【プロは勧めない】築50年の中古マンションは買っても大丈夫？後悔する理由・メリット・寿命を解説

この記事で分かること

昨今のマンション相場は、2013年に上昇に転じて以降、一貫して上昇しています。そんな中、駅近の好立地でマンションを購入しようとしても、新築や築年数が浅いものは高額になっているので手が届かず、価格が安く比較的購入しやすい築古の中古マンションも検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし筆者の考え方として、基本的に築50年の中古マンションは買わない方が良いというスタンスです。

そこでこの記事ではそう考える理由と、例外的に買ってもいいケースなどを紹介していきます。中古マンションを購入を検討されている方で、特に築古物件をお考えの方は、ぜひこの考え方を知った上で判断をしていただければと思っております。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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築50年のマンションはあと何年住める？寿命の見極め方

築50年のマンションを検討する方が最も気にされるのが、「あと何年住めるのか」という点だと思います。

結論から言えば、適切な修繕が続けられていれば、建物そのものは築50年からさらに数十年、トータルで100年程度はもつ可能性もあります。マンションの寿命は「築年数」そのものではなく、鉄筋を守るコンクリートの質と厚み、そして修繕がきちんと行われてきたかで決まるからです。

ただし、これはあくまで「物理的な寿命」の話です。実際に住み続けられる年数は、コンクリートの中性化がどこまで進んでいるか、給排水管が交換されているか、管理組合に修繕の資金（修繕積立金）が十分にあるか、という3つで大きく変わります。

そして後ほど詳しく解説しますが、築50年（1970年代半ば）のマンションは、コンクリートの質が現行より劣る時期に大量供給されたものが多く、同じ修繕をしても寿命が短くなりやすい傾向があります。

ですから「あと何年住めるか」は、物件ごとに管理組合の修繕履歴・長期修繕計画・配管の交換状況を確認して初めて判断できる、というのが正直なところです。残りの寿命を見極めずに価格の安さだけで購入すると、後悔につながりやすくなります。

築50年の中古マンションが建てられた時代背景

まずは築50年の中古マンションが建てられた時代背景から説明していきます。

なぜこのような説明からしていくのかというと、マンションは基本的には築〇〇年というように築年数でカテゴライズするよりも、建てられた時期や経済状況などの時代背景でカテゴライズした方が、本質的な視点でマンションを判断することができるからです。

そもそも築〇〇年というカテゴライズは、時が進めば建てられた時期が変わってしまうので、築年数でマンションをカテゴライズするのは、あまり適切でないと考えています。

2026年現在、築50年となるのは1976年前後に建てられたマンションです。1970年代半ばはどんな時代だったのでしょうか？

この頃は、ちょうど田中角栄元首相の「列島改造論」が不動産ブームを生み、土地に対する投資が進んだ時期です。またオイルショックの影響により、世界的な不景気とインフレなどを経験した時代です。

インフレによってマンション価格が初めて1000万円を超えた時期でしたが、1950年に設立された住宅金融公庫からのマンション向け融資が広がり、マンションが取得しやすい環境が整ったことから、一気に供給が進んだ時期です。

それ以外にも、洋風の間取りが広がり始めた時期で、畳よりもフローリングを主体とした部屋作りが増えていった時期です。旧耐震基準ではあるものの、耐震基準が導入され、防音性能も高まった時期でもあります。マンションの歴史は90年と言われていますが、この頃はまだマンション黎明期に近い時期でもありました。

築50年のマンションが建てられた背景を理解したところで、なぜ築50年の中古マンションは買わない方が良いのか、その理由について解説していきます。

その他のマンションが建てられた時代背景を知りたい方は以下の記事も参照ください。

動画でもご覧になれます。

築50年のマンションのメリット

私は基本的に築50年の中古マンションをおすすめしませんが、メリットがまったくないわけではありません。判断を誤らないためにも、まずはメリットも正しく理解しておきましょう。

価格が安く、値下がりも緩やか

築50年ともなると価格はかなり下がっており、好立地でも比較的手の届く価格で買えることがあります。すでに大きく下がりきっているため、購入後の値下がり幅が小さいという見方もあります。

