ホームインスペクションが契約前にできない理由と対処法｜後悔しないための注意点

中古住宅の取引が活性化するにつれ、ホームインスペクションという言葉をよく聞くようになりました。

ホームインスペクションとは、中古住宅の外から見ていただけでは分からない欠陥がないかどうかを、資格者が機械などを使いながら検査をしていくサービスです。

有料となりますが、安心して中古住宅を取引するためには欠かせないものです。

しかし欧米では比較的一般的なものですが、新築が中心だった日本では歴史は比較的浅く、ホームインスペクションに対する正しい認識が当事者だけでなく、不動産業者についてもそこまで広まっているわけではありません。

この記事ではそんな日本のホームインスペクション事情から、本来であれば契約前に行っておきたいインスペクションができない場合にどんな注意点があるのか、またその対応策について解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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ホームインスペクションはするべきか

まず大前提として、ホームインスペクションは必要かという論点ですが、戸建に関しては新築であっても中古であっても絶対にやったほうがいいと考えています。

逆に中古マンションに関しては、そこまで必要がないかと考えています。（プロによっても意見は変わるかもしれませんが、概ねこの考え方が大勢ではないでしょうか）

戸建は施工によって新築でも品質にバラツキが出やすいですし、中古戸建ともなれば、新築時の施工に加えてどのようなメンテナンスをしてきたかによって、玉石混合となるためです。

ですから私の場合、戸建であれば必ずインスペクションの提案を行います。

しかし、契約前にインスペクションができればいいのですが、中にはできないケースもあります。

ホームインスペクションを行うベストなタイミング

契約前にできない原因の話に入る前に、そもそもインスペクションはどの段階で行うのが理想なのか、全体像を整理しておきます。

住宅購入の流れは、ざっくり「物件を見学する→購入を申し込む→売買契約を結ぶ→引き渡しを受ける」という順番で進んでいきます。

この中で私がおすすめしているのは、購入の申し込みから売買契約を結ぶまでの間、つまり契約前のタイミングです。

なぜ契約前が理想なのかというと、インスペクションで大きな欠陥が見つかった場合に、まだ「買う・買わない」を自由に判断できる状態だからです。

契約を結んでしまうと、後から欠陥が見つかっても簡単には引き返せません。

一方で、契約前であれば欠陥の内容を見たうえで、値段の交渉をしたり、購入そのものを見送ったりといった選択肢を残しておけます。

2018年4月に施行された宅地建物取引業法の改正により、不動産会社は中古住宅の売買のときに、インスペクションを行う業者のあっせんができるかどうかを買主に説明することが義務づけられました。

制度としてもインスペクションが後押しされている流れですので、戸建の購入では、できる限り契約前のタイミングで検査を入れておくことをおすすめします。

ホームインスペクションが契約前に出来ない原因

ホームインスペクションの知識がある方であれば、インスペクションを契約前にやりたいと思う方もいらっしゃるでしょう。

しかし、そう希望してもインスペクションが契約前にできないこともあります。

その主な要因としては、

• 時間的な問題
• 売主が拒否をする
• 業者の理解不足

この３つになります。それぞれ詳しく解説してきます。

時間的な問題でできないケース

時間的な問題が出やすいのは、同じ物件を検討している競合がいる、もしくは人気物件の場合です。

ホームインスペクションは専門の業者がいますので、依頼・発注をかけて実際にインスペクションに入るまで早くて１週間。

遅ければ２週間かかることもあります。

人気物件などではその間に、同じように検討している競合が商談をまとめて、契約を取られてしまうかもしれません。

誰からに取られてしまうリスクを冒して契約前インスペクションにこだわるかどうか、というケースで、確実に買うことを優先する場合です。

売主が拒否をする

私は経験をしたことがありませんが、売主がホームインスペクションを拒否することもあります。

拒否される理由として

「欠陥が見つかったら買ってもらえなくなる」

と考えていることが多いです。

むしろ欠陥は先にわかっていた方が後からトラブルになりにくいメリットもあるのですが、ホームインスペクションに対する認識がまだ広がっていないことに起因するものです。

業者の理解不足

2018年4月に宅建業法が改正されて、契約前に行う重要事項の説明に含まれるようになってから、不動産業界のホームインスペクションに対する認識は深まったと思いますが、実際のところはまだまだ理解や経験が不足している業者は多いと思います。

