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非公開物件って本当にあるの?不動産業界の裏側を教えます


あなたは、非公開物件の情報を知りたいですか?

人生で何度も買うことのない住宅です。他の人より多くの情報を収集したいものです。

そして、できるなら掘り出し物や隠れた優良物件の情報を入手したいですよね。

インターネット上には、「当社には、ホームページでは掲載していない非公開物件が多数あります!」とか「会員登録していただければ非公開物件が見られるようになります」というサイトがけっこうな数存在します。

また、不動産会社の担当者から、「実はまだ非公開の物件なのですが、あなただけにお知らせします。」と耳打ちされることもあります。

これって本当にお得なのでしょうか?

本記事では、不動産のプロが業界の仕組みを踏まえて、非公開物件について詳しく解説していきます。最後までお読みいただければ「非公開物件」という怪しくも魅力的なことばに惑わされることなく、物件探しができるようになります。

非公開物件は存在しない?

非公開物件

家探しを、ネット等の物件情報収集から始めると、「思うような物件がぜんぜんない!」という事態におちいることがあります。そして、だんだん「自分の知らない物件が世の中にはあるんじゃないか?」と思ってしまいます。

そんななか、ネット上に「非公開物件あります。」と書いてあるサイトをみつければ、飛びつきたくなるのもいたしかたないことでしょう。

あなたを含めて一般の住宅を購入しようとしている方は、「非公開物件」というと「相場より安い掘り出し物」とイメージしているではないでしょうか?

結論からいいますと、そのような物件は不動産業界の仕組みから、一般の住宅を購入しようとしている人には情報が回ってくることはありません(詳しくは後ほどご説明します)。

したがって、あなたが思っている意味の「未公開物件」は存在しないといえます。

確かに、非公開物件=SUUMO等ネットで公開されていない物件と定義すれば、非公開物件は存在します。ただし、注意してほしいことは「非公開物件=良い物件」ではない!ということです。逆に相場より高い場合もありますし、そもそも非公開ではない場合もあります。

次に、「非公開物件」の内容をくわしくご説明します。

 

非公開物件ってそもそもどんな物件?

非公開物件

不動産会社が使う「非公開物件」には、2つの意味があります。

  1. REINS(レインズ)に未登録の物件
  2. その不動産会社がwebサイト・チラシの広告が禁止(情報の公開が禁止)されている物件

以下順番に見ていきます。

①REINS(レインズ)に未登録の物件について

不動産会社が売り物件の媒介の依頼を受けた場合(専任又は専属専任)には、不動産業界のデータベースであるREINS(レインズ)に登録しなければならない と宅地建物取引業法に定められています。

なので、売り物件情報は基本的に全て「公開」されます(一般媒介の場合はREINS(レインズ)登録義務はありませんが、複数の不動産会社の競争になりますのでREINS登録も競って行います)。

ただし、「売主の都合」と「不動産会社の都合(思惑)」の2つの例外があります。

・売主の都合とは、新築への買い替えなどで「売りに出しているのを近所に知られたくない」という事情のためにREINSに登録せず非公開物件となる場合です。つまり、物件の良い悪いという中身に関係なく非公開物件になります。

・不動産会社の都合(思惑)とは、売上(仲介手数料)にかかわるものです。日本の得建物取引業法では、売主買主の双方から仲介手数料を受け取ることを禁止していません(業界では両手取引といいます)。なので、不動産会社は通常売上が2倍になる両手取引を優先します。

具体的には、売却依頼を受けた不動産仲介業者(元付業者)が、REINSに登録せずに、限定された地域にのみチラシをまいたり、自社の手持ちの買い希望のお客さんに紹介したりするのです。

これは、REINSの登録義務に一定の猶予期間(4営業日〜7営業日)があるからです。

したがって、もしあなたが不動産会社の担当者から「非公開物件です」と言われたら、「物件が良いか悪いか、少しだけ早く考える時間あります」という意味です。概ね、売主さんの条件そのままで買うかどうか考えるだけです。もちろん相場より高い場合もあります。

Yahoo!知恵袋の不動産会社の回答に

「売主さんから公開しないでほしいと言われる物件とか、すぐに買主が見つかり両取りできる物件以外は公開しますよ。ですから、未公開で温存しておくような物件は無いということになります。」というのがあり、不動産会社の思惑を端的に表しています。
⇒出典:Yahoo!知恵袋「不動産屋さんの非公開物件は本当にあるのですか?」

②その不動産会社がwebサイト・チラシの広告が禁止(情報の公開が禁止)されている物件について

これも、両手取引を目指す不動産会社の思惑が反映されています。

具体的には、売却依頼を受けた不動産会社(業界用語では元付業者)が、REINSには登録するが、SUUMOなどのお客様が見られるネットに掲載するのは自社のみとし、他の不動産会社には広告禁止とするのです。

従って、元付け業者以外の不動産会社のwebサイトでは公開されていないので、元付け業者以外の不動産会社では「非公開物件」と云うのです。つまり、その物件情報は必ずどこかで公開されています。

ここで、あなたに覚えておいて欲しいことは、「物件の中身が同じでも、公開にも非公開にもなる」ということです。

 

H2非公開物件は表には出てこない

ここまでお読みいただければ、感の良い方なら、冒頭の「非公開物件」=「相場より安い掘り出し物」は一般の方に回ってこない理由がご理解いただけているでしょう。

そう、不動産会社の売上を多く上げるためです。

具体的には、以下のような流れになります。

①売主さんのご事情で、早く現金化しなければならず、そのためには相場より安くてもかまわない物件は、まず買取をする不動産会社に紹介します。なぜなら、不動産会社は判断が早く資金力がるので、素早く確実に売買できるからです。

②ここで、1回目の売買で両手取引ができます。

③買い取った不動産会社は、物件に付加価値(リフォーム、リノベーション)をつけて再販売します。物件を紹介してくれた不動産会社に今度は販売の依頼をします。

④ここで、買主を自社で見つけることができると、2回めの売買でも両手取引ができます。

このように、1つの物件で2度の両手取引ができるので、一般に公開されることなく不動産会社間で取引が完了してしまうわけです。

 

非公開物件というワードで集客している業者には注意

いかかでしたでしょうか?

「非公開物件」が必ずしもあなたにとってお得な情報とは限らないことがご理解いただけたと思います。

「非公開物件が多数あります!」という不動産会社は、十中八九「あなただけ」という「特別感」と「非公開物件=良い物件」という思い込みを利用したマーケティング戦略です。

出来ればこれを読んでいただいているあなたには、このようなマーケティングに釣られてほしくはありません。

本サイトで何度も申し上げていますが、いい物件を自分で探すよりも、いい不動産会社や担当者(エージェント)をまずは探してください。

参考になったら「いいね」をお願いします。

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