「中古マンションは買うな」と言われる７つの理由と真実　

あなたは「中古マンションは買うな」という台詞を聞いたいことがありますか？

大きな買い物ですので、こんな台詞を見聞すると、本当に中古マンションは買ってもいいのかどうかを迷う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし世の中には情報が多く溢れており、全てが真実であるとは限りません。

実際に私も様々な記事や動画を見聞しますが、中には明らかに素人が書いたような、いい加減な中身のものもみられます。

逆に真実が真実と考えられておらず、本来知らなければいけない事実が広まっていないケースもあります。

そこでこの記事では、現役の不動産エージェントとして15年以上、住宅購入のお手伝いをしてきている私が、「中古マンションは買うな」にまつわる誤解と真実について解説していきます。

この記事を最後まで読むことで、なぜ中古マンションは買うなという台詞が広まっているのか。

そしてそれでも中古マンションを購入するのであれば、何に気をつければいいかがわかります。

また私は実際に中古マンションを扱う立場ではありますが、真実を正しく知ってもらうためにも、この記事については忖度なしに中立的な立場で解説をします。

中古マンションは買うなと言われる７つの理由

そもそもなぜこのような台詞が巷で囁かれるようになったのか。

その理由について、よく言われているものをまずは解説していきたいと思います。

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中古マンション相場が高いから損をする

今この記事を書いているのは2023年9月となりますが、中古マンション相場は2013年に決まった東京オリンピックの開催と、日銀の量的緩和をきっかけに上昇し始めました。

当初は東京オリンピックが終われば相場が崩れる崩れないという論争も活発でした。

しかし東京オリンピックが開催される年初に発生した新型感染症によって、中古マンション相場は崩れるのではないかと考える方もいたようですが、結果として相場は一段高に。

そのような相場の中で中古マンションを購入するのは、やはり下落リスクがあるので、中古マンションは買うなという理由になっていると考えられます。

中古マンションは負債である

「賃貸vs持ち家」論争に行き着く話ではありますが、世の中には賃貸を推進し、持ち家派を貶めるような発言をする方も一部いらっしゃいます。

中には「家を買うやつは⚪︎カ」なんてかなり過激なものもあります。

理由として「損をするに決まっているから」「自由に動けなくなる」など様々なものがありますが、そもそも中古マンションに限らず家は買うものではないという論理です。

また中古マンションを購入して住むということは、収入が得られることはなく、住宅ローンを支出するという意味で負債であるという考え方もあります。

中古マンションは長く住めない

３つ目の理由として、よく言われているのは、中古マンションの寿命についてです。

マンションの寿命については、様々な見解や研究結果、データもあるのですが、よく見られる数字は「47年」「60年」といった数字です。

この数字が真実だとすると、中古マンションはすでにそれなりに築年数が経っていますので、住むことができる期間はそこまで長くないという理由です。

中古マンションの耐震性に不安がある

中古マンションは築年数によっては古いものもあるので、耐震性が低く安全性に問題があるという論調です。

新築マンションやそこまで築年数が経っていない物件はともかく、流通している中古マンションの大半は耐震性に不安があると考えられていることが理由です。

中古マンションは新築に比べて質が悪い

中古マンションは建てらた時期が古く、今の新築マンションと比較して、質が悪いと考えられている論調もあります。

新築マンションの方が、造りも最先端で質が最も良いと考えている人もいます。

中古マンションは資産価値が低い

中古マンションは新築マンションと比較して価格が安いので、資産価値が低いと考えられているという理由です。

実際中古マンションは新築マンションと比較すると価格が安いので、資産価値はその分低いという発想です。

修繕積立金などのコストが高い

中古マンションは新築マンションと比較して、修繕積立金のコストが高く、ランニングコストが高いと考えられている理由です。

実際、新築マンションは数千円ですが、中古マンションだと数万円というものまであります。

住宅ローンとは別でかかる費用なので、出来るだけランニングコストは安いものがいいという考え方です。

中古マンションは買うなは本当か？理由に対する本当のところ

ここまでに「中古マンションは買うな」と言われている、よくある理由について列挙しましたが、いかがでしょうか？

中には「当然だと思うが何か違うの？」なんて考えてらっしゃる方もいるかもしれません。

ここからは、それぞれの理由に対する真実であったり正しい考え方について解説していきます。

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中古マンション相場が高いから損をするというのは、半分は本当で半分は間違い

