マンション購入は修繕積立金の見極めが最重要ポイントである3つの理由

「マンションは管理を見て買え」という諺があるくらい、マンション購入において管理の良し悪しを見極めることは非常に重要なポイントになります。

そして多くの人が考えがちな「管理」の良し悪しを見極めるポイントは「清掃がされていて綺麗か」とか、「定期的に大規模修繕工事がされているか」だけではありません。

これらは最低条件であって、十分条件ではないのです。

管理の良し悪しを判断するためには、「修繕積立金」に関する調査をしなければいけません。

この記事では、なぜ修繕積立金の調査が必要なのか。

また修繕積立金の意味や重要性、毎月の修繕積立金が適正かどうかの見極め方、マンション選びで失敗しないためのポイントについて解説していきます。

マンション購入をお考え方は、非常に重要で、マンション購入に失敗しないためにも必ず知っておくべき内容となりますので、ぜひ最後までご一読ください。

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マンション購入は修繕積立金の見極めが最重要ポイントである3つの理由

それではまず、マンションの修繕積立金の運用状況を見極めることが、なぜそれほどに重要なのか、その3つの理由について解説します。

所有のランニングコストに直結するから

1つ目の理由が、所有コストのうち毎月かかるランニングコストに直結するからです。

毎月の修繕積立金は、管理費と並んで、住宅ローンを払い終わっても、マンションを所有している限り発生するランニングコストです。

この修繕積立金が値上がりをするということは、それだけ将来に渡り支出が続くことで、結果として住宅支出が増える要因となってしまします。

将来売るときに資産価値に影響するから

また修繕積立金が著しく高額になってしまったマンションは、売りにくくなります。

誰だって修繕積立金が高いマンションは避ける傾向にあります。

売る時に買いたいと思ってくれる人が減るということは、そのまま価格が下がることになり、資産価値に直結します。

マンションの寿命に影響するから

マンションの寿命は構造躯体である鉄骨で、酸性に弱い鉄骨をアルカリ性のコンクリートが鉄骨を保護しています。

コンクリートは最初はアルカリ性ですが、徐々に外側から酸性化が進んでいきます。

この酸性化が鉄骨に届いた時にマンションは寿命を迎えます。

ですので、コンクリートの寿命をいかに長くできるかがマンション寿命をいかに長くできるかということにつながります。

マンションの大規模修繕工事は見た目を綺麗に維持するという目的もありますが、本当の目的はマンションの寿命を長くすることです。

この大規模修繕工事をするための財源が足りなくなると、適切なタイミングでの大規模修繕工事に支障が出てしまい、結果としてマンションの寿命が縮まることもあるのです。

マンション修繕積立金の重要性

マンションの修繕積立金の運用状況の調査が、マンション購入において重要であることはご理解いただけたと思いますが、ここからは修繕積立金の知識や必要性などについて、改めて解説していきます。

修繕積立金とは？

修繕積立金とは、マンションの所有者から毎月一定の金額を徴収し、その積立てたお金を使ってマンションの維持活動をしていくものです。

一戸建てであれば、修繕工事をするかしないかは、所有者の自由な意思で決めることができます。

またもし修繕工事をするとしても、金額的に毎月積立をあえてしなくても、ご自身の預貯金やローンを活用して対応することができます。

しかし、マンションの部屋（専有部）以外の共用部は、それぞれの部屋を所有している所有者たちで、共有している財産になります。

共用部のメンテンスや維持活動に関わる費用を、費用が発生するごとに所有者に請求していたら、中には費用を用立てることができない所有者も出てきます。

そんなことにならないように、毎月強制的に積立金を徴収し、積み立てることによって、マンションの共用部の保全維持活動を計画的に行えるようにしたものが、修繕積立金の目的です。

