住宅ローンの仮審査に通って本審査に落ちる6つの理由

家を買うために住宅ローンを申し込むと、「この方に融資しても問題ないか」と、銀行が審査を行います。

この審査は仮審査と本審査の2段階があり、仮審査通過後に本審査が行われます。

1つの審査を終えてももう1つの審査も受けなければならないのはドキドキしますが、仮審査をクリアしても本審査で落ちることはあるのでしょうか？

また仮審査と本審査では、どんな項目を審査しているのでしょうか？

今回は、気になる住宅ローンの仮審査と本審査に関する疑問点と回答をご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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住宅ローンの仮審査に通っても、本審査に落ちることはある

まず、住宅ローンは仮審査に通っても本審査で落ちることがあるのかどうか、という点に対する回答ですが、これは「YES」です。

ただ、仮審査を通過したほとんどの方は本審査もクリアしているため、仮審査に通ったけれど本審査には通らなかった方の割合はあまり高くありません。

しかし数は少ないといえども、なぜ仮審査は通ったにもかかわらずその後の本審査で通らない方がいるのか、その理由は仮審査と本審査の違いです。

仮審査と本審査の違い

住宅ローンの仮審査と本審査ですが、いずれも申し込んだ銀行が行っていると思っている方はいませんか？

実は、仮審査と本審査は実施する機関が異なるのです。

仮審査は住宅ローンを申し込んだ銀行が行いますが、本審査は保証会社が行います。

なお保証会社とは、住宅ローンの名義人が万が一返済できなくなった時、名義人に代わって銀行へローンの残額を支払ってくれる会社のことです。

そして仮審査では、名義人が収入に対して何にどのくらい返済しているのか（返済比率）、これまで返済に遅れがあったかどうかの個人信用情報などが審査項目となります。

一方で本審査は、仮審査でチェックした内容に間違いはないかに加え、名義人本人の健康状態や担保となる物件の価値などより厳しい審査項目が設けられていて、審査期間も仮審査より長くかかります。

※仮審査期間…長くても1週間くらい、本審査期間…2～3週間程度。

そのため、仮審査では無事クリアできても本審査で引っかかってしまい、落ちるケースが発生するのです。

仮審査に通って本審査に落ちる6つの理由

続いては、仮審査に通っても本審査で落ちる可能性が高い、下記6つのケースをご紹介します。

1. 仮審査で出てこなかった遅滞情報や未申告情報などが出てくる
2. 仮審査後、転職をしている
3. 仮審査後、新しく借り入れをした、返済に遅れた
4. 対象物件の担保価値に問題があった
5. 健康状態が悪かった（団体信用生命保険に加入できない）
6. 事前審査がAI審査だった

１、仮審査で出てこなかった遅滞情報などが出てくる

保証会社も銀行と同じく個人信用情報を調べますが、閲覧する情報機関が異なるケースがあります。

機関が違うと記録されている個人信用情報も異なり、銀行が確認したデータにはなかった信用情報を保証会社が見つけると、仮審査時になかった遅滞情報としてマイナスの評価を受けてしまうのです。

