中古マンション購入は、築年数よりも建てられた時代に注目すべき納得の理由

中古マンションを検討するときに、あなたであれば何を選択の指針とするでしょうか。

価格と立地はもちろんですが、築年数も選択の大きな要因となるのではないでしょうか。

実際、営業の現場で私も「築何年くらいの中古マンションがいいですか？」とか、「築15年のマンションって15年後どうなんですか？」といった築年数に関する質問をよく受けます。

もちろん築年数は重要な基準ではありますが、大事なのは建てられた年代なのです。

このポイントを押さえておくことで、中古マンションの選び方が変わるのではないでしょうか。

この記事では、なぜ中古マンションは築年数ではなく建てられた時期で判断したほうがいいのか？

その納得の理由とおススメの時期についてまとめました。

中古マンションのおススメの年代やポイントを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

なぜ中古マンション購入は築年数でなく、建てられた時代や時期で判断すべきなのか？

まず、中古マンション購入で築年数を気にする方が多い中、建てられた時代や時期で判断すべきなのか？

それはマンションというのは、単純に築何年だから云々というものもはなく、建てられた時代や時期によって特徴が大きく変わるからです。

例えば、土地相場が高く円安で建築材料や人件費も高騰している時期に建てられたマンションと、土地相場が安く円高で建築材料も安く人件費も安い時期に建てられたマンションでは、その性質が全く異なることはご理解いただけると思います。

前者の時代背景であれば、少しでも一般の方でも買えるようにグレードを落としたり部屋を狭くしたりして少しでも安く収まるようにしますし、後者であればグレードをアップして部屋を広くして、なおかつ駅前の優良な立地を確保しやすいという特徴となります。

時代の背景で考えるのであれば、築年数という基準は時間が経てば変わるものですし、今時点で築20年が良いと言われていても、10年後に築20年が良いとは限らないということになります。

つまり、中古マンション購入では経てられた時代や時期からマンションの質を理解することで、本当の買い時の中古マンションや買ってはいけない時期の中古マンションの判別がつくようになります。