確かにこの記事を書いている現在の中古マンション相場はかなり高騰しています。

特に東京都内はその傾向も高く、相場が崩れたら損をすることもあるでしょう。

ここに関しては異論はありません。

しかし、かつて日本が経験したようなバブルと現在は様相が違っています。

何が違うのかというと、かつてのバブルは全ての不動産相場が上昇していましたが、今の状況は全ての不動産相場が上昇しているわけではありません。

都心部では上昇をしているものの、地方の不動産相場は下落しています。

つまり今の不動産は格差が出てきています。

これは私の考え方でもあり、多くの不動産業者が同じように考えていることなのですが、今後は全ての不動産が同じような動きをするのではなく、個別で下がりにくいものもあれば、下がりやすいものも出てきます。

そこで相場の影響を受けやすいものとそうでない中古マンションの特徴について解説します。

相場の影響を受けやすい中古マンションの特徴

相場の影響を受けやすい中古マンションの特徴というのは、相場が下がった時に一緒に価格が下がりやすい、もしくは相場以上に下がるという中古マンションのことです。

私が考えるその特徴とは、

• 周辺に競争相手が多い中古マンション
• 投資マネーが多く流入しているエリアにある中古マンション
• 他の中古マンションと比較して条件の悪い中古マンション

です。

詳しく解説していきます。

周辺に競争相手が多いエリアにある中古マンション

周辺に競争相手が多いというのは、再開発エリアなどで同じような時期にマンションがたくさん建設されたエリアにある中古マンションのことを言います。

相場が上がっている時は、供給（売り物件の数）と需要（買いたい人の数）のバランスが取れているので、特に問題にはなりません。

しかし相場が下がる時は、売り物件があったとしても買いたいと思う人の数が減るので、少ない買主候補をたくさんの中古マンションで奪い合う構図になります。

中には売り急ぐ人も出てくるでしょう。

他の中古マンションよりも安い価格で売りに出されて、それが成約すると、相場がつられて下がっていきます。

再開発などでマンションが一気に建築されたエリアや、大規模マンションで常に売り部屋があるような中古マンションは相場の影響を非常に受けやすく、下がりやすい特徴であると考えられます。

投資マネーが多く流入しているエリアにある中古マンション

今の中古マンション相場がここまで高くなっている原因の一つに、投資マネーが多く流入していることが挙げられます。

日本の量的緩和で、市場のマネー流通量が増え、余ったお金が株や不動産に流れました。

そして世界で同時発生した新型感染症の時には、世界中の中央銀行が市場のマネー流通量を増やし、景気の悪化を防ごうとしました。

その結果、余ったお金が株や不動産に流れ、さらに一段高となりました。

相場が下がるということは、このお金の逆流することになりますので、投資マネーが多く流入しているエリアやタワーマンションなどは売り物件が出やすい状況になります。

エリアによっては、周辺に競争相手も多く、投資マネーが多く流入しているという両方の特徴を満たしているところもあるので、この２つの条件を満たす中古マンションは相場が下がった時にかなり影響を受けると考えられます。

他の中古マンションと比較して条件の悪い中古マンション

中古マンションに限らず、不動産は個別性が高い商品と言われており、条件が良いものほど需要はありますが、他の中古マンションと比較して条件の悪い中古マンションは、売りづらく相場の影響を受けやすいと考えられます。

他の中古マンションと比較して条件が悪いとなりやすい物件の特徴は、

• 災害リスクが高い立地の中古マンション
• 周辺に好ましくない施設がある立地の中古マンション
• 半地下の部屋
• スキップフロアの中古マンション
• メゾネットの部屋
• 旧耐震基準の中古マンション
• 総戸数が少なく高さがある中古マンションor総戸数が少なく自主管理
• 立地適正化計画の居住誘導区域外
• 定期借家権つきの中古マンション
• ランニングコストが高い、もしくは高くなりそう
• 定期的な修繕工事がされていない
• 利便性が悪い立地

などが挙げられます。

この条件についての解説は別の記事に詳しくまとめてありますので、そちらも合わせてご参照ください。

買ってはいけないマンションの特徴20選　不動産のプロはここを見る｜ハウスクローバー

業界歴15年以上のトップエージェントが買ってはいけないマンションの特徴を20選、紹介します。順位をつけて、どれくらいのリスクなのかわかりやすいように、それぞれの項目にやばい度指数と名付けた星の数でリス ...

