「非公開物件あります」は嘘？不動産業界の裏側を教えます

この記事で分かること

あなたは、非公開物件の情報を知りたいですか？

人生で何度も買うことのない住宅です。

それゆえ物件を探すときは、他の人より多くの情報を収集したいと思うものです。

そして、できるなら掘り出し物や隠れた優良物件の情報を入手したいですよね。

インターネット上には、「当社には、ホームページでは掲載していない非公開物件が多数あります！」とか「会員登録していただければ非公開物件が見られるようになります」というサイトがけっこうな数存在します。

非公開物件は本当に存在するのでしょうか？

本記事では、不動産のプロが業界の仕組みを踏まえて、非公開物件について詳しく解説していきます。

最後までお読みいただければ「非公開物件」という怪しくも魅力的なことばに惑わされることなく、物件探しができるようになります。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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非公開物件は存在しない？

家探しを、ネット等の物件情報収集から始めると、「思うような物件がぜんぜんない！」という事態におちいることがあります。

そして、だんだん「自分の知らない物件が世の中にはあるんじゃないか？」と思ってしまいます。

そんななか、ネット上に「非公開物件あります」と書いてあるサイトをみつければ、飛びつきたくなるのもいたしかたないことでしょう。

あなたを含めて一般の住宅を購入しようとしている方は、「非公開物件」というと「相場より安い掘り出し物」とイメージしているのではないでしょうか？

結論からいいますと、そのような物件は不動産業界の仕組みから、一般の住宅を購入しようとしている人には情報が回ってくることはありません（詳しくは後ほどご説明します）。

つまり、あなたが思っている意味での「非公開物件」は存在していません。

基本的に住宅に関しては、よほどの事情がない限り、インターネット広告（物件情報サイト）に何かしらの形で掲載されています。

良く考えてみてください。

売主にとって、あえて「非公開」にするメリットを。

売主にとって全くメリットのない「非公開」

売主が物件を売ろうと思ったら、情報はできる限り広く拡散された方が、多くの人の目に触れるため、問い合わせも増え、結果として高値で早く売りやすくなります。

これはREINS（レインズ）という仕組みが不動産業界に作られた意味を考えてみても明らかです。

REINS（レインズ）は、より多くの不動産業者に情報が拡散する仕組みを作ることで、売主の物件がより高く早く売れるようにしたのです。

その仕組みを考えるのであれば、「売主」があえて物件を非公開にするメリットはありますでしょうか？

結論、全くと言っていいほどメリットはありません。

ただし、収益不動産や一部の面積の大きい土地などは、水面下で取引されることも多く、表にでていないことに価値が置かれる物件種別もあります。

しかし住宅においては、広く情報を拡散すればするほど、高く早く売れるということを覚えておきましょう。

「未公開物件」と「非公開物件」の用語整理

不動産業界で使われる「未公開物件」と「非公開物件」は、厳密には少しニュアンスが異なる用語です。ただし、消費者向けの広告では両者がほぼ同じ意味で使われ、明確な区別が曖昧なまま使用されることが多くあります。

未公開物件

REINS（レインズ）に未登録、または物件情報サイトにまだ掲載されていない状態の物件。登録期限前などの一時的な状態を含む

非公開物件

売主や不動産会社の意向により、積極的に公開していない物件。本来は広く公開する方が売却に有利だが、特殊事情で表に出さない

いずれの呼び方でも、消費者が期待するような「掘り出し物」や「相場より安い物件」という意味ではない点は共通しています。不動産会社が営業トークで使う「未公開物件」「非公開物件」「特別物件」「会員限定物件」などは、同じ意味の「特別感」を演出するマーケティングワードと捉えるのが実態に近い理解です。

非公開物件ってそもそもどんな物件？

不動産会社が使う「非公開物件」には、２つの意味があります。

1. REINS（レインズ）に未登録の物件
2. 表には出てこない、本当の非公開物件

以下順番に見ていきます。

①REINS（レインズ）に未登録の物件について

不動産会社が売り物件の媒介の依頼を受けた場合（専任又は専属専任）には、不動産業界のデータベースであるREINS（レインズ）に登録しなければならないと宅地建物取引業法に定められています。

なので、売り物件情報は基本的に全て「公開」されます（一般媒介の場合はREINS（レインズ）登録義務はありませんが、複数の不動産会社の競争になりますのでREINS登録も競って行います）。

ただし、「売主の都合」と「不動産会社の都合（思惑）」の2つの例外があります。

• 売主の都合とは、新築への買い替えなどで「売りに出しているのを近所に知られたくない」という事情のためにREINSに登録せず非公開物件となる場合です。つまり、物件の良い悪いという中身に関係なく非公開物件になります。しかしこのケースは収益物件や、土地などでは見られるものの、一般的な住宅ではほとんど存在しません。
• 不動産会社の都合（思惑）とは、売上（仲介手数料）にかかわるものです。日本の宅地建物取引業法では、売主買主の双方から仲介手数料を受け取ることを禁止していません（業界では両手取引といいます）。なので、不動産会社は通常売上が2倍になる両手取引を優先します。

