中古マンション買うなら築何年がおすすめ？狙い目な築年数の見極め方

時間がない人向け：中古マンションの狙い目と避けるべき時期

中古マンションを検討するときに、あなたであれば何を選択の指針とするでしょうか。価格と立地はもちろんですが、築年数も中古マンション選択における大きな要因となるのではないでしょうか。

実際、営業の現場で筆者もお客様から「築何年くらいの中古マンションがいいですか？」とか、「築15年のマンションって15年後どうなんですか？」といった築年数に関する質問をよく受けます。

結論から言えば、築年数は重要な基準ではありますが、大事なのは「建てられた時代・時期」で判断することなのです。このポイントを押さえておくことで、中古マンションの選び方が変わります。なぜなら築年数に関わる話は、すべて「建てられた時代・時期」で考えることで、その本質を捉えることができるからです。

実際に、この話をお伝えすると、大袈裟かもしれませんが「目から鱗」と感激される方もいらっしゃいます。そこでこの記事では、なぜ中古マンションは築年数ではなく、建てられた時期で判断したほうがいいのか？そして狙い目の時期や、買ってはいけない時期、その納得の理由と資産価値の関係性についてまとめました。中古マンションのおススメの年代やポイントを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

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宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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なぜ中古マンション購入は築年数でなく、建てられた時代や時期で判断すべきなのか？

なぜ、中古マンション購入で築年数を気にする方が多い中、なぜ建てられた時代や時期で判断すべきなのか？なぜなら、マンションというのは、単純に築何年だから云々というものもはなく、建てられた時期や時代によって特徴が大きく変わるからです。

例えば、土地相場が高く円安で建築材料や人件費も高騰している時期に建てられたマンションと、土地相場が安く円高で建築材料も安く人件費も安い時期に建てられたマンションでは、その性質が全く異なることはご理解いただけると思います。

前者の時代背景であれば、少しでも多くの方でも買えるようにグレードを落としたり部屋を狭くしたりして、少しでも安く収まるようにします。一方で、後者であればグレードをアップし、部屋も広くして、なおかつ駅前の優良な立地を、手頃な価格で確保しやすいという特徴となります。

時代の背景で考えるのであれば、築年数という基準は時間が経てば変わるものですし、今時点で築20年が良いと言われていても、10年後に築20年が良いとは限らないということになります。

つまり、中古マンション購入では経てられた時代や時期からマンションの質を理解することで、本当の買い時の中古マンションや買ってはいけない時期の中古マンションの判別がつくようになります。

次からは、中古マンションが建てられた時代・時期ごとの特徴について解説していきます。また合わせて買っていい時期とそうでない時期がわかるように「オススメ度」も合わせて解説していきます。

中古マンションが建てられた時期ごとの特徴とオススメ度

早速、建てられた時代・時期ごとの特徴とオススメ度を解説していきます。

注意してほしいのは、あくまで全体的な傾向であり、すべての物件にあてはまるわけではなく、最終的にはマンションごとに個別に判別していきます。個別性は立地と管理状況によって判断します。詳細はこちらの記事も合わせてご覧ください。

1975～1982年　おススメ度

1975～1982年（昭和50年から56年）ころまでは猛烈な勢いでマンションが建築されました。いわゆる大量供給時代ですが、このころのマンションはコンクリート壁厚も薄く、水道菅もさびが出やすい銅管を使用しています。

また1981年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わりましたが、建築計画の確認や実際の建築に時間のかかるマンションでは、この時期は旧耐震基準となります。

旧耐震基準のマンションはコンクリート厚も12㎝と遮音性能も低いものが主流でした。コンクリート厚は、遮音性やマンションの寿命に影響します。また、今のような気密性があるわけでもありませんでした。

室内の広さもそこまで重視されておらず、エレベーターのない低層マンションも多く存在します。エリアによってはかなり安い価格で売りに出ているので、立地と値段で割り切ってしまえれば、それはそれでアリなのかもしれません。

