家を買うときに、まずやるべき５つ超重要ポイント

家を買うというと、多くの人が物件情報を探すところから始めます。

物件情報を見ること自体、間違っているわけではありません。

どんな家が欲しいのか、欲しいと思えるような家はどれくらいで売られているのかなど、物件情報を見ることでイメージが湧いてきます。

しかし物件情報サイトを見て、そのまま問い合わせをしてしまう方がいらっしゃいますが、これは家の購入で失敗しがちな人がやってしまっている間違えです。

なぜなら、家の購入が成功するかしないかは、物件を探し出す前の事前準備で８割が決まると言われているからです。

そこでこの記事では、家探しにおいて最も重要と言われている事前準備と、その内容について解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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家探しは事前準備で８割が決まる

結論から言いますが、私の考えでは、家探しは事前準備で８割が決まります。

ここでいう事前準備とは、家を探し内覧をする前に準備しておくことを言います。

これは家探しに限らず、いろんな分野で言われていますが、家についてもこの法則は大いに当てはまります。

予算であったり、住宅ローンのことであったり、不動産業者のことであったり。

家を探し出す前にどれだけ準備をしておくかで、その後の流れが非常にスムーズで、尚且つ失敗するリスクがかなり低減できるのです。

しかし現実は、この事前準備をすっ飛ばして、いきなり物件探しから内覧をしてしまう方が非常に多く、その結果として挫折してしまったり、勢いで購入したものの、さまざまな理由で後悔をしている方もいます。

よくある家探しにおける失敗談は、事前準備をしっかりしていれば回避できたようなことが大半なのです。

家を買うときに、まずやるべき５つのこと

ここからは、家を買うときに、まずやるべきことを５つ紹介していきます。

これらのポイントは家探しを考え始めのタイミングで、準備しておきたい内容ですので、ぜひ押さえておきましょう。

１、家を買うタイミングを見極める

まずはじめに、家を買うタイミングを見極めることです。

家を買うタイミングについては、人によって様々ですが、ご自身のタイミングを見極めることです。

タイミングについては、特に「いつまでに」を考えましょう。

今の賃貸の更新のタイミングに合わせる方もいますし、結婚や出産に合わせる方もいます。

そのようなタイミングがない方でも、いたずらに時間だけが過ぎてしまうことを防ぐためにも、「いつまでに」を決めた方がうまくいくことが多いです。

家を買うタイミングは、一般的に早ければ早い方がいいと言われています。

購入時期が早ければ、それだけ若い時期に購入できるので、借入期間が長く予算も大きくできます。

その他にも、健康状態も歳を重ねるごとに問題が出やすいので、健康である早い方が有利となることも多いです。

また現在の金利情勢を見ると、今後は上昇が見込まれますので、早い方が有利と考えられます。

ただし、今後の生活のイメージが固まっていない状態でとりあえず購入するというのはあまりお勧めはできません。

また相場が高いから下がるのを待つというのも、相場が思い通りに動かないことや、待っている間の家賃の支払い総額などを考えると、そこまでお勧めできません。

家を買うタミイミングについては、こちらの記事でも詳しくまとめていますので、合わせてご参照ください。

２、家を買う予算について考える

２つ目のポイントは、家を買う予算についてです。

大きな買い物になりますので、お金の失敗は取り返しがつきませんので、じっくり家を探し出す前に検討しておくことが重要です。

無理のない予算の考え方は、世間では年収倍率といった言葉も使われますが、あくまで目安であり、適正な予算は各家庭によって変わります。

無理のない予算を確認する方法は、ライフプランニングシミュレーション一択です。この方法しかありません。

ライフプランニングシミュレーションとは、将来得られるであろう収入の予測から、住宅支出と並ぶ三大支出と言われている教育支出や老後支出、そして生活費や余暇に回したい支出を引いていき、残ったお金を住宅支出に回すことで、無理なく支払っていける予算を計算する方法です。