管理費と修繕積立金の違い

管理費と修繕積立金の違いですが、管理は主に管理会社への報酬です。

管理会社はその報酬の中から、管理人や清掃業者に支払いをしています。

その他にも、電球の交換などの消耗品や共用部の電気・水道代、機械式駐車場やエレベーターのメンテナンス費などに充てられます。

そして修繕積立金は基本的には建物の維持管理費として利用されます。

マンションの大規模修繕工事はもちろん、機械式駐車場やエレベーターの部品交換や修理、配管の交換やメンテナンスなど、費用支出が数年に渡り効果を出す工事やメンテナンスに充てられます。

管理費のことをよく一般会計、修繕積立金のことを特別会計などと言って区別されています。

管理も余剰があった分は積立をしておき、修繕積立金に振り替えられたり、マンションによって幅広い運用がされています。

修繕積立金の必要性

修繕積立金の必要性は、そのマンションに長く快適に住むことができるようにするために、必要となる修繕維持活動へ費用を充てることです。

毎月徴収した修繕積立金がなければ、計画的な保全維持活動に支障をきたすことになります。

マンションの修繕工事には、マンションの寿命そのものにも影響を与えるものがあり、修繕積立金をしっかり貯めておくことで、それらの支出に対応し、マンションの住みやすさの価値を維持していきます。

この修繕積立金制度がないマンションもあるにはあるのですが、実際ほとんど見かけることはなく、ほぼ１００％に近いマンションが修繕積立金制度を採用しています。

それほどマンションによっては必要不可欠のものであり、逆に修繕積立金制度がないマンションは、将来の資産価値の観点でも避けるべきマンションとなります。

修繕積立金の積立方式

修繕積立金の積立方式には大きく分けて２種類あります。

その種類は「均等積立方式」と「段階増額積立方式」に分かれます。

均等積立方式とは？

均等積立方式とは、将来にわたる修繕工事費をあらかじめ計算し、徴収金額を年数で割って一定金額にする方式です。

メリットは将来の修繕資金需要に関係なく、均等額の積立金を徴収するため、安定的な修繕積立金の積立ができることです。

もちろん、物価などの要因によって修繕積立金が見直されることはあります。

段階増額積立方式とは？

段階増額積立方式とは、修繕資金需要に応じて積立金を徴収する方式であり、当初の負担額は小さく、徐々に必要に応じて値上げをしていく方式です。

将来の負担増を前提としており、計画通りに増額をしようとする際に区分所有間の合意形成ができずに修繕積立金が不足することがあります。

問題になりやすいのは段階増額積立方式

均等積立方式と段階増額積立方式で問題になりやすいのは、段階増額積立方式です。

実際筆者がマンションの管理組合の調査をしていても、将来大幅に不足するリスクが高いと感じるマンションは、基本的に全て段階増額積立方式のマンションなのです。

やはり値上げが前提ということは、そもそも計画の正確性や、その都度所有者間で合意を経ていくプロセスなどがあり、リスクが顕著に出やすいです。

段階増額積立方式のマンションはどれくらいある？

それでは問題となりやすい段階増額積立金方式のマンションは一体どれくらいあるのでしょうか？

これは国土交通省が行なっているマンションの管理組合に対するアンケート調査の結果となります。

こちらを見ていただくとわかると思いますが、古いマンションでは均等積立方式が多いことが分かります。

しかし年々、積立段階積立方式のマンションの割合が増えていき、平成22年以降のマンションでの割合は７割近くとなっています。

さらに相場が上昇している近年のマンションではもっと増えているのではないでしょうか？

つまり旧耐震基準のマンションではない限り、段階増額積立方式となっているマンションであると考えておいて、調査をするようにした方がいいと思われます。

マンション修繕積立金の相場はいくらくらいか？

それではマンションの修繕積立金の相場はいくらくらいになるのでしょうか？

この数値については国土交通省が、平成23年4月（令和3年改訂、令和5年追補）に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の中で、建物規模や戸数などにより目安を公表しています。

