買ってはいけない中古住宅 17の特徴　土地・建物別の見分け方と回避方法を現役のプロが解説

不動産は一生の買い物です。

失敗したらまた買い直せばいい、というものではありません。

100点満点とはいかなくても納得のできる物件を購入したいものですよね。

ところが、中古住宅の中には買ってはいけない物件も紛れているのも事実です。

これらの買ってはいけない物件の特徴を知ることにより、買ってはいけない中古住宅を避けることが重要です。

筆者は不動産業界で15年以上に渡り営業の最前線で活動する中で、数多くの中古住宅を扱い、また自社で中古住宅の買取をする中で、多くの知見と経験を積んできました。

この経験の中には、失敗したものもあります。

そこでこの記事では、住宅購入で失敗しないためにも買ってはいけない中古住宅の建物や立地の見極め方について、これまでの経験や知見を元に解説していきます。

買ってはいけない中古住宅（土地）　９つの特徴

（写真はイメージです。本記事の内容とは関係ありません）

一度中古住宅を購入するとそう簡単には買い替えはできません。

ただせっかく苦労して買った中古住宅が買ってはいけない土地だったら大変です。

建物は最悪立て替えることができますが、土地は容易に取り替えが効きません。

また不動産の価値は９割が立地と言われているので、立地が悪ければいくら建物が良かったとしても、売却はしにくくなります。

そこでまずは、買ってはいけない土地について解説します。

ここに挙げるような土地は極力避けるべきです。

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災害リスクが高い

ここ最近の日本は毎年のように災害に見舞われています。

地震、台風、ゲリラ豪雨といった災害は日本のどこかで必ず起きているくらいです。

こうした災害に対して国や自治体はハザードマップを作成して注意喚起をしています。

土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域といった多くの警戒、注意すべき地域を指定しているのです。

しかも近年は、国が災害のリスクの高い土地から、そうでない土地に移動をする際に補助金を出すなど、従来の住宅政策から方針を変えてきています。

今現在はがけ条例など一部の指定区域に限定されていますが、これから人口が減り土地が余っていく中で、災害リスクが高いエリアに住み続ける合理性は薄れていきますので、この傾向はより一層進んでいくものと考えられます。