好立地の物件が多い

古いマンションは、街がまだ発展する前の良い場所に建てられていることが多く、駅近など立地の良い物件に出会いやすいというメリットがあります。

固定資産税が安い

建物の評価額が下がっているため、固定資産税などの保有コストは新しいマンションより安く済む傾向があります。

物件価格を抑えてリノベーションにお金をかけられる

物件が安い分、その予算を内装のリノベーションに回し、室内を自分好みに作り込むという選択も可能です。

ただし、これらのメリットは確かに魅力的ですが、私は次に解説するデメリット（後悔する理由）の方を、それ以上に重く見ています。メリットだけで判断せず、両方を天秤にかけることが大切です。

築50年の中古マンションは後悔する５つの理由

ここからは築50年の中古マンション（1970年代半ばに建てられたマンション）を購入することで、後悔する理由について解説していきます。

旧耐震基準で安全性に問題がある

この頃マンションから耐震基準ができた頃とはいえ、旧耐震基準であるため、そもそもの前提条件が現行の耐震基準とは全く違います。

現行の耐震基準は、1981年6月の建築基準法改正以降のマンションが該当します。それ以前のマンションに関しては旧耐震基準となりますが、地震に対する前提条件は以下の通りです。

実際、1995年に発生した阪神淡路大震災では、大きな損壊の被害を受けたマンションの９割が、旧耐震基準のマンションというデータも出ています。

現行の基準とは全く地震に対する前提が違っているので、やはり安全性を考えるのであれば、築50年の中古マンションは買わない方が良いと言えるのではないでしょうか。いざ震災が起こった時に、被害が大きくなり、後悔する可能性が高いです。

配管の劣化による漏水リスク

築50年のマンションでは、給排水管の劣化も大きなリスクです。

この時代のマンションでは、給水管に鉄管や銅管が使われていることが多く、経年劣化によって錆びや腐食が進み、漏水が発生するケースがあります。特に上階からの漏水は、下の階の住戸に被害を及ぼし、大きなトラブルに発展することもあります。

配管の交換工事が実施されているかどうかは、購入前に必ず確認すべきポイントです。交換履歴がない場合は、購入後に高額な配管工事費用が発生する可能性があります。

また、この時代のマンションでは配管がコンクリートの中に直接埋め込まれている（スラブ下配管）ケースもあり、その場合は配管の交換自体が非常に困難で、費用もかさみます。

住宅ローンが出にくく、資産性に難がある

２つ目の理由に住宅ローンが出にくいという理由があります。旧耐震のマンションを、例えば、事業用として購入する場合、基本的にローンは出ません。金融機関は、旧耐震のマンションに対して、資産価値がなく、担保価値はないと考えているのです。

ただ住宅ローンは、国民の生活に資するための特別なローンで、破綻率も他のローンと比較して圧倒的に低いため、まだ住宅ローンということであれば貸し出す銀行もありますが、その数は年々減っています。

また現在、変動金利がネット銀行を中心に、非常に低い金利で貸し出していますが、ネット銀行は旧耐震のマンションは取り扱いができないところがほとんどです。

有店舗型の金融機関（メガバンクや地方銀行、信用金庫）も金利が安いところほど、旧耐震の中古マンションに貸出をしていない傾向が見られます。さらに、フラット35も旧耐震のマンションは貸し出し不可ではないものの、一定の条件を満たす必要があります。

このように、住宅ローンを借りにくい、そして借りられたとしても金利が高くなることがあることから、築50年の中古マンションは買わない方が良いと考えています。

騒音問題が発生しやすい

先ほど、築50年の中古マンションの建てられた時代背景を解説したときに、「旧耐震基準ではあるものの、耐震基準が導入され、防音性能も高まった時期です。」と説明しましたが、これはあくまでそれ以前のマンションと比較してです。