そのガイドラインの中で、建物にかかる修繕積立金の規模ごとの目安や、機械式駐車場における修繕積立金の目安が記載されており、以下に抜粋させていただきます。

この数値を参考にしながら、購入しようと考えているマンションの修繕積立金の相場というものを何となくでも把握することができるのではないでしょうか。

ただしこの数値は、あくまでも目安であり、実際どれくらいの積立金で運用できるかどうかは、マンションによって違ってきます。

マンションの大規模修繕工事にかかる費用は？

マンションの大規模修繕工事については、以下のような工事内容が発生します。

1回目の大規模修繕工事

• 屋根防水の補修・修繕
• 外壁の補修・塗装
• 建具の点検・調整　など

2回目の大規模修繕工事

• 屋上防水の補修・修繕または撤去・新設
• 外壁の補修・塗装、除去
• 痛んだ金物類の取替え
• 耐用年数を迎えた設備の取替え　など

3回目の大規模修繕工事

1回目〜2回目の工事に加えて

• 屋根防水の撤去・新設
• 建具の取替え
• 給排水管の取替え
• 耐用年数を迎えた設備の取替え　など

となっており、大規模修繕工事の工事回数によって工事の数も増えていき、それに合わせて金額も増えていきます。

実際には一度にやるのではなく、時期がバラバラになることが多いです。

大規模修繕工事の目安は「戸当たり100〜125万円/戸」

国土交通省が令和3年に公表した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、もっとも多い工事費は「戸当たり100〜125万円」で、ついで「戸当たり75〜100万円」「戸当たり125〜150万円」と続きます。

工事回数別では、1回目は「戸当たり100〜125万円」、2回目は「戸当たり75〜100万円」「戸当たり100〜125万円」、3回目は「戸当たり75〜100万円」と続きます。

マンションの規模や設備によって工事費は変わりますが、工事にかかる費用の目安にしてください。

積立金が足りなくなるマンションの割合は？

マンションの修繕積立金における国土交通省の調査で「平成30年度マンション総合調査」の中で管理組合に対して修繕積立金の過不足についてアンケートを取っています。

その結果がこちらになります。

こちらを見ていただくと、管理組合で積立金が不足すると答えている割合が何と約３５％にも上ります。

しかも２０％以上足りないとしている組合は約１５％強にも上ります。

さらに「不明」と答えている組合もあり、両方を合わせるとかなりの割合で修繕積立金が不足すると答えているマンションの管理組合が多いことが分かります。

実際筆者もマンションの管理組合の調査をしていて、３割くらいは実感として、やめた方がいい（不足のリスクが高い）と判断をしています。

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マンションの修繕積立金はなぜ不足するのか？

それでは、なぜこのような修繕積立金が不足するマンションがここまで多いのでしょうか。

理由は大きく分けて2つに分けられます。

一つは「適切なタイミングで積立金の値上げをしていない」ことで、もう一つが「管理会社にぼったくられている」ということです。

それぞれ詳しく解説します。

適切なタイミングで値上げをしていない

まず一つ目の理由ですが、段階増額積立方式で発生する不足理由です。

そもそも段階増額積立方式では、あらかじめ段階的に修繕積立金が値上げされていくことが、前提条件となっております。

ただし修繕積立金は勝手に自動的に上がっていくのではなく、毎回毎回、総会で議題にあげ、組合の中で検討され、議決を取って、一定の賛成数を元に変更されます。

つまり総会で賛成が一定の数を満たさなければ、修繕積立金の値上げをすることができません。

このような事情で適正なタイミングで修繕積立金の値上げがされず、結果として積立金が大きく不足するという事態に陥るマンションもあります。

管理会社に「ぼったぐられて」いる

そして2つ目の理由として、管理会社に「ぼったくられて」いることです。

実はこのようなマンションは結構な数で存在しています。

なぜこのようなことが起こるのかというと、マンションの所有者が管理に興味を持っていないからです。

マンションにはほとんど管理会社が入っていますが、管理会社はあくまでマンションの所有者の集合体である管理組合から依頼を受けている第三者の業者でしかありません。

しかし、管理組合が管理に興味を持たずに管理会社に丸投げをしているとどのようなことが起こるのか。

管理会社も株式会社ですので利益追求が目的です。

ですから管理会社も管理組合が何も言ってこないのであれば、本来は不必要な工事を提案してきますし、大規模修繕工事などでも高い見積もりで工事をして一部をキックバックを受け取ったりしています。

