転勤族のマンション購入や中古住宅購入で狙うべき物件とは？

転勤が多い人は身軽な賃貸物件を選ぶことが多いと思います。

中には社宅や家賃補助がある場合もあります。

確かに初期費用や売却のことを考えると賃貸物件を選ぶことも納得できます。

ですが、実は転勤の可能性がある人ほど中古住宅や中古マンションがおすすめなのです。

なぜ購入した方がいいのか。

その理由と、そのキーワードとなる「リセールバリュー」について解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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転勤の可能性がある人は、リセールバリューが高い物件が絶対条件

転勤の可能性がある人は、転勤の際に住宅を売却する場合があります。

このためリセールバリューが高いマイホームを選ぶことが必要です。

このリセールバリューとは何なのか。

そしてその必要性について考えていきます。

リセールバリューって何？

リセールバリューとは日本語に訳せば「再販売時の価値」となります。

一般的に「資産価値が高い」と同義になりますが、資産価値が高いということは、購入するときの価格が高いかどうかではなく、転売したときに購入時との価格差が少ない物件を資産価値が高い、リセールバリューが高いと表現します。

ここでシンプルな例をあげます。

例えば3000万円で購入した中古住宅を10年後に売却した場合を考えます。

A物件は2000万円で、B物件は1500万円で売却できました。

この場合はA物件のほうがリセールバリューは高い、ということができます。

リセールバリューの必要性

住宅を購入し、その住宅を終の棲家とするならばリセールバリューを気にする必要は少なくなります（ゼロではありません！）。

ですが、転勤の可能性がある人の場合はそうはいきません。

住宅によって価値の下落率は一様でないのです。

転売時の価値を見据えて住宅を購入する必要があります。

ここにリセールバリューを注意する必要性があるのです。

売った時と買った時の価格差が小さければ得をする！？

購入時の価格と売却した時の価格との価格差が小さければ得をするのは事実です。

ですが、ここはもう少し詳細に検討してみましょう。

賃貸した場合には家賃が発生します。

これも考慮して検討するのです。

また、賃貸や売買には多くの諸経費が必要となります。

こうしたことも考慮して精度の高い比較検討を考えてみましょう。

賃貸の場合と比較する

賃貸物件に住むには家賃が必要です。

例えば家賃が年間120万円かかるとします。

10年間賃貸すれば1200万円です。

一方、中古住宅を3000万円で購入し、10年後に売却する場合を考えます。

売却時の価格が2500万円のA物件であれば、賃貸よりも住宅を購入したほうがお得です。

売却時の価格が1500万円のB物件なら賃貸に住んでいた方が出費は少なくなります。

【賃貸と購入の比較】

年間120万円の物件を10年間借りた場合(トータル1200万円)と物件を購入した場合の検討

売買の諸経費も含めて計算する

上記の差額に加えて、売買の場合は取引にあたって多くの諸経費が必要になります。

仲介手数料、司法書士への手数料、不動産取得税などです。

これらは、物件にもよりますが、物件価格の8％から10％程度になります。

また、住宅ローン減税が使えるかどうかも重要な項目です。

売買の場合は多くの項目を検討する必要があります。

一方で賃貸の場合は主な経費は仲介手数料の賃料1か月分や保証会社への手数料など、様々です。

このほか預かり金として敷金が必要な場合もあります。こうした諸経費も含めて検討すれば、より精度の高い比較検討が可能です。

新築は価格の落差が大きい

新築住宅は気持ちのよいものです。

特に日本の場合は、新築信仰ともいうべき新築に対するあこがれがあります。

