この記事で分かること
- 古家付き土地とはどんな土地か
- 古家付き土地を買うメリット
- 古家付き土地を買うデメリットと費用
- 古家付き土地と更地はどちらがお得か
- 古家付き土地でよくあるトラブルと注意点
- 古家付き土地で住宅ローンは使えるか
古家付き土地とは、古い建物が残ったまま売り出されている土地のことです。
相場より安く買えることがある一方で、解体費用や契約不適合責任の免責など独特の注意点があり、物件価格だけでなく「解体費用を含めた総額」で判断することが何より大切になります。
この記事では、不動産業界歴17年の現役エージェントである私が、古家付き土地のメリット・デメリットから費用、トラブルの回避法、住宅ローンの可否までまとめて解説します。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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古家付き土地とは？
古家付き土地とは、土地の上に前所有者の建物が残ったまま販売されている土地のことです。
建物が使える状態であれば、中古戸建として販売されるのですが、建物の劣化が著しく使用が難しい場合には売却後に取り壊されることを前提に、土地として販売されることがあります。
古家とは主に一戸建てが多く、木造かRC（鉄筋コンクリート）、さらに建物の規模感や解体工事のしやすさ（土地の間口が広いなど）で解体費用に大きな差が生まれるので注意が必要です。
古家付き土地は、現況渡しが基本
古家付き土地は、現況渡しが基本です。
現況渡しとは、現状のまま、リフォームなど何も手を加えたりすることなく、そのままの状態で引き渡すことを言います。
ですので、土地の引き渡しを受けた後に古家を解体し更地にしてから、建物を新築する必要があります。
現況渡しが基本となるので、土地の取得費用の他に古家の解体費用や更地のときよりも工期が長くなるケースが一般的です。
古家付き土地購入のメリット
ここから、古家付き土地購入のメリットについて解説します。
値引きなどで、相場よりも安く購入できることも
古家付きの土地は、相場より安く購入できることもあります。
そもそも解体工事が入ることで解体費用の負担や工事期間が長引くために、土地のローンを組んでいるときには、余計な利息負担が増えるリスクもあります。
以上の要素から、交渉の余地が多いことから値引き交渉がしやすく、相場より安く購入できる可能性が高くなります。
新築をした後のイメージが湧きやすい
古家が残っていることで新築した後のイメージが湧きやすいというメリットもあります。
更地だと実際に建物があるイメージが湧きにくいこともありますが、古家があることで実際に建物ができたときのイメージがしやすく、仮に解体後に注文住宅を建てるのであれば、業者との打ち合わせや眺望なども確認しやすいメリットもあるでしょう。
建物の状態によってはそのまま住むこともできる
建物の状態によっては、そのまま住むこともできます。
古家と言っても建物の状態を表しているわけではないからです。
つまり建物の状態によっては、居住用等に使用することも十分できます。
柱や壁、土台や屋根など主要構造部の強度に特に問題がなければ、室内のリフォームのみで建物が使えるようになります。
つまり、古家付きの土地で販売されていても、建物の状態によっては使えるケースもあるということです。
古家の解体や建替えに補助金が出ることもある
自治体によっては、古家の解体や建て替えに補助金が出ることもあります。
補助金が出ることで、解体費用等の負担を抑えられることがメリットです。
補助金については、不動産の所在する自治体のホームページ等で確認しましょう。
例えば、東京都墨田区の「老朽危険家屋除却費等助成制度」では、除却工事費の2分の1で上限50万円まで助成を行っています（適用には条件があります）。
古家付き土地購入のデメリット
本章では、古家付き土地購入のデメリットをご紹介していきます。
解体費用が高額になることも
古家付き土地購入の最大のデメリットは、建物が使えないとき等に行う解体費用が高額であることです。
仮に土地を安く購入できたとしても、建材にアスベストが含まれているなどの要因で解体費用が高額になれば、安く購入できた分が相殺される可能性もあるでしょう。
なお、建物の解体は日常的に行うものではなく相場観が分かりにくいものであるため、複数社への見積もりがおすすめです。
見積もりを多く取ることで相場観の目安、工事期間や行程、サービス内容などを比較できます。
解体費用が高額になることもデメリットですが、費用の安さ重視で粗悪な工事を行われないように、解体業者については注意深く判断することも必要です。
擁壁がある場合に、費用が高額になることも