防音性能はコンクリートの厚みと密接に関係しますが、コンクリートの厚みは耐震基準とも関係します。

つまり、それまでの耐震基準がない頃のマンションと比較すれば、旧耐震基準であっても耐震基準ができたことによってコンクリートの厚みがそれまでと比較すると改善されたため、防音性能が高まったというだけです。

つまり現行の耐震基準のものと比較すると、規定されているコンクリートの厚みは薄く、現行の耐震基準のものと比較しても劣っていることが多いです。

もちろん旧耐震のマンションであっても、防音性が高いマンションもありますが、全体的な傾向として騒音問題が発生しやすく、後悔しやすいと言えるのではないでしょうか。

寿命が短くなりやすい

この頃の時代背景は、住宅金融公庫の融資が出始めた時期で、マンションでもローンを組めるようになったことから、一気にマンションが大量供給された時期でもあります。

大量供給された時期での不安材料は、コンクリートの質です。実際にこの頃はコンクリートが不足し、水の割合を増やしていたとされる時期です（水の割合が少なければ少ないほどコンクリートの質は高くなります）。

マンションの寿命は鉄筋を覆っているコンクリートの質と厚さで決まるとも言われ、修繕によるメンテナンスを定期的に行えば、120〜150年持つとも言われています。

しかし元々のコンクリートの質が悪く、さらに厚みもないとなれば、現行のマンションと比較すると、同じような修繕維持活動をしてきたとしても、寿命は理論的には短くなると考えられます。せっかく購入したとしても、寿命が短く長く住むことができなければ、後悔につながりやすくなります。

さらに、コンクリートには「中性化」という現象があります。コンクリートは本来アルカリ性で、内部の鉄筋を錆びから守る役割がありますが、年月が経つと空気中の二酸化炭素と反応して中性化が進みます。

中性化が鉄筋の位置まで到達すると、鉄筋が錆びやすくなり、建物の強度が低下します。築50年のマンションでは、適切な修繕がされていないとこの中性化がかなり進んでいる可能性があり、寿命に直接影響します。

マンションの寿命について、より詳しく知りたい場合は、以下の記事もご参照ください。

将来売却するときに売れにくい

これらの理由があることから、築50年の中古マンションは、将来売却するときに、売れにくいことが考えられます。実際のデータもそのような予想を示唆するものもあります。

このチャートはレインズに新規登録された中古マンションの平均築年数と、成約した中古マンションの平均築年数をグラフ化したものです。このグラフを見ると、昨今は新規に売り出される新築マンションの数が減ってきていることから、新規登録・成約登録ともに平均築年数は上がってきています。しかし、新築と成約を比較すると、新規登録の平均築年数の上昇率よりも、成約登録の平均築年数の上昇率の方が低くなってきています。

これは何を示しているかというと、売り出される築年数の平均は上がってきているものの、比較的築年数が浅いマンションの方が売れていて、築年数が古いマンションが売れていないということです。

一番古い築年数は「築31年〜」で、一括りにされていますが、実際細かく見ていくと、おそらく築年数が古くなればなるほど売れていないデータが出てくるのではないでしょうか。

後悔することが多い、築50年の中古マンションを勧めてくる業者の目的や動機

ここまで、築50年の中古マンションの購入で後悔をする理由を解説してきました。この記事を読んでくださっているあなたも、できれば築50年の中古マンションは買わない方が良いとご理解いただけるのではないでしょうか。

ただ買わない方が良くても、インターネット上の記事や実際の営業現場では、築50年の中古マンションでもお勧めしていることもあります。

それは一体なぜでしょうか。なぜなら、築50年の中古マンションを勧めてくる業者には、何らかの目的や動機があるからです。ここからは、そんな目的や動機について解説していきます。

リノベーション工事を受注することが目的

まず一つ目は、リノベーション工事を受注することが目的であるということです。特に物件の仲介だけでなく、リノベーション工事を行う建築業も営業している業者に多い傾向があります。マンションの仲介とリノベーション工事の売り上げと利益を比較してみると、この意味がよく分かります。