また、一般的に過去の遅滞情報は5年までとされていますが、保証会社独自で過去の取引履歴など、銀行の担当者もあまり知りえない情報を持っていることもあります。

その他にも、本来申告が必要な内容が本審査の時に発覚することもあります。

私が経験したものだと、過去に一度、住宅ローンを利用した短期売買の履歴が残っており、その結果本審査で否決になったことがありました。

結局は、他の金融機関で出し直す際に、その内容と理由をしっかり申告した上で本審査は承認になりました。

ですので、過去にあったことは些細なことと思っても、本審査で実は重要な申告内容だったということもあり得ますので、不動産事業者の担当者には共有するようにしましょう。

２、仮審査後、転職をしている

住宅ローンの融資条件には、名義人の勤務先や勤続年数・雇用形態・年収なども重要な審査項目に含まれています。

そのため、もし仮審査後に転職をした場合は当然ながら勤続年数がリセットされるため、審査に大きな影響を及ぼします。

独立やステップアップのために転職を考えている方は、基本的には決済と引き渡しが終わってからするようにしてください。

本審査が終わったあとなら良さそうな気もしますが、銀行と行う金銭消費貸借契約（通称、金消）の時に、免許証と合わせて健康保険証の確認があります。

ここで社名が変わっていたり、社会保険証ではなく、国民健康保険証に変わっていたとなると大問題となります。

３、仮審査後、新しく借り入れをした、返済に遅れた

これは「仮審査で出てこなかった遅滞情報などが出てくる」と少し似ていますが、仮審査後の新たな借り入れや遅滞情報も、しっかり個人信用情報に記録されます。

特に新たな借り入れは、その分だけ返済比率を高めてしまうため、本審査ではマイナス評価されてしまう可能性が高いのです。

個人信用情報の記録は、仮審査・本審査ともに重要性が高い項目と位置付ける銀行や保証会社は多いです。

そのため、本審査が終わるまでの新たな借り入れや遅滞の発生が起きないようにご注意ください。

４、対象物件の担保価値に問題があった

住宅ローンを申し込む際は、購入する物件に対して担保がかけられますが、万が一審査対象の物件が違法建築物などに該当して担保の価値がないとみなされると、融資を受けられる可能性が低くなります。

なお違法建築物に該当するのは、以下のような物件です。

• 既定の建ぺい率や容積率を超えている
• 接道義務違反である
• 建築確認を取らずに建てられている、建築確認図面とは違う設計で建てられている
• 法令違反である（違法建築）
• 完成当初は建築基準を満たしていたものの、その後違法な増改築がされている
• 自主管理のマンションで管理組合がない、戸数が少ないなど

住宅や施設などを建てる時は、国が定めた法律や自治体ごとの条例に則った建築物でなければいけませんが、それを違反していると分かっていて融資をする銀行も保証会社もありません。

購入予定の中古住宅や中古マンションが違法建築物でないかどうかを見極めるには、その物件の建築確認済証や検査済証があるかを確認します。

古い物件だと検査済証や建築確認済証がなくなっていることもありますが、その場合は図面や現地を確認して、違反建築物でないかどうか判断します。

増築されている物件の場合、10㎡を超える増築は工事前に改めて建築確認を取らなければいけません。

しかし、建築確認を怠っている、もしくは確認を取ったものの違う内容で工事が行われていた場合は違法建築物に該当するため、本審査で落とされてしまうのです。

なお、建築基準法は過去何度か改正が行われており、中古住宅の中には今の建築基準を満たしてはいないものの、当時の基準はきちんと満たしていた物件もあります。

そうした物件は違法建築物ではなく「既存不適格物件」に該当し、場合によっては融資を受けられる可能性があるため、住宅ローンを申し込む前に銀行や不動産エージェントに相談しましょう。

またマンションに関しては、自主管理のマンションは、条件によっては管理上の問題から担保価値に大きな問題があるとみなされ融資を受けることができない物件もあります。

詳細については別の記事で詳しくまとめていますので、そちらも併せてご参照ください。

健康状態が悪かった（団体信用生命保険に加入できない）

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの名義人がローンを返済中、万が一死亡もしくは重度の障害を負ってしまって返済不能となった場合、名義人に代わって残債を完済できる生命保険のことです。

団体信用生命保険のメリットは、返済不能になった時に残ったローンを完済してもらえるだけでなく、「保険」なので新たに保険会社へ返済しなくても良い点です。

※保証会社は一時的に肩代わりしてくれるだけなので、銀行への返済義務がなくなっても保証会社へ立て替え分を返済しなければならない。

しかし、団体信用生命保険はとても頼れる生命保険ですが、名義人ご本人の健康状態によっては加入を断られてしまうケースがあります。

団体信用生命保険の加入可否の審査項目も多岐にわたり、保険会社によって異なる部分もありますが、ほとんどの審査で共通しているのは以下の項目です。

• 告知日（団体信用生命保険加入用の書類に必要事項を記入する日）から3ヶ月以内に、医師から治療や投薬を受けたことがあるか
• 告知日から3年以内に、指定の病気に関する手術、2週間以上にわたる医師の診察・治療や投薬を受けたことがあるか
• 手足や指の欠損、または機能障害があるか