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相場の影響を受けにくい中古マンションの特徴

逆に相場の影響を受けにくいと考えられる中古マンションの特徴には、以下のようなものがあります。

• 周辺に競争相手が少ない、希少性のある中古マンション
• 投資マネーがあまり流れていない、住宅エリアなどにある中古マンション
• 他の中古マンションと比較して条件の良い中古マンション

それぞれを詳しく解説していきます。

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周辺に競争相手が少ない、希少性のある中古マンション

古くからある人気エリアなどにある中古マンションが持っている特徴です。

ほとんど空いている土地がなく、新築マンションが立ちにくく、尚且つ人気のあるエリアのマンションは、例え相場が下がる局面でも欲しいと考える人がいるため、相場の影響も少なくなると考えられます。

投資マネーがあまり流れていない、住宅エリアなどにある中古マンション

また住みたい人たちがマンションを購入し、あまり投資向けの購入者が少ないエリアも、相場の影響は出にくいと考えられます。

住宅エリアでは、物件価格に対してそこまで賃料も取れないため、投資家は積極的に購入をしません。

なので実際に住みたい人が多く買うエリアでは、投資マネーが流れない分、相場が上昇した時もそこまで大きく上昇しませんが、相場が下落した時も大きく下落はしません。

実際リーマンショック時の相場を見ても、住宅エリアでは相場はほとんど変わっていませんでした。

一方で商業地や都心部で大きく価格が下がったため、相場は下がりました。

相場はあくまで平均であるということがよく分かるエピソードかと思います。

他の中古マンションと比較して条件の良い中古マンション

他の中古マンションと比較して条件が良い中古マンションも相場の影響を受けにくいと考えられます。

角部屋や眺望が優れている部屋、既出した価値が落ちやすい条件に当てはまらない物件などが、特徴として挙げられます。

相場が下がることへの考え方

相場が下がるということは、買った時から価格が下がるということですので、なんとなく損をするイメージがあり、「中古マンションを買うな」ということを言われる理由についても理解はできます。

ただし相場が下がっても、影響を受けにくい中古マンションもあり、なるべく価格が下がりにくい中古マンションを選んで購入するということは、結果として賃貸よりも住宅支出を減らすことができ、暮らしを豊かにできる一面もあります。

正直これだけ中古マンション相場が上がってしまっているので、これからさらに上がることや全く下がらないということは考えにくい状況です。

しかし、下がると言ってもその度合いによって、中古マンションは買ってもいいのか買わない方がいいのかは分かれます。

それこそ、価値が下がりやすい中古マンションを買うのであれば、賃貸の方がいいというのが私の考え方です。

ですから中古マンションを買ってもいいかどうかは、物件次第です。

家を買って暮らしを豊かにする考え方についてまとめた記事もありますので、合わせてご参照下さい。

中古マンション購入を検討しているのであれば、必ず一読はしてほしい内容です。

家を買うことで暮らしを豊かにする方法｜ハウスクローバー

ハウスクローバーの理念でもある「家を通じて暮らしを豊かにする」方法と考え方について解説しました。所得が上がらない中でいかにして生活の質を上げていくか。そんなメソッドがわかる記事になっています。

