マンション価格の推移と今後の相場を予測する方法

この記事で分かること

現在のマンション相場は都心部を中心に上昇していて、特に東京23区内においてはバブル期超えの水準と言われています。

これからマンションの売買を考えている人にとって、マンション相場がどうなるかは、非常に気になることだと思います。

特に昨今では価格が高騰しているため、購入する方からしてみれば、少しでも価格が安くなる時に購入したいと考えるのも当然と言えます。

そこでこの記事では、不動産業界に17年以上在籍し、不動産エージェントとして10年以上、マンションの売買に携わってきた私が考案したマンション相場の予測の仕方について解説していきます。

特に短期の相場の上下よりも長期的なトレンドを把握する方法になりますので、マンションをはじめとした住宅売買に向く方法となります。

また長期的なトレンドを考慮せずにマンションを購入してしまうと、将来後悔することになりかねませんので、これからマンション売買、特にマンション購入をお考えの方は、ぜひ最後までご覧になってください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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バブル時と現在のマンション相場の違い

冒頭にも触れましたが、現在のマンション相場は東京23区内を中心に、バブル期の水準に迫る価格水準となっています。

バブル期とこのように比較されがちな現在のマンション価格ですが、バブル期と現在では明確な違いがあります。

バブル期は日本全国で一律して価格が上昇しました。

それこそ山奥の土地なども投機の対象として値を上げたのです。

しかし、今の相場上昇は全国一律ではありません。

都心部では上昇していますが、地方になると下落しているところも多く見られるのです。

このバブル期と現在の相場の質の違いこそが、今回解説をしていく長期的なトレンドを予測する上での肝となります。

マンション価格の推移と現在の相場(データで確認)

予測の方法に入る前に、まずはマンション価格がこれまでどう推移し、今どの水準にあるのかをデータで確認しておきましょう。

不動産価格指数で見る長期の推移

国土交通省が公表している「不動産価格指数」を見ると、マンション(区分所有)の指数は2013年頃から右肩上がりで上昇を続け、近年は2010年平均を100とした基準に対して大きく上回る高い水準で推移しています。

戸建てや土地に比べて、マンションの上昇が際立っているのが特徴です(出典:国土交通省 不動産価格指数)。

首都圏の平均価格の推移と現在の水準

新築マンションでは、首都圏の平均価格が建築費・人件費の高騰を背景に上昇を続け、近年は過去最高水準を更新しています(出典:不動産経済研究所)。

中古マンションも、東日本不動産流通機構(レインズ)の成約データで成約㎡単価の上昇が続いており、特に東京23区はバブル期を超える水準と言われています。

つまり、新築・中古ともに「過去に例のない高値圏」にあるのが今の相場です。

数字は必ず最新を確認する

ここで挙げた水準はあくまで傾向で、価格指数や平均価格は毎月・毎年更新されます。

実際に売買を検討する際は、国土交通省の不動産価格指数、不動産経済研究所の新築マンション市場動向、レインズの成約データなど、その時点の最新値を必ず確認してください。

次の章以降では、この推移の「先(今後)」をどう読むかを解説します。

長期的な相場と短期的な相場は分けて考える

まずマンション相場においては、長期的な相場と、短期的な相場に分けて考えるべきだと考えております。

上のグラフを見ていただくと、バブル期に大きく価格が上昇しましたが、その後下がり、現在になってまた価格が上昇しています。

よく見ていただくとわかると思いますが、短期的には価格の上下を繰り返していますが、マンションという住居形態が広まり始めた時期から比較すると、長期的な価格は上昇しています。

そして短期的な相場の上下については、予測はある程度できるかもしれませんが、結果論となることが大半です。

実際にここ最近のオリンピック相場(オリンピック後に下がると予想した人が多いが上昇した)や、コロナ禍のマンション相場(大方の人の予想に反して上昇した)における専門家の予測と結果をみれば、その理由がわかります。