ただし上記の項目に該当していても、どんな病気やケガをしたのか、重症度合い、現在の症状など詳細と照らし合わせることで、団信の審査をクリアできる可能性はあります。

団体信用生命保険に加入できない可能性を恐れて事実を伝えないことは、告知義務違反とみなされてしまうのでおすすめできません。

仮に加入できても、いざという時に保険金が支払われない恐れもあるので、健康状態で伝えづらい事実があってもきちんと告知しましょう。

事前審査がAI審査だった

ネット銀行や、一部金融機関では、事前審査を人がやるわけではなく、AIが審査をしているケースがあります。

ネット銀行の事前審査は当てにならないという風潮が不動産業界にはありますが、実はこのAI審査が主な原因です。

AI審査はあらかじめ見る項目が決まっていて、その条件に当てはまってさえいれば通ることもあります。

しかし本審査では必ず人が審査をするので、そこで本審査が否決になるということもあります。

不動産業者によってはネット銀行の事前審査だけでは契約をさせてくれないところもあるので、契約をするときの事前審査は有人店舗で申し込むか、不動産業者が提携している金融機関などで通しておくと良いでしょう。

ローン特約における注意点

住宅ローンの本審査に落ちてしまうと、せっかく見つけた希望物件を買うための資金が用意できず、売買契約を結べません。

しかし不動産の売買契約は、仮審査が終わって本審査が始まる前に行われるため、本審査に落ちて融資が受けられないと売主も買主も困ります。

そこで売買契約時に盛り込むべき条件が、住宅ローン特約です。

住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、売買契約を無条件で解除できるというルールです。

通常、住宅ローンの審査落ちが理由で売買契約を解除することは買主都合でのキャンセルなので、買主が支払った手付金は戻りません。

しかし住宅ローン特約を売買契約書の中に盛り込んでいれば、審査落ちで契約解除になっても手付金は買主に戻されるため、買主が受けるダメージが少なくなります。

ただし住宅ローン特約は、あくまで買主ご本人に非がないと認められるケースで利用できる救済措置です。

たとえば、買主が住宅ローンの申し込みをしなかった、審査に必要な書類の提出を怠ったなど、明らかに買主に非があるケースでは住宅ローン特約を利用できずに契約解除となり、手付金も戻りません。

しかも仲介手数料も契約自体は成立しているので、支払い義務が発生します。

先に説明した中で住宅ローン特約が無条件で適用されるのは、４番の対象物件の担保価値に問題があったケースで、1番の後から出てきた遅滞情報や未申告情報と5番の団体信用生命保険に加入できなかった場合はケースバイケース。

2番の転職・独立や、3番の新たな借り入れや遅延は、完全に本人の非になるので、住宅ローン特約は使えませんので、注意するようにしてください。

住宅ローンの本審査はほぼ通る？

ここまで色々と解説してきましたが、基本的にご自身で問題を起こさない限りは、住宅ローンの本審査はほぼ通ります。

通過率は９５％ほどと言われていますし、私の実感としては、もっと多いくらいではないでしょうか。

ただしフラット35は事前審査をする金融機関と本審査を行う住宅支援機構で審査機関が変わりますので、通常の銀行とは仮審査と本審査で違いがあります。

また先述したように、人が事前審査をした場合はほぼ通りと考えて構いませんが、AI審査を行なっているネット銀行やメガバンクなどの一部金融機関では、事前審査が通っていても本審査の通過率は落ちます。

