【中古マンション購入＋リノベーション】物件選び・部屋作り・業社選びの注意点とは？

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昨今、中古マンションを購入して、ご自身の思い通りの間取りや、こだわりの設備などで、オリジナリティとオシャレさを追求したリノベーションが人気を博しています。

既存の内装を活かしつつ変える方もいれば、一旦内装を解体し、スケルトン状態にして、一から室内を作り直すなど、さまざまなパターンのリノベーションがあります。

自分のこだわりを反映させるリノベーションは、ご自身にとって快適な住まいとなりそうですが、実際リノベーションをした方に話を聞くと、後悔しているポイントなどもあるそうです。

そこで、この記事では、マンション購入と合わせてリノベーションを行いたいのであれば、どんなことに気をつければいいのか？

リノベーションのメリットやデメリット、また注意点を、物件選びとリノベーションの内容とそれぞれに分けて解説します。

これから中古マンション購入とリノベーションをお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンション市場の成長に合わせてリノベーションも増えている

以前の日本は「マイホーム＝新築」と考える方が多く、中古マンションは敬遠されることがほとんどでした。

しかし近年、古いものを長く大切に使うことを良しとする価値観が広がり、中古マンションをマイホームとして検討する方が増えています。

また現在は、駅前や市街地など立地が良い場所に建てられる新築マンションが減り、その分既に好条件の場所に建つ中古マンションを求める方も増えました。

新築マンションの供給量が減り、価格も上がり続けているため、市場の中心は中古マンションに変わったと言っても過言ではありません。

実際、優良な中古マンションが増えたことから、多少古くても、リノベーションを行えばまだ十分住める中古マンションは多く、無理して新築で探すより、手を加えて既存物件を理想の住まいに変えられるなら、その方が効率的に夢のマイホームを実現しやすいのではないでしょうか。

国土交通省住宅局の調査でも、中古マンションを購入した理由の第3位に「リフォームによって快適に住めると思ったから（32.9％）」が挙がっています。

※参照元：国土交通省住宅局 平成30年度 住宅市場動向調査 2.1 住み替え・建て替え・リフォームに関する事項 2.1.1 住み替えに関する意思決定 (4)新築か中古かの選択理由

今後の市況や、消費者の心理などを考えれば、今後も中古マンションを購入して、程度の差はあるものの、リノベーションを同時に行うという方は増えていくものと予想されています。

中古マンションを買ってリノベーションをするメリット

中古マンションを購入してリノベーションをするメリットは、以下の2つが挙げられます。

新築マンションよりも安い

新築マンションは、物件本来の価値に照らし合わせた価格に加え、広告宣伝費や販売元である不動産事業者の利益などが上乗せされた総額が物件価格となり、結果として高くついてしまいます。

一方で、中古マンションは物件本来の価値に見合う価格で売り出されているため、新築マンションより安く購入できます。

立地や築年数などの条件次第では、中古マンション購入価格とリノベーションにかかる費用を足しても、新築マンションを購入する際にかかる費用より安く抑えられます。

物件のきれいさを求めて新築マンションを探しているけれど予算オーバーだという方は、中古マンションを購入してリノベーションする方法もぜひご検討ください。

注文住宅のようなオーダーメイドができる

新築マンションは設備や内装のきれいさが強みの一つですが、一戸でも多く売ることを目的としているため、デザインはいずれも万人受けするようなシンプルなものが採用されています。

しかしリノベーションであれば、注文住宅さながらに施工業者と密に相談してどのような内装に仕上げるか、設備はどんなものを使いたいかなどを決められます。

ありきたりなデザインの住まいでは満足しない、せっかくのマイホームだからこそ、家族のこだわりを反映した住まいにしたいとお考えであれば、中古マンションを購入してリノベーションをする方法はおすすめです。

