マンションを買うなら何歳までがベスト？年代別の価格目安や注意点を解説

時間がない人向け：マンション購入と年齢のポイント

「将来的にマンションが欲しいけど、今は転勤が多く購入は難しい」「マンションは何歳までに購入するのが良いのか？」

子供の成長に合わせて将来的にマンションが欲しいと思う人は多いなか、仕事や家庭の事情により今すぐマンション購入に踏み切れない人も多いでしょう。

しかし、結論を言えばマンション購入は時期が早いほど良いといわれています。では、マンションを今どうしても購入できない人は、何歳までに購入するのが良いのでしょうか？

本記事では、一生賃貸は避けたいと思っている方向けにマンション購入と年齢について以下の内容を解説します。本記事をお読みいただくことで、マンション購入のベストな時期と年齢に関係なく安心してマンション購入を進められるようになります。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

マンション購入の最適な年齢はいつ？

はじめに、本章ではマンション購入の最適な年齢について以下二点を中心に解説していきます。

• 何歳からマンション購入を考えるべきか
• マンション購入の最適なタイミングとは

何歳からマンション購入を考えるべきか

30歳を超えたらマンション購入を考えてもよいでしょう。

その理由は、新卒から社会人として企業で働き、10年弱程度のキャリアを積めば収入も安定し、それなりの貯蓄も持てるようになっているからです。

また、結婚して家庭を持つケースもあるので、総じて30歳超のタイミングでマンション購入を考えてもよいのではないでしょうか。

マンション購入の最適なタイミングとは

マンション購入の最適な年齢は、物件の引き渡し時に満45歳未満であることが望ましいでしょう。

その理由は、マンション購入時に利用する住宅ローンの最長返済年数は一般的に35年、完済年齢が80歳未満に設定されているケースが多いからです。

仮に44歳で住宅ローンを組めば35年返済が可能となりますが、45歳から1歳づつ年齢を重ねていくと最長の返済年数が1年ずつ減り、ローンを組める金額も少なくなっていきます。

つまり、なるべく多く住宅ローンを組み、返済年数を長くして毎月の返済額を抑えたい場合には、満45歳未満にマンションの引き渡しを受けられる物件の購入がおすすめです。

よって、マンション購入の最適な年齢は、35年ローンが組める満45歳未満と言えます。

なお、満45歳未満でローンが組めたとしても、退職後もローンが続くケースがあります。その場合は、ローンを組む前に老後の生活に支障がないかを確認するライフプランニングシミュレーションを行うことがおすすめです。

年代別マンション購入のメリットとデメリット

前章でマンション購入の最適なタイミングをご紹介しましたが、仕事や家庭等の事情で実際の購入のタイミングは人それぞれです。

では、人生のなかでマンション購入のタイミングに差し掛かったとき、その年代での購入にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？

20代で購入するメリットとデメリット

はじめに、20代でマンションを購入するメリットです。

• 住宅ローンを定年前に完済できる
• 返済期間が長いローンを組みやすい

20代のマンション購入は、住宅ローンを早めに完済できることです。35年ローンを組んだとしても、定年前に完済できることがメリットとなります。

また、昨今一部金融機関では最長50年のローン商品が発売されています。従来のローンより長くローンが組めることで、月々の返済額を抑制できるメリットもあります。

一方で、20代でマンションを購入するデメリットは、40代以降の人と比べて自己資金が少ない可能性があることです。20代は収入が低く貯蓄も少ない可能性があるため、購入できたとしても、住宅ローンの借入額が多くなることがあります。

30代で購入するメリットとデメリット

30代でマンションを購入するメリットは、以下のとおりです。

• 返済期間が長いローンを組みやすい
• 住宅ローンが通りやすい

30代のマンション購入は、20代同様に返済期間が長いローンを組みやすいこと、また年収が上がり貯蓄も増えるので住宅ローンが通りやすくなります。他にも、40代以降に比べると健康リスクが低く、団体信用生命保険にも問題なく加入できるケースが多いこともメリットと言えます。

一方でデメリットは、結婚や出産など人生の一大イベントにより、暮らしやすい間取りや立地が変わる可能性があることです。これらライフスタイルの変化により、やむなく買い替えの必要が出てくるケースがあります。よって、資産価値のあるマンションを購入しておくことが必要です。