次からは、中古マンションが建てられた時代・時期ごとの特徴について解説していきます。

また合わせて買っていい時期とそうでない時期がわかるように「オススメ度」も合わせて解説していきます。

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中古マンションが建てられた時期ごとの特徴とオススメ度

早速建てられた時代・時期ごとの特徴とオススメ度を解説していきます。

注意してほしいのは、あくまで全体的なことですべての物件にあてはまるわけではなく、最後は個別に判別していきます。

またおススメ度は筆者の個人的な主観も含まれています。

絶対ではないので、あくまで目安としてご覧ください。

1975～1982年　おススメ度

1975～1982年（昭和50年から56年）ころまでは猛烈な勢いでマンションが建築されました。

いわゆる大量供給時代ですが、このころのマンションはコンクリート壁厚も薄く、水道菅もさびが出やすい銅管を使用しています。

その後の新耐震基準になる昭和56年までのマンションはコンクリート厚も12㎝と遮音性能も低いものが主流でした。

音も今のような気密性があるわけではありませんでした。

室内の広さもそこまで重視されておらず、エレベーターのない低層マンションも多く存在します。

エリアによってはかなり安い価格で売りに出ているので、立地と値段で割り切ってしまえれば、それはそれでアリなのかもしれません。

関連記事「中古マンションを購入するときの築年数の限界は？」

1983～1987年　おススメ度

時代は進んで昭和56年以降から昭和60年ころまでは質も上がりました。

建築基準法が改正されて、新耐震基準と呼ばれている時代です。

水道管にも塩ビのものが見られるようになり、コンクリート厚も15㎝のものが多く出始めて遮音性能も向上しています。

1988～1991年　おススメ度

そして時代はバブルを迎えます。

昭和末期から平成初期になりますが、マンションも豪華絢爛なものが増え、都心の一等地では億ションが珍しくなくなってきました。

ヴィンテージマンションと呼ばれる物件も多く存在する年代です。

また、価格が高騰しすぎたため、一般サラリーマン世帯では購入が難しくなったこともあり、ファミリー型マンションは郊外へと移動していったのもこのバブル時期になります。

1992～1994年　おススメ度

1992～1994年（平成3年～平成5年）にかけてはバブル崩壊後の時期にあたるので、豪華絢爛な仕様のマンションは激減し、供給量そのものもかなり減りました。

ですから、物件数そのものも少ないことに加えて、価格を抑えるために間取りも工夫したりするものも減り、さらには面積自体も絞っていった傾向にありました。

1995～2000年　おススメ度

バブル崩壊の最悪期を過ぎるとマンションにも変化の兆しが現れます。

快適性を求めたマンションが出始めて、再びマンション時代の到来を感じた時代でした。

天井も高くなり、水道管も腐食が少なくその他のトラブルも少ない新素材が使われるようになったのが、1995～2000年（平成6年～平成11年）にかけての時代でした。

この時代までは、洗面所やキッチンなどの水回りの配管を通すために、部分的に床が嵩上げされており、段があったり、室内に梁が残されている工法が多くあります。

2001～2006年　おススメ度

そして2000年6月（平成11年6月）にできた住宅品質確保法によって随分と品質の底上げが図られ物件の質が向上しました。

階下への騒音を軽減する二重床が一般的になったり、食洗器がつき始めたりとした時代になります。

その他にも室内の段差がなくなりバリアフリー性能が向上し、外梁工法が普及し、室内も広く利用できるようになりました。

またこの時期はそこまで土地価格や建築費が高くなかったため、駅近で質の良い中古マンションが多く建てられた時期です。

さらにこのころのマンションは大規模修繕が一度おわっているため、管理組合の財務状況の判断がしやすいというメリットもあります。

この時代からが現代のマンションがスタートしたと言われており、立地や質の高い時代のマンションで、筆者がお勧めする時代・時期の一つです。

2007～2008年　おススメ度

そして2007～2008年（平成18年～19年）あたりにはマンションのミニバブルが起きました。

結果的には直後のリーマンショックで沈静化してしまうのですが、価格急騰によって面積を狭めたり仕様を落としたりするなどの対策が取られた時代です。

2009～2013年　おススメ度

リーマンショックからの4～5年は日本経済全体が落ち込むどん底時代でした。

しかし、土地の仕入れが安くできたのに加えて、70円台まで進んだ円高により輸入品が安く手に入ることとなり、良質なマンションが極めて多く建築された時代になります。

また東日本大震災によって災害意識が高まり、制震・免振装置が取り入れられたマンションが増えた時期でもあります。

ただ、まだ比較的新しく管理組合の財務状況の判断が難しいことや、価格がまだそこまで落ちていないということを考慮して☆4.5ですが、建物そのものは☆5つです。

2014年～現在　おススメ度

その後の2013年ころから今に至るまでは再び建築コストの増大によって、価格がじりじりと上昇してきました。

東京オリンピック開催の決定や、日銀の量的緩和、そして新型コロナ禍や円安による物価高を反映し、今の新築マンション価格は都内だけ見ればバブル崩壊前と並ぶ価格帯となっています。

総じて今の新築は価格が高騰して一般の方にとって手が届きにくい水準にまであがっています。

そこで少しでも安く抑えられるように、部屋を狭くしグレードを下げています。

新築からしばらくの間はいいかもしれませんが、中古マンションとして市場に出たときの競争力としては弱い中古マンションが多くなるため、物件にもよりますが、永く住みたいと考えているのではあれば、そこまでお勧めはしていません。

築年数は新しければいいわけではない

このようにマンションは築年数が新しければいいというわけではありません。

既述したように、直近の新しいマンションは価格高騰の波に襲われているために、価格に見合った内容かどうかには疑問が残ります。

築年数で判断するよりも、平成30年に完成した築2年のマンションと平成22年に完成した築9年のマンションであれば、7年の差があるものの質としてどちらがいいのかはじっくり吟味しないと判別できないでしょう。

