中古マンション購入で失敗を回避する最重要ポイントは不動産会社（担当者）選びなワケ

中古マンションを購入するにあたって、物件探しよりも重要なのものが、不動産会社（担当者）選びです。

厳密には、不動産会社というよりも、担当者といった方が正しい理解になると思います。

担当者次第で、マンション購入の結果が大きく変わるのが、不動産取引というものです。

この記事では、なぜ担当者の良し悪しがマンション購入の良し悪しにつながるのかを解説していきます。

最後まで読んでいただくことで、マンション購入に潜む見えないリスクや回避の仕方についても分かるようになります。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンション購入の結果がなぜ不動産会社（担当者）によって変わるのか

なぜマンション購入の結果が担当者によって決まるのか。

その理由をまずは解説していきます。

そもそも不動産という商品は同じものが二つとなく、個別性が非常に強い商品です。

個別性が強いとは、大量生産される画一的な商品ではなく、一つ一つが別々の商品ということです。

同じマンションであっても、階数や間取り、部屋の向きなど、全く同じ条件の物件は存在しません。

そして個別性が強いからこそ、そこに潜むリスクも様々なのです。

担当者のスキルや経験によって、見えないリスクを見抜いたり、トラブルになりそうな事象を事前に察知して対策を施したりすることができます。

逆に言えば、スキルや経験がない担当者にあたってしまうと、リスクやトラブルの種に気が付かないままマンションを購入してしまうことになります。

中古マンション購入に潜む5つのリスク

それではマンション購入に潜むリスクやトラブルにはどんなものがあるのでしょうか。

ここからは担当者の良し悪しでリスクの度合いが変わるものについて解説していきます。

住宅ローンの借りすぎなど、担当者のスキルによってリスクの度合いが変わらないものについてはこちらを参照ください。

対人関係のリスク

マンション内の人間関係になります。

新築マンションはマンションの人間関係は実際に入居してみてからでないとわかりませんが、中古マンションは実際に入居している人がいる状態で購入することになりますから、対人関係のリスク対策が可能です。

一番良いのはマンションの売主に確認すること。

住んでいたからこそわかる近所付き合いや、癖が強い住人がいないか、トラブルがないかを確認しましょう。

ただしリフォーム済み物件の場合、売主は不動産会社となることが多く、現在の所有者は一度も住んでいないということになりますので、情報が取れないこともあります。

ちなみに私の場合、そのような時はあいさつがてら、上下左右を回ってどんな人が住んでいるか確認したりします。

売主さんに聞くほどの精度はないものの、何も知らないよりはいいかなと思います。

仮に担当者にこのことを頼んでみて、嫌がったり面倒くさがるようであれば変えた方がいいですね。

こんなところでも担当者の良し悪しは出ます。

立地や周辺環境に関するリスク

立地や周辺環境に関する情報も仲介業者の担当者は、そのエリアを中心に活動しているためよく知っていることが多いです。

学区の評判であったり、周辺の建築計画であったり。

対象物件に影響のある建築計画や反社会的勢力の施設などは、重要事項の説明義務がありますが、その他の情報についてはその対象となっておりません。

お子様がいらっしゃるご家庭で、学区は判断基準の一つになりますが、地元の人間でない場合は仲介業者の担当者のアドバイスは非常に役に立ちます。

私もお客様の家族構成や考え方などから、お問い合わせがあった物件が何かしらの懸念事項があれば、それを伝えた上でそもそも内覧するかどうかを考えていただきますが、担当者によってはこのようなことをしない人もいます。

言ってみれば、とにかく売りたいと考えている担当者です。

災害リスクなどもハザードマップをみればわかりますが、できれば担当者からアドバイスいただきたいところではないでしょうか。

取引上のリスク

中古マンションの場合、取引で気をつけたいのは、契約上でのローン特約や契約不適合に関する取り決めです。

契約が決まったことで早く契約をしてしまいたくなりますが、契約上の取り決めが適切になされているか。

特に契約不適合の場合、事前のチェックや取り決めがしっかりされているかによって、引渡したあとのトラブルがかなりの割合で変わります。

実際の業務で多いのは、付帯設備に関する初期不良です。

契約書の雛形（業界団体）によって、初期不良に対する扱いが違いますので、買う側にとって不利益とならないように契約作成時にチェックや訂正をしておかなければいけません。