擁壁がある場合に、費用が高額になることもデメリットです。
擁壁はRC製となっており解体に時間と手間がかかるからになります。
また、擁壁の処分費用が高額になることも要因です。
さらに、擁壁がある土地は接面道路と高低差があるケースが多く、解体に必要な重機の搬入や解体物の撤去等が行いづらく、解体工事自体に時間と手間、労力がかかることも解体費用が高額となる理由となっています。
加えて、解体以外にも再度建築するときに新しい擁壁工事にお金がかかります。
庭木などの撤去費用がかさむことも
庭木などの撤去費用がかさむこともデメリットです。
古家付きの土地に広い庭がある場合には、庭木などの撤去等で専門業者を入れる必要があるからです。
特に古い家で、大木や庭石があるような土地であれば、撤去自体に相当な労力と重機が必要となり、費用がどうしても高額となってしまいます。
上下水道の引き込みが必要となることも
上下水道の引き込みが必要となることもあります。
稀に土地に水道が入っていないケースがあるからです。
仮に、土地に水道が入っていないと、引き込み費用は実費負担となります。
また、水道管を引き込む工事以外にも、自治体に連絡して水道を使う権利金の支払いもあります。
よって、土地に水道が入っていないと負担金が生じるため、購入前に引き込みの有無を確認しておきましょう。
土地と建物の両方に登記費用がかかる
土地と建物の両方に登記費用がかかります。
古家付きの土地をローンを使い購入することで、所有権の移転登記と抵当権設定登記があります。
仮に古家が使えなくても、建物に対する登記費用がかかることも注意点です。
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実務において、建物を登記せず、解体を前提として、解体後の抹消登記の手続きに売主が協力することを契約書で確約させる手法が取られることもあります。
ただしこの契約書の特約については、金融機関によって判断が変わりますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
建物は契約不適合責任が免責になることが多い
古家付きの土地の場合、契約不適合責任が免責となることがほとんどです。
古家は建物自体のコンディションが悪く、それを承知で購入するため、契約不適合責任は免責という考え方が根本にあるからです。
なお、契約不適合責任の免責は、売主側からの提案に買主が同意すれば免責となるので、不動産エージェントからの説明等をよく聞くようにしましょう。
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契約不適合責任が免責となるのは、売主が個人の時に限られます。
売主が不動産業者の場合は最低でも2年以上、一般法人の場合は最低でも1年以上の契約不適合責任を負うことが決まっています。
ただし実務上では、解体を前提とする場合は、条文によって建物の契約不適合責任を免責とすることもできます。
古家付き土地と更地、どちらを選ぶべきか
古家付き土地を検討していると、「同じ立地なら更地の方が楽なのでは」と迷う方は多いです。
私が相談を受けるときにお伝えしているのは、どちらが得かは価格だけでは決まらないということです。
古家付き土地は、同じエリアの更地に比べて価格が安く出ていることが多いのが魅力です。
ただし、その安さの裏には買主が解体費用を負担するケースが多いという事情があります。
一方の更地は、すぐに新築の工事に取りかかれて引き渡しもシンプルですが、その分だけ価格は高くなります。
つまり、古家付き土地の価格に解体費用を足した金額と、近隣の更地の価格を並べて比べることが判断の出発点になります。
解体費用を足しても更地より安く収まり、なおかつ立地や土地の形が気に入っているのであれば、古家付き土地は十分に検討する価値があります。
逆に、解体費用を含めると更地とほとんど変わらない、もしくは高くついてしまう場合は、無理に古家付き土地を選ぶ理由は薄くなります。
古家付き土地購入でトラブルにならないための注意点
古家付き土地購入は、取引後のトラブルが多く生じやすい不動産です。
ここでは、古家付き土地購入でトラブルに遭わないための注意点をご紹介します。
建物を再利用する際は、建築のプロに相談する
建物を再利用する際は、建築のプロに相談しましょう。
建物を安全に使えるかどうかは買主の私見ではなく、専門家の判断が必要であるからです。
例えば、建物の状態については、建築士などに住宅診断（インスペクション）を依頼しましょう。
また、建物を再利用する際に構造上補強が必要な工事など、安心安全な建物にするためのアドバイスをもらうようにします。