軟弱地盤

軟弱地盤にある立地も中古住宅の場合はできるだけ避けるべき特徴です。

マンションのように地中深くにある支持層まで杭を打つようなことができない一戸建ては地盤の影響を大きく受けます。

特に地震が発生した際の揺れやすいさや、液状化による建物の傾きなど、津波などがなくても被害が拡大しやすいことが軟弱地盤の特徴です。

軟弱地盤は自治体が公表している液状化ハザードマップである程度判断することができます。

必ず確認するようにしましょう。

ただ自治体が公表しているハザードマップは見にくいものも多いため、筆者はピンポイントで災害リスクがわかるサイトを活用しています。

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居住誘導区域外（立地適正化計画）

戦後、日本の市街地は際限なく広がってきました。

ところが人口減少の局面に入り、税収が減少する中で、いつまでも広い市街地を維持することが困難になってきたのです。

そこで国は2014年に都市再生特別措置法の一部を改正し、自治体へ人口減少時代に備えて、立地適正化計画の策定を促進させました。

この法改正に伴い、今現在、全国の自治体では立地適正化計画を策定しています。

これは今後居住環境を維持し居住することを誘導するエリアとそうでないエリアを分ける計画です。

居住誘導区域内では上下水道や道路などのインフラは維持されます。

ですが、エリア外ではしばらく維持されますが、将来的な保証はありません。

それこそ、今は下水道が利用できていても、ある日急に汲み取り式になるということも十分にあり得るのです。

また立地適正化計画は、先に解説した災害リスクと連動している自治体がほとんどです。

災害リスクの高い場所には、自治体としても住民の人命を守るという意味でも住んでほしくないというの本音です。

中古住宅を買うときは、この立地適正化計画を必ず調べるようにしてください。

立地適正化計画は、自治体のホームページで調べることができます。

駅から離れている、利便性が悪い

駅から離れていたり、スーパーや学校から離れていたりすると利便性が悪くなります。

地方では車中心だから関係ない場合もありますが、高齢者の危険な運転が問題になるなど課題を抱えています。

これから購入を検討するなら利便性をこれまでよりもシビアに見る必要があります。

マンションの立地は利便性にはシビアです。

都市部では駅から10分以内でないとマンションが売れないと言われてきました。

これが今や駅から5分でないと販売が難しいという人もいます。

これからは良質な土地や利便性の高い土地は取り合いなのです。

高低差のある擁壁がある土地

高台にある立地によく見られるのですが、写真のような高低差のある壁面をコンクリートで覆って固定させてある壁のことを擁壁（ようへき）といいます。

特に高低差が２mを超える擁壁は、建物だけでなく、擁壁にも確認申請が必要となります。

古い擁壁には現在の建築基準を満たさないものも多くあります。

仮にそこまで年数が経っていなかったとしても、擁壁も建物と同じように劣化していくものになりますので、資産価値の面においても建物の価格だけでなく、擁壁部分の価値も目減りしていきますので、損をしやすくなります。

また古くなった擁壁は売りづらいです。

絶対ではありませんが、出来るだけ避けた方が無難だと考えています。

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市街化調整区域

市街化調整区域は、住宅化を抑制する区域として指定されており、基本的に農業目的などの理由がなければ建物が建てられないエリアです。

基本的に建物を建てることが制限されている土地ですので、利用方法も限られております。

しかし、市街化区域と市街化調整区域とに線引きされた以前から宅地として利用されていた土地は、建築や再建築が可能なものがあります。

中には中古住宅として売りに出されているものもあります。

土地の利用に制限があるので、築年数の割に値段が安く魅力的に見えるかもしれません。

ですが、やはり不動産は土地の価値が９割ということを考えるのであれば、調整区域の土地は避けるべきだと考えています。

境界が曖昧だったり、トラブルを抱えている

土地は通常、隣地と接しており、土地と土地の間には境界があります。

理想的な土地の状態というのは、最新の測量技術で測量がされており、隣地との境界が確定していて、境界の杭も打ち込まれている状態です。

また塀などの越境物があった場合は、隣地の所有者と将来にわたる解体条件付きの覚書を備えている状態です。

比較的新しい時期に分譲された住宅などは、境界はしっかりしていることが多いですが、昔ながらとの土地となると、境界が曖昧になってしまっている状態であることがよくあります。

仮に測量図が存在していたとしても古いものでほとんど当てになりません。

一般的に不動産取引をする際は、確定測量と呼ばれる隣地の所有者立ち合いのもと、境界を確定させ、法務局へ登記をします。

万が一取引の中で、確定測量が不発に終わるようなことがあれば、その土地は教会について隣地の所有者とトラブルを抱えた状態になります。

このような土地は今後売る時にも売れなくなりますので、確定測量が終わっていない土地を契約するときは、必ず白紙撤回ができる停止条件付きの契約を締結するようにしてください。

接道要件を満たしていない

接道条件とは、最低限道路に土地が２m接していないと建物を建てることができないというものです。

特に下のイラストにあるような旗竿地には注意を要します。

間口が２m接道していたとしても、その途中が２m以下であれば接道要件を満しているとはいえず、建築要件を満たさない土地ということになってしまいますので、注意が必要です。

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２０坪以下の狭小地

都心部で増えている狭小地に建つ3階建住宅が増えていきていますが、土地の資産価値に適正な広さが挙げられます。

本来価値が最も高いとされているのは、二階建ての戸建てと駐車場１〜２台の広さで、坪数では４０坪前後になります。

そして坪数が小さい土地は資産価値的にも低いとされており、狭くなればなるほどその傾向が強まります。

特に20坪を下回るとその傾向は顕著となります。

住宅ローンでも金融機関によって基準は異なりますが、狭小地を対象外としているとことろも多く、注意が必要です。

新築の時は、新築という魅力があり売れていきますが、中古として売り出した時はこれらの理由から売却に苦労することが多いです。

実際に筆者が見てきた中古住宅は場所が良くても販売には時間がかかっていました。

都心部で戸建となると致し方ない部分もありますが、狭い土地にはデメリットがあることを覚えておきましょう。

 