1983～1987年　おススメ度

時代は進んで1981年（昭和56年）以降から1985年（昭和60年）ころまでは、質も向上しました。建築基準法が改正されて、新耐震基準と呼ばれているマンションに変わっていった時代です。

耐震基準が改正されたことにより、コンクリート厚が150mmや200mmのものが増えてきて、長寿命化や遮音性能の向上に寄与していくようになります。

また、水道管にも塩ビのものが見られるようになり、構造躯体の強度だけでなく、設備面においてもメンテナンス性が向上していきます。

1988～1991年　おススメ度

そして時代はバブル期を迎えます。時代でいえば、昭和末期から平成初期になりますが、マンションも豪華絢爛なものが増え、都心の一等地では億ションが珍しくなくなってきました。ヴィンテージマンションと呼ばれる物件も多く存在する年代です。

一方で、価格が高騰しすぎたため、一般サラリーマン世帯では購入が難しくなったこともあり、ファミリー型マンションは郊外へと移動していったのもこのバブル時期になります。

1992～1994年　おススメ度

1992～1994年（平成3年～平成5年）にかけてはバブル崩壊後の時期にあたるので、豪華絢爛な仕様のマンションは激減し、供給量そのものもかなり減りました。

ですから、物件数そのものも少ないことに加えて、価格を抑えるために間取りや面積を絞っていった傾向にありました。

1995～2000年　おススメ度

バブル崩壊の最悪期を過ぎるとマンションにも変化の兆しが現れます。快適性を求めたマンションが出始めて、再びマンション時代の到来を感じた時代でした。

天井も高くなり、水道管も腐食が少なくその他のトラブルも少ない新素材が使われるようになったのが、1995～2000年（平成6年～平成11年）にかけての時代でした。

この時代までは、洗面所やキッチンなどの水回りの配管を通すために、部分的に床が嵩上げされており、段があったり、室内に梁が残されている工法が多くあります。

2001～2006年　おススメ度

そして2000年6月（平成11年6月）にできた住宅品質確保法によって、マンションの品質の底上げが図られ、質が向上しました。階下への騒音を軽減する二重床が一般的になったり、食洗器がつき始めたりとした時代になります。

その他にも室内の段差がなくなりバリアフリー性能が向上し、外梁工法が普及し、室内も広く利用できるようになりました。

またこの時期はそこまで土地価格や建築費が高くなかったため、駅近で質の良い中古マンションが多く建てられた時期です。さらにこのころのマンションは大規模修繕が一度おわっているため、管理組合の財務状況の判断がしやすいというメリットもあります。

この時代からが現代のマンションがスタートしたと言われており、立地や質の高い時代のマンションで、筆者がお勧めする時代・時期の一つです。

ちなみに、管理組合の財務調査は中古マンション購入における、最重要ポイントの一つです。詳細は、以下の記事をご参照ください。

2007～2008年　おススメ度

そして2007～2008年（平成18年～19年）頃になると、マンションのミニバブルと呼ばれる現象が起きました。世界的な景気上昇と同時に、日本でもバブルの再来を彷彿とさせるような景気が訪れます。

しかし結果的には直後のリーマンショックで沈静化してしまうのですが、価格急騰によって面積を狭めたり仕様を落としたりするなどの対策が取られたのが、この時期のマンションです。

2009～2013年　おススメ度

リーマンショックからの4～5年は日本経済全体が落ち込むどん底時代でした。しかし、土地の仕入れが安くできたのに加えて、一時期70円台まで進んだ円高により輸入品が安く手に入ることとなり、良質なマンションが極めて多く建築された時代になります。

また東日本大震災によって災害意識が高まり、制震・免振装置が取り入れられたマンションが増えた時期でもあります。ここ最近では、1回目の大規模修繕工事が終わっているマンションも多く、管理組合の財務調査の精度も上がってきていることから、オススメ度は☆5つです。