購入者が建物を再利用したいと思っても構造等の問題から安全性が確認できなければ解体となるので、注意が必要です。
用途地域や建築関係の法令を確認する
用途地域や高さ制限など、自治体で定めている各種規制について確認しておきましょう。
建物を建築したいと思っても用途地域等で定める自治体のルール通りのものでなければ、建築許可が下りることはないからです。
仮に、古家が違法建築物や既存不適格物件だった場合、想定よりも小さな家しか建設できないケースもあります。
なので、その土地に建てたい建物が実際に可能か否かを確認するためには、用途地域などの制限がどのようになっているかを調査する必要があります。
なお、これら確認は一般の消費者では難しく、専門家への依頼がおすすめです。
解体にかかる費用を把握する
解体にかかる費用をしっかりと事前に見積もりを取るなどして、把握しておくと良いでしょう。
解体費用は高額になるケースが多く、相場観が分かりにくく、想定より費用がかかってしまうこともあります。
また、解体費用が多ければ建築費などと合わせてトータルコストが増えることになるため、予算に収まるように計算をしておきましょう。
土地の確定測量を売主で実施してから引渡しを受ける
土地の確定測量を売主で実施してから、引き渡しを受けるようにしましょう。
一般的な測量との違いは、隣地所有者の合意を得た上で、境界が確定できているかどうかです。
隣地の合意が取れない状態では、将来のトラブルにつながりますし、越境物があった場合の取り決めなども確定測量には必要になるので、将来のトラブルを防ぐために欠かせません。
また、土地面積が間違ったまま取引が進めば、売主か買主のどちらか一方が損することとなり、トラブルに発展する可能性があります。
ですので、正しい土地面積で取引を進め、将来のトラブルを回避するためにも、確定測量を必ず売主に実施してもらいましょう。
特に、地価が高い東京都心部等で土地取引を進める場合は、少しの土地面積の誤差で価格が大きく変わるので重要です。
もっと詳しく
実際の取引では、確定測量は売主の責任と負担において行います。
また売買契約において、契約時に仮測量を行い面積をある程度確定させておいて、契約後に確定測量を行うケースも比較的多くあります。
その際は、確定測量が隣地の合意が取れずに不調に終わった場合、契約が白紙撤回になる停止条件がつきます。
契約不適合責任の取り決めをしっかり行う
契約不適合責任の取り決めをしっかりと行っておきましょう。
契約不適合責任は、買主側が有利となる権利です。
古家付きの土地の場合、建物については契約不適合責任を免責とするケースが多くあります。
しかし、土地については別です。
土地の契約不適合責任も免責とすると、仮に土地が軟弱地盤、若しくはガラやゴミが埋設されていた場合に自らの費用負担で処理することになります。
これらは撤去費用に数百万かかることもあります。
ですので、建物と土地の契約不適合責任についての取り決めは、不動産エージェントを通じてしっかり話し合うことが必要です。
費用を把握して、物件価格だけでなく総額で判断する
費用などを把握して、物件価格だけでなく総額で判断しましょう。
なぜなら、土地の購入には土地本体の金額以外に、古家があれば解体費用、諸費用として登記費用や印紙代、ローンを使えば金融機関に支払う手数料や保証料などがあるからです。
よって、これら費用の総額を把握して購入を判断していきます。
古家付きの土地で住宅ローンは使えるか
古家付きの土地には、建物があるので住宅ローンは使えます。
ただし、利用には注意が必要です。以下の章で主な注意点についてご紹介していきます。
資産価値が低く、融資額が減額されたり、ローン期間が短くなることも
古家は資産価値が低いため、融資額の減額やローン期間が短くなるおそれがあります。
その理由は、古家自体に担保価値がなく、土地だけの担保評価となる可能性が高いからです。
一般的に木造一戸建ての場合、築22年を超えると建物の価値はほとんどなくなることが一般的となります。
よって、仮に古家が築50年であれば、古家の担保評価はなく土地のみの評価となるでしょう。
金融機関は、債務者の返済が行き詰ったときに抵当権の実行で担保物件を売却して債権回収を図ります。
資産価値が低い不動産であれば、債権回収が難しく融資額減額などの事態に陥る可能性があります。
さらに詳しく
近年は税務上の残存価値である築22年ではなく、1981年の耐震基準より前か後かで、住宅ローンの借り入れ期間が変わる金融機関も増えてきています。
現行の建築基準法に抵触していないか
現行の建築基準法に抵触していないかを確認します。
その理由は、仮に古家が違法建築物であれば、住宅ローンの利用はできないからです。
築年数が古い建物であれば、法改正等により現行法では違法建築になってしまっているケースがあります。