例えば、中古マンションを探すときの予算が4000万円の購入希望者がいたとします。仮に中古マンションの価格を3500万円、リノベーション費用を500万円としたときの、売り上げと利益の打ち合わせは、以下のようになります。利益率はリフォーム工事の平均的な30％として計算してあります。

売り上げ、利益ともに中古マンションの仲介手数料よりも、大きいことが分かると思います。次に、この方に買ってもらう中古マンション価格を安くして3000万円に、その分リノベーション工事費用を高くしたら（1000万円）、どうなるでしょうか？

このように同じ予算であっても、リノベーション工事費用を高くしてもらって、中古マンションの購入価格を下げた方が、この業者の儲けは圧倒的に大きくなることが分かると思います。しかも実際のリノベーション工事における利益率は、30％ではなく50％ほど取っている業者もいます。

このようなリノベーション工事を受注することが目的や動機となっている業者からしてみれば、販売価格の安い築50年の中古マンションは「買ってもいい」物件になるという訳です。

リノベーション済みマンションであれば、両手仲介を得ることが目的

築50年の中古マンションとなると、リノベーションをして室内を綺麗にした状態で売りに出さないと、古さが際立ってしまい、なかなか売れないということもあり、買取再販業者が一般の消費者から買い取って、リノベーションをして再販をしている物件が多くあります。本来、いくら室内を綺麗にしても、肝心の箱がよくなければ、その中古マンションが良いということはありません。

しかし、自社の売り上げや、担当者の歩合ばかりを考えているような業者に当たってしまうと、築50年のリノベーション済み中古マンションを積極的に提案してきます。なぜかといえば、取引が両手仲介となるからです。

一般的な中古マンションでは、売主側の仲介業者Aと買主側の仲介業者Bが、それぞれ別の業者で取引がされるケースが多いです。このとき、売主側の業者Aは売主から、買主側の業者Bは買主から仲介手数料をもらうことになるので「片手仲介」などと言われます。

一方で、リノベーション済み中古マンションは、売主が不動産会社であるため、買主が連れてきた仲介業者Aがそのまま売主側の業者になることで取引を進めることができます。

この場合、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができる「両手仲介」になります。この両手仲介では、仲介業者Aは、一度の取引で売り上げと利益が倍になるため、リフォーム済み物件を売ろうとしてくるのです。物件を売りたいので、築50年の中古マンションであっても、良いことばかりを言って、購入を勧めてくるのです。

築50年の中古マンションでも例外的に買っても大丈夫な３つのケース

ここまでで、築50年の中古マンションを買わない方がいいと解説してきましたが、例外的に買っても大丈夫な物件も、もちろんあります。

ここからは、例外的な買っても大丈夫な３つのケースについて解説します。

現行の耐震基準に適合している

まず耐震診断をして、現行の耐震基準を満たしていると判断された中古マンションや、耐震改修工事を行い現行の耐震基準を満たすようになった中古マンションも購入しても大丈夫です。

現行の耐震基準であれば、新耐震基準のマンションとして扱いを受けるので、住宅ローンはもちろん、住宅ローン減税なども利用することができます。ただし現行の耐震基準を満たす、耐震基準適合証明書が必要となります。

建て替えの計画がある・建て替え後を見込める

築年数の古いマンションは比較的好立地なものが多く、さらに容積率などに余裕があることもあり、比較的建て替えが行いやすい条件が揃っているとも言えます。

理由は、既存のマンションを解体して、そこに新しくマンションを建築する場合、容積率に余裕があると、今の部屋数よりも増やすことができるので、新しくできた部屋を販売して、その収益を管理組合のものとすることができるので、従来の所有者は比較的安価な価格で新しいマンションに住むことができます。しかも、立地が良ければ良いほど高値で売れますので、元からの所有者の負担はより軽くなります。

レアケースではあるものの、中には建て替えを見越した計画を持っているマンションも存在し、そのようなマンションをあえて買うことで、将来市場価格よりも遥かに安い値段（平気で戸当たり1500〜2000万円ほどと言われている）で好立地の新築マンションを、安価で手に入れることができるようになります。