2014年～現在　おススメ度

その後の2013年ころから今に至るまでは再び建築コストの増大によって、価格がじりじりと上昇してきました。東京オリンピック開催の決定や、日銀の量的緩和、そして新型コロナ禍や円安による物価高を反映し、今の新築マンション価格は都内だけ見ればバブル崩壊前と並ぶ価格帯となっています。

総じて今の新築は価格が高騰して、一般の方にとって手が届きにくい水準にまであがっています。そこで少しでも安く抑えられるように、部屋を狭くしグレードを下げています。

また好景気の時は、オフィスやホテルが土地取得のライバルとなるため、そもそも良い立地の土地が少なくなる中、さらに土地獲得競争が激しくなり、駅から離れたマンションも増えてきます。

新築からしばらくの間はいいかもしれませんが、中古マンションとして市場に出たときの競争力としては弱いため、物件にもよりますが、永く住みたいと考えているのではあれば、そこまでお勧めはしていません。

中古マンションの築年数は新しければいいわけではない

このようにマンションは築年数が新しければいいというわけではありません。既述したように、直近の新しいマンションは価格高騰の波に襲われているために、価格に見合った内容かどうかには疑問が残ります。

また現在の新築マンションは、好立地で高価格に振り切ったものと、駅から離れた立地のものと両極化も進んでいます。新築マンションが絶対にいけないというわけではありませんが、その質と内容をしっかり見極める必要があります。

中古マンションはいつまで住める？寿命の目安

中古マンションを検討する際に「あと何年住めるのか」は誰もが気になるポイントです。

国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの物理的な寿命は117年と推定されています。つまり、適切な管理と修繕が行われていれば、築50年・60年でもまだまだ住み続けることは可能です。

よく混同されるのが「法定耐用年数47年」ですが、これは税務上の減価償却計算に使われる数字であり、マンションの寿命とは全く関係ありません。耐用年数を超えたからといって住めなくなるわけではないので、この点は安心してください。

ただし、管理が行き届いていないマンションは寿命が大幅に短くなる可能性があります。購入前に管理組合の財務状況や修繕履歴を必ず確認するようにしましょう。

中古マンションの築年数と資産価値の関係

次に築年数と資産価値の間には、どんな関連性があるのでしょうか。

このグラフはレインズの成約データをもとに作成したもので、築年数ごとに価格がどのように推移するか図示したものになります。

このグラフを見るとわかるように、新築からマンション価格は徐々に下落していき、築30年ほどで下げ止まりますが、新築の時と比較すると、およそ半分以下までに下がっています。

資産価値は購入するときの価格よりも、買った時と売った時の差額が小さければ小さいほど資産価値が高い（住宅支出が削減される）と考えられますので、新築マンションの資産価値が高いという考え方は正しくはありません。

また、このグラフを見たときに、人によっては「15年前の中古マンションでも新築時よりも値段が上がっているのに」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

その実感は正しいもので、そのような状況が起こっているのはマーケット状況、つまり相場が上がっているからです。既出のグラフはあくまで物価や相場が変わらないという前提となっており、少し違和感を覚えるかもしれません。

相場や物価を考慮しないで考えるためには、例えば築20年の中古マンションで平米単価が65万円の時、このマンションが仮に新築時の時も平米単価が65万円であったとしても、今の物価や相場で同じものをもう一度新築したら、平米単価は95万円になるという捉え方をすると正しく理解ができます。

マーケットは常に動いているので、今後どのように相場が変わっていくのか、現在のマーケット情報についてもある程度把握しておくようにしましょう。

修繕積立金の適正額を知っておく

中古マンション購入を検討する際に、修繕積立金がいくらなのかは必ずチェックすべきポイントです。

国土交通省のガイドラインでは、マンションの規模にもよりますが、修繕積立金の目安は専有面積1㎡あたり月額300円程度とされています。例えば70㎡のマンションであれば、月額約21,000円が適正な水準です。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