建物が違法建築物であるかは、不動産業者など専門家にアドバイスを受けるのが賢明です。
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違法建築であったとしても、もともと解体して再建築する場合であれば、次に説明する土地としてのローンの取り組みや、売主で解体をしてから引き渡す「解体更地渡し」という方法で回避することもできます。
建て替えの場合はつなぎ融資を検討する
建て替えの場合は、つなぎ融資を検討します。
古家を取り壊せば建物がなくなるため、住宅ローンが使えないからです。
例えば、多くの金融機関ではつなぎ融資として土地購入時に使えるローン商品が提供されています。
建物の工事期間中はこれらのローンをつなぎ融資として利用し、建物完成後に改めて住宅ローンを実行します。
古家付き土地を購入する前のチェックリスト
古家付き土地で後悔しないために、契約前に最低限おさえておきたいポイントをまとめました。一つでも不安が残る項目があれば、必ず不動産のプロに確認してください。
- 解体費用の概算を見積もり、物件価格と合算した総額で判断したか
- 用途地域・建ぺい率・容積率・接道など、希望する建物を建てられる条件か確認したか
- 建物の契約不適合責任が免責になっていないかを契約書で確認したか
- 土地の境界が確定しているか、確定測量を売主の負担で行ってもらえるか
- 上下水道の引き込み状況と、追加で必要になる工事費用を確認したか
- 擁壁や庭木、残置物の撤去にかかる費用を見込んでいるか
- 住宅ローンが使えるか（融資額・返済期間・つなぎ融資の要否）を事前に確認したか
古家付き土地は、不動産のプロや建築のプロ選びを慎重に
中古戸建は、マンションや新築分譲戸建てなどと比較して、取り扱い難易度が高い物件種別です。
私も中古戸建を多数取り扱ってきた実績もありますし、不動産会社を経営していた時に買取もしていた経験からお話させていただくと、中古戸建は不動産の中でも、最も掘り出し物が見つかりやすい物件種別でもあります。
つまり、古家付き土地をはじめとして中古戸建は、玉石混淆のマーケットなのです。
それだけに物件の見極めや、関係する専門家のネットワークや段取りなど、高度な知識や経験、スキルが絶対的に必要です。
もし古家付き土地を狙うのであれば、特に担当者（不動産エージェント）選びが、成功の可否を決定すると言っても過言ではありません。
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宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー
ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。
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よくある質問
Q1：古家付き土地とは何ですか？
古い建物（古家）が残ったまま売り出されている土地のことです。多くは現況渡しといって、売主が建物を解体せず、建物が建ったままの状態で引き渡されます。買主が解体して新築するか、状態によってはリフォームして住むことを前提に購入します。
Q2：古家付き土地は現況渡しが基本ですか？
はい、古家付き土地は建物が建ったままの現況渡しが基本です。そのため解体費用は買主の負担になることが多く、購入前に解体費用の相場を把握しておくことが大切です。更地にしてからの引き渡しを希望する場合は、売主と価格を含めて交渉することになります。
Q3：古家付き土地でよくあるトラブルは何ですか？
想定より解体費用が高くついた、擁壁や上下水道の工事で追加費用が発生した、土地の境界があいまいで隣地ともめた、建物の契約不適合責任が免責で雨漏りなどを自己負担で直すことになった、といったトラブルが代表的です。いずれも契約前の確認と総額での判断で防げます。
Q4：古家付き土地で住宅ローンは使えますか？
使えますが、古い建物が現行の建築基準法に適合していないなどの理由で、融資額が減額されたり返済期間が短くなったりすることがあります。古家を解体して建て替える場合は、住宅ローンが実行されるまでの間をつなぐ「つなぎ融資」の利用を検討します。事前に金融機関と不動産会社に相談しておくと安心です。
Q5：古家付き土地と更地はどちらがお得ですか？
一概には言えません。古家付き土地は価格が安い反面、買主が解体費用を負担することが多いため、物件価格に解体費用を足した総額で更地と比べる必要があります。総額でも更地より安く、立地や土地の形が気に入っているなら古家付き土地が有利です。総額が更地と変わらないなら更地の方が手間がかかりません。
素晴らしい仕組み
30代男性