40代で購入するメリットとデメリット

40代でマンションを購入するメリットは、以下のとおりです。

• 満45歳未満であれば35年ローンが組める
• 社会的地位が上がり、多額のローンを組みやすくなる

40代は昔から働き盛りと言われ、年収や地位が上がっていく年代です。そのため、多額のローンを組みやすく、更に貯蓄も増えるので高価格帯のマンションを購入しやすくなります。また、45歳未満であれば35年ローンが組めるラストチャンスの年代とも言えます。

一方でデメリットは、以下のとおりです。

• 子供の教育費とローン負担で出費が多くなりやすい
• 45歳以上になると、最長の返済期間が徐々に短くなる

40代は、子供が高校や大学へ進学するタイミングと重なり、教育費の出費が多くなります。そのため、ローンと教育費が重なり、経済的な負担を重く感じてしまいます。

また、45歳以上になると1年年齢を重ねるごとに返済期間が短くなり、ローンを組める金額が少なくなることもデメリットです。ローンが組めない分の自己資金の用意が必要となります。

50代で購入するメリットとデメリット

50代でマンションを購入するメリットは、以下のとおりです。

• 住宅ローンを利用してマンションを購入できる
• 老後を想定したマンションを購入できる

50代でマンション購入するメリットは、返済年数は短くなりますが住宅ローンを利用してマンション購入できることです。未だ現役で仕事をしている世代なので、自己資金を多めに用意するケースが多くなりますが、ローンを利用して住宅購入ができます。

また、近未来に迫った老後を想定してマンション購入ができます。例えば、お子様が独立していれば2LDKなどのコンパクト型を選ぶなど間取りの選択があります。また、車を手放し徒歩圏で何でも揃うようなエリアにするなど、立地に拘ったマンション購入をするケースもあるでしょう。

一方で、デメリットは以下のとおりです。

• 住宅ローンが通りにくくなる
• 多額の自己資金が必要になる

デメリットは、定年が近いので住宅ローンが通りにくいケースがあります。また健康上の問題も出やすく、団信に加入できないことにより、住宅ローンが借りられないというケースもあります。

その他にも、ローンを組める金額が少なくなるので、その分を補完する自己資金が必要となることです。つまり、年齢を重ねるほど、自己資金を負担する割合は増えていきます。

60代以降で購入するメリットとデメリット

最後に60代以降でマンションを購入するメリットは、以下のとおりです。

• ワンフロア、バリアフリーで住みやすい
• ローンがなければ民間の賃貸より毎月の住居費は安くなる

60代以降でマンションを購入するメリットは、総じて住みやすいことになります。マンションには一戸建てのように急な階段や段差は少なく、ワンフロアで移動がしやすいことや、断熱材が入っているので寒い時期でも室内は暖かいなど、身体への負担が少なく快適な住環境であるからです。

また、ローンがないので毎月の住居費は安くなります。他にも、民間の賃貸住宅は高齢者ほど借りづらい傾向が未だ続いており、老後も安心して暮らせるメリットもあるでしょう。

一方でデメリットは、以下のとおりです。

• 住宅ローンの利用は厳しくなる
• 自己資金を多く用意する可能性が高い

住宅ローンの借入れ年齢は70歳までとなっていますが、当然仕事をしていることが前提となります。しかし、60歳以降となれば定年で再雇用となり年収が下がるケースや団信への加入が厳しくなるなど、総じて住宅ローンの利用が厳しくなる傾向があります。

また、ローンの利用が厳しい分、自己資金を多く用意する可能性が高く、住宅ローンが利用できなければ全額自己資金で購入しなければなりません。

年齢別おすすめ物件タイプ：20代から60代まで

本章では、年齢別のおすすめ物件タイプをご紹介します。なお、今回の想定は以下のとおりです。

・20代は独身、30代で結婚してお子様が一人誕生、50代でお子様が独立するという想定

上記は一般的な事例となります。実際は、家族構成やライフプラン等により変わります。

年収別・年齢別の購入可能物件の目安

本章では、年収別・年齢別の購入可能物件の目安をお伝えします。以下の表は、住宅ローンが組める金額の目安です。「住宅ローンで組める金額＋自己資金で用意できる金額＝購入可能物件の目安」となります。

