住宅ローン

フラット35の事前審査で「留保」とはどんな結果?


住宅ローンの審査において、留保という結果があるのをご存じでしょうか。民間金融機関の住宅ローンではこのような結果はないのですが、フラット35を利用する場合は留保という審査結果になることがあります。

留保というとあまりいいイメージを持たない方も多いですが、実際はどういう意味をもつのでしょうか。フラット35の利用を考えている方は事前に知っていないと、いざ留保となった時にあわてないですみます。

そうでない方もフラット35の仕組みを理解し、民間の金融機関の住宅ローンと比べることでよりよい選択ができます。フラット35の仕組みから留保の意味まで、わかりやすくお伝えしていきます。

H2フラット35の留保は「〇」でも「×」でもない「△」?

フラット35の事前審査結果で承認がおりれば「〇」、否決であれば「×」、そして「△」が留保となります。留保というのは、事前審査で判断ができないため、本審査で判断するということを示しています。

留保の理由は多岐にわたります。例えば個人に関することであれば返済比率や他社からの借り入れ、転職などがあります。また、購入予定の物件が原因で留保となることもあります。この理由については金融機関に聞いても一切教えてくれませんので、正直わかりません。

実はフラット35の審査結果で「△」判定が出ることは決して珍しいことではありません。しかし審査結果で「△」という白黒はっきりしない結果がでることに、疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

通常金融機関が住宅ローンを貸し出しできるか否かの判断をするための審査です。しかし「△」というのは、その判断ができなかったことになります。これはフラット35特有の仕組みが大きく関係しています。

 

フラット35の仕組み

それではフラット35とはどのような仕組みなのでしょうか。民間金融機関の住宅ローンとはどこが違うのでしょうか。

民間の金融機関の場合、審査をするのも貸し出しをするのも同じ金融機関になります。一方でフラット35は民間金融機関が事前審査をし、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)という独立法人が本審査を行い、貸出の可否を判断します。つまり事前審査と本審査を行う機関が違います。

フラット35の仕組みは、まず民間金融機関が顧客に住宅ローンを融資します。次に民間の金融機関が、融資した住宅ローンを債権化し、それを住宅金融支援機構が買い取ります。そして住宅金融支援機構ががその買い取った債権を担保に証券を発行し、投資家に売却します。

簡単にいうと、全期間固定金利であるフラット35の商品は貸し出す側に大きなリスクがあります。そのためそのリスクを独立行政法人である住宅金融支援機構が担う仕組みになっているのです。ただ単に顧客が民間の金融機関とのみやりとりをしているのではなく、その後ろに住宅金融支援機構と投資家が資金の取引を行っているということです。

この仕組みがフラット35の事前審査において、「留保」という結果を作り出しています。民間金融機関側が行う事前審査段階では、住宅金融支援機構が承認を出す条件なのかどうかが判断できません。

そこで民間金融機関としては、自分達の判断では承認がでるかわからないため、住宅金融支援機構が行う本審査で判断してほしいという形を留保という結果として出しています。

ちなみに各金融機関ごとにそれぞれが住宅金融支援機構と提携しており、フラット35の商品の内容が違います。なぜなら、それぞれの金融機関が独自の商品パッケージを作りあげているからです。フラット35だからといって内容を確認せずに決めるのではなく、様々な金融機関のフラット35商品をみてから選ぶようにしましょう。

関連記事『住宅ローンでフラット35を利用するときのメリットとデメリット』

 

フラット35の事前審査で「留保」が出てしまったら

事前審査で留保という結果が出てしまったら、否決される可能性が高いと悲観的になってしまう方も多いのですが、実はそういうことでもありません。

金融機関の審査はとても慎重です。少しでも懸念材料がある場合は、留保という結果になります。経験上フラット35の審査を受けた人のうち半数以上がこの留保となっていました。

つまり留保が出てしまったからといって焦ったり、すぐに諦める必要はありません。ただしもちろん「〇」よりも本審査で否決になる可能性は高いので、他の民間金融機関の住宅ローンに事前審査を出すなどして担保をつくっておいたほうがより安心して取引を進めていけるでしょう。

 

不動産エージェントによって可否が決まることも?

フラット35という商品は非常に独特の仕組みで、窓口が変わるだけで、借りられたり借りられなかったりします。正直なところ、その結果は窓口となる金融機関の担当者によって変わります。

そして購入者向けの仲介をよくやっている不動産エージェントは、こういった腕利きの担当者とつながっています。

実際は私も、他の業者で通らなかったお客様が紹介でいらっしゃって、もう一度やり方を変えてチャレンジしたら本審査に通った経験があります(全く同じ物件です)。

ですから、住宅ローンが借りられるか不安な人ほど、不動産エージェントはしっかり選ぶべきです。

誰を選ぶかによって、家が買えるか買えないかが決まるといっても過言ではないので、誰から住宅を購入するかという視点をもって家探しを始めてください。

 

まとめ

最後にフラット35の「留保」についてまとめておきます。

  • フラット35では事前審査と本審査を行う機関が違う
  • 留保とは、事前審査をする金融機関が住宅金融支援機構に判断をゆだねること
  • 留保は「×」ではないが、「〇」でもない「△」の状態
  • 留保が出ても通るときも十分にあり得る
  • フラット35は金融機関の担当者の力量によって結果が変わる
  • 経験のあるエージェントは経験のあるバンカー(金融機関の担当者)とつながっている場合が多い

これらのことを参考にしつつ、「留保」になったときの対応を知っておくとともに、事前に頼りになるエージェントを見つけるようにしましょう。

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