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相場が下がるのを待つのもあまりお勧めはしない

また相場が下がるかもしれないので、少し様子を見るという方もいらっしゃいますが、基本この方法はあまりお勧めしていません。

理由として、そもそも相場は思惑通りに動かないこと、そして下がるのを待っている間の家賃を考えると本当に得かどうかということがあります。

相場はあくまで結果論であって、予想通りに動くことはありません。

オリンピック後や新型感染症の時などがそうです。

そして下がるのを待っている間の家賃もバカになりません。

思惑通りに動いたとして、仮に3年待ったとした場合の家賃を計算してみてください。

家賃を考えれば、相場がかなり下がらないと合わないことに気がつくと思います。

もしあなたが中古マンションを購入したいと考えているのであれば、その時が買い時でもありますので、相場についてはあまり考えすぎない方がいいと思います。

それよりもいかに価値が下がりにくそうな中古マンションを探すことに注力した方が、よほど現実的で効果的だと思います。

中古マンションは負債であるは物件次第

中古マンションに限らず、家が負債であるかどうかは物件次第です。

中古マンションは貸さないと収入を得られないから負債であるという考え方は、確かに事実ではあります。

しかし、家計のバランスシートで考えた場合、一概に負債であるという考え方は少し違うのではないかというのが私の考え方です。

負債であるかどうかは物件次第と考えます。

例えば、負債となる中古マンションは、価値が落ちやすいマンションで、下の図のように文字通りバランスシートでは負債になります。

一方で、資産価値が下がりにくい中古マンションでは以下のようになります。

つまり、中古マンションが負債であるかどうはかは物件次第ということがご理解いただけると思います。

少し会計的な解説で難しいかもしれませんが、大切な考え方なのでぜひ覚えておくようにしてください。

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中古マンションは長く住めない、も物件次第

次に中古マンションは長く住めいないということについてですが、これも物件次第であると考えています。

そもそも、マンション寿命が「47年」や「60年」と言われている理由があります。

47年は、税制上の耐用年数のことで、事業用として購入する場合、確定申告するときに取得費を経費として計上できる年数のことです。

実際の寿命が反映されたものではありません。

また60年という数字ですが、これは現在マンションの滅失登記（解体された後に建物が無くなったことを登記するもの）から算出した耐用年数です。

現在滅失登記がさらたマンションは建築が始まった初期のもので、コンクリートに配管が全て埋められているなど、マンションそのものよりも設備の寿命が先にきたことによる解体です。

今のマンションは躯体と設備を分けていることが一般的なので、躯体であるコンクリートが劣化しない限りは寿命がなくなるわけではありません。

またコンクリートの寿命については100年とも150年とも言われていて、コンクリートの強度を維持するための大規模修繕工事が定期的にされているかどうかがマンション寿命の分かれ目になります。

そのような意味で物件次第と考えています。

マンションの寿命や長く住むことができる中古マンションの選び方について解説した動画もあるので、合わせて参照いただくと理解が深まります。

中古マンションの耐震性に不安があるのは旧耐震物件と軟弱地盤

中古マンションは古いので、耐震性に不安があると考える方もいますが、マンションの耐震基準は1981年6月の建築基準法改正以来、変わっていません。

1981年5月以前のマンションを総称して旧耐震物件、1981年6月以降のマンションを総称して新耐震物件と呼ばれています。

この建築基準法改正以降の中古マンションは、基本的に今の新築と同じ耐震基準で建てられていますので、こちらも物件次第になります。

また比較的新しいマンションであっても、外壁の修繕が適切に行われておらず、コンクリートの亀裂などから雨水が侵入し、鉄骨が錆びて強度を失ったマンションは、地震で大きな損害を被ることがあります。

また地震による被害は耐震基準だけでなく、地盤によっても被害が変わると言われています。

以下の表は東日本大震災の時における、宮城県のマンションの被害状況をまとめたものになります。

中破以上の新耐震基準も比較的多いことがわかります。

データを調査した東京カンテイによれば、新耐震基準のマンションであっても、地盤によっては被害が大きくなると総評しています。

つまり中古マンションだから耐震性に問題があるわけではなく、立地によって変わるということです。

中古マンションでも建築時期によっては新築よりも質がいい

マンションは築年数よりも建てらた時期で判断すると正しく理解ができます。

例えば、今の新築マンションは土地相場が高く、建築資材も円安の影響で高く、人件費も高いので、少しでも一般の方でも買えるようにグレードを落としたり、部屋を狭くするなどして、価格を抑えています。

一方で2000年代前半やリーマンショック以降〜2012年くらいまでは、土地相場も安く円高で建築資材も安く、建築費も安く済んだため、比較的好立地で、質やグレードが高く、部屋も広い物件が多い時期に建った今の中古マンションは、今の新築と比較してもグレードは高いと言われています。