中古マンションを買ってリノベーションするデメリット

先ほどは中古マンションを購入してリノベーションをするメリットを挙げましたが、もちろんデメリットもあります。

住宅ローンと賃料の二重発生期間が長くなる

中古マンションの引き渡しを受けたときから住宅ローン支払いは始まります。

しかし、リノベーション工事を行うときは、中古マンションの引き渡しを受けてからになるので、一般的に工事期間も長くなるリノベーションでは、住宅ローンと家賃の二重発生期間が通常の取引よりも長くなる傾向があります。

特に室内の解体を行うスケルトンリフォームの場合、工事自体に２〜３ヶ月くらいかかることもザラです。

またそもそも注文住宅に似たような特性も持っているため、リノベーション業社との売り合わせ期間が長くなり、結果としてトータルで半年から1年近くかかることも、決して珍しくはありません。

余裕をもった資金計画を立てておくようにしましょう。

こだわり始めるとキリがない

リノベーションは注文住宅のようにこだわれる点がメリットではありますが、その反面でこだわり始めるとキリがない点がデメリットです。

ずっと欲しかったマイホームを形にするのですから、いろいろこだわりたいと思う気持ちは分かります。

ですがあまりにもこだわりが多すぎると、その分着工のタイミングがずれて工事の完了時期や引っ越し時期も後ろ倒しになってしまいます。

施工内容の打ち合わせは1日や2日など短期間で済むことはほとんどなく、「思ったより時間がかかった」と語るリノベーション経験者は少なくありません。

またこだわりが多いほど、リノベーション費用もどんどん増えてしまい、結局予算オーバーになる可能性も否めません。

そのため中古マンションのリノベーションを行う際は、こだわりたいポイントと妥協しても良いポイントを明確にすることと、予算と照らし合わせて必要なものとそうでないものを選別するようにしましょう。

かけた工事費以上に資産価値には反映されない

リノベーションという言葉は英語で、その意味は「改修することで元の状態以上に価値を高める」というものです。

ただしこの「価値」は主観と客観の2通りの考え方があり、主観的に見た価値と、客観的に見た（資産）価値が必ずしも一致するとは限りません。

主観的な価値とは、ご自分が思い描く理想の間取りや設備・内装などを形にすることで、それらを実現できた時に「ご自分」が新築とほぼ変わらないくらい価値のある家だと判断します。

一方で客観的な価値とは、相場によるもので、立地や築年数など外的要因も含めて判断します。

いくら中身がリノベーションできれいになっていても、客観的にみれば外側が古いままであれば新築同然の価値はなく、販売価格もそれ相応の価格しか付きません。

この現象はリノベーションプレミアムと呼ばれ、「リノベーションにこれだけ工事費をかけたのに、いざ売ったら思ったより安値でしか売れなかった」とガッカリする方もいます。

そのため将来リノベーション済の中古マンションを売る予定がある方は、リノベーション工事にかけた費用と相当の価値が物件の資産価値として反映されない可能性があることを覚えておきましょう。

一つの目安として、10年以内に売る可能性があるのであれば、大掛かりなリノベーション工事は行わない方がいいのではないかと思います。

中古マンションを買ってリノベーションする時の５つの注意点【物件編】

続いては、中古マンションを購入してリノベーションを行いたいと計画する方にぜひ知っておいていただきたい、下記５つの注意点をご紹介します。

1.リノベーション費用を確保するために物件の質を落とさない

リノベーションを重視するあまり、リノベーション費用を確保するために、当初予定していた物件よりランクを下げた中古マンションを選んで浮いた費用をリノベーション用に充てようとする方がいらっしゃいますが、これはNGです。

なぜなら、ランクを下げた物件は資産価値も低く、生活しにくい点が出てくる可能性があるためです。

たとえば、本来は駅から徒歩10分以内の物件が希望だったのに徒歩15分の物件を選んだことで、毎日の通勤・通学に時間がかかってストレスを感じるようになります。

立地は中古マンションの資産価値を決める重要な要素の一つなので、一時的な思いつきであまり立地が良くない物件を選んでリノベーションをしても、本当に快適な暮らしが叶うとは言い切れません。