買ってはいけない中古住宅（建物）　８つの特徴

土地だけでなく、中古住宅には買ってはいけない建物も存在します。

建物付きの物件価格は築年数で建物価格が決められています。

このため、買ってはいけない家でもそれなりの価格がついていることもあります。

立地が良ければ、最悪建物は何とかなる側面もありますが、それでも要らぬトラブルは避けたいものです。

ここでは買ってはいけない家についてはお話しします。

関連記事「リフォーム済み中古住宅・中古戸建ての注意点」

メンテナンス状況が悪い中古住宅

築年数に比べて新しく見える家があります。

一方で築年数よりも古く見える建物もあります。

この差はどこから出てくるのでしょうか。

多くの場合は住んでいた人の管理の仕方や手入れの具合によります。

どんなによい部材を使った家でも定期的にメンテナンスが必要です。

外壁や水回りなどは特に必要になります。

メンテナンスが悪い家は購入価格が安く済んだとしても、購入後の維持管理費が高くつく場合もありますので、メンテナンス状態の悪い家は要注意になります。

地盤沈下・傾きのある中古住宅

かつて川だったり、谷だったりした場所を埋め立てて造ったような住宅地だと地盤沈下が発生することがあります。

地盤沈下すると土地の上に建っている建物は傾いてしまいます。

人間は角度にして3度傾いた家だと平衡感覚が狂い、住むことができないと言われています。

また、傾いた家を元に戻すことは多くの費用が掛かり、現実的ではありません。

傾いた家かどうかを調べるときに、簡易的な方法として外壁や基礎を確認する。

窓の開閉で確認するなどの方法があります。

雨漏りが長期間放置されていた中古住宅

建物にとって水は大敵です。

水は木材の腐食をもたらし、カビやシロアリを呼び込みます。

しかも厄介なことに、雨漏りは天井や壁のシミから雨漏りをしていることはわかりますが、その原因となる箇所はなかなかわかりません。

専門家をもってしても原因を特定できない場合もあります。

補修をしてもすぐに再発することもあるのです。

雨漏りが発見されていたり、それが長期間放置されていたりした家は買ってはいけない家になります。

水回りが古い中古住宅

キッチンや風呂、トイレや洗面が単に古いだけであれば大きな問題ではありません。

リフォームをすれば見違えるようにきれいになるからです。

ただ、漏水や溢水が発生している場合は話が難しくなります。

水道管や下水道管が破損している場合には多額の修繕費用がかかるのです。

漏水によって建物本体にも被害があるかもしれません。

隣地の建物との距離が近すぎる中古住宅

都心部の狭小地にたつ中古住宅に多い特徴ですが、隣地の建物との間が人が通ることができないくらい狭い戸建があります。

このような特徴の中古住宅もかなり注意を要します。

理由としては将来のメンテナンスです。

確かに日光や風なども当たらないので、通常の外壁よりも修繕の期間は長くなりますが、それでもいつかは必要になります。

また万が一震災などの揺れが原因で外壁に亀裂でも入った時に、修繕の難易度が非常に高く、建物の寿命を劣化させることにもなりかねません。

意外に見落とされがちなことですが、気をつけるようにしましょう。

違法建築の中古住宅

違法建築というと犯罪のようなイメージもありますが、リフォームや増改築で意図せずに違法状態になる場合もあります。

特に多いのが増築をしたパターンです。

建築基準法では、

• 10㎡以上の増築工事
• 準防火地域、防火地域の増築工事

について確認申請が必要としています。

しかし増築する際に確認申請を失念しているケースも散見されます。

近年は法令順守の風潮が強まっているため、建物の順法性が求められるようになりました。

その流れもあって違法建築に対して住宅ローンはまず出ません。

再建築不可物件

違法建築と似ているものに再建築不可物件があります。

違法建築物が含まれる場合もあります。

法令が変更されたり、接道条件を満たしていなかったりして、同じ規模の建物が建てられない、もしくは建築自体が不可能な物件をいいます。

