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中古マンションを購入して失敗して後悔するのはどんな時?

首都圏の新築分譲マンションは、普通のサラリーマン世帯にはもはや手が出せない価格まで上昇しています。そんな中にあって比較的堅調といわれるのが中古マンション市場です。


また中古マンションは昨今のリノベーションブームも後押しとなり、新築分譲マンションと違った盛り上がりを見せています。ただ中古マンションで初めて不動産購入を経験する方も多く、失敗談や後悔の声も聞かれます。

そこでこの記事では、中古マンション購入にまつわる失敗談や後悔の声を集め、これを避けるためにどういった点に注意すれば良いかまとめています。記事を読むことで、マンション購入の注意点やポイントがわかるようなるでしょう。ぜひ参考にしてみてください。

中古マンション購入で多い失敗例

それでは早速、中古マンション購入で多い失敗例を10項目紹介します。まずは、住宅ローンの支払いに関する後悔から始めていきましょう。

住宅ローンが支払えなくなる

日本は空き家が世界一多い国と言われており、マイホームに中古マンションを選択するということは賢明な判断とも言えます。ただ、そうした中でも依然として多いのが住宅ローンが支払えず、マンション購入に失敗する方です

中古マンションで住宅ローンが支払えなくなる原因は、長期にわたるライフプランのシミュレーションをしていないからです。通常、支出は家族の成長とともに増えていきますが、住宅ローンの支払いが困難になる家庭では、ライフプランの変化によるシミュレーションができていません。

家計支出で大きなものと言えば、子どもの教育費がまずやって来ます。しかしそのあとに続く老後の生活設計や資金形成によっても、住宅ローンの支払可能な金額は変わります。このように長い期間のライフステージの変化から、住宅ローンの返済額を考えることは今や常識です

逆によく言われる自己資金の額や返済負担率は、各家庭の与件で大きく変わります。これらの数字はあくまで目安程度と考えましょう。そもそも「借りられる金額」と「無理なく支払える金額」は全く違いますが、私たちは不動産業者や銀行が試算する「借りられる金額」を、住宅ローンの予算だと勘違いしています。そうではなく、ライフプランからシミュレーションした「無理なく支払える金額」で、予算を出してみることをおすすめします。

中古マンションを購入するときに失敗しないための流れをまとめた記事「中古マンション購入の流れと、やってはいけない間違えを、現役のプロが伝授します」も合わせて参考にしてください。

修繕積立金の値上りや一時金の徴収

中古マンションを購入する方なら、管理費や修繕積立金の負担についてはご存知のことと思います。ただ購入に一生懸命になり過ぎると、管理費や修繕積立金のことをすっかり忘れてしまう方もいるようなので、後悔や失敗しないよう注意するべきでしょう。

国土交通省が発表した資料[1]を見ると、「修繕積立金の積立状況」を示した調査データでは、

  •  修繕積立金が計画に対して不足している(34.8%)
  •  修繕積立金残高が計画に比べて余剰がある(33.8%)
  •  不明(31.4%)

となっています。つまり約3割は積立金が「計画に対して不足」しており、これに「不明」を足すと、およそ7割の中古マンションが、何らかの原因で徴収や積立に不安を抱えていることがわかります。

実際筆者も多くのクライアントから中古マンションの調査依頼を受けますが、だいたい半数くらいは将来修繕積立金が不足する可能性が高いと判断しています。

修繕積立金の過不足はマンションの管理能力が反映されやすく、積立金の値上りや一時金の徴収にも繋がりやすいとも言われています。もしそのような中古マンションと気付かず選んでしまうと、間違いなく後悔することになるでしょう。

修繕積立金が足らないマンションとそうでないマンションとを見分けるには、買主の利益を考えるエージェントを選ぶことが一番確実な方法です。またそれ以外では、管理組合の総会議事録をチェックする方法もあります。

もしこれらの調査を面倒がったり、資料を出すことを渋ったりするような仲介業者なら、明らかに人選を誤っています。この場合は、信頼できるエージェントを新たにつければ良いだけです。

思うようなリノベーションが出来ない

中古マンションは、リノベーションを予定して購入するケースが増えています。それに伴って「なかなか思うようなリノベーションが出来なかった」という後悔の声も増えています。

マンションは戸建住宅と比べると、リノベーションが可能な箇所はかなり限定的です。例えばマンションは、戸建てでは可能なサッシの変更が原則できません。玄関ドアも然りです(二重サッシの導入などは、マンションによって可能な場合があります)。

またこれも失敗例としてあげる方がいますが、マンションは水回りの位置を自由に動かせないケースが多々あります。リノベーション業者と一緒に内覧したり、リノベーションに詳しい不動産エージェントを選ぶことでこのような失敗は回避できます。

また最近では、マンションの仲介とリノベーションサービスを同時に提供しているワンストップ型のリノベ会社や不動産エージェントも増えています。忙しい方はこうした会社を使うことで、リノベーションの知識不足を補えるかもしれません。