ただし長期的な視点を持つと、短期的な上下はあっても、長期的には上昇トレンドであることがわかります。

つまり長期的なトレンドがわかっていれば、将来的に多少上下はするものの、今後の価格がある程度予測できるようになります。

そしてこの長期的なトレンドについては、かなり正確に予測することができるのです。

長期的な相場トレンドと相関性があるもの

長期的な相場のトレンドと相関性があるものは、ズバリ「人口」です。

相関性とは、ある指標が動くと、もう一方の指標も規則的な動きをする関係を言います。

今回の長期的なトレンドでいえば、人口の予測とマンション相場(不動産相場)が相関的な動きをするということになります。

実際にデータを用いながら詳しく解説していきます。

ケース①:東京都港区

まずは現在、値上がりの著しい東京23区内でも、特に中心的な区でもある港区を例に挙げます。

東京都港区の人口予測が今後どうなるのか。

このグラフは、国勢調査及び国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口、総務省 住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数を基にGD Freak!が作成したものになります。

赤い点線は、2010年国勢調査までの趨勢に基づき国立社会保障・人口問題研究所が2013年に予測した将来の人口の予測となります。

こちらを見ていただくとわかると思いますが、元々そこまで大きく人口が減少するとされていなかった東京都港区ですが、予測以上に人口が増えていることがわかります。

そして、2045年までにわたって、人口が減少の一途を辿る日本においても、人口が増え続けています。

次に東京都港区のマンション相場(不動産相場)を見ていきます。

東京都港区でのマンション相場のデータがありませんので、不動産相場の指標である「公示価格」「基準地価」を平均したデータで相関性を見ていきます。(数値データはこちらから)

たての幅がやや狭いグラフとなっているので、分かりにくいかもしれませんが、不動産相場は上下を繰り返しながらも、上昇をしています。

ケース②:愛知県名古屋市

次に三大都市の一角、愛知県名古屋市の人口予測を見ていきます。

中部地区における最大の都市である名古屋市でも、周辺から人口を吸収していき、人口は微減するものの、大きく減らすことはなさそうです。

同じように人口の上昇率に合わせて、不動産相場が上昇していることがわかると思います(数値データはこちら)。

ケース③:千葉県富津市

3つ目のケースは、消滅可能性都市の一つとして名前が上がったことがある千葉県富津市を見ていきます。

富津市ではご覧のように人口が減少していくことが予想されています。

そしてこの人口の予測に対して不動産相場はどうなっているのかというと、

グラフでは分かりづらいかもしれませんが、1992年以降、一貫して減少しています(数値データはこちら)

ちなみに、このような自治体であっても、バブル期は一様に上昇していたことが見てわかると思いますが、これが今の相場とバブル期との違いであることも明白です。

今回はわかりやすく3つの自治体を紹介させていただきましたが、他の自治体と不動産相場の相関性も、同じように確認できますので、あなたが購入しようと思っている自治体の人口予測と不動産相場を確認しておきましょう。

以下に今回使用したサイトを紹介しておきます。

マンションの資産価値は9割が立地、自治体選びは6割

不動産の価値は立地で9割が決まると言われています。

特に「広域と狭域」の2つの立地で資産価値が決まります。

広域の立地とは、平たくいえば自治体選びになります。

そして狭域の立地は、駅からの距離や周辺の生活環境などになります。

立地が9割と言われる内訳を見ると、広域の立地が6割、狭域の立地は3割。

残りの1割が物件の個別性と言われています。

プロの方であれば多くの方がご賛同いただける内容ですが、立地さえ良ければ不動産は何とかなります。

何とかなるというのは、価格さえ下げれば売れるという意味です。

しかし立地がどうしようもなく悪いと、いくら値段を下げても売れないという意味にもなります。

この中で広域の立地が特に重要な要素となります。

なぜなら消滅するような自治体にマンションを持っていたら、いくら築浅であっても、駅から近くても、売ることができない「負」動産になるからです。

それくらい自治体選びが重要になるということを覚えておきましょう。

長期的な相場トレンドで駅近の概念も変わる

マンションにおける駅近の概念ですが、目安とされているのは、関東圏や関西圏では徒歩6分以内、中部圏では徒歩8分以内と言われています。

実際に駅からの距離と、資産価値の相関性を表にしたものがこちらになります。

このデータには地域性があると考えられ、車社会でもある中部圏では、駅から多少離れても資産価値への影響は比較的緩やかですが、利便性が重視される首都圏において、駅からの距離が他のエリア以上に資産価値に影響することがわかると思います。

