【2023年版】住宅ローン減税の条件と適用要件。新築・中古の条件をそれぞれ解説

2022年、住宅ローン減税に大きな改正がありました。

長く続く低金利時代において、住宅ローンの金利よりも住宅ローンの控除率が高い状態が続いており、「逆ざや」状態となっていた状況が是正された格好になります。

これまでも住宅ローン減税においては、消費税増税のタイミングでの控除期間延長、面積要件の緩和など、ことあるごとに改正がされてきました。

そこでこの記事では、2022年に変更された内容と合わせて、現在の住宅ローン減税の内容について、体系的に解説していきます。

これから住宅購入をお考えの方は、ほとんどの方が関係してくる内容となりますので、ぜひ最後まで一読ください。

2022年以降、住宅ローン減税改正で何が変わった？

2022年の住宅ローン改正では、一般的に「改悪」と言われていることも多く、税金が戻ってくる金額が実際に減ります。

しかしその一方で、特に中古住宅では住宅ローン減税の適用要件が大きく緩和され、これまで対象とならなかった多くの中古住宅も対象となることになり、一概に「改悪」というものでもないのが、私の正直な感想です。

そこで、どんな変更点があったのか、細かくみていきたいと思います。

控除率の改定（一律１％→０.７％）

最も大きな改正点は、控除率の改定です。

これまで年末時点の住宅ローン残高に対して１％であったのが、０.７％に変更となりました。

この控除率は、新築・中古にかかわらず、共通した内容になります。

例えば、年末時点で2000万円の住宅ローンの残高があった場合、これまでであれば20万円戻ってきていたものが、14万円になります。

これが10年続きますので、見た目の数字以上に戻ってくる金額には大きな差が開きます。

これこそが「改悪」と言われる所以です。

※買取再販物件とは、不動産会社が中古物件を買い取って、リフォームなどをして再販をする物件のことを言います。

控除期間

控除期間は、売主が不動産会社である、新築住宅や買取再販物件については、一律13年。

それ以外の物件については一律10年となります。

しかし元々消費税増税対策として、2019年に住宅ローン減税の控除期間が3年延長されていたことを考えると、特に大きく変化はなかったという印象です。

ここで注意が必要なのが、新築住宅であって、一定の水準を満たさない物件の扱いです。

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅であって省エネ基準を満たす住宅でない場合は、住宅ローン控除が受けられなくなります。

ただし分譲会社も基本的に何らかの基準を満たしてくると思うので、住宅ローン減税が使えない物件はほぼなくなると予想されますが、念のため住宅ローン減税の適用の可否を確認するようにしてください。

また上記の表では、中古住宅の買取再販についても、一定の基準を満たさない物件については住宅ローン減税が使えないように思える記載となっていますが、そうではありません。

買取再販物件における取扱の詳細はこの記事の後半で解説していきます。

控除対象の上限額

住宅ローン減税では、対象となる控除額の上限が定められています。

これ以上の住宅ローン残高があったとしても、超えた分について適用がされません。

また中古住宅における認定住宅は、消費税課税物件（売主が不動産会社）が対象となり、個人が売主となる消費税非課税物件は、仮に認定住宅の適用を受けていたとしても「その他住宅」の扱いになります。

		〜2021年	2022年・2023年	2024年・2025年
新築住宅 買取再販	認定住宅	5000万円		4500万円
	ZEH	4000万円	4500万円	3500万円
	省エネ基準		4000万円	3000万円
	その他住宅		3000万円	0万円（※1）
中古住宅	認定住宅	3000万円（※2）
	その他住宅	2000万円

（※1）2023年までに新築の建築確認がされている場合は2000万円
（※2）2022年以降は、ZEH・省エネ基準を含む

買取再販物件における注意点

先述した表は、新築と中古住宅が混在していてやや誤解を招きやすい表記となっていますので、特に注意が必要な買取再販物件について、追加で解説します。

こちらの表を見ていただくと、2023年まで一般の買取再販住宅については上限3000万円・控除期間13年となっており、2024年と2025年については上限2000万円・控除期間10年となります。

ここで注意が必要なのは買取再販物件の適用要件です。

買取再販物件の適用要件

2023年に買取再販物件を取得する場合、次の要件を満たさなければ買取再販物件として見なされず、上限2000万円・控除期間10年と一般的な中古住宅を同じ扱いになります。