これは知識としてもそうですが、これまでのトラブルの経験などから、トラブルになりそうな勘所を物件ごとに見極め適切に対処していくことも担当者次第と言えるのではないでしょうか。

資産価値のリスク

長く業界にいれば、どんな物件が人気があって価値が下がりにくい。逆に下がりやすい物件の特徴など、ある程度わかります。

また相場と比較して高いかどうかを見極めてもらうことも、損をしないためには重要なことです。

ちなみに成約事例は不動産業者でないと正確なものは分かりません。

よくネット上で価格を算出してくれるものもありますが、あれはあくまで売り出し価格を根拠としたものであって成約価格とは違います。

しかも本来であれば外すべきイレギュラーな販売履歴についても計算に含まれるので、正しい数値とかけ離れてしまうこともあります。

成約価格はレインズ（不動産業者のみがアクセスできるデータベース）にしか掲載はされないので、相場はネットの情報よりも不動産業者の方が詳しいです。

管理組合の運営に関するリスク

この記事でご紹介しているリスクのうち、担当者のスキルや経験、倫理観の違いが最も出るのが、管理組合の運営に関するリスクの見極めです。

そして管理組合の運営のリスクは、マンションの資産価値にも直結します。

具体的にどのようなことかというと、マンションの管理は日常の管理という側面と、建物の維持管理の2つの側面があります。

日常の管理は管理費で賄われ、建物の維持管理については修繕積立金で賄われます。

日常の管理については年間どれくらい支出がかかるから、これくらいの管理費に設定しようとシンプルなものですが、修繕積立金はそうはいきません。

長期に渡り発生するもので、毎年積み立ててそのお金をやりくりしながら維持管理をしていきます。

この維持管理に対する財源、つまり財務状況のリスクを見極めることが担当者の経験や知識、倫理観が最も求められるスキルとなります。

管理組合の財源がよくない、もしくは今後悪化すると予測されるマンションを購入してしまうと、一時的な支出を求められたり、毎月の積立金が非常に高額になってしまったり。

それができなければ維持管理ができなくなりますが、維持管理はマンションそのものの寿命に大きく関わります。

マンション購入におけるリスク回避の方法

ここまで解説してきたリスク回避ですが、一般の消費者が全てご自身で行うことはかなりハードルが高いのではないでしょうか。

そもそも宅建業者でないとできないことも多々あります。

このようなリスクを回避しつつ、中古マンション購入で失敗しないためには、そのリスクを察知し正しい方向に導いてくれる担当者の存在が何よりも大切です。

極端な言い方をしてしまえば、中古マンション購入で失敗せずに済むかどうかというのは、担当者次第ということになります。

マンション購入に最適な不動産会社（担当者）の選び方

実は今の日本において、担当者選びは非常に難しい状況なのです。

会社を選んでも結局は担当者次第です。

不動産業界は大手・中小はあまり関係なく、あくまで担当者がいいかどうかです。

大手であっても担当者の良し悪しはピンキリです。

そこで担当者選びでぜひ利用をお勧めしたいのが、ハウスクローバーというサービスです。

ハウスクローバーは日本で唯一の不動産エージェント（担当者）が探せるサイトで、かつ掲載担当者は10年以上の業界歴を持つ事務局メンバーが面談をして、選考を通過した担当者でなければ掲載することができません。

さらに、実際に不動産エージェントを利用した消費者の評価も参考にできるので、担当者選びに最適なサービスとなっています。

ここまで解説してきたように、中古マンション選びは担当者によるところが大きいので、ぜひ担当者を選んだ上で中古マンション探しを進めていくようにしましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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