ただし、これはあくまで平均ですので、実際は自治体ごとに駅近の概念は変わってくると考えています。

それぞれ先ほどご紹介した3つのケースで、駅近の概念を再定義します。

ケース①:人口が増える予測の自治体

東京都港区のように将来的な人口が増える予測の自治体では、多少駅近の概念は緩くなると考えています。

自治体によっても変わりますが、例えば東京都港区であれば、徒歩6分ではなく、徒歩8分まで駅近と呼ばれるようになるのではないかと考えています。

さらに絞って駅単位で考えれば、「六本木」や「麻布十番」駅だと徒歩10分が駅近の概念になるのではないでしょうか。

人口が大幅に減少する自治体の駅から徒歩1分と、人口が増えると予測されている自治体の駅から徒歩10分のマンションでは、後者の方が圧倒的に価値は高いと考えています。

ケース②:人口が微減の自治体

人口が微減するような自治体においては、先ほどの駅近(関東圏・関西圏なら徒歩6分、中部圏は徒歩8分)にとどめるようにしておきます。

人口が減るということは、駅から遠い立地のマンションから余っていくことになるので、駅から近ければ近いほど、資産価値は維持されやすくなります。

逆にこのようなエリアにおいて、駅から徒歩10分以上離れるマンションは、資産価値の値下がりリスクが相当高くなると考えてください。

ケース③:人口が大幅減少予測(消滅可能性都市)の自治体

人口が今後も大幅に減少するようなエリアでは、基本的に新規購入は避けるべきです。

人口が減少するということは、税収が減ることを意味します。

また人口が減る順番は、若い就労層から流出していきますので、自治体として維持することすら困難になります。

自治体として破綻状態になってしまうと、公共サービスが低下し、店舗や会社は採算が合わないため撤退が続き、住みやすさの価値が大きく毀損します。

そんな場所に不動産を所有していても、誰も欲しがることはありません。

値段さえ下げれば何とかなると言われる不動産でも、自治体が破綻状態になってしまえば、売るに売れない「負」動産となってしまいます。

長期的な相場トレンドがひっくり返る可能性がある自然災害

ここまで長期なトレンドについて解説してきましたが、これがひっくり返る可能性があるものがあります。

それは地震や津波、水害などの自然災害です。

人口の予測が楽観的な自治体の全てが自然災害に強いわけではありません。

もし自然災害が発生し、その自治体が大きな損害を受けたときにどうなるか。

もしかしたら、状況によっては災害リスクの低いエリアに移動する人たちが増えるかもしれません。

そうなると長期トレンドがひっくり返ってしまうことに繋がります。

つまり、長期的なトレンドとして人口の増減予測はもちろんなのですが、可能な限り、災害リスクについても合わせて考えておく必要があります。

長期的な相場トレンドを凌駕する管理の良し悪し

またマンションの特有の問題として、いくら長期トレンドにあったエリア選定をして、駅からの距離が問題ないとしても、資産価値が大きく落ちてしまうものがあります。

それは管理の良し悪しです。

管理の良し悪しは、よく修繕が定期的にされているか、などで判断することが多いのですが、最低条件であって十分条件ではありません。

定期的な修繕工事は、マンションの外観を綺麗に保つだけでなく、寿命に直結します。

ですから定期的な修繕工事がされているのは当然なのですが、その工事をするための財源が将来に渡り不足しないかどうかを見極める必要があります。

不足する場合、毎月の修繕積立金が高騰したり、一時金の負担が発生するなど、入居者にしわ寄せがきます。

もし組合が修繕積立金の値上げや一時金の負担を承認しなかった場合は、そのマンションは廃墟化へ向かいます。

積立金の良し悪しや管理組合と管理会社の関係など、管理におけるポイントをまとめた記事も合わせてご参照ください。

今後のマンション相場はどうなる?(上がる要因・下がる要因)

「これから上がるのか、下がるのか」は誰もが気になるところです。

相場は多くの要因で動くため断言はできませんが、上がる方向に働く要因と、下がる方向に働く要因を整理しておくと、長期トレンドを自分で読む材料になります。

価格を押し上げる(上がる)要因

• 建築費・人件費の高騰:資材価格や職人不足で、新築の建築コストが上がり続けており、新築価格を押し上げています。新築が高いと中古にも需要が回ります
• 都心・駅近への需要集中:共働き世帯の増加などで、利便性の高い立地への需要は根強くあります
• 円安と海外マネー:割安感から海外投資家がマンションを購入する動きも、都心の価格を支えています