買取再販物件の適用要件は、

1. 個人が既存住宅を取得する時点で、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものであること。
2. 特定増改築等に係る工事に要した費用の総額が、その既存住宅の個人に対する売買価額（税込み）の20パーセントに相当する金額（その金額が300万円を超える場合には300万円）以上であること。
3. その既存住宅について、次のいずれかに該当する特定増改築等に係る工事が行われていること。
   （1）　下記「特定増改築等の工事内容」の1から6に掲げる工事に要した費用の額の合計額が100万円を超えること。
   （2）　下記「特定増改築等の工事内容」の4から7のいずれかに掲げる工事に要した費用の額がそれぞれ50万円を超えること。
4. 宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、上記2および3の要件を満たす特定増改築等に係る工事を行った後の既存住宅について、宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得していること。
5. 建築後使用されたことのある家屋で昭和57年1月1日以降に建築されたものであるか、現行の耐震基準に適合していることを証明できること。

特定増改築等の工事内容

1. 増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕または大規模の模様替えの工事
2. マンションの場合で、床または階段、間仕切り壁、主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕または模様替えの工事
3. 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕または模様替えの工事
4. 地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕または模様替えの工事（耐震改修工事）
5. 一定のバリアフリー改修工事
6. 一定の省エネ改修工事
7. 給水管、排水管または雨水の侵入を防止する部分に係る修繕または模様替えの工事（既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限ります。）

簡単に言えば、例え買取再販物件であったとしても、例えば壁紙だけを交換しているケースなどは特定増改築等の工事内容を満たさないということになります。

この場合、上限3000万円・控除期間13年ではなく、一般の中古住宅と同じ上限2000万円・控除期間10年となることに注意が必要です。

現役のプロでも勘違いしている人が散見されますので、注意するようにしてください。

その他注意すべき改正内容

今回の改正では、控除率以外にも様々な改正があります。

ここからはそんな改正内容をまとめていきます。

所得要件の引き下げ

これまでは、年収が3000万円が超える年は住宅ローン減税が適用できないとされてきましたが、2022年以降は2000万円以下に変更されました。

新築住宅・買取再販の床面積緩和要件

この改正は2019年に行われていますが、これは当面維持される形になっています。

この緩和要件では、それまで面積が50平米以上でないと住宅ローン減税は適用されませんでしたが、40平米以上に緩和されました。

注意点として、新築住宅、もしくは消費税がかかる（売主が不動産会社）中古住宅であること。

また面積が広告などに使用される建築基準法の面積でなく、不動産登記法の基準となる登記簿上の面積となることです。

建築基準法の面積は壁の中心から面積を測る壁心と呼ばれる面積で、登記簿上の面積よりも広くなります。

ですから登記簿上で40平米ギリギリの物件は対象外となる可能性もありますので必ず謄本の面積を確認しましょう。

またこの面積の緩和要件については2023年までに建築確認を受けた新築住宅であるとされています。

また年間の所得が40平米以上50平米以下の場合は、先述の所得要件よりさらに厳しい1000万円以下という要件もついています。

中古住宅の築年数要件

この変更が今回の改正では大きなポイントになるのではないでしょうか？

これまで中古住宅で住宅ローン減税の適用を受けるためには、中古マンションをはじめとするRC造や鉄骨造の場合は築25年、木造住宅の場合は築20年以内である必要がありました。

これらの築年数に当てはまらない場合は、現行の耐震基準に適合していることを証明する必要があり、実際適用できない物件もたくさんありました。

その築年数要件がなくなり、今回の改正では登記簿の建築年で昭和57年（1982年）１月１日以降の建築が確認できればOKとなりました。

これまで多くのトラブルも発生していた内容だけに非常に意義のある改正と言えます。

この改正により、これまでの制度であれば住宅ローン減税が利用できない物件の多くが利用できるようになると考えられます。

また同じく築年数要件があった登録免許税の税率軽減や、贈与税の非課税枠の利用についても住宅ローン減税と同じ条件が適用されます。

住宅取得資金の贈与税の非課税措置の延長

住宅ローン減税ではないものの、住宅取得資金に関わるものなので、合わせてご紹介します。

父母、祖父母などの直系尊属から、住宅取得などのための資金を贈与する場合、省エネ等などの優良な住宅では1000万円、その他の住宅については500万円が非課税となります。

こちらは2023年までの延長となります。

旧耐震物件についてはこれまで通り

一方で旧耐震住宅と呼ばれる住宅については、これまで通り基本は全ての税制優遇は不適用となります。

適用を受けるためには、現行の耐震基準を満たすことの証明（耐震基準適合証明書など）が必要になります。

かなり大きな改正がされた2022年の住宅ローン減税改正ですが、ここで解説したことをぜひ押さえておきましょう。