※三井住友銀行でローンを組んだ場合。ローンは最長年数で計算（79歳完済）。括弧内はローンを組む想定の年齢。

子どもがいる家族に最適なマンションの選び方

子どもがいる家族に最適なマンションを選ぶときには、以下のポイントに注意すると良いでしょう。

• 安全な住環境であるか
• 公共施設への近さ
• 間取りや広さ

まずは、子どもが安全に居住できる環境であることです。接面道路の交通量や歩道の有無、犯罪発生率が低いエリアを選び歓楽街があるような立地は避けましょう。

次に、子供が利用する公共施設への近さです。保育園や小学校、公園や病院などの施設が徒歩圏にあることが理想と言えます。

続いて、間取りや広さです。子供部屋が確保できる間取りであるかや収納スペースの広さも重要となります。他にも子供がいれば車が必要になるケースが多いので、駐車場を確保しやすい郊外型のマンションが良いでしょう。

例えば、郊外型の大規模マンションであれば、駐車場があり子育てに適した共用施設が備わっているケースが多いのでおすすめです。

返済負担率の目安を知っておく

マンション購入を検討する際に、もう一つ知っておいていただきたいのが「返済負担率」です。

返済負担率とは、年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合のことです。例えば年収600万円で年間返済額が150万円であれば、返済負担率は25%になります。

一般的に、返済負担率は25%以下が理想とされています。金融機関の審査上は30〜35%まで借りられるケースもありますが、実際に35%まで借りてしまうと家計が苦しくなる可能性が高いです。

特に注意が必要なのは、住宅ローン以外にもマンション特有のランニングコスト（管理費・修繕積立金・駐車場代）がかかるという点です。これらを含めた住居費全体で考えると、ローンの返済額だけを見ていては判断を誤ることがあります。

返済負担率はあくまで目安であり、本当に無理のない予算を知るためには、ライフプランニングシミュレーションで個別に計算することをおすすめします。

マンション購入のベストは30代まで？

マンション購入のベストなタイミングは、30代までがベストと言えるでしょう。その理由は、住宅ローンの返済期間を長く取れ、老後にローン負担を残す可能性が低くなるからです。

よって、マンション購入するなら早めのタイミングがおすすめです。

マンション購入が早ければ早いほどいい理由

本章では、マンション購入が早ければ早いほど良い４つの理由をご紹介します。

生涯の住宅支出を減らすことができる

マンションの購入が早ければ、生涯の住宅支出を減らせます。住宅ローン完済以降の住居費は管理費や修繕費のみとなり、一般的に賃貸住宅を借りるより安く抑えられる可能性が高いからです。

また、賃料は掛け捨て、ローンの支出は売却すれば戻ってくる可能性があることも、生涯の住宅支出に大きく影響するところにもなります。仮に、購入時期が遅いほど賃料負担が増えるので、住宅に関する支出を少しでも減らしたいなら早めの購入がおすすめです。

予算を増やすことができる

購入のタイミングが早ければ、予算を増やしてマンションを取得できます。住宅ローンは返済年数が長いほど多額のローンを組みやすいからです。

例えば、一般的に住宅ローンは35年ローンが最長期間であるため、45歳未満の人は45歳以上の人より年齢以外の収入等の条件が全て同一であれば、多くのローンを組めます。年齢が若ければ予算を増やしてマンション購入をしやすくなります。

老後へローンを残す可能性を減らせる

マンション購入の時期が早ければ、老後へローンを残す可能性を減らせます。例えば、40歳で35年ローンを組み、繰り上げ返済がなければ完済年齢は75歳です。75歳と言えば仕事を引退し、老後の時間をゆっくり過ごしたい時期となります。

しかし、30歳で35年ローンを組めば、繰り上げ返済がなくても定年間際の65歳に完済となり、老後の負担を減らせる可能性が高まります。老後への負担を軽減するには、早めにローンを組むことがおすすめです。