具体的には、売却依頼を受けた不動産仲介業者（元付業者）が、REINSに登録せずに、自社の手持ちの買い希望のお客さんに紹介したりするのです。

これは、REINSの登録義務に一定の猶予期間（５営業日〜7営業日）があるからです。

しかし、REINS（レインズ）に掲載しても、他の不動産業者に紹介をさせないことや、そもそもREINS（レインズ）に掲載しない「囲い込み」という違法行為をしている業者もいます。

補足：媒介契約3種類とREINS登録期限

売主が不動産会社と結ぶ「媒介契約」には3種類あり、それぞれREINSの登録義務と登録期限が異なります。

• 専属専任媒介契約：1社だけに依頼、自分で見つけた買主とも契約不可。REINS登録義務あり、契約から5営業日以内に登録
• 専任媒介契約：1社だけに依頼、自分で見つけた買主とは契約可能。REINS登録義務あり、契約から7営業日以内に登録
• 一般媒介契約：複数社に依頼可能、自分で見つけた買主とも契約可能。REINS登録義務なし（ただし競争上、登録されることが多い）

この登録期限の数日間が「レインズに未登録の期間」となり、不動産会社が「未公開物件」として自社の顧客に紹介するタイミングになります。つまり、物件情報としての価値ではなく、「登録する前の短期間だけ早く見せられる」という極めて限定的なメリットしかないのが実態です。

Yahoo!知恵袋の不動産会社の回答に

「売主さんから公開しないでほしいと言われる物件とか、すぐに買主が見つかり両取りできる物件以外は公開しますよ。ですから、未公開で温存しておくような物件は無いということになります。」
⇒出典：Yahoo!知恵袋「不動産屋さんの非公開物件は本当にあるのですか？」

というのがあり、不動産会社の思惑を端的に表しています。

②表には出てこない、本当の非公開物件

おそらく、この記事を読んでいる方の多くが、この「非公開物件」を期待しているのではないでしょうか。

本当の意味での非公開物件は確かに存在します。

それは売主に特殊な事情がある場合がほとんどです。

先ほど、情報はなるべく広く拡散させた方が、早く高く売れるというお話をしました。

ただ早くといっても、引き渡しまでには数ヶ月かかることが多く、現金化を急いでいる方にとっては、そのような売り方は馴染みません。

今すぐお金が欲しい人の中には、多少安くなってもいいので、早く現金化をしたいと考える方もいます。

そのような状況下で、非公開物件は生まれます。

しかしこの非公開物件が、残念ながら一般のエンドユーザーに流れてくることはありません。

不動産業者同士で、水面下で取引されますので、本当に「表には出て」きません。

その理由を、次に詳しく解説していきます。

本当の非公開物件が表には出てこない理由

本当の非公開物件が表に出てこない理由は、不動産会社に買ってもらった方が早く現金化ができることと、取引に関わる仲介業者の売上が増えることにあります。

実際に、非公開物件の取引や流れを、具体的に解説します。

まず、売主さんのご事情で、早く現金化しなければならず、そのためには相場より安くてもかまわない物件は、仲介業者が買取をする不動産会社に紹介します。

なぜなら、不動産会社は判断が早く資金力があるので、素早く確実に売買できるからです。

ここで、1回目の売買で両手取引（売主と買主の両方から手数料をもらえる）ができます。

買い取った不動産会社は、物件に付加価値（リフォーム、リノベーション）をつけて再販売します。

そして物件を紹介してくれた不動産会社に今度は販売の依頼をします。

そしてここで、仲介業者が買主を自社で見つけることができると、2回目の売買でも両手取引ができます。

このように、1つの物件で2度の両手取引ができるので、一般に公開されることなく不動産会社間で取引が完了してしまうわけです。

仮に、現金一括ですぐに購入できるエンドユーザーがいたとしても、再販売時の仲介が獲得できないので、基本的に話は回ってきません。

不動産会社が「非公開物件」として紹介する物件の実態5パターン

不動産会社が営業トークで「非公開物件」「未公開物件」「特別に紹介できる物件」として提示してくる物件の実態は、主に以下の5パターンに分類できます。いずれも消費者が期待する「相場より安い掘り出し物」ではない点が共通しています。

パターン①：REINS登録猶予期間中の物件

専任媒介なら7営業日、専属専任媒介なら5営業日のREINS登録猶予期間中の物件を「未公開」と称して紹介するケース。数日後にはレインズに登録され、他社でも扱えるようになる一時的な状態です。