またリノベーション業社の中には、旧耐震基準のマンションを勧めてくるところがあります。

これは、中古マンション購入費を下げてでも、リノベーション工事費を確保したいためです。

旧耐震のマンションは買ってはいけない物件です。

2.間取り変更ができる構造のマンションかの見分け方を知っておく

中古マンションをリノベーションするときに、ほぼセットで考えるのが、間取り変更です。

マンションには大きく分けて、ラーメン構造と壁式構造の２種類があります。

上のイラストの左側がラーメン構造と呼ばれるもので、鉄骨と柱で建物全体を支える構造になっています。

多くのマンションはこの構造になっており、ラーメン構造であれば、室内の間仕切りは全てなくせるので、自由に間取り変更ができます。

一方で右側のイラストにある壁式構造は、柱ではなく、壁（面）によって建物全体を支える構造になっています。

建物全体を支える面積がラーメン構造よりも大きいため、耐震性に優れているというメリットはありますが、壁で建物を支えているため、壁を撤去することが出来ず、自由に間取り変更が行えません。

主に４回建てくらいまでの低層マンションに多い構造です。

どちらか分からない時は、間仕切り壁を叩いてみましょう。

手触りが硬くてコンクリートを叩いている感触があれば、ラーメン構造である可能性があります。

逆に壁を叩いて、空洞があるような感触があれば、ラーメン構造の可能性が高いです。

一つの壁だけでなく、室内の間仕切り壁は、全部叩いてみましょう。

（隣の部屋との境界壁は叩かないようにしましょう。怒られます。）

3.水回りの移動がしやすい構造のマンションか見分け方を知っておく

間取りの変更と合わせて、リノベーション工事で人気の内容が、キッチンをアイランドキッチンにするなど、水回りの移動です。

水回りの移動についても、構造的に移動しやすいものとそうでないものがあります。

最も移動がしやすいのが、二重床になっているマンションです。

二重床とは、コンクリートの床に直接床材を貼るのではなく、空間を作った上に床材を貼っていきます。

空間内に、排水管などを収納しているので、水回りの移動が比較的容易に行えます。

二重床の見極め方など、より詳しく解説した記事もあるので、そちらも合わせてご参照ください。

ちなみに二重床でない場合、水回りの床を嵩上げするか、床全体を二重床にするか、様々な方法が考えられますが、どちらの方法であっても、天井高が必要になりますので、合わせて現地内覧の際や図面などで確認するようにしましょう。

4.マンションの管理規約をしっかり確認しておく

今まで解説してきた上記の内容が全てOKだったとしても、まだ安心はできません。

最後に必ず、マンションの管理規約を確認するようにしましょう。

マンションの管理規約には、室内のリフォーム内容であっても、上下左右への影響が考慮され、できる工事に制限がかかっている場合もあります。

例えば、古いマンションなどで、たまにカーペットが敷いてある物件がありますが、そもそもカーペットを交換することができても、フローリングにすることが出来ないという制限もあります。

中古マンション購入でリノベーションをする際は、物件の構造はもちろんのこと、マンションの管理規約についても必ず確認するようにしましょう。

5.専用部だけでなく、マンションの管理状態をチェック

中古マンションの資産価値を左右する重要な要素の中には、マンションの管理状態も含まれます。

マンション所有者から徴収される修繕積立金は、いずれ行われる大規模修繕に備えて皆が平等に負担する費用ですが、現状の徴収金額だと十分な修繕が行えないと判断されると修繕積立金の値上げや一時金の徴収が実施される可能性があります。

また、いざ修繕計画を立てようとしても話し合いがまとまらず、必要な修繕が先延ばしになってしまうケースも少なくありません。

修繕積立金の不足や修繕計画がきちんと実行されていない中古マンションは、それだけ資産価値を下げてしまうため、マンション全体の管理状態を確認することが大切なのです。

なお、中古マンションの管理状態がどうなっているのかを個人で調査するのはなかなか難しいので、物件を紹介してくれる不動産エージェントに相談したうえで実施することをおすすめします。