市街化調整区域内でも再建築不可物件が散見されます。

こうした法律的な問題は建物を一見しただけではわかりません。

不動産のプロでないとわからないものも多いのです。

旧耐震基準の中古住宅

昭和56年6月に耐震基準が大改正されました。

それ以前に建てられた建物を旧耐震基準の家といいます。

旧耐震基準の家は古い耐震基準に合わせて造られているため、現在の建物よりも耐震性が劣っています。

中には頑丈に建築されて現在でも通用する旧耐震の建物もあります。

また、耐震補強工事をすれば現代の耐震基準並みの耐震性を確保することも可能です。

よって旧耐震基準の家は絶対にダメ、というわけではありません。

旧耐震基準の家を承知で購入するか、耐震補強することを前提に購入するならば大丈夫です。

コラム：現行の耐震基準は2000年6月以降

耐震基準についてですが、広く知られている改正の時期は1981年6月の建築基準法改正です。

実際この時を境に旧耐震基準と新耐震基準と分けられています。

しかし、木造住宅については2000年6月に再度改正されています。

1995年に発生した阪神・淡路大震災の時に、1981年6月以降に建築された木造住宅が多く倒壊したことから、さらに基準を厳しくし、改正されたのが、2000年6月になります。

つまり1981年6月〜2000年5月までに建築された中古住宅は、実際耐震診断をしてみると、現行の耐震基準を満たすものとそうでないものが混在しています。

耐震診断や図面の壁量計算などを参考にしながら、耐震性能をチェックするようにしましょう。

中古住宅の価値は立地が９割

買ってはいけない中古住宅で、土地と建物のそれぞれの注意点を解説してきましたが、どちらのウェイトが大きいのでしょうか。

答えはダントツで土地です。

実際東京カンテイという不動産シンクタンクの調査においても、資産価値に与える影響の９割は立地とされています。

資産価値は住みやすさの価値にも連動しますし、土地が良ければ、極端な話、建物は建て直すこともできますので、何とかなります。

しかし土地の選択を誤ってしまうと、いくら上物が良かったとしても取り返しのつかない事態になりかねません。

土地か建物のどちらの条件を優先するかは、プロの視点で申し上げれば立地となります。

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立地の中でも最重要項目な自治体選び

立地は資産価値の中で９割を占めると説明しましたが、さらにこの数字を分けると、広域の意味での立地が６割、狭域の意味での立地が３割となります。

広域の意味での立地とは、どの自治体、街に住むかという広い意味での立地です。

一方で狭域の意味での立地とは、駅からの距離や周辺環境など、狭い意味での立地となります。

狭域の意味での立地ももちろん大切なのですが、最も重要とされるのが広域の意味での立地です。

むしろここを間違えてしまうと、他の内容がどれだけ良かったとしてもダメです。

特にこれからの日本は人口減少がさらに進み、破綻する可能性が高い自治体はかなりの数に登ると言われています。

多くの自治体が不都合な事実に向き合っていないような気がしますが、そのような自治体に家を持つということはかなりのリスクがあります。

破綻した自治体で言えば、北海道の夕張市が有名ですが、かなり悲惨の状況です。

財政破綻したまち・夕張　それでも住み続ける人々 | あらたにす

京都市は5月、財政再生団体に２０２８年度にも転落する恐れがあるとして、収支を改善するための行財政改革案を公表した。財政再生団体とは、財政状況が著しく悪化し、事実上、国の管理のもと再建に取り組む地方自治

allatanys.jp

筆者はこの自治体の調査を、データで将来の人口動態予測のサイトを利用しています。

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http://allatanys.jp/blogs/14481/