つまり「管理会社にマンションの管理組合がぼったくられている」のです。

実際筆者もマンションの管理組合の調査をする中で、明らかに高い工事を取られているところも多々見かけます。

いくら管理会社にキックバックされているのでしょうか。

このキックバックの原資は、マンションの所有者が毎月積み立てている修繕積立金であることを忘れないようにしてください。

なぜ同じようなマンションでも修繕積立金に差が出るのか

同じような築年数、規模のマンションであっても、修繕積立金の金額が安いマンションもあれば、高いマンションもあります。

修繕積立金が安ければ悪いという判断をする人もいますが、決してそんなことはありません。

もちろん、適切なタイミングで値上げができていないパターンもあります。

しかし中には、管理組合が主体性を持って管理に関与して、他のマンションよりもはるかに安い修繕工事費用で運用できているマンションもあるのです。

結局のところ、マンションの財務状況の良し悪しは、管理組合、つまり所有者の人たちが管理会社に任せきりにせずに、自分たちで主体的に活動ができているかどうかになります。

例えば、長期修繕計画書も、そもそもの計画の工事費が高すぎるもの多く、管理組合に対して長期修繕計画書を根拠に値上げを迫られ、言われるがままに値上げをしているマンションも数多く見受けられます。

もし管理組合で管理に関わる自信がないのであれば、信頼できるマンション管理士などを自分たちで見つけてきましょう。

「自分たちで」というのがポイントで、管理会社が見つけてくる専門家は基本的に癒着していると考えていいでしょう。

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マンションの修繕積立金をめぐる今後

次にマンションの修繕積立金を巡る動きや今後について解説していきます。

大幅な値上げを国土交通省が禁止か？

2023年10月に国土交通省が、積立金の過度な値上がりを抑制するための指針を定めるというニュースが流れました。

日経新聞「マンション修繕積立金、引き上げ幅抑制　国交省が指針」

これは昨今、マンションの管理組合で急激な値上げの議題が上がることへのトラブルが増えていることへの対策です。

ただ、国交省が指針を出したところで、管理会社が管理組合に対してぼったくっている現状が変わらない限り、抜本的な解決には至らないのではいかと筆者は考えています。

建て替えに向けた解体積立金

また今すぐではないものの、マンションの建て替えの議論が古いマンションでは必ず出てくるようになります。

マンションは何年住める？寿命と長く住めるマンションの見極め方 | HOUSECLOUVER（ハウスクローバー）

マンションを購入するときに、購入するマンションがあとどれくらい住むことができるのか。 特に中古マンションで相応の築年数が経過している物件において、実際の営業現場でも聞かれることが多い質問のうちの一つで

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マンションの建て替えを促進すべく、法整備なども進んでいますのが、もっとも問題になっているのが、建て替えによる所有者の負担です。

マンションの建て替えには、戸当たり1500万円以上がかかるとされ、建て替えのハードルとなっています。

有識者の会合などでは、将来の解体費も積立金として別途積み立てるべきとの意見もあります。

そうなると、今のような管理会社任せの管理ではなく、管理組合が主体を持って管理に関与する重要性が一層増してきます。

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マンションの修繕積立金の運用状況を見極める方法

さて、ここまで解説してきた内容で、マンションを購入するときは管理組合の財政状況を見極めることが非常に重要であることが、ご理解いただけたと思います。

新築マンションや築浅のマンションでは、管理の良し悪しがまだわからないため、調査の精度は落ちますが、購入後の管理への関わり具合によって、財務状況をよくすることはできます。