中古マンションを買ってリノベーションする時の５つの注意点【部屋作り編】

次に、実際に室内をリノベーションするときに失敗しがちな注意点について解説していきます。

1. 間仕切り壁を減らしすぎて、でライバシーや使い勝手が低下

リビングとキッチン、ダイニングをつなげて広く見せたいという理由から、仕切りを極力なくしてしまうケースです。

一見おしゃれで開放的に感じますが、生活音やにおいが部屋全体に広がりやすく、来客時や在宅ワーク時のプライバシーを確保できないこともあります。

またエアコンの効率が悪くなるなど、オシャレなイメージが先行してしまい、実際に住んでみると後悔することが多いポイントです。

このような失敗をしないために、仕切りとして間仕切り扉や可動式のパーティション、引き戸などを取り入れることが考えられます。

また、収納を兼ねた腰壁や家具を活用して、視線や音の抜け方を調整することも一つのアイディアではないでしょうか。

様々な工夫により、オシャレさを損なわずに、機能性を確保することが出来ます。

リノベーションで、完全に壁を取り払ってしまう前に、将来的に区切れるようにしておくなどで、このような後悔は回避することができるのではないでしょうか。

2. デザインを追求した結果、音問題が発生する

打ちっぱなしのコンクリートが剥き出しの壁や天井も、オシャレで人気のあるリノベーション工事の一つです。

しかし天井の壁などには、防音効果もあります。

また床材も管理規約に定められている遮音等級を満たしたものを使うように指定されていますが、それを守らなかったことにより、階下への音問題が発生する可能性もあります。

見た目のオシャレさと機能性は、トレードオフ（どちらかを重視すると、どちらかが置き去りになる）の関係になることが多いです。

実際にデザインをするときは、住んだ後のことまでしっかり考えた設計にしましょう。

3. 収納が少なすぎる・逆に作り込みすぎる

おしゃれさを優先するあまり、収納スペースを最低限しか確保しなかったり、壁面収納を作り込みすぎて家具配置やレイアウトの変更が困難になったりするケースです。

将来ライフスタイルが変わったときに対応できず困ることも多いと言われています。

収納は「今」だけではなく、「将来」の暮らしを見据えて計画することを意識ましょう。

また、オープンな収納とクローズドな収納をバランス良く取り入れ、生活感を隠せるスペースを確保することもおすすめです。

その他にも、壁一面の造作収納などを取り入れる場合でも、一部可動棚にして柔軟に調整できる仕組みにするというのも一つのアイディアです。

4. 配線・コンセントの数や、照明計画が甘い

壁をスッキリ見せたいがためにコンセントや配線口を最小限にしてしまい、家具の配置後に延長コードだらけになってしまうことがあります。

また間接照明を過度に取り入れたものの、手元が暗く使い勝手が悪い、照明スイッチの位置が合わず不便などの不満が出てくることもあります。

対策として、家具や家電の配置を想定して、使いやすい位置にコンセント数を多めに確保しましょう。

最近は電子機器が増えているので、コンセントの数は多くて困ることはありません。

また、天井や壁の中を通す配線ルートを、将来増やせるような形で設計しておくようにしましょう。

照明計画は、リノベーションのデザインにおいて、オシャレさに大きな影響を与えるポイントですが、実生活においても大きな影響があります。

メインの照明、間接照明、タスク照明（作業灯）の3種類をうまく使い分ける計画を立て、適切なスイッチ位置を決めるようにしましょう。

5. 将来のライフスタイル変化を見越せていない

現在の趣味や、現在の家族構成に合わせすぎた間取りにすると、ライフステージの変化（子どもの成長・独立、在宅ワークの本格化、二世帯同居など）に対応しづらくなります。

リノベーション後にまた模様替えや追加工事が必要になり、結果的にコストがかさむこともあります。

将来のライフスタイルを見越した対策として、フレキシブルに間取りを変更できるスケルトンリノベーションなどを検討するのも一つの手です。