またマンションの管理規約には、リフォームについての制限なども書かれています。そうした情報を集めておくだけでも、失敗や後悔を減らせるのではないでしょうか。

住んでみたら音漏れがする

念願のマンションでしたが、住んでみたら音漏れが気になって、仕方なく売却に至るという失敗談もよく聞きます。音漏れの原因がマンションの構造にあったとしても、ほかにも住んでいる方もいます。よほどのことでなければ、個人ではどうすることもできません。

音漏れが気になるのは個人差もありますが、明らかに設計上の問題から音漏れしやすい物件もあります。そのようなマンションは所有者の入れ替わりが頻繁だということもありますから、気になるようなら仲介業者や売主に率直に聞いてみるのもひとつです。

また音漏れについては、ペット禁止や楽器演奏不可などがうたわれているかなど、管理規約からも生活環境の向上に力を入れていることが分かります。またリフォーム時に遮音フローリングを用いるよう指定していれば、音漏れに対してシビアな規定を設けているマンションだと推測できます。

このようにマンションの管理規約を読むだけでも、音漏れにシビアなマンションか、大体の察しはつきます。逆に遊び盛りの小さなお子さんがいる場合は、階下の住戸から足音のクレームが来ることが予測されます。お子さんの足音がトラブルになるのを避ける場合は、あえて1階や階下に部屋がない物件を選ぶことがおすすめです。

駅からの距離が思ったより遠い

住宅情報サイト『HOME'S』を運営する株式会社ネクストの調査では[2]、過去5年以内に注文住宅、新築分譲一戸建て、新築分譲マンションのいずれかを購入した人を対象に「住まいの購入失敗談調査」を実施したところ

1位「駅までの距離が遠い」(21.4%)

2位「買い物が不便」(12.6%)

3位「駅周辺が栄えていない」(10.4%)

4位「会社までの距離が遠い」(8.6%)

5位「電車やバスなど公共交通機関が少ない」(8.1%)

という結果になりました。

調査実施期間:2016年8月10日

調査方法:インターネット調査

有効回答数:720サンプル

この調査では中古マンションの方は対象ではありませんが、戸建も含めても駅近物件が支持されていることには驚きます。ただ中古であれ、資産価値的に見ても、駅近物件をいかに取得できるかは、マンション取得では避けられないでしょう。

不動産表記では、1分を80mで計算しています(端数は繰り上げ)が、実際にマンションから駅の改札口まで歩いてみることで(通勤時間帯の混雑も加味する)、通勤の利便性は自ずと分かります

マンション選びでは、あとで後悔しないように必ず周辺を歩いてみることをおすすめします。歩いて見なければ気づかない落とし穴が見つかるかもしれません。

エレベーター渋滞が酷い

エレベーター渋滞が酷いとは、どちらかというとマンションの高層階に住まわれている方から出てきたもので、これも生活環境や利便性・快適性に対しての後悔や失敗を述べたものです。

マンションの高層階は低層階と比べると1階までの距離が長く、朝の時間帯はエレベーター渋滞に見舞われ、通勤時間に影響が出やすいと言えます。

また地震などの災害によって停電した場合は、階段を使って昇降しなければなりません。考えてみればわかることですが、人気の高いとされる高層階は決して良いことばかりではありません。

このほかにもマンションの高層階やタワーマンションは、健康上の問題や子どもの教育上の問題も指摘している書籍も出ています。中古マンションでも高層階を狙っている方は、色々情報を集めた上で最終的に後悔の少ない決断をしてほしいと思います。

迷惑な住民が住んでいる

中古マンションの購入には、迷惑な住民が住んでいるとった失敗例をあげる方もいるようです。

ただこれも最終的に購入を決断したマンションの買主の責任で、誰が悪いわけでもありません。ただ一般の仲介業者でも、買主の疑問に誠実に対応するのが仲介業者本来の仕事です。中古マンションの購入で不安なことや疑問点があれば遠慮せず率直に聞きましょう。

迷惑な住民、変わった住民が住んでいるマンションは、管理規約や議事録を閲覧したり、実際に管理の状態をみれば、大よそ察しはつきます。少しでも引っ掛かる部分がある場合は、慌てて買わないこともひとつの選択です。

購入後、目の前にマンションが

マンションを購入する決め手になるのが眺望の良さです。特に室内側にそれ程魅力がなくても、ベランダから見渡せる眺望が良くてマンションを選ぶ方は多いようです。

もちろんマンション周辺には、緑豊かな公園、児童館、図書館が立ち並び、子育てする環境も整っています。それなのに購入後数年で、目の前にマンションの計画があると知って、購入を焦ったのではないかと後悔する気持ちはよく分かります。

しかし日本は狭く、この眺望の良さが何年もつか、よほどのリゾート地でもなければ誰も保証はできないでしょう。また冷静に考えればこのマンションにしても、できたことで失った眺望や住環境があったのかもしれません。