特に都心部になると、マンションが中心のマーケットになりますので、戸建を扱ったことがない業者もいるのではないでしょうか。

特に中古戸建は物件種別の中でも、取り扱い難易度は高いので、できない担当者も多いです。

そんな担当者に当たると「面倒だから」「分からないから」「契約を急ぎたいから」という理由で上手くいって実施しないように誘導してくることもあります。

売主が拒否するケースも、もしかすると媒介の依頼を受けている不動産業者の理解不足ということもあるかもしれません。

大きな買い物ですから、経験や知識のある担当者から購入を進めていくようにしましょう。

売主がホームインスペクションを断る本当の理由

先ほど「売主が拒否をする」ケースに触れましたが、ここは買主から見て特に分かりにくい部分なので、もう少し掘り下げてお伝えします。

売主が契約前のインスペクションに難色を示すとき、その裏側にはいくつかの本音が隠れています。

まず一番多いのが、欠陥が見つかることで値引きを求められたり、話そのものが白紙になってしまうことを恐れているケースです。

売主からすると、せっかく買主が見つかったのに、検査で不具合が出て破談になるのは避けたいという心理が働きます。

次に多いのが、立会いや日程調整といった手間の負担を嫌がるケースです。

特に空き家ではなく、売主がまだ住んでいる物件では、検査のたびに家を空けたり立ち会ったりする必要があり、それを面倒に感じる方もいます。

そして意外と多いのが、そもそも売主がホームインスペクションという制度自体をよく知らないというケースです。

「知らないものは怖い」という心理から、とりあえず断ってしまうというわけです。

こうした売主の不安を和らげるには、経験のある担当者から「欠陥は先に分かっていた方が、後からのトラブルを防げます」ときちんと説明してもらうことが何より大切です。

買主側だけで売主を説得するのは難しいので、ここでも間に入る担当者の力量が大きく影響します。

ホームインスペクションが契約前にできない時はどうすればいい？

物件は欲しい、契約はしたい。

しかし先述したような理由によりインスペクションができない。

このような時にどうしたらいいのか。

その対策と注意点についてお伝えします。

売主が不動産会社であれば契約後にインスペクションをする

売主が不動産会社である物件は、新築全般とリフォーム済みの物件です。

一般の方が売主となる中古マンションや中古戸建では、あまり効果はありませんが、売主が不動産会社の場合は有効な方法です。

そもそも大前提として、インスペクションの結果を元に契約を白紙撤回にすることはできません。

もし解除したい場合は、手付金を放棄する必要があります。

しかし売主が不動産会社の場合は不具合があれば手直しをしてくれます。（個人の場合はこの対応は難しいです）

注意点としては、手直しの箇所は主要構造部分に関するところ（雨漏りやシロアリ、建物の傾きや給排水管の不備など）と、施工の不具合に限られます。

つまり中古の場合、経年劣化や消耗品に関するものは対象となりません。

また必ず契約前にインスペクションを契約後に入れる承諾を得ておくこと。

できれば契約書の特約に「売主は、契約後のインスペクション実施について承諾をする。また不具合が見つかった場合は、売主の責任と負担において修復をしてから引き渡すものとする」などといった一文を入れておくと安心です。

リフォーム会社に見てもらう

個人が売主の中古住宅の場合に有効な手法です。

実は住宅検査自体は、資格がなくてもできます。

建築知識や経験の豊富な現場監督なんかもできます。

もちろん、ホームインスペクターがチェックするほど細かい箇所を見ることはないですが、傾きや床下・天井裏・外壁や基礎のチェックなど、主要構造部分は検査できます。

注意点としては、仲介業者が良いリフォーム会社を紹介できること。

普段から中古住宅の取り扱いがないと、なかなか良いリフォーム会社と連携をとることはできませんので、ここでも担当者の良し悪しが重要になります。

契約後にインスペクションをするリスクと注意点

契約前にどうしてもインスペクションができず、契約後に行うことになった場合、あらかじめ知っておいてほしいリスクがあります。

一番大きいのは、先ほども触れたとおり、検査で欠陥が見つかっても、それを理由に契約を白紙に戻すことはできないという点です。

契約後に解除をしようとすると、原則として手付金を放棄しなければなりません。

数十万円から百万円を超えることもある手付金を捨ててまで解除するのは、現実的には難しい判断になります。

次に注意したいのが、売主が個人の場合、不具合が見つかっても補修の義務がないという点です。

売主が不動産会社であれば手直しの対応が期待できますが、個人売主ではそこまでの対応は望めないのが実情です。

さらに、引き渡しを受けた後に欠陥が発覚した場合、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）を売主に問える可能性はありますが、個人売主では責任を負う期間が短く設定されていたり、契約書の特約で免除されていたりすることも少なくありません。