住宅ローン仮審査が通れば本審査が通る確率

実際に私の過去のお客様のデータから、都市銀行・地銀・信金とフラット35、ネット銀行でのそれぞれの本審査を通る確率を算出してご紹介します。

あくまで私の顧客なので、一般的なデータと前後するかもしれませんが、分母は決して少なくないと思いますので、参考にはなると思います。

こちらの表を見て分かる通り、住宅ローンの仮審査が通っていれば、ほぼ本審査が通る確率はかなり高いと言えるでしょう。

フラット35では、事前審査が「承認」となっていれば、もっと確率は高くなりますが、「留保」も計算式に入っていますので、やや確率は低くなっています。

住宅ローンの本審査で落ちた場合はどうすればいい？

もし仮審査に通っていたのに本審査で落ちてしまった場合、どうすればいいか？

まずは原因を突き止めることです。

銀行の担当者からは理由を聞くことはできません。

しかし担当者と取引の担当者であれば、はっきり言わなくても、なんとなく匂わせてくる言葉で推測することができることがあります。

推測される原因を理由ごとに解説していきます。

仮審査で出てこなかった遅滞情報や未申告情報などが理由で本審査に落ちた場合

もし遅滞情報が考えられる場合、推測できることは、過去に金融事故（遅滞）や過払い金返還請求をしたことがある金融機関と系列ではないかを考えてみましょう。

通常、CICなどの各金融機関が加盟する個人信用情報には最長で5年間しか信用履歴は掲載されませんが、金融機関は独自で過去の記録を残しています。

もし各情報機関の個人情報を確認して、その可能性があるのであれば、金融機関を変えて申請してみるのも手です。

また未申告情報があった場合も、金融機関を変えて事前審査の時に申告して仮審査を申請すれば、本審査も通る可能性はあります。

筆者も過去にこの事例を何回か経験しています。

仮審査後、転職をしている

もしこの理由に該当してしまっているのであれば、再度金融機関を変えるなどして事前審査からやり直しをしましょう。

転職したてであっても審査が通る金融機関はあります。

仮審査後、新しく借り入れをした、返済に遅れた

この場合も、再度金融機関を変えて事前審査から出し直しましょう。

金融機関によっては内容にはよりますが、返済条件付きで審査が通ることもあります。

対象物件の担保価値に問題があった

この場合は、違法建築などそもそも物件に問題があることが大半ですので、審査を無理に通すよりも、一旦物件を諦めてリセットするべきだと思います。

またこのケースはローン特約の対象となります。

健康状態が悪かった（団体信用生命保険に加入できない）

団体信用生命保険が加入できなかった場合は、再度緩和型の団体信用生命保険で加入ができないかどうかを検討しましょう。

また団体信用生命保険がなくても大丈夫なフラット３５やその他の金融機関をあたってみましょう。

筆者の経験ではフラット３５以外でも、他の金融機関で、買主が加入していた生命保険があることを条件に借りることができました。

ただしこのケースは生命保険への質権設定の可否を含めた微妙な問題もありますので、イレギュラーな対応であったと思われます。

住宅ローンの本審査承認後に落ちることも？本審査通ったらもう大丈夫は間違い

たまに聞かれることもありますが、住宅ローンの本審査が通ったらもう大丈夫と安心していいのでしょうか？

基本的に住宅ローンの本審査が通れば、その後一定期間は審査をすることはないと言われています。

しかし、この一定期間は金融機関によって違いますので、本審査から銀行との契約（金銭消費貸借契約）が終わるまでの期間が長くなる時は、注意しておきましょう。

また本審査と金銭消費貸借契約までの期間が短かい場合でも、転職は御法度です。

否決となってしまう理由は、健康保険証です。

銀行との金銭貸借契約時に、確認資料の一つとして健康保険証の提示を求められます。

勤務先が変われば健康保険証の会社名も変わりますので、そこで転職が発覚してしまい、住宅ローンの本審査承認後に落ちることが考えられます。

遅延・遅滞があっても住宅ローンに通ったケース

個人信用情報でカードなどの支払いに遅れたことがある方なら、個人信用情報について、不安に感じることがあるかもしれません。

個人信用情報では、「遅延」と「遅滞」の２種類の言葉があり、特に「遅滞」がつくと最低でも5年間は住宅ローンを借りることができないとよく言われます。

しかし私のお客様の中には、過去5年以内に「遅延」「遅滞」が発生していても、住宅ローンを借りることができた方もいます。

さらにいうと１〜２年くらい前に「自己破産」歴がある方も、直接のお客様ではないですが、住宅ローンを借りられた実例もあります。

そこでここからは、過去の私の実体験をもとに、「遅延」「遅滞」などがあっても、どんなケースであれば可能性があるかについて解説をしていきます。

遅延と遅滞の違い

遅延とは、一般的に支払い期日に支払いが遅れてしまうケースで、カード会社や金融機関などによって、返済から何日遅れたら遅延情報が個人信用情報に掲載されるかどうかは決まっていません。