ですが、転勤の可能性がある人の場合、新築はおすすめできません。

その大きな理由のひとつは新築住宅の値下がりが大きいことです。

ここでは新築住宅の価格下落の特徴についてみていきます。

購入後、即２割減

戸建住宅でもマンションでも新築時は価格が一番高いです。

投資物件やごく一部の人気のあるタワーマンション等では異なる値動きのものもありますが、ここでは省略します。

新築物件を取得後すぐに売買したとしてもその価格は大きく下落してしまいます。

なぜなら新築時には、物件の建築にかかった費用以外に、販売業者の利益や販促費などの経費が上乗せされているからです。

一説には２割程度下落すると言われています。

これを新築プレミアムと読んでいます。

一度でも誰かの所有物になることはその物件は中古物件になります。

新築購入後の価格下落は最も大きな下落と言われています。

築10年までは価格下落が大きい

新築後の価格下落は概ね築10年程度続きます。

この傾向は、マンションよりも戸建ての方が強くでます。

この期間内は価格が下がりやすいこともあり、買った時と売った時の価格差が大きくなりやすいため、住宅支出が大きくなるという注意点があります。

相場が上昇している局面であればともかく、今の市況を考えるとそれは考えづらいのではないでしょうか。

ですから、リセールバリューの観点から、築10年以内での売却はおすすめできません。

しかし転勤はいつ命じられるかわからないもの。

家を売りたくないので転勤できません、は通用しません。

このことからも転勤の可能性がある人は新築物件に手を出すべきではないのです。

マンションの場合、築25年以降の下落はなだらかに

マンションの場合、実際の成約データを見ていても、築25年を超えた頃から、値下がりが緩やかになります。

以下の図は、レインズの成約データから築年別の成約単価をグラフにしてものです。

2000年6月以降のマンションであれば、現代的のマンションとなりますので、買った時と売った時の価格差を考えるのであれば、築25年前後が狙い目となるのではないでしょうか。

中古住宅も2000年6月以降の中古住宅がお勧め

木造の戸建ての場合、新築から約20年〜25年で資産価値はほぼ底となります。

つまり土地価格に加えて、いくばくかの建物価格で購入できるということになります。

そして木造住宅は、2000年6月以降が、現行の耐震基準となっています。

また新築住宅に対する10年保証ができたのもこの頃で、さらにエコ性能の向上により、品質が格段に向上した時期です。

中古住宅を狙うのであれば、2000年6月以降に建築確認が出された物件を選ぶと良いでしょう。

リセールバリューのある中古住宅・中古マンションを選ぶときのポイント

リセールバリューは立地条件や物件の状態から生み出されるものです。

多くの人が欲しいと思う物件にはリセールバリューがあります。

ここではリセールバリューのある中古住宅・中古マンションを選ぶときのポイントをお伝えします。

購入物件の検討に役立ててください。

利便性の高い立地か

駅に近い、小学校やスーパーに近い、といった利便性は簡単に変更することができない事柄です。

また、駅まで徒歩〇分といった情報は客観的で有力な判断材料になります。

こうした利便性の高い、アピールポイントがある物件は価値が下がりにくく、リセールバリューが期待できるのです。

（マンションの場合）管理組合の財務状況は問題ないか

マンションであれば、立地と管理で資産価値が決まります。

立地は、インターネットで情報収集ができますので、分かりやすいポイントですが、管理状況については目に見えない内容です。

よくマンションの管理の良し悪しを、清掃がされているとか、定期的に大規模修繕工事がされているという外的な判断をするプロもいますが、こういった点は最低条件で充分条件ではありません。