また中古マンションはすでにそれなりに年数が経っているので、マンションの管理組合がどれだけ機能しているかどうかを見極めてから購入することができます。

マンションの管理組合の良し悪しの調査は、どうやって行えばいいか。

それは不動産業者の担当者に依頼するしかありません。

そもそも一般の消費者が管理会社から財務状況の調査に関わる書類を取得することができません。

では、不動産業者の担当者であれば誰でも調査ができるのかと言えば、そんなことはありません。

この調査には会社の決算書を読み解くような知識と経験が必要になります。

筆者の感覚でもこの調査をしてくれる不動産業者はほんの一握りしかいません。

では、その一握りの不動産業者をどうやって探せばいいのか？

日本の不動産業者はサービス競争がほとんど起こっていない業界なので、実は探しようがないのが現実なのです。

しかし筆者が企画運営をしている、全国の優良な担当者が探せるサイト「ハウスクローバー」を活用することで、管理組合の調査をしてくれる担当者を探すことができます。

マンション購入の際は、リスクを回避するためにも、ぜひ活用してください。

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修繕積立金の滞納とその対策

それでは最後に、マンションの管理組合における調査で、たまに出てくる修繕積立金の滞納について解説します。

一般的に、どこのマンションでも入金忘れなどによって数万円くらいの滞納金はありますが、これくらいのものは一時的なもので、特に気にする必要はありません。

しかし、中には滞納金が数十万円や100万円をこえるマンションを見かけることがあります。

ここからは、滞納金が発生するケースと管理組合が受ける影響、そしてどのような対策を講じていくのかを解説していきます。

修繕積立金の滞納がどのように発生するのか

まず修繕積立金の滞納がどのようなケースで起こるかというと、特定の所有者による滞納であることが多いです。

何人いるかは管理会社に問い合わせれば個人情報は伏せた上で教えてくれます。

よくあるのは、経済的な理由から滞納金が貯まってしまうケースです。

そしてよく問題になりがちなのが、所有者不明のケースです。

所有者が亡くなり、本来であれば相続人がいて、所有者変更登記をするべきなのですが、変更登記をしておらず、本当の所有者がどこにいるかどうか不明というケースです。

請求のしようがないので、滞納金がどんどん貯まっていきます。

滞納金が与える影響

滞納金が与える影響で、もっとも懸念されるのが、他の所有者への影響です。

戸数が多いマンションであれば影響も軽微なことが多いのですが、戸数が少ないマンションなんかだと、一部屋あたりの負担の皺寄せが大きくなりがちです。

滞納金そのものが絶対に悪いというわけではないものの、管理組合が対策としてどのようなことを考えているかは、確認しておくべきでしょう。

滞納金の回収が見込めない時の解決方法

もし、マンションで多額の滞納者がいて、それが回収する見込みが立たない時にどうするのか。

これはマンションの管理組合がどのように考えているのか、またいつまで待つと考えているのか、によって変わってきます。

滞納金の回収については、法的な手続きを取ることもできます。

管理組合として滞納を督促し、それでも支払ってもらえない場合は裁判を起こすこともできます。

裁判で判決が出れば強制執行に出ることもできます。

強制執行では、対象となる所有者の預金や保険など換金性がある資産を差し押さえることができます。

またマンションの管理組合には法的に先取特権が認められており、訴訟という手続きを踏まなくても、区分所有権を差し押さえることもできます。

差し押さえた後は、競売にかけ、他のローンに優先して弁済を受けることができます。

このようにマンションの滞納金については、管理組合はかなり強い法的な権利を持ちますので、管理組合がどこまで本気になるかどうかによります。

ただ裁判費用での弁護士費用や強制執行にかかる費用、競売にかかる費用は管理組合が負担しなければいけないものもあります。

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マンション購入後、修繕積立金が不足しないためにできること

マンション購入後に、修繕積立金が不足しないためにできることとして、これまでにも解説してきましたが、マンションの所有者の一人として管理に興味をしっかり持つようにしてください。

管理組合が積極的に管理に関与するマンションは、筆者もこれまでたくさん調査してきたマンションの中でも優良なランクのマンションが多いです。

一方で、管理組合が管理に興味を持たず、管理会社の言いなりになっているようなマンションは、調査をする人がすればわかりますので、マンション購入に失敗しないためには、優良な担当者の存在が欠かせません。

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