パターン②：一般媒介で登録されていない物件

一般媒介契約はREINSへの登録義務がないため、売主の依頼を受けた不動産会社だけが情報を持っている場合があります。ただし一般媒介では複数社に依頼するのが通常で、他社も同じ物件を扱っているケースが多く、「この会社だけの特別物件」ではありません。

パターン③：両手取引を狙って意図的に非公開にしている物件

売主から専任媒介を受けた不動産会社が、自社で買主を見つけて両手取引したいがために、REINSには形式的に登録しても、他社からの問い合わせに「商談中」「成約済み」と虚偽回答する「囲い込み」の対象物件。2025年1月の規制強化の対象です。

パターン④：売主の強い意向で非公開の物件（極めて少数）

近所に売却を知られたくない、離婚・相続など事情がある、といった売主の個人的理由で非公開にしている物件。ただし一般住宅ではほぼ存在せず、収益物件や大型土地で稀に見られる程度です。

パターン⑤：他社の物件を「当社限定」と偽って紹介する物件

実際には複数の物件情報サイトに掲載されている物件を、あたかも「当社だけの特別物件」であるかのように紹介するケース。消費者が物件情報サイトを熱心に見ていないと見破れないため、タチの悪い手口です。

どのパターンも、「あなたに特別に紹介する」という「特別感」を演出するためのマーケティング戦略であり、物件そのものの質が高いわけではありません。

物件情報を優位に取るための賢い探し方

「非公開物件」の幻想に頼らず、実際に良い物件情報を優位に取るための現実的な方法を整理します。

複数の物件情報サイトを併用する

SUUMO、HOME'S（ホームズ）、アットホーム、不動産会社独自サイトなど、複数の情報サイトを併用することで情報カバー率を上げられます。サイトによって掲載物件や更新タイミングに差があるため、1つだけでは機会損失が発生します。

AI・ロボットによる物件情報の自動収集

物件情報は全てインターネット上に公開されるため、ライバルよりも早く情報を獲得できるかに勝負がかかります。手動で複数サイトを巡回するのは現実的ではないため、希望条件を登録しておくと自動で新着物件を通知してくれるサービスを活用するのが最も効率的です。

ハウスクローバーの無料会員登録をすると、すべての物件情報サイトを対象に、物件探しを自動化できる機能が無料で利用できます。詳細は以下のリンクをご参照ください。

信頼できる不動産エージェントを見つける

REINSに登録されたばかりの物件を、いち早く検知して紹介してくれるエージェントとの関係を作ることで、情報の速さで優位に立てます。「非公開物件があります」と謳う業者ではなく、REINSをオープンに共有してくれる透明性の高いエージェントを選ぶことが重要です。

地場密着型の不動産会社にも声をかける

大手ポータルサイトに掲載されない古い物件や、地域の売却需要を地場業者が持っていることがあります。ただしこれらは「特別に安い」わけではなく、単に地域的に知られている程度の情報です。

REINSを直接確認させてもらう

専任媒介・専属専任媒介の物件は、理論上は全ての仲介会社で扱えるはずです。担当エージェントに「この物件はREINSに登録されていますか？」と確認し、レインズ画面を見せてもらうことで囲い込みを見抜けます。

物件探しをAI自動化するメリット

中古マンション市場では、良い条件の物件ほど公開から数日で申し込みが入ります。手動で複数の物件情報サイトを毎日巡回するのは現実的ではなく、気づいた時には「既に商談中」となっているケースが多発します。

AI・ロボットによる物件情報の自動収集を活用すると、以下のようなメリットがあります。

• 希望条件に合致する新着物件を自動で通知（毎日の手動巡回が不要）
• 複数の物件情報サイトを横断してカバー率100%に近づける
• 価格変動・再掲載を検知して、売れ残りから値下げ交渉できる物件を発見
• 通知の速さで他の買主より一歩早く内覧予約を取れる

「非公開物件を探す」のではなく「公開物件を誰よりも早く取る」という発想転換が、現実的な成功への近道です。

非公開物件の誘いに惑わされないチェックリスト

「非公開物件あります」という業者の誘いに惑わされないため、以下の8項目を確認してください。

非公開物件というワードで集客している業者は怪しい

いかがでしたでしょうか？

「非公開物件」は基本的には存在しないということが良くわかったと思います。

「非公開物件が多数あります！」という不動産会社は、十中八九「あなただけ」という「特別感」と「非公開物件＝良い物件」という思い込みを利用したマーケティング戦略です。

実際、非公開物件として紹介されても、物件情報サイトを良く見ている方なら「あれ？どこかで見たことある」となります。

不動産事情に詳しくない消費者を騙していることに近い行為なので、出来ればこれを読んでいただいているあなたには、このようなマーケティングに釣られてほしくはありません。