つまり、契約後・引き渡し後になるほど、買主が取れる選択肢はどんどん狭くなっていきます。

だからこそ、可能な限り契約前のタイミングで検査を入れておくことが、後悔を防ぐ一番の近道になるのです。

ホームインスペクションの費用の目安

ここで、多くの方が気になる費用についても触れておきます。

ホームインスペクションの費用は、依頼する業者や建物の規模、検査の範囲によって幅がありますが、一般的な目安としては次のように言われています。

• 一戸建て（基本的な診断）：5万〜8万円前後
• 一戸建て（床下・屋根裏に入る詳細調査）：9万〜12万円前後
• 中古マンション：3万〜6万円前後

床下や屋根裏に人が入って詳しく調べたり、機材を使って詳細な検査を行ったりする場合は、オプションとして追加の費用がかかることが一般的です。

一見すると安くない出費に感じるかもしれませんが、数千万円の買い物で、後から数百万円単位の補修が必要になるリスクを考えれば、決して高い金額ではないと私は考えています。

なお、費用の相場は時期や地域によっても変わりますので、実際に依頼する際は複数の業者から見積もりを取り、検査範囲と合わせて確認することをおすすめします。

インスペクションが原因で失敗や後悔をしないために

不動産という商品は個別性が強く、取引の中でもイレギュラーな対応を求められることは多々あります。

特にインスペクションが絡む場合、マンションよりも戸建てが多くなるので、建築の知識やインスペクションの慣れや経験が絶対的に必要です。

失敗を回避するためにも、物件を探す前に必ず良い担当者を選んでおくことがとても大切です。

ハウスクローバーでは全国の優良な不動産エージェント（担当者）が探せます。

エージェントの中には工務店出身や、建築士を持ってインスペクションを業務としても行っている人もいます。

ぜひ住宅購入で失敗しないためにもハウスクローバーを活用して良い担当者を探すようにしてください。

よくある質問

Q. ホームインスペクションは契約前にできないのですか？

契約前にできること自体は珍しくありませんが、「時間的な問題」「売主の拒否」「業者の理解不足」といった理由でできないケースもあります。人気物件で競合がいる場合や、売主が難色を示す場合が代表的です。できない時は、売主が不動産会社なら契約後に実施する、個人売主ならリフォーム会社に見てもらう、といった対処法があります。

Q. 契約前のホームインスペクションを断ることはできますか？

インスペクションの実施は義務ではないため、売主・買主のどちらも断ること自体は可能です。ただし買主にとっては、欠陥を事前に把握できる契約前のインスペクションはメリットが大きいものです。売主が断る場合は、経験のある担当者から「欠陥は先に分かっていた方がトラブルを防げる」と説明してもらうと、応じてもらえることもあります。

Q. なぜ売主はホームインスペクションを断るのですか？

主な理由は、欠陥が見つかって値引きや破談になることを恐れている、立会いや日程調整の手間を嫌がる、そもそも制度自体をよく知らない、の3つです。売主にとっても本来は後々のトラブルを防げる有益な制度ですので、担当者を通じて丁寧に説明することが大切です。

Q. ホームインスペクションは義務ですか？

インスペクションの実施そのものは任意で、義務ではありません。ただし宅地建物取引業法の改正により、不動産会社は売買のときに、インスペクションを行う業者のあっせんができるかどうかを買主に説明することが義務づけられています。実施するかどうかは、最終的に買主・売主の判断になります。

Q. ホームインスペクションの費用はいくらくらいですか？

依頼する業者や建物の規模、検査の範囲によって幅がありますが、一般的な目安は一戸建てで5万〜8万円前後（床下や屋根裏に入る詳細調査は9万〜12万円前後）、中古マンションで3万〜6万円前後と言われています。数千万円の買い物で後から大きな補修が必要になるリスクを考えれば、決して高い出費ではありません。実際に依頼する際は、複数の業者から検査範囲と合わせて見積もりを取ることをおすすめします。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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