件が多いこと、3点目は実績が長く管理組合の健全性が判断しやすいことです。価格も新築・築浅と比べて手の届きやすい水準にあります。

Q6. 築40年のマンションは耐震性に問題ありませんか？

1981年6月以降の建築確認（新耐震基準）であれば問題ありません。新耐震基準のマンションは、新築マンションと耐震性能に違いはなく、阪神・淡路大震災でも新耐震は大きな被害を免れた実績があります。築40年のマンション（1985年頃の建築）はちょうど新耐震基準の時代です。

Q7. 築40年のマンションは何を基準に選べばいいですか？

「耐震・管理・立地・配管・修繕積立金」の5軸で確認しましょう。特に管理組合の財源（修繕積立金）と立地（広域＋狭域）は、購入後に変えられないため最重要です。これらを正確に判断するには、知識と経験のある不動産エージェントに同行してもらうのが現実的です。