マンションの資産価値はどうやって判断するか？

「マンション買うなら資産価値が高い物件を買わないと。」「家は資産だから、資産価値が高くないとダメ。」

このようにネット上や書籍でもよく「資産価値」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。「資産価値」の高い家を買うのはもちろん将来的にもいいことですが、そもそも「資産価値」とは何なのでしょうか。

マンションの資産価値の意味をよく理解しておかないと、ただ価格が高いだけで「本当に資産価値のあるマンション」ではないマンションを買ってしまうかもしれません。

そうならないためにもこちらで「資産価値のあるマンションの選び方」を学んでいきましょう。

ポイントを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

資産価値の意味を正しく理解しよう

そもそも資産価値とは何なのでしょうか。

資産価値とは簡単にいうと「土地と建物」の利用価値のことです。将来的に多くの人が利用したくなるような物件は資産価値が高いといえるでしょう。

よく資産価値というと「高額物件」をイメージする方が多いのですが、これは少し間違っています。

たしかに１億の物件は1000万円の物件に比べると利用価値はあるかもしれません。しかし「高額物件」の価格が全て資産価値でできているかというと、そうではないからです。

「買った価格＝売れる価格」ではない

みなさんよく「高額物件」は売る時も「高額で売れる」と思っていますがこれは違います。それは買った価格と売れる価格は違うからです。

いくら買うときの値段が高い新築マンションでも、将来売却時に価格が購入時の半分、3分の１程度にしかならないケースも山ほどあります。

反対に中古マンションでも、売却時の価格が購入時からそれほど多く下がらないケースもたくさんあります。逆に購入時より売却時のほうが価格が高いなんていう珍しいケースもあります。

なぜこういったことが起きるかというと、マンションの将来的な売却価値である「リセールバリュー」を購入時に考えているかどうかが鍵なのです。

関連記事「これからの住宅購入のトレンド、リセールバリューって何？」

本当にそのマンションの価格が資産価値からくるものであれば、売却時もそんなに値段は変わらないはずです。資産価値というのはそんなにすぐ、大幅に落ちるものではありません。

つまり新築マンションのような高額物件は他の要因で価格が大幅に下がっているのです。

新築マンションの資産価値は本当に高い？

高額な不動産といえば新築マンションですね。タワーマンションなどは1億～2億くらいする物件も山ほどあります。外観も内装も豪華で、洗練されたイメージもあり、いかにも資産価値が高い印象を持つのではないでしょうか。

しかし新築マンションの資産価値は本当に高いのでしょうか。将来的な売却時に価格が下がるといわれますが、その理由は何なのでしょうか。

買った瞬間に価値が下がる新築プレミアム

新築マンションは買った瞬間から価格が大幅に落ちることを、あなたはご存じでしょうか。

新築マンションを買って5年後、売却しようと思い不動産屋に査定してもらうとびっくりするかもしれません。たった数年で数百万円もの価格が下がっていることに。

これは新築マンションの資産価値が急激に下がったのではなく、そもそもの販売価格に「資産価値以上の値段」がつけられていたからです。

通常新築マンションの販売価格には販売業者の「販売経費」が含まれています。つまり販売価格には広告費・宣伝費・販売業者の利益といった費用が含まれていたんです。

そうなると新築マンションの本当の資産価値以上の値段で購入することになり、結果的に売却時に大きく値段が下がってしまいます。

この販売時の価格と実際の資産価値との差は「新築プレミアム」と呼ばれています。

「新築プレミアム」を購入時によく考えておかないと、本当の資産価値を知ることができず、資産価値の高いマンションを手に入れることはできません。

相場が上がっている時の新築マンションには要注意

不動産価格には波があります。例えばリーマンショック前は不動産ミニバブルとよばれ、マンション価格もどんどん吊り上がっていきました。

しかしそういった相場が上がっている時の新築マンションにはさらに注意が必要です。

相場が上がっている時は、不動産もよく売れます。そのため不動産販売業者も強気の価格で、価格を吊り上げてきます。そもそも価格に資産価値以上の価格、販売費や広告費が含まれているのにも関わらず、さらに値段が高くなるのです。

そうなると資産価値が上昇しているわけではないので、将来的な売却時の価格とはさらに大きなギャップを生むことになってしまいます。

 

中古マンションの方が資産価値は高い

「新築マンションと中古マンションなら、絶対新築マンションのほうが資産価値高いでしょ。」

世の中のイメージだと、どうしても新築マンションのほうが資産価値が高い印象が残っていますね。しかし実際は違います。

確かに新築マンションよりも販売価格は安いですが、将来的な売却価格とは大きくずれがありません。

つまり資産価値がしっかり残っているんです。新築マンションを例にとって、中古マンションの資産価値をみていきましょう。

関連記事「中古マンションのデメリットと勘違いされがちな５つのこと」

新築マンションの時からの価格の推移

新築マンションは購入後すぐに2割～3割ほど価格が下がるといわれています。

一方の中古マンションは購入後も大幅な値下がりはなく、なだらかに価格が下がっていきます。

もちろん中古マンションも年数につれ価格は下落していきますが、新築ほどの大きな変化はありません。これはもともとの販売価格が資産価値にもとづいているからです。

つまり新築マンションを住宅ローンで購入し、万が一すぐ売ることになっても住宅ローンが残ってしまうことになります。

また、すぐに売らなくても購入時と売却時の価格差が大きく、売却時に住宅ローンが残ってしまうことが多いのです。

「価格が安い＝資産価値がない」ではない

単純に販売価格だけをみると新築マンションのほうが中古マンションよりも高いですね。

しかし資産価値は販売価格の高い、安いではないのです。

例えば5000万円で買った新築マンションが20年後3000万円になっていたとします。

反対に3000万円で買った中古マンションが20年後2000万円になっていた場合。

どちらが資産価値があるマンションだったのでしょうか。

ただ単に購入時の価格や販売時の価格で判断するのではなく、購入時と売却時の「価格差」をよく考えることが重要です。

買った価格と売れる価格が小さい物件を探す

将来的な売却価格を購入時に考えましょう。

「購入時にもう売るときのことも考えるの？」「引っ越すつもりはないし、売るつもりもないよ？」と考える方もいらっしゃると思います。

しかし、購入時に将来の売却価格「リセールバリュー」を考えることが、将来的に豊かな暮らしをもたらします。

ライフスタイルも大きく変化した現在では、老後はもしかしたら違うところに住むかもしれません。お子さんに譲って、そのお子さんが売却するかもしれません。その時に「リセールバリュー」を考えていれば、売却資金で豊かな暮らしを助けることができます。

そのためにも売った時と買った時の差が小さくなるような物件を選ぶようにしましょう。

 

資産価値を正しく理解して豊かな暮らしを実現しよう

新しい物件で、新品のマンションをみると気持ちが昂り、ついつい住みたくもなってしまいますよね。しかしライフスタイルがめまぐるしく変わる中、将来的な暮らしをよく考えるとこれからの時代は「資産価値」のあるマンションを選ぶ時代です。

そのためにも価格の高さではなく資産価値のある物件を見極めなければなりません。

世の中には星の数ほどある中古マンションの中で、本当に資産価値のある中古マンションを見つけるのは大変です。

そういった時は不動産のプロをうまくつかって、資産価値のある中古マンション探しをしてみてはいかがでしょうか。信頼できる不動産エージェントとともに、豊かな暮らしを実現しましょう。

 

まとめ

最後に資産価値の高いマンションを探すときのポイントをまとめておきます。

以上のことに気を付けて、資産価値があるマンションを探すようにしましょう。