団信に問題がでにくい（健康問題）

マンション購入の時期が早ければ、団信の問題が出にくいというメリットがあります。年齢を重ねるに連れて病気になるリスクが高まり、団信に入りづらくなるからです。

例えば、20代や30代であれば健康問題が起きるケースは少ないのですが、40代や50代になると三大疾病の他に高血圧や糖尿病などの病気にかかりやすく、団信の審査が通過しにくくなるケースがあります。健康の問題がでにくい若いうちに、マンション購入をしておいたほうが良いと言えます。

マンション購入前にやるべき3つのこと

マンション購入を決めたら、物件探しを始める前に以下の3つを準備しておくと、失敗のリスクを大幅に減らせます。

ライフプランニングシミュレーションで無理のない予算を把握する

何度もお伝えしていますが、年収倍率や返済負担率はあくまで目安でしかありません。家族構成や毎月の支出、将来の収入見込みなどによって適正な予算は人それぞれです。ライフプランニングシミュレーションで、ご自身にとっての無理のない予算を必ず把握してから物件探しを始めてください。

購入エリアの相場を調べておく

希望するエリアのマンション相場を事前に調べておくことで、予算と希望のギャップを把握できます。SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトで、エリア・広さ・築年数ごとの相場感をつかんでおきましょう。

信頼できる不動産エージェントを見つける

マンション購入は不動産エージェントの力量によって結果が大きく変わります。買ってはいけない物件の見極め、価格交渉、住宅ローンの選定など、専門的な知識と経験が求められます。物件探しを始める前に、信頼できるエージェントを見つけておくことが、満足度の高い取引への第一歩です。

購入を考えたらなるべく早くが正解

本記事では、マンションを買うなら何歳までがベストかや各年代別の購入のメリットデメリットなどについて解説してきました。

繰り返しになりますが、マンション購入を考えるならなるべく早くが正解です。

なぜなら、マンション購入時に殆どの人が利用する住宅ローンは、年齢を重ねるほど返済年数や健康問題等で徐々に組みにくくなってくるからです。

さらに、早めにローン完済してしまえば老後の住居費が安くなることや住み替え等もしやすくなるメリットもあります。

他にも、現在のマンション価格の高騰や住宅ローン金利上昇の可能性、物価自体の高騰が続いていることから、マンション購入を思い立ったら早めの購入がベストです。

まとめ

よくある質問（FAQ）

Q. マンション購入者の平均年齢は？

国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、初めてマンションを購入する人（一次取得者）の平均年齢は39.9歳です。買い替えの場合は56.6歳となっています。30代が最もボリュームゾーンですが、40代・50代での購入も珍しくありません。

Q. 何歳を過ぎるとマンション購入が難しくなりますか？

45歳を過ぎると35年ローンが組めなくなり、1歳ごとに最長返済年数が短くなります。借入可能額も減っていくため、45歳がひとつの大きな境目です。ただし50代でも自己資金を多めに用意すれば購入は可能です。60代以降は住宅ローンの利用自体が厳しくなる傾向があります。

Q. 独身でもマンションは買えますか？

もちろん買えます。近年は独身のマンション購入が増えており、1LDK〜2LDKのコンパクトな物件が人気です。ただし独身世帯は老後の年金収入が夫婦世帯より少なくなるため、現役時代の貯蓄計画がより重要になります。ライフプランニングで老後まで見据えた予算を確認しておきましょう。

Q. 頭金なしでマンションは買えますか？

住宅ローンの審査が通れば頭金なし（フルローン）で購入は可能です。ただし借入額が増える分、毎月の返済額が上がり、返済負担率も高くなります。また諸費用（物件価格の5〜8%程度）は別途必要になるケースが多いため、最低限の自己資金は準備しておくことをおすすめします。

Q. 賃貸に住み続けるのとマンション購入、どちらが得ですか？

一概にどちらが得とは言えませんが、住宅ローンを完済した後の住居費は管理費・修繕積立金のみとなり、賃貸の家賃より安くなるケースが多いです。また賃料は掛け捨てですが、マンションは売却すれば資金が戻る可能性もあります。一方で、マンションには修繕積立金の値上がりリスクや資産価値の下落リスクもあります。ご自身のライフプランに合わせて判断することが大切です。