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中古住宅で買ってはいけない建物と立地とは?


不動産は一生の買い物です。失敗したらまた買い直せばいい、というものではありません。100点満点とはいかなくても納得のできる物件を購入したいものです。

ところが、中古住宅の中には買ってはいけない物件も紛れているのです。これらの買ってはいけない物件の特徴を知ることにより、リスクを避けることができます。不動産で失敗しないためにも買ってはいけない中古住宅の建物や立地について勉強しましょう。

中古住宅で買ってはいけない土地は?

(写真はイメージです。本記事の内容とは関係ありません)

一度中古住宅を購入するとそう簡単には買い替えはできません。ただせっかく苦労して買った中古住宅が買ってはいけない土地だったら大変です。

普通の土地に比べて売却もしにくくなります。ここでは買ってはいけない土地について解説します。ここに挙げるような土地は極力避けるべきです。

災害リスクが高い

日本は毎年のように災害に見舞われています。地震、台風、ゲリラ豪雨といった災害は日本のどこかで必ず起きているくらいです。

こうした災害に対して国や自治体はハザードマップを作成して注意喚起をしています。土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域といった多くの警戒、注意すべき地域を指定しているのです。

ハザードマップや不動産業者が調査してくる重要事項説明書をよく確認し、その地域がどのような災害が起こる可能性があるのか知っておきましょう。

居住誘導区域外

戦後、日本の市街地は際限なく広がってきました。ところが人口減少の局面に入り、いつまでも広い市街地を維持することが困難になってきたのです。

現在全国の自治体では立地適正化計画という計画を策定しています。これは今後居住環境を維持し居住することを誘導するエリアとそうでないエリアを峻別する計画です。

居住誘導区域内は上下水道や道路などのインフラは維持されます。ですが、エリア外はしばらく維持されますが、将来的な保証はありません。せっかく購入しても住みにくいエリアになる恐れもあるのです。

駅から離れている、利便性が悪い

駅から離れていたり、スーパーや学校から離れていたりすると利便性が悪くなります。地方では車中心だから関係ない場合もありますが、高齢者の危険な運転が問題になるなど課題を抱えているのです。

これから購入を検討するなら利便性をこれまでよりもシビアに見る必要があります。マンションの立地は利便性にはシビアです。都市部では駅から10分以内でないとマンションが売れないと言われてきました。これが今や駅から5分でないと販売が難しいという人もいます。これからは良質な土地や利便性の高い土地は取り合いなのです。

 

中古住宅で買ってはいけない家(建物)は?

土地だけでなく、買ってはいけない建物も存在します。建物付きの物件価格は築年数で建物価格が決められています。このため、買ってはいけない家でもそれなりの価格がついているものです。

ここでは買ってはいけない家についてはお話しします。普通に流通している物件の中にも買ってはいけない家は含まれているのです。

関連記事「リフォーム済み中古住宅・中古戸建ての注意点

メンテナンス状況が悪い家

築年数に比べて新しく見える家があります。反対に築年数よりも古く見える建物もあります。この差はどこから出てくるのでしょうか。

多くの場合は住んでいた人の管理の仕方や手入れの具合によります。どんなによい部材を使った家でも定期的にメンテナンスが必要です。

外壁や水回りなどは特に必要になります。メンテナンスが悪い家は購入価格が安くなるとしてもその後の維持管理費が高くつく場合もありますので、メンテナンス状態の悪い家は要注意になります。

地盤沈下・傾きのある家

かつて川だったり、谷だったりした場所を埋め立てて造ったような住宅地だと地盤沈下が発生することがあります。地盤沈下すると土地の上に建っている建物は傾いてしまいます。

人間は角度にして3度傾いた家だと平衡感覚が狂い、住むことができないと言われています。また、傾いた家を元に戻すことは多くの費用が掛かり、現実的ではありません。傾いた家は買ってはいけない家なのです。

雨漏りが長期間放置されていた家

家にとって水は大敵です。水は木材の腐食をもたらし、カビやシロアリを呼び込みます。しかも厄介なことに、雨漏りは天井や壁のシミから雨漏りをしていることはわかりますが、その原因となる箇所はなかなかわかりません。

専門家をもってしても原因を特定できない場合もあります。補修をしてもすぐに再発することもあるのです。雨漏りが発見されていたり、それが長期間放置されていたりした家は買ってはいけない家になります。

水回りが古い家

キッチンや風呂、トイレや洗面が単に古いだけであれば大きな問題ではありません。リフォームをすれば見違えるようにきれいになるからです。ただ、漏水や溢水が発生している場合は話が難しくなります。