家を買うにあたり、将来の生活設計をすることにもなりますので、いろんな意味で人生を考えるいいきっかけにもなります。

ライフプランニングは、プロのファイナンシャルプランナーが提供しているサービスですが、相談するのにもお金がかかりますし、敷居が高いと感じるかもしれません。

ハウスクローバーでは無料会員登録をすると、会員サイト内でライフプランニングをできる機能が搭載されていて、ご自身で予算を確認することができます。

結果を確認してもらいたかったり、一から提案して欲しいときは、プロのファイナンシャルプランナーが無料でシミュレーションをサポートするサービスもついています。

ぜひ家を探す際はご活用をご検討ください。

３、どんな家を買うのか？を決める

無理のない予算がわかったら、初めてどんな物件を狙っていくべきかの戦略を立てることができます。

予算の範囲内で、ご自身にとってどんな家が最適か。

基本的な考え方について解説していきます。

マンションか戸建てか

まずはじめに、マンションか戸建かです。

両者は生活スタイルが全く異なった住居であるため、どちらかに決めておくことが重要となります。

マンションは、駅近やゴミ置き場が24時間利用可など利便性重視の暮らしで、反面コンパクトな住居になる傾向があります。

一方で、一戸建ては駅から遠い立地になるものの、室内の間取りは広く取れ且つカーポートや庭が付くなど、ゆとりのある広さで暮らせる傾向があります。

立地を都心部限定で探す、もしくは駅近などの利便性重視の生活を求めるのであればマンション、広い庭で子供をのびのび育てたいのであれば一戸建てと、どんな家に住みたいかでおのずとマンションか戸建てかは決まってきます。

マンションか戸建てについては、住宅探しをするうえではじめに決めておきたいところです。

新築か中古か

新築住宅か中古住宅かも重要な選択肢です。

両者は住み心地や快適性、価格や税制優遇などに大きな違いがあるからです。

例えば、新築住宅では最新の住宅設備や断熱などの性能、内装も新しくなっています。

また、住宅ローン控除の金額が新築住宅の方が優遇が大きいなど、新築ならではの税制の恩恵を受けられます。

一方で、中古住宅は新築住宅より価格が安く購入しやすいというメリットがあります。

また、内装や設備機器が古ければリフォーム工事を行い、理想の住宅を造れるメリットもあるでしょう。

さらに、新築で探す場合は、現在新築住宅が分譲されているエリアで検討する必要がありますが、中古の場合は特定のエリアに絞って探せるという違いもあります。

つまり、エリアを柔軟に検討できるのであれば新築、学区の指定があるなど特定のエリア内でどうしても家が欲しい場合には中古、という選び方もあるでしょう。

新しさを求めるか、経済合理性を優先するかによって選択肢が変わると思います。

また購入する年代などにもよって、適当な物件は変わります。

こちらの記事で詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。

家の条件の優先順位決め

意外に忘れがちなのが、家の条件の優先順位決めです。

家を探す上で、ご自身にとって条件を100％満たす物件は、基本存在しないと考えてください。

皆、何かしらの制限がある中で家を探します。

多くの方は予算になりますが、限られた条件の中で家を買うためには、譲れる条件と譲れない条件の優先順位決めが非常に重要なポイントとなります。

仮にこの優先順位決めをしていないと、本来だったら買っても良かった物件を見送ることになり、見送った物件よりも良い条件の物件を探し続けることになります。

この状態に陥ってしまった人のことを不動産業界では「無い物件を探している人」と呼ばれていて、物件をどれだけ案内しても「買ってくれない人」と認定され、あまり真剣に対応をしてもらえなくなることもあります。

優先順位を決める時のポイントは、実際に住んでみたときのことをイメージしてみて、我慢できそうなことや、住めば都になりそうなことは「譲れる条件」として優先順位は低めに設定します。

逆に、我慢できなさそうなことについては「譲れない条件」として優先順位を高くします。

優先順位は各家庭によって正解は違いますので、ご家族とよく話し合って決めるようにしてください。

４、誰から買うかを考える

家を誰から買うかについても考えておきましょう。

基本的に新築マンション以外は、どこの不動産会社からでも同じものが購入できます。

これらの市場に流通している物件は、全国の不動産情報が集約されたレインズの情報をもとに、買主に物件が紹介されています。

つまり、全国どの業者からでもその不動産を購入できるシステムとなります。

よって、不動産を誰から買うか（つまり不動産業者のどの担当者から購入するか）で、不動産売買の満足度が変わってくるということです。

不動産業者の担当者は千差万別で、電話やメールなどのレスポンスが早く質問にも適格に回答できる人もいれば、買主が思う意図を汲み取れずコミュニケーション能力に欠如する人もなかにはいるでしょう。