しかし、建て替えには所有者の賛成が原則5分の４以上必要となるなど、高齢の所有者への負担などを考慮すると、建て替えも一筋縄でいかないことに注意が必要です。

なお、2025年5月に区分所有法の改正法が成立し、2026年4月1日に施行されました。改正により、耐震性不足等の一定の要件（耐震性不足・火災安全性不足・外壁等の剥落リスク・給排水管の腐食・バリアフリー基準不適合）を満たすマンションについては、建替え決議要件が「5分の4以上の賛成」から「4分の3以上の賛成」に緩和されています。また建替え以外にも「建物の取壊し」「一棟リノベーション」「建物・敷地の一括売却」など、新しい再生メニューも制度化されました。

この法改正により、築古マンションの建替えや再生のハードルが下がり、例外ケースとしての可能性が広がっています。最新の運用動向は不動産エージェントに確認するようにしましょう。

希少性が高くランドマーク的な中古マンション

よくヴィンテージマンションと呼ばれる物件がありますが、多くの場合、旧耐震のマンションであることが多いです。しかし、立地の良さや建物の形状など、今のマンションにはない特有の趣きがあり、時代を超えて愛され続けているようなランドマーク的な中古マンションもあります。

このような特殊な事情を持つ中古マンションは、比較的価値が下がりにくく、数としては多くないですが、例外的に所有していても大丈夫な中古マンションと言えます。

築50年のマンションをリノベーションする際の注意点

築50年の中古マンションを安く買ってリノベーションするという選択肢を検討する方もいますが、いくつかの制約があることを知っておいてください。

断熱性能が低い

この時代のマンションは断熱材が入っていない、もしくは非常に薄い断熱材しか入っていないことが多いです。そのため冬は寒く夏は暑い住環境になりがちです。リノベーションで断熱性能を上げることは可能ですが、その分費用がかかります。

水回りの移動が困難な場合がある

配管がコンクリートに埋め込まれている構造（スラブ下配管）の場合、キッチンやお風呂の位置を変えることが難しくなります。リノベーションの自由度が大幅に制限されるため、間取りの変更を前提としている方は事前に確認が必要です。

管理規約による制約

古いマンションの中には、管理規約でフローリングへの変更が禁止されていたり、工事に厳しい制限があるところもあります。リノベーション計画を立てる前に、管理規約を必ず確認しましょう。

リノベーション費用と物件価格の合計で判断する

物件価格が安くても、リノベーション費用を含めると比較的新しい築年数のマンションが買える金額になることもあります。リノベーション費用は物件の状態によって大きく変わるため、購入前にリフォーム会社に簡易見積もりを依頼し、合計金額で判断するようにしてください。

築50年マンションの維持コスト（固定資産税・管理費・修繕積立金・リノベ費用の目安）

購入時の価格が安くても、築50年のマンションは「買った後にかかるお金」が新しいマンションより重くなりがちです。代表的なコストの目安を整理しておきます。

固定資産税

建物の評価額が下がっているため、固定資産税は比較的安く、専有面積にもよりますが年間で数万円程度に収まるケースが多いです。保有コストの面では、これは数少ないメリットと言えます。

管理費・修繕積立金

一方で負担が重くなりやすいのが管理費と修繕積立金です。築古マンションでは大規模修繕が繰り返されるため、修繕積立金が月額3万〜5万円以上になっているケースもあり、さらに不足分を補う一時金として数十万円〜100万円以上が徴収されることもあります。

リフォーム・フルリノベーション費用

室内をフルリノベーションする場合、専有面積や工事範囲にもよりますが、数百万円〜1,000万円前後かかることも珍しくありません。物件価格が安くても、リノベ費用を足すと結局もっと新しいマンションが買えた、ということも起こり得ます。

これらを踏まえると、「物件価格」だけでなく「物件価格＋リノベ費用＋将来の修繕積立金」のトータルで判断することが、後悔しないための鉄則です。

基本的に50年の中古マンション購入は後悔しやすい

買っても大丈夫な、例外的な築50年の中古マンションは存在するものの、基本的には買わない方がいいというスタンスです。色んな甘い言葉で買ってはいけない物件を買わそうとしてくる、質の良くない業者がたくさんいるもの不動産業界の特徴です。大きな買い物で後悔しないためにも、正しい知識を身につけた上で、中古マンション購入を勧めていくようにしましょう。