関連記事「新築マンションは買ってはいけない？そう考えるこれだけの理由」

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旧耐震の中古マンションは避けた方が無難

日本は世界有数の災害大国です。

とくに地震は東日本大震災以降、日本全土が活性期に入ったのではないかという学者の見解も発表されました。

また、想定された大地震発生地域とは全く異なる空白地域にも大きな地震が頻発しています。

こう考えると、中古マンション購入時の重要選択基準の一つとして、マンションの耐震性に着目するのは絶対条件となります。

そこで悩むのは「耐震性の強いマンションはどうやって見分けるのだろうか？」となりますよね。

もちろん新しければ新しいほど劣化していないので、地震には強いという理屈は成り立ちます。

ただ、単純な築年数よりももっと重要な判別方法があるのでご紹介します。

1981年（昭和56年）6月を境に建築物の耐震基準が大幅に向上しました。

結論から言いますと、これより後の中古マンションを探すようにしてください。

この1981年6月以降に建築確認申請が下りたものは新耐震基準となります。

つまり、1981～1983年の物件でも、これ以前に建築確認申請が下りたものは旧耐震基準で建築されているのです。

1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震が発端となり法律が改正されたのですが、地震に対する備えを考えると旧耐震ではなく新耐震マンションを購入するべきだと私は思います。

また旧耐震のマンションは住宅ローンがおりにくい金融機関が増えてきていますので、将来の資産性という意味でも、よほど管理組合の状況がよかったり、耐震改修工事をしていない限りお勧めはできません。

関連記事「中古マンションを購入するときの住宅ローンで気を付けること」

マンションで買ってはいけない時期は？

先述した旧耐震基準（1982年以前）のマンションは基本的に買ってはいけない時期の一つになります。

その他の年代で買わない方がいい時期のマンションは2018年以降のマンションです。

この時期に新築されたマンションはすでにお伝えしましたが、特に土地相場や建築費などが大きく上昇した時代に建てられたマンションです。

これらのマンションは価格を抑えるために部屋を狭く、グレードを落ちしています。

築浅の状態であればまだ売却できますが、築年数が経つにつれて価格が下がりやすく、また立地も駅から離れたものも多いため、大きな損をしやすいマンションである可能性が高いと考えています。

また管理組合の良し悪しの調査も精度が落ちるため、将来的な管理のリスクを排除することが難しい時期であるとも言えます。

全てのこの時期のマンションがそうであるとは言いませんが、損をしやすいマンションがお多いのは間違いありません。

中古マンションは管理を見て買う

「マンションは管理を見て買え」という格言は不動産に関わる人間であれば一度は聞いたことがあるほど有名です。

清掃や修繕状況はもちろんですが、将来の修繕状況がどうなっていくかという観点が欠かせません。

将来の修繕状況は、管理組合の財務状況によって決まります。

比較的築年数が新しければ問題は出にくいですが、築年数が経つごとに修繕費用は増えていきますので、財務状況に不安がある中古マンションは将来修繕積立金の一時金の徴収や、毎月徴収される積立金の大幅な値上げなどの憂き目にあう可能性が高くなります。

将来のランニングコストが高くなること自体、出来れば遠慮したいところですが、売りに出すときも、こういった中古マンションは敬遠されます。

ですから、中古マンションは立地や建築年などももちろん大事なのですが、今後は管理組合の財務状況も大きなポイントになってきます。

関連記事「不動産のプロが必ずチェックする　買ってはいけない中古マンションの特徴２０選」

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不動産エージェントの力を借りて納得のいく買い物を

中古マンション購入の最終決断は、もちろんあなた自身です。

しかし、その決断が後悔しない正しいものになるかどうかは第三者のプロによるアドバイスです。

不動産エージェントという言葉ご存知でしょうか。

不動産のプロであり、マンション購入者へ第三者的な立場から公平なアドバイスをくれる人たちです。

一生に一度か二度の不動産購入。

そんな大事な買い物をするのに「何となくこの物件でいいかな」ではリスクが高すぎます。

中古マンションに限らず不動産は個別性が非常に強い商品であるため、失敗しないためにも不動産エージェント選びは慎重に行いましょう。

関連記事「これからは不動産エージェントを選ぶ時代」

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まとめ

最後に中古マンションの築年数と建てられた時期についての注意点やポイントをまとめておきます。

これらのポイントを押さえてお得な中古マンション選びをするようにしましょう。

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