その際は、可動式の壁や可動棚など、空間を仕切る方法を複数用意しておくと良いでしょう。

さらに、将来の家族構成や働き方の変化を想定し、部屋数や広さ配分に余裕を持たせると、尚良いのではないでしょうか。

中古マンションを買ってリノベーションする時の注意点【リノベーション業者選び編】

それでは最後に、リノベーション工事の肝となる、リノベーション業社選びに関する注意点を解説します。

1.リノベーション業者は先に見つけておく

皆さんは購入した中古マンションをリノベーションするなら、「まずは物件を探して購入してから工事を請け負ってくれる施工業者を見つける」と考えていませんか？

実はこの考え方は誤りで、理由は以下の2点です。

（1）購入した中古マンションでは希望の施工ができない（もしくはなかなか進まない）可能性がある

リノベーションを請け負う施工業者には、ハウスメーカー系や設計事務所などさまざまな会社がありますが、自社の強みとあまり得意でないことは、それぞれ異なります。

そのため、もし物件を購入後に施工業者を探して依頼しても希望通りの施工ができない、あるいは請け負ってもらえてもなかなかイメージ通りの内容にならず、リノベーション計画が難航する可能性が否めません。

（2）リフォーム一体型の住宅ローンを借り入れる場合は工事費用の見積もりも審査で必要

リフォーム一体型の住宅ローンを借り入れる場合、銀行が行う事前審査ではリノベーション工事の見積もりも提出しなければなりません。

ですがリノベーションの工事費は、プランニング内容によってどのくらいかかるのか概算が変わるため、実際に見積もりを出してもらうには時間を要します。

以上の点から、気に入った物件で希望の施工をしてもらえて、住宅ローンの事前審査にも間に合うように見積もりを出してもらえるリノベーション施工業者を先に見つけることが重要なのです。

2.ワンストップサービスでなく、別々で依頼する

ワンストップサービスとは、物件探しからリノベーション工事までを一貫して請け負う事業者が展開するサービスのことです。

ワンストップサービスのメリットは、物件選びの段階からリノベーションにかかる概算まで考慮して進められるため、予算内で希望の工事ができる中古マンションを探しやすい点です。

しかしワンストップサービスは、リノベーションにかかる費用を多くかけやすい低価格の物件を提案されるケースがある点がデメリットです。

売買物件を仲介する不動産事業者が成功報酬として受け取る仲介手数料は、法律で上限が決められているため、それ以上の利益を得ることはできません。

ですが、リノベーション工事費は仲介手数料のように上限がないため、工事費をかけるほど事業者が得る利益も多くなります。

物件探しを依頼する不動産事業者とリノベーションの施工業者をバラバラに探す手間を省きたい方であれば、ワンストップサービスは選択肢としてありですが、信頼できる事業者だと判断できない限りは再検討した方が良いでしょう。

任せるところとそうでないところをしっかり把握しよう

中古マンションのリノベーションはワクワクしますが、あれもこれもとこだわりすぎてしまうと失敗するリスクも伴います。

後悔しないように理想の住まいを形にするには、信頼できる不動産エージェントに相談することが一番の近道です。

不動産エージェントとは、不動産営業マンのことを言いますが、高度な知識と経験を持ち、高い倫理観で、顧客の利益を守るパートナーとなります。

何を優先するのか、妥協できるところは何かしっかり見極め、頼れる不動産エージェントと一緒に納得のいく中古マンション探しとリノベーションを実現させましょう。

ハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探せる、日本で唯一のプラットフォームです。

中古マンション購入とリノベーションにあたり、物件部分の失敗しないためにも、ハウスクローバーを活用し、優秀なパートナーをぜひ見つけましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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