物件情報を早く、確実にゲットするのであれば、物件探しをAIに任せて自動化することです。

物件情報は全てインターネット上に公開されるのですから、ライバルよりもいかに早く情報を獲得できるかに勝負がかかってきます。

ハウスクローバーでは、希望条件を入力すると、ロボットが毎日インターネット上を回遊して、希望に合致する物件があればお知らせしてくれます。

無料で利用できるサービスなので、ありもしない非公開物件を探すのではなく、新鮮な情報を取り逃さない仕組みを作ることに注力した方が、現実的なのではないかと思います。

よくある質問（FAQ）

Q1. 「未公開物件」と「非公開物件」は違いますか？

厳密には少しニュアンスが異なります。「未公開物件」はREINS未登録や物件情報サイトに未掲載の状態を指し、登録期限前などの一時的な状態を含みます。「非公開物件」は売主や不動産会社の意向で積極的に公開していない物件です。ただし消費者向けの広告では両者がほぼ同じ意味で使われ、いずれも「特別感」を演出するマーケティングワードとして扱われています。一般消費者が期待するような「掘り出し物」ではない点は共通しています。

Q2. 「非公開物件あります」という不動産会社は信用できますか？

慎重に判断するのが賢明です。「非公開物件あります」は「あなただけに紹介」という特別感と「非公開＝良い物件」という思い込みを利用したマーケティング戦略であることが多く、実態は①REINS登録猶予期間中の物件、②一般媒介で一時的に未登録、③両手取引を狙った囲い込み、④他社物件を当社限定と偽装、などのいずれかです。物件情報サイトで同じ物件が掲載されていないか、REINS画面を見せてもらえるかを確認してください。

Q3. 本当の非公開物件はどうすれば手に入りますか？

残念ながら、一般のエンドユーザーが本当の非公開物件を手に入れるのはほぼ不可能です。理由は、売主が現金化を急いでいて相場より安く売りたい物件は、不動産会社が買取→リフォーム→再販のサイクルで2度の両手取引を得るために業者間で完結させるからです。たとえ現金一括で即時購入できるエンドユーザーがいても、再販売時の仲介が得られないため話は回ってきません。非公開物件を狙うより、公開情報を誰よりも早く取る仕組みを作る方が現実的です。

Q4. REINS（レインズ）とは何ですか？

REINSは「不動産流通標準情報システム」の略称で、全国の不動産会社が物件情報を共有するための業界データベースです。国土交通大臣の指定を受けた公益財団法人が運営しています。専任媒介契約では7営業日、専属専任媒介契約では5営業日以内に物件を登録することが宅地建物取引業法で義務づけられており、登録後は全国の宅建業者がその物件を扱えるようになります。一般消費者は直接閲覧できませんが、担当エージェントに依頼すれば画面を見せてもらうことは可能です。

Q5. ネットに載っていない物件を探す方法はありますか？

一般的には、物件情報は何らかの形でインターネットに公開されているケースが大半です。「ネットに載らない物件」の多くは、REINS登録猶予期間中の一時的な未掲載、または業者間で完結する特殊事情の物件です。後者を一般消費者が取りに行くのは困難なため、前者を狙うことになります。対策としては、希望条件をAIに登録して新着物件を自動通知してもらうサービスを活用すること、REINSを透明に共有してくれるエージェントと関係を作ること、複数の物件情報サイトを併用することが効果的です。

Q6. 囲い込みを見抜くにはどうすればいいですか？

囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が両手取引を狙って、他社からの問い合わせに「商談中」「成約済み」と虚偽回答する行為です。見抜くポイントは3つあります。1つ目は担当エージェントに「この物件のREINS画面を見せてください」と依頼すること。登録状況が確認できれば囲い込みは抑止されます。2つ目は物件情報サイトでウォッチし続け、他社経由での問い合わせでも「商談中」と言われるか確認すること。3つ目は長期間売れ残っている物件は要注意です。2025年1月の国土交通省の規制強化で大手を中心に囲い込みは減っていますが、依然として一部で行われているため警戒は必要です。

Q7. ハウスクローバーの「物件自動収集」は他のサービスと何が違いますか？

ハウスクローバーでは、希望条件を登録しておくと、ロボットが毎日複数の物件情報サイトを巡回し、新着物件があれば自動で通知する仕組みを無料で提供しています。特徴は、単なる新着通知ではなく、全国の優良な不動産エージェントとのマッチング機能や、無理のない予算シミュレーション、物件のAI査定などのマンション購入に必要な機能が1つにまとまっている点です。「非公開物件あります」と謳う業者に頼るよりも、公開情報を誰よりも早く取る仕組みを作る方が現実的で効果的です。