支払い予定日から数日の遅れであれば遅滞情報として個人信用情報に掲載されることは、そこまで多くはありませんが、何度も遅滞を繰り返していると遅延情報が掲載されます。

また遅滞とは、通称「異動情報」とも言われ、支払い期日から61日以上、または3ヶ月以上の滞納で個人信用情報に掲載されます。

俗にいう「ブラック」と呼ばれるのは、この「異動情報」がある状態の方をいいます。

この移動情報がついてしまうと、基本的にはかなり厳しいと考えてください。

ただし、可能性はゼロではありません。

ここからは「遅延」「遅滞（異動）」「自己破産」歴がある方で、実際に住宅ローンを借りられたケースをご紹介します。

「遅延」があっても住宅ローンが借りられたケース

まずは「遅延」があっても住宅ローンが借りられたケースをご紹介します。

遅延は基本的には2年経てば消えていきますので、2年以上前のことであれば特に気にすることはありません。

しかし途中でクレジットカードなどを解約していると、「遅延」情報は残り続けます。

私がこれまでお手伝いしてきたお客様で通ったケースで共通しているのは、直近1年で1回以上の遅延があるとかなり厳しくなります。

1年以上経っている場合でも、遅延は少なければ少ないほど良いですが、2年以内に2回ほどであれば通る可能性はあります。

その他の属性や収入などにもよりますが、「遅延」は比較的通りことが多いです。

「遅滞（異動）」があっても住宅ローンが借りられたケース

遅延よりもはるかに厳しく、俗にいうブラックで、これが個人信用情報に掲載されているとまず住宅ローンは借りられないなどと言われますが、実際に借りられたケースもあります。

数自体は決して多くはありませんが、数少ないケースの特徴を見ていると、属性や収入は問題がないこと（むしろ良い）。

それと時間がそれなりに経っている（私の経験では通った人は3年以上経過していました）。

さらに理由についてもやむを得ない理由や、銀行の担当者が「しょうがない」と思える理由であることが多いです。

「自己破産」歴が有りでも通った稀有なケース

私の直接のお客様ではないですが、ハウスクローバーのYoutubeチャンネルを見ていただいた方から、住宅ローンについてのご相談をいただきました。

そのかたは注文住宅で、とあるハウスメーカーで住宅ローンの事前審査（フラット３５）をしたのですが、「留保」ではあるものの、なぜか本審査に進めることになったそうです（本来なら事前審査で否決になる案件です）。

ちなみに自己破産をしたのは、相談をいただいた時点で1年前という、かなり直近の出来事でした（自己破産歴は10年残ります）。

そして本審査を出したものの、1ヶ月近く連絡がなく、ヤキモキした気持ちで私のところにご相談にいらっしゃったのです。

通常、住宅ローンの審査では、個人信用情報が原因で否決になるときは、割と返事は早いです。

しかし、この相談者のように1ヶ月近くも待たされることは、他の要因で時間がかかっている裏返しにもなるのですが、それでも流石に「自己破産」は厳しいだろうとは考えていました。

結果はどうだったか。

なんとフラット35の本審査も承認になったのです。

あまりにも有り得ない出来事で、私や私の周りも含め、おそらく初めて聞いたケースだと思います。

本承認になった理由はわかりませんでしたが、予想するに自己破産に至った理由ではないかと考えております。

自己破産になったのは相談者の叔父の保証人になっていたことで、叔父が破産して、相談者に債務がきたのですが、相談者も払うことができずに自己破産をしたというのが経緯です。

つまり、本人に非がある理由ではなかったので、そこを考慮してもらえたのかもしれません。

ここまでの経験から、「遅延」「遅滞（異動）」「自己破産」など、そこに至った理由や経緯も、銀行によっては考慮されるのではないかと、最近では考えています。

個人信用情報に不安があるときに気をつけるべきこと

もしあなたが、個人信用情報に不安があるのであれば、事前にCICなどでご自身の情報を確認するようにしましょう。

そして何らかの遅延情報が掲載されている場合は、闇雲に事前審査を出すのではなく、担当の不動産エージェントとしながら、どこの金融機関に出すかを相談するようにしましょう。

購入のお手伝いに慣れている不動産エージェントであれば、良い銀行の審査担当と繋がっている場合が多いです。

実際のところ、住宅ローンに通るか通らないかで微妙な状況の場合、銀行の担当者によって審査が通るか通らないかが変わることもあります。

そういう意味でも、不動産エージェント選びはしっかり行うようにしましょう。

住宅ローンで失敗しないために、事前に不動産エージェントと情報を共有しよう

住宅ローンは大きな金額が動くため、融資する側も慎重に審査を行います。

虚偽なくきちんと申請していれば本審査も通りやすくなりますが、「もしかしたらこの項目で引っかかる可能性があるけれど、大丈夫だろうか？」と、不安に思うことも多いでしょう。

そうした不安を払拭し、自信をもって住宅ローンの審査に臨むためには、繰り返しになりますが、不動産エージェントとの情報共有が大切です。

住宅ローンの審査に詳しい不動産エージェントに相談すると、気になる項目をクリアするための対策などを教えてもらえるので安心です。

中古住宅やマンションを購入の際は、ぜひ住宅ローンの相談にも強い不動産エージェントに相談しましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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