これよりも大幅に安い場合は、将来的に大幅な値上げや一時金の徴収が行われる可能性があります。逆に高すぎる場合は、過去に大きな修繕トラブルがあった可能性や、管理会社に工事費を取られ過ぎているとも考えられます。

修繕積立金の金額だけでなく、長期修繕計画の有無と内容、修繕積立金の残高もあわせて確認しておきましょう。

住宅ローン控除の築年数要件

中古マンションを購入する際に見落としがちなのが、住宅ローン控除の適用要件です。

住宅ローン控除を受けるためには、建築確認日が1982年（昭和57年）1月1日以降の物件であることが条件の一つです。つまり新耐震基準に適合していることが求められます。

旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書を取得すれば控除を受けられるケースはありますが、手間とコストがかかるため注意が必要です。

住宅ローン控除は年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度で、中古住宅の場合は最大10年間適用されます。購入前に控除の対象になるかどうか、不動産エージェントに確認しておきましょう。

中古マンションの狙い目は築何年？

ここまで解説してきた内容をもとに、狙い目の築年数はというと、2001年〜2006年の中古マンションです。次に2009年〜2013年の中古マンションです。築年数で言えば、2025年時点で、築19年〜24年の中古マンション。そして、築12年〜16年の中古マンションが狙い目といえます。

ただしこの築年数帯は、まだ価格が高いので、無理な予算で購入することは避けるように注意しましょう。筆者が企画運営しているハウスクローバーでは、無理のない予算がシミュレーションできますので、ぜひそちらもご利用ください。

旧耐震の中古マンションは避けた方が無難

日本は世界有数の災害大国です。とくに地震は東日本大震災以降、日本全土が活性期に入ったのではないかという学者の見解も発表されました。また、想定された大地震発生地域とは全く異なる空白地域にも大きな地震が頻発しています。

こう考えると、中古マンション購入時の重要選択基準の一つとして、マンションの耐震性に着目するのは絶対条件となります。そこで悩むのは「耐震性の強いマンションはどうやって見分けるのだろうか？」となりますよね。もちろん新しければ新しいほど劣化していないので、地震には強いという理屈は成り立ちます。

ただ、単純な築年数よりももっと重要な判別方法があるのでご紹介します。1981年（昭和56年）6月を境に建築物の耐震基準が大幅に向上しました。

結論から言いますと、これより後の中古マンションを探すようにしてください。この1981年6月以降に建築確認申請が下りたものは全て新耐震基準となり、現在においても同じ基準が適用されています。

一方で、1981～1983年の物件でも、これ以前に建築確認申請が下りたものは旧耐震基準で建築されているのです。1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震が発端となり法律が改正されたのですが、地震に対する備えを考えると旧耐震ではなく新耐震マンションを購入するべきだと私は思います。

また旧耐震のマンションは住宅ローンがおりにくい金融機関が増えてきていますので、将来の資産性という意味でも、よほど管理組合の状況がよかったり、耐震改修工事をしていない限りお勧めはできません。

中古マンションで買ってはいけない時期は？

先述した旧耐震基準（1982年以前）のマンションは基本的に買ってはいけない時期の一つになります。その他の年代で買わない方がいい時期のマンションは2018年以降のマンションです。

この時期に新築されたマンションはすでにお伝えしましたが、特に土地相場や建築費などが大きく上昇した時代に建てられたマンションです。これらのマンションは価格を抑えるために部屋を狭く、グレードを落としています。

築浅の状態であればまだ売却できますが、築年数が経つにつれて価格が下がりやすく、また立地も駅から離れたものも多いため、大きな損をしやすいマンションである可能性が高いと考えています。つまり短期所有であれば問題ありませんが、10年、20年と長く住もうと考えているのであれば、避けた方が無難です。

また管理組合の良し悪しの調査も精度が落ちるため、将来的な管理のリスクを排除することが難しい時期であるとも言えます。全てのこの時期のマンションが、損をするとは言いませんが、損をしやすいマンションがお多いのは間違いありません。