水道管や下水道管が破損している場合には多額の修繕費用がかかるのです。漏水によって建物本体にも被害があるかもしれません。水回りが古い家は要注意の家なのです。

違法建築

違法建築というと犯罪のようなイメージもありますが、リフォームや増改築で意図せずに違法状態になる場合もあります。

近年は法令順守の風潮が強まっているため、建物の順法性が求められるようになりました。その流れもあって違法建築に対して住宅ローンはまず出ません。

違法建築は買ってはいけない家に含まれるようになったのです。

再建築不可物件

違法建築と似ているものに再建築不可物件があります。違法建築物が含まれる場合もあります。法令が変更されたり、接道条件を満たしていなかったりして、同じ規模の建物が建てられない、もしくは建築自体が不可能な物件をいいます。

市街化調整区域内でも再建築不可物件が散見されます。こうした法律的な問題は建物を一見しただけではわかりません。不動産のプロでないとわからないものも多いのです。

旧耐震基準の家

昭和56年6月に耐震基準が大改正されました。それ以前に建てられた建物を旧耐震基準の家といいます。旧耐震基準の家は古い耐震基準に合わせて造られているため、現在の建物よりも耐震性が劣っています。

中には頑丈に建築されて現在でも通用する旧耐震の建物もあります。また、耐震補強工事をすれば現代の耐震基準並みの耐震性を確保することも可能です。

よって旧耐震基準の家は絶対にダメ、というわけではありません。旧耐震基準の家を承知で購入するか、耐震補強することを前提に購入するならば大丈夫です。

 

買ってはいけない物件の見極めが重要

どこで見分けるか

部屋に入るなり天井が抜けている、床が鳴るといったすぐにわかる不具合であれば内覧すればわかります。ただ、買ってはいけないレベルの不具合は天井裏や床下、壁の中などに潜んでいるのです。

調査の方法も様々です。壁を破壊して中を調べれば壁内の不具合はすぐにわかります。ですが簡単にできることではありません。見分けるには専門家の経験や設備が必要なのです。

調査の方法は

雨漏りや漏水は天井裏や床下に潜って調査可能です。壁内の不具合は打診棒という、棒の先にパチンコ玉がついたような器具も使用します。

建物の傾きは水平器、断熱材の欠損はサーモグラフィを利用する場合も。超音波機器やレーザーを用いた診断を行うこともあります。このように調査の方法は多岐にわたります。

インスペクション(建物状況調査)を活用しよう

専門知識をもたない一般の消費者にとって、中古住宅の詳細な調査は非常にハードルが高いものになります。しかし不安を抱えたまま購入するには、金額が金額だけにリスクが大きすぎます。

そこでぜひおススメしたいのが「インスペクション(建物状況調査)」です。インスペクションとは、建築士の資格者で国土交通省の研修を受けた第三者機関が中古住宅の状態を詳しく検査します。

インスペクションによって建物の状況が詳しく分かるため、買ってはいけない物件を見極めることが出来るようになります。

費用はかかるものの、後から予期せぬ出費に苦しむリスクを考えれば安い出費なのではないでしょうか。

関連記事「中古住宅・中古戸建て購入時の注意点をプロが徹底解説!!

 

中古住宅になれたエージェントに任せると安心

中古住宅は数ある物件種別の中でも、非常に個別性が強いため、取り扱い難易度は高いです。

不動産業者の中にも、中古住宅の取り扱いが得意でない業者もいます。中古住宅の取り扱いには、不動産の知識はもちろん、建築・税制・自治体の制度など様々な知識が必要になります。

それと合わせて不具合やリスクを発見する時の勘所が必要になってきます。ですから、中古住宅を購入するときは取り扱い実績が豊富な不動産エージェントを選ぶようにしましょう。

 

まとめ

最後に、買ってはいけない中古住宅の建物や立地についての特徴や注意点をまとめておきます。

  • 災害リスクの高い立地は避ける
  • 居住誘導区域外になっている立地は購入してはダメ
  • 立地は利便性を重視する
  • メンテナンス状態が悪い家は避ける
  • 目に見えにくい傾きや雨漏りなどに注意
  • 違法建築は論外。建築時は適法でも増改築で違法建築になることもあるので注意が必要
  • インスペクション(建物状況調査)を活用する
  • 中古住宅の取り扱いに慣れた不動産エージェントを探そう

これらのことを参考に、ぜひ後悔しないような中古住宅を探すようにしてください。

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