管理組合の財務状況は将来にわたって、定期的な大規模修繕工事を行なっていくために必要なお金が、将来大きく不足することがないか、という視点で見ていきます。

要は管理組合の懐事情や、実際にこれまでの工事にいくらかかっているかを総合的に判断していきます。

非常にスキルや経験・知識が求められる調査で、不動産のプロであってもこの調査ができる担当者はほとんどいません。

しかしマンション購入において、修繕積立金が足りなくなるということは、将来のランニングコストが増加することを意味しています。

結果として、ランニングコストが上がれば、資産価値は下落します。

こちらの動画では、修繕積立金が1万円上がると、資産価値がいくら下がるかをシミュレーションしたものです。

合わせてご参照ください。

（戸建ての場合）管理状況や建物に欠陥はないか

中古住宅は、マンションと違い、所有者の管理によって、建物の状態が大きく変わります。

それこそ物件によっては、ゆくゆくのメンテナンスを考えると、購入しない方がいい物件もあります。

また中古住宅は、数ある物件種別の中でも、比較的取り扱い難易度が高い物件で、都心部の仲介業者では対応できない（できたとしてもリスクが高い）ことが多々あります。

中古マンションにも言えますが、不動産は個別性が非常に強い商品ですので、取引時の不動産業者の担当者によって、良し悪しが大きく変わります。

中古マンション・中古住宅を検討する際は、担当者をまず選ぶという視点が非常に重要です。

私が企画運営をしているハウスクローバーでは、一定以上の業務経験や倫理観を面談で確認の上、合格したエージェントのみ掲載している、全国の優良な担当者が探せるサイトになっております。

住宅購入の際は、ぜひご活用ください。

安くても旧耐震の物件は避ける

立地条件や物件の状態がよくても、旧耐震基準と呼ばれる時代に建てられた物件は避けるようにしましょう。

具体的な時期は1981年6月以前の物件になります。

建築申請日を基準としているので、マンションであれば1983年以降、戸建てであれば1982年以降にしましょう。

理由として、安全性の理由はもちろん、住宅ローンの出にくさや、住宅ローン控除が利用できない、また登録免許税の減税などが利用できないため、諸費用も高くなります。

さらに最近は古い物件は、火災保険にも入りにくくなってきているので、お勧めはできません。

転勤の可能性が高い人の多い地域か

大都市では、いわゆる転勤族の方が集まるような新興住宅地があります。

こうしたエリアは住民が常に入れ替わっています。

つまりそれは買主候補が多いといえます。

買主候補が多ければ、その分売却できる可能性が高まるのです。

転勤の可能性が高い人が多いかどうかは地域の不動産エージェントに聞くと情報を教えてくれます。

不動産エージェントのサポートで失敗しない住宅購入を

不動産エージェントとは、いわば個人の不動産営業担当者のことです。

優秀な不動産エージェントのサポートを受ければ、住宅購入での失敗はぐっと減らすことが可能です。こ

こではどんな不動産エージェントを探せばよいのか、そのポイントをお伝えします。

そのエリアの情報や不動産相場に詳しいか

もしも転勤先エリアの不動産情報に詳しいならばエリアの情報は必要ないかもしれません。

しかし、転勤で知らない土地へ移動する方にとってはエリアの情報はとても貴重です。

また相場より高い価格で物件を購入してしまうことは、リセールバリューの観点からもおススメできません。

リセールバリューの勘所を押さえているか

すべての不動産業者がリセールバリューの勘所を押さえているわけではありません。

仮に押さえていたとしても、物件を売りたいがために本当のことを伝えない不動産業者もいるくらいです。

中古マンションにしろ、中古住宅にしろ、リセールバリューには押さえておくべき勘所が存在します。

そういった勘所を押さえている不動産エージェントを選ぶようにしましょう。

不動産購入はリテラシーがあれば賃貸よりも有利になる

よくインターネット上には、自由度が高い賃貸の方がこれからは有利なんて言われている風潮も一部にはありますが、プロの視点でいえば、不動産購入はリテラシーがあれば賃貸よりも有利になります。

実際賃貸の業者も家を購入しています。

特に不動産業者はハウスメーカーの関係者でない限り、新築を購入する人はほとんどいません。

不動産業者はプロですから、一定のレベル以上のリテラシーがあるためです。

住宅は上手く活用すれば確実にあなたの暮らしを豊かにしてくれるものですので、リテラシーの高い不動産エージェントを見つけて、ぜひリセールバリューの高い中古マンション・中古住宅を購入してください。

まとめ

最後に、転勤が多い人ほど中古マンション・中古住宅の購入がお得になる理由と、そのポイントをまとめておきます。

転勤の可能性がある方は、これらのポイントを押さえて、住宅購入をぜひ検討してみてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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