買ってはいけない中古住宅の見極め方

それでは、どのようなポイントに注意して、買ってはいけない中古住宅を避けていくべきでしょうか？

その方法をお伝えしていきます。

災害リスクや自治体の将来などをしっかり調査をする

ここまでお伝えしてきた買ってはいけない中古住宅の特徴、特に土地における災害リスクや、自治体や将来の人口予測のことなど、しっかり調べた上で、どの街・エリアに住むか考えていきましょう。

この街・エリア選びが中古住宅購入で最も重要なポイントになります。

昔から住んでた街、両親の実家が近いという選び方もできますが、その選び方に多面的な視点を持つようにしましょう。

不動産仲介業者の担当者選びを間違えない

日本ではあまり重要視されていませんが、不動産取引の本場アメリカでは、物件選びの前に、誰から買うかという視点での担当者を選ぶ文化があります。

不動産取引が活発で経験している人が多いからこそ、住宅購入における担当者の重要性が認識されています。

日本においてもそれは何ら変わりはありません。

市場に流通している中古住宅は基本的にどこの不動産業者からでも購入することができます。

特に中古戸建の場合、土地に関する知識、建物に関する知識、自治体の制度や税制に関する知識など、幅広い知識が必要となります。

また知識だけでなく、実際の経験値も重要になります。

知識と経験があって初めてどこにリスクが潜んでいるかの推測ができるようになります。

リスクの推測ができれば、あとはそれに合った専門家に依頼すればよくなりますので、担当者の良し悪しが中古住宅購入において大きなポイントとなることがお分かりになるかと思われます。

都心部の不動産業者は戸建を扱えない担当者も多くいますので、担当者選びは何よりも慎重に行うようにしてください。

担当者選びには、全国の優良な担当者を探すことができるハウスクローバーを活用しましょう。

内覧時に買ってはいけない中古住宅を見極める

災害リスクや自治体、立地についてある程度クリアになったら、実際に内覧をします。

この時にその物件が気にいるかどうかはもちろんですが、建物や土地に関する注意ポイントに当てはまらないかどうかをチェックしていきます。

内覧の時に力になってくれるのが、不動産業者の担当者です。

中古戸建の取り扱いに慣れた担当者であれば、見るポイントを心得ていますので、あなたが間取りや実際の使いやすさや眺望などを確認している間に、注意点をあぶり出してくれます。

インスペクション（建物状況調査）を活用しよう

専門知識をもたない一般の消費者にとって、中古住宅の詳細な調査は非常にハードルが高いものになります。

しかし不安を抱えたまま購入するには、金額が金額だけにリスクが大きすぎます。

そこでぜひおススメしたいのが「インスペクション（建物状況調査）」です。

インスペクションとは、建築士の資格者で国土交通省の研修を受けた第三者機関が中古住宅の状態を詳しく検査します。

インスペクションによって建物の状況が詳しく分かるため、買ってはいけない物件を見極めることが出来るようになります。

費用はかかるものの、後から予期せぬ出費に苦しむリスクを考えれば安い出費なのではないでしょうか。

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中古住宅に慣れた担当者を選ばないとリスクが高い

中古住宅は数ある物件種別の中でも、非常に個別性が強いため、取り扱い難易度は高いと言われています。

そのような背景から不動産業者の中にも、中古住宅の取り扱いが得意でない業者や担当者も多くいます。

中古住宅の取り扱いには、不動産の知識はもちろん、建築・税制・自治体の制度など様々な知識が必要になります。

それと合わせて不具合やリスクを発見する時の勘所が必要になってきます。

ですから、中古住宅を購入するときは取り扱い実績が豊富な不動産エージェントを選ぶようにしましょう。

状況によって耐震診断やインスペクターの手配などをあなたに代わって段取りをしてくれる頼もしい存在となります。

担当者選びには、全国の経験が豊富な担当者を探せるサイト「ハウスクローバー」を活用するようにしましょう。

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まとめ

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最後に、買ってはいけない中古住宅の建物や立地についての特徴や注意点をまとめておきます。

これらのことを参考に、ぜひ後悔しないような中古住宅を探すようにしてください。