また中古マンション購入は、個別性や特殊性の強い不動産という商品の特性上、担当者の良し悪しが非常にものをいいいます。ですから中古マンションを探すときは、必ず担当者を探してから物件探しを始めるようにしましょう。

ハウスクローバーでは、全国の優良な不動産エージェント（不動産事業者の担当者）を探すことができます。無理のない予算をシミュレーションできたり、物件探しを自動化できるシステム、管理組合の調査サービスなど、無料会員登録でどなたでも利用できます。

発生する費用は、通常の仲介と同じ仲介手数料のみとなります。マンション購入の際は、このようなサービスをぜひ活用しましょう。

まとめ

よくある質問（FAQ）

Q. 築50年のマンションはあと何年住めますか？

管理状態によりますが、適切な修繕がされていれば、コンクリート自体は100年以上もつと言われています。ただし築50年のマンションはコンクリートの質が現行のものより劣る可能性があり、また配管の劣化やコンクリートの中性化が進んでいるケースもあるため、個別に調査が必要です。管理組合の修繕履歴と長期修繕計画を確認しましょう。

Q. 築50年のマンションでも住宅ローンは組めますか？

組める金融機関は限られますが、ゼロではありません。ただしネット銀行はほぼ不可、メガバンクも取り扱わないところが増えています。地銀・信金・フラット35（条件あり）で組めるケースがありますが、金利が高くなることが多いです。また住宅ローン減税は原則利用できません（耐震基準適合証明書を取得すれば可能な場合あり）。

Q. 築50年のマンションをリノベーションする際の注意点は？

断熱性能が低い（追加断熱工事が必要）、配管がコンクリートに埋め込まれている場合は水回りの移動が困難、管理規約でフローリング禁止等の制約がある場合がある、の3点が主な注意点です。また物件価格が安くてもリノベーション費用を含めると高額になることがあるため、合計金額で判断してください。

Q. 築50年のマンションは建て替えられる可能性はありますか？

可能性はありますが、原則として所有者の5分の4以上の賛成が必要で、実現のハードルは高いです。ただし2026年4月1日に施行された改正区分所有法により、耐震性不足等の一定の要件を満たすマンションについては要件が4分の3に緩和されています。好立地で容積率に余裕がある物件は、建替え後に部屋数を増やして販売できるため、比較的建替えが進みやすい条件を持っています。

Q. 築50年のマンションの修繕積立金はいくらくらいですか？

物件によって大きく異なりますが、管理組合の財務状況が悪い築古マンションでは月額4万〜5万円以上になっているケースもあります。さらに大規模修繕のための一時金として数十万〜100万円以上が徴収されることもあります。購入前に管理組合の長期修繕計画と修繕積立金の残高を必ず確認してください。管理状態が良いマンションであれば、月額2万円程度に収まっているケースもあります。

Q. 築50年のマンションの固定資産税はいくらくらいですか？

築50年になると建物の評価額が大きく下がっているため、固定資産税は新しいマンションより安く、専有面積によりますが年間で数万円程度に収まるケースが多いです。ただし、固定資産税が安くても、修繕積立金や管理費、将来のリノベ費用といった他の保有コストの方が大きくなりやすい点には注意が必要です。

Q. 築50年のマンションが「やばい」と言われるのはなぜですか？

旧耐震基準で地震への不安があること、給排水管の劣化やコンクリートの中性化が進んでいる可能性があること、住宅ローンが借りにくく住宅ローン減税も使いにくいこと、そして将来売りにくいことが主な理由です。ただし、現行の耐震基準に適合している、建て替え計画がある、ランドマーク的な物件であるといった例外もあるため、「築50年だから一律にやばい」のではなく、個別の管理状態と条件で見極めることが大切です。