価格を押し下げる(下がる)要因

• 金利の上昇:日銀の利上げで住宅ローン金利が上がると、買い手の購買力が下がり、価格の重しになります
• 人口減少と世帯数の頭打ち:長期的には需要そのものが先細るエリアが増えていきます
• 供給の増加・選別の進行:エリアによっては供給が需要を上回り、立地や管理の差で「売れる物件」と「売れない物件」の二極化が進みます

結論:エリアと物件で二極化する

全体として、当面は建築費高騰が下支えする一方、金利上昇が重しになる綱引きの状態です。

重要なのは「マンション全体が上がる/下がる」ではなく、これから先は立地と管理の良し悪しで、価格が保たれる物件と下がる物件にはっきり分かれていくということです。

だからこそ、ここまで解説してきた長期トレンドの見方と、立地・管理を見極める目が大切になります。

マンション相場を読むときのチェックリスト

マンションの購入・売却を相場の面から判断するときは、次のポイントを確認しておきましょう。

• 国土交通省の不動産価格指数やレインズの成約データで、現在の相場水準を確認したか
• 短期的な上下と、長期的なトレンドを分けて考えられているか
• 検討エリアの人口の将来予測(増えるか減るか)を確認したか
• 金利の動向(上昇局面か)を資金計画に織り込んだか
• その物件の立地(駅近・利便性)が長期的に評価されるか見極めたか
• マンションの管理状況(管理組合の財務・修繕積立金)を確認したか
• 「マンション全体」ではなく「その物件が値下がりしにくいか」で判断できているか
• 相場や物件の見極めを、信頼できる不動産エージェントに相談できているか

マンション価格の推移と今後の相場を予測する方法　まとめ

マンション価格の推移と今後の相場を予測する方法は、結果論となりやすい短期的な上下はそこまで気にする必要がなく、むしろ長期的なトレンドと相関性の高い、人口の増減予測を見ることです。

その中で、長期的なトレンドをひっくり返したり、凌駕するものとして、災害リスクやマンションの管理のリスクが存在します。

自然災害はご自身でネットで検索すればわかりますが、管理のリスクは一般の方が調査するにはハードルが高いです。

そこでマンションの管理リスクを調べるためには、調査ができる担当者から購入することが必要です。

昭和までの住宅購入は、人口が増えていて住宅が足りていないこともあり、住宅は買えば資産になると考えられてきました。

そんな時代におけるポイントは物件情報でした。

しかし現在は、人口は減少し、消滅するような自治体が増えてきます。

さらに家も余るので、全ての住宅が資産になる時代ではありません。

買ってはいけない「負」動産となるような物件が今の市場では当たり前のように売られています。

そこで今の時代におけるポイントは、買ってはいけない物件を見極めてくれるサービスやコンサルティング能力の高い担当者の存在に変わってきています。

時代の変化をしっかり捉えて、マンション購入で後悔しないためにも、担当者選びは物件探しと同じくらい重要であるという意識を持つようにしましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1:マンション価格はこれまでどのように推移してきましたか?

国土交通省の不動産価格指数を見ると、マンションの指数は2013年頃から右肩上がりで上昇を続け、近年は過去最高水準で推移しています。新築・中古とも価格は上がり続け、特に東京23区はバブル期を超える水準と言われています(出典:国土交通省・不動産経済研究所・レインズ)。

Q2:今後マンション価格は上がりますか、下がりますか?

断言はできませんが、建築費高騰や都心の需要が価格を下支えする一方、金利上昇や人口減少が重しになります。当面は綱引きの状態で、「全体が上がる/下がる」より、立地と管理の良し悪しで物件ごとに二極化していくと考えられます。

Q3:マンションの平均価格はいくらですか?

首都圏の新築マンション平均価格は近年過去最高水準を更新しています。中古も成約㎡単価が上昇を続けています。具体的な金額はエリア・時期で大きく変わるため、不動産経済研究所やレインズの最新データで確認しましょう。

Q4:マンション価格はいつ下がりますか?

いつ下がるかを正確に当てることは誰にもできません。下落の引き金になりやすいのは金利の大幅な上昇や景気後退ですが、タイミングを待つより、値下がりしにくい物件(立地・管理の良い物件)を選ぶ方が確実です。

Q5:価格が下がりにくいマンションの特徴は?

立地が良い(駅近・利便性が高い・人口が減りにくいエリア)こと、管理が行き届き管理組合の財務が健全であることが二大要素です。資産価値はおおむね「立地」と「管理」で決まるため、この2点を満たす物件は相場が下がる局面でも価値を保ちやすくなります。