このようにマンションは建てられた時代背景によって質やグレードは変わるため、中古マンションが一概に質が悪いわけではありません。

むしろ時代によっては今の新築マンションよりも質が良い中古マンションはたくさんあります。

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中古マンションの方が資産価値は高い

中古マンションは新築マンションよりも安いため、資産価値的に低いとみられることがあるそうです。

しかしその考え方は間違っています。

そもそも資産価値が高いということはどういうことか。

それは、買った時と売った時の価格差が小さいということです。

何も買う時の価格が高ければいいという訳ではありません。

いくら購入した時に価格が高くても、売るときに価格が大きく下落していたら、それは資産価値は低いと考えることができます。

では新築マンションと中古マンションではどちらの方が資産価値が高いのでしょうか。

下のグラフは新築から築年数ごとの価格の推移を表したものになります（物価や相場などの要因は排除したものです）

買った時と売った時の価格差が低いほど資産価値が高いのであれば、価格が下げ止まる築26〜30年頃が資産価値的には最も有利であることがわかります。

ちなみに新築マンションは築26〜30年に向けて徐々に価格を下げていき、長期で保有するとおよそ3分の1まで価値が落ちます。

このように買う時の価格だけでなく、将来の価格まで考えると、どんなマンションが価値が高いかが見えてくると思います。

ただし、これもあくまで平均の数字ですので、個別の物件によって差が出るということは言うまでもありません。

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修繕積立金などのコストも物件による

新築マンションと比較して、中古マンションは修繕積立金が高いものが多いです。

理由は、現在のマンションのほとんどが、修繕積立金の積立方式が、新築時が安く年数が経つにつれ徐々に高くなっていくという「段階増額積立方式」が採用されています。

つまり築年数が高くなればなるほど、修繕積立金は高くなっていくものが多いです。

ちなみに最初から将来かかるであろう修繕費を一定の金額で積み立てておく「均等積立方式」もありますが、最近のマンションではその割合は減っています。

ただし、段階的に修繕積立金を上げていくとはいえ、値上げの上昇幅はマンションによって変わってきます。

仮に同じような立地と築年数、同じ管理会社であったとしても、内容は変わります。

もちろん購入するのであれば、安く収まる中古マンションの方がいいわけで、どうやって見分けるのかというと、管理組合の財務状況を調査します。

管理会社から取り寄せる書類から、将来の積立金の過不足を見極めていくのですが、この調査は不動産業者であってもできる人が限られています。

調査自体が会社の決算書を読み解くようなものですので、積立金が多いとか、滞納金の有無などは、あまり関係がありません。

管理組合の調査ができる担当者から中古マンションを探さないと失敗しがちなポイントになります。

私自身もこれまで数千棟というマンションの調査をしてきていますが、この調査の結果「買わない方がいい」というマンションの割合は全体の３割ほどになります。

この数字を見ても、管理の調査をせずに中古マンションを購入することがいかにリスクかお分かりいただけるのではないでしょうか。

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管理費は古いマンションの方が安い傾向

余談ですが、修繕積立金と並んで発生するランニングコストに「管理費」があります。

これは管理会社に支払う報酬になるのですが、実は新しいマンションよりも古いマンションの方が安い傾向があります。

管理会社でも、ディベロッパー系列の管理会社が入っているマンションほどその傾向があります。

理由は、管理会社は昔の管理費から値上げをしたいが、修繕積立金と違い管理費の値上げはハードルが高く、管理会社を変えられてしまうリスクがあるので、新しいマンションへ価格を転嫁しているからです。

管理会社と管理組合の関係もなかなか闇深いものがあり、実際どんなことが起きているのか、参考になる動画も貼っておきますので、合わせて参考にしていただければと思います。

「中古マンションを買うな」のまとめ

ここまで「中古マンションを買うな」と言われる理由と実際のところを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？

色々言われている理由はあり、真実っぽくも聞こえるのですが、話題やその言葉の過激性が先行されているようにも思えます。

結局のところ、中古マンションが買ってもいいかどうかは物件次第です。

つまり、買っていい中古マンションであれば買ったほうが得ですし、買ってはいけない中古マンションを買うくらいなら賃貸の方がいいということです。

賃貸vs持ち家論争がずっと昔からありますが、私の結論としては詰まるところ物件次第であると考えています。

言葉にしていうのは簡単ですが、買ってもいい中古マンションと買ってはいけない中古マンションを見分けるのは簡単なことではありません。

しかも人生で最も大きな買い物と言われ、後戻りもできない買い物になりますので失敗は許されません。

もしあなたがこの記事を読んで、それでも中古マンションを買いたいと考えるのであれば、失敗しないためにも中古マンション選びをサポートしてくれる不動産事業者の担当者（不動産エージェント）をしっかり選ぶことが、何にも勝る対策となります。

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