中古マンションは管理を見て買うべし

「マンションは管理を見て買え」という格言は不動産に関わる人間であれば一度は聞いたことがあるほど有名です。清掃や修繕状況はもちろんですが、将来の修繕状況がどうなっていくかという観点が欠かせません。将来の修繕状況は、管理組合の財務状況によって決まります。

比較的築年数が新しければ問題は出にくいですが、築年数が経つごとに修繕費用は増えていきますので、財務状況に不安がある中古マンションは将来修繕積立金の一時金の徴収や、毎月徴収される積立金の大幅な値上げなどの憂き目にあう可能性が高くなります。

将来のランニングコストが高くなること自体、出来れば遠慮したいところですが、売りに出すときも、こういった中古マンションは敬遠されます。ですから、中古マンションは立地や建築年などももちろん大事なのですが、今後は管理組合の財務状況も大きなポイントになってきます。

不動産エージェントの力を借りて納得のいく買い物を

中古マンション購入の最終決断は、もちろんあなた自身です。しかし、その決断が後悔しない正しいものになるかどうかは第三者のプロによるアドバイスです。

不動産エージェントという言葉ご存知でしょうか。不動産のプロであり、マンション購入者へ第三者的な立場から公平なアドバイスをくれる人たちです。

一生に一度か二度の不動産購入。そんな大事な買い物をするのに「何となくこの物件でいいかな」ではリスクが高すぎます。

中古マンションに限らず不動産は個別性が非常に強い商品であるため、失敗しないためにも不動産エージェント選びは慎重に行いましょう。

ハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探せるサイトです。その他にも、無理のない予算がシミュレーションできたり、物件探しの自動化が全て無料で利用できますので、ぜひご活用ください。

まとめ

最後に中古マンションの築年数と建てられた時期についての注意点やポイントをまとめておきます。

これらのポイントを押さえてお得な中古マンション選びをするようにしましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 中古マンションは築何年まで住めますか？

国土交通省の調査では、鉄筋コンクリート造マンションの物理的な寿命は117年と推定されています。よく言われる「法定耐用年数47年」は税務上の数字であり、マンションの寿命とは関係ありません。適切な管理と修繕が行われていれば、築50年・60年でも十分住み続けることが可能です。

Q. 築30年のマンションはあと何年住めますか？

管理状態によりますが、適切に修繕されていれば物理的にはあと50年以上住むことも可能です。重要なのは管理組合の財務状況と長期修繕計画です。修繕積立金の残高が十分にあり、計画通りに修繕が実施されているマンションであれば、築30年でも安心して購入できます。

Q. 旧耐震のマンションは絶対にダメですか？

絶対にダメとは言い切れませんが、避けた方が無難です。旧耐震マンションは耐震性の不安だけでなく、住宅ローンが下りにくい金融機関が増えていること、住宅ローン控除が受けにくいこと、将来売却する際に買い手がつきにくいことなど、複合的なリスクがあります。よほど管理組合の状況がよく、耐震改修工事が済んでいない限り、おすすめはしません。

Q. 中古マンションの修繕積立金はいくらが適正ですか？

国土交通省のガイドラインでは、専有面積1㎡あたり月額200円程度が目安とされています。70㎡のマンションなら月額約1万4,000円です。これより大幅に安い場合は将来の大幅値上げや一時金徴収のリスクがあるため、購入前に長期修繕計画と積立金の残高を必ず確認してください。

Q. 築年数が古いと住宅ローンは組めませんか？

築年数が古いからといって住宅ローンが組めないわけではありません。ただし、旧耐震基準（1981年6月以前）のマンションは審査が厳しくなる金融機関が増えています。フラット35では物件の適合証明書が必要で、旧耐震の場合は取得できないケースもあります。新耐震基準のマンションであれば、築40年超でもローンを組める金融機関は多くあります。