また昨今は、人口減少による家あまりによって、買ってはいけない物件も地方だけでなく、都心部にもたくさん流通しています。

買ってはいけない物件を適切に見極めていくためにも、スキルが高く、倫理観の高い担当者の存在が欠かせません。

不動産売買の満足度は、物件の良し悪しも重要ですが取引を仲介する担当者の質も重要なポイントです。

優秀な担当者と出会えることが、家を買う時の満足度を高める一因にもなっているので、これらを心に留めて家探しを行っていきましょう。

ハウスクローバーは全国の優良な担当者が探せる唯一のプラットフォームです。

無料で登録してご利用いただけますので、ぜひこちらの詳細もご参照ください。

５、住宅ローンが借りられるか確認する

住宅ローンを借りられるかについても、事前に確認しておきましょう。

確認するポイントは、以下のとおりです。

• 個人信用情報に問題がないか
• 健康に問題がないか
• どこで住宅ローンを借りるか目星をつけておく

個人信用情報に問題がないか

はじめに、個人信用情報に問題がないかを確認しましょう。

過去に起こした事故情報が個人信用情報にあると、ローンの借り入れ自体ができないことが多いからです。

例えば、カードローンの延滞や滞納、自己破産などの情報になります。

もし過去にクレジットカードや各種ローン関係で延滞等に身に覚えがある場合には、個人信用情報を提供する機関に情報開示請求などを行い、現在どんな情報が記録されているかを確認しておくのが良いでしょう。

健康に問題がないか

健康に問題がないかも、ローンを借りるうえでは重要となります。

ローンを組むときには、団体信用生命保険に加入することが原則義務付けられているからです。

団体信用生命保険（以後団信）とは、返済期間中に債務者が亡くなったり、高度障害状態に該当した場合にローンの残高が0円になる制度となります。

団信は基本的に健康な人でなければ加入できないため（加入時の告知内容にもよります）、住宅ローン借入時には健康体であることが重要です。

なお、現在では通常団信で加入できない人向けのワイド団信（引き受け緩和型の団信で金利が＋0.2～0.3％高くなる）や団信に加入できない人向けの無団信のローン商品、またフラット35では団信の加入自体が任意となっています。

これにより、病歴有や投薬中の人でもローンが組めるようにはなっていますが、金利の上乗せや無団信によるリスクがあるため、できる限り団信に加入してローンを組んでおきたいところです。

どこで住宅ローンを借りるか目星をつけておく

どこで住宅ローンを借りるかの目星をつけておくことも、重要となります。

ローン商品は各金融機関で異なる部分も多く、特に金利や団信などの商品については各金融機関で特色を打ち出しているケースが多くあります。

例えば、金利の低さ優先であれば、住信SBIネット銀行やauじぶん銀行などネット系の金融機関で借りるのが良いでしょう。

また、ローンに付帯される保険の充実度や保険料の安さなどであれば、りそな銀行などという具合です。

どこでローンを借りたいのかについて予め決めておけば、購入物件を決めるときにローン手続き等を迅速に始めやすくなります。

事前審査を家を探す前にしておく

最後に、事前審査を家を探す前に行っておくことです。

事前審査を受けておけば、実際にローンを組めるか否か、もしくはローンを組める金額がわかります。

特に人気物件などの場合、他の購入希望者と競争になることもあり、事前審査が出ているかどうかで、買えるか買えないかが分かれることもあります。

他にも対不動産業者にとっても、買える人というアピールにもなりますし、その分本気で対応してもらえます。

ちなみに購入する物件が決まっていなくても、審査を受けることは可能です。

住宅ローンの事前審査には登録情報から、最安金利が出そうな金融機関を教えてくれる「モゲチェク」の利用が便利です。

そのまま事前審査を出すこともでき、専任のコンシェルジュもいますので、住宅ローンのさまざまな相談をすることができます。

事前準備をしっかりして家探しを本格的に始めよう

ここまで、家探しをするときに事前にやるべきことについて解説してきました。

家探しでは事前準備が８割です。

大きな買い物になりますので、あとで後悔することがないよう、しっかり準備をして臨みましょう。

また家探しにおいて、探し始めの段階から担当者を探して、さまざまなサポートを受けることで、より失敗のリスクを減らすことができます。

不動産エージェントは、物件紹介屋ではなく、あなたの住宅購入を成功に導くパートナーです。

ぜひ家を探す際は、ハウスクローバーを活用して、無理のない予算や、不動産エージェントを探すようにしましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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