マンションや戸建てを問わず、周辺環境は必ず変化して行くもの。それを分かった上で、必ず将来予測をしながら、中古マンションを慎重に選びましょう。

どうしても、目の前にマンションが建って眺望や日当たりが変わってしまうことが嫌な方は、ベランダ側にまとまった土地が余っていないか見てみましょう。複数の人が細かく所有している戸建住宅などの場合は、マンションが建ちにくく、大きな駐車場になっている場合は、将来マンションが建つ可能性があります。

付帯設備の故障が多い

中古マンションで多いのが付帯設備の故障です。中古物件は年数的にも、特に給湯器などの機械物は故障してもおかしくない時期にさしかかります。そこで中古マンションの売買契約では付帯設備に対して、「故障・不具合」欄に「無」とした設備について、引渡し完了日から7日以内に請求を受けた場合は、売主は修繕義務を負うことが一般的です。

これを表にまとめたものが付帯設備表で、中古マンションの売買契約では、契約時、売買契約書に添付する形で売主・仲介業者が付帯設備表を用意します。なお、これは使われる付帯設備表が「一般社団法人不動産流通経営協会(FRK)」の書式に倣っている会社が多いことが関係しています。

注意したいポイントとしては、一般的に瑕疵担保責任と呼ばれる欠陥に対する保障は、建物の主要な構造部分(雨漏りや給排水管など)に限られます。本来設備自体は瑕疵担保責任の対象となりません。「一般社団法人不動産流通経営協会(FRK)」の書式を採用していない不動産業者も多いため、初期不良に対する取り決めが契約書でされているかどうかを確認するようにしましょう。

この初期不良に対する取り決めがなかったために発生するトラブルは多くあります。またある程度使用されて年数が経っているものもあるため、中古マンションの購入では、あらかじめ給湯器などの修善費用を見込んでおくことも必要でしょう。

機械式駐車場に自家用車が入らない

最後に駐車場における失敗談を紹介しておきます。マンションの駐車場は半数以上が機械式駐車場といわれています。都心部になればなるほど機械式の駐車場の割合が多くなります。

そして機械式駐車場の注意点として、あらかじめ自分が所有する車の駐車が可能か、サイズチェックが必要です。特に大きいサイズの車をマイカーとして所有している方は、機械式駐車場に自家用車が入るか、調べておかなければなりません

機械駐車場は二段・多段方式が最も多く、これに次いで多いのが垂直循環方式などの大型装置です。何れにしてもマンションの駐車場を使う方は、サイズチェックは必須事項です。内覧時かその前でも、機械式駐車場に車が入るか確かめておきましょう。

中古マンションの購入で後悔しないためにできること

中古マンションの購入で後悔しないためにできることをまとめてみました。どんな点に注意すれば、失敗を少なくできるでしょうか。

資金計画・ライフプランニングを入念に

言うまでもありませんが、お金の失敗は金額が金額だけに大きな影響をもたらします。とくに長期で住宅ローンを組んでいる方は、資金計画で失敗しないように、ライフサイクル上のリスクについて、もう一度チェックしておくことをおすすめします。

不動産業者に管理の調査をしっかり依頼する

不動産業者に管理の調査をしっかり依頼するとは、主にマンションの管理規約や組合の総会議事録を取り寄せてもらうことを意味します。特に総会議事録は、あとで後悔しないために、費用が掛かってもやっておきたいところ。

また現地に出向いての管理の調査はすべて業者任せにせず、必ず自分の目でチェックしましょう。

建築業者・リノベーション業者に確認する

マンションのリノベーション可能な範囲については、工事を担当する建築業者に確認しましょう。また以下の状態を目視や図面等で確認できれば、リノベーションが可能な範囲などはある程度分かります。

構造でもある程度判断できる

マンションは構造の種類でも、動ごかせない壁がある構造かどうか、ある程度判断できます。この場合の構造とは、同じ鉄筋コンクリート造でも

  •  壁式構造
  •  ラーメン構造

なのかで、違いがあります。壁式構造は木造のツーバイフォーと同様で、構造上動かせない耐力壁がありまます。またラーメン構造は木造軸組工法と同じ考え方で構成されており、建物を太い柱や梁で支えいますので、リノベーションの際、大抵の壁を撤去できます。

可能であれば設計図書などを確認する

ラーメン構造は室内の4隅に柱の出っ張りが確認できますので、目視でも図面でもすぐそれと気付きます。また矩計図や断面図などがあれば、床(または天井)の仕様が直床か二重床かが判別できます。

その他、「構造特記仕様書」があればコンクリートの質やかぶりの厚さも分かり、中古マンションの強度や基本的な性能もわかります。詳細は「中古マンションを購入するときの築年数の限界は?」も合わせてご参照ください。

空き室であれば、生活時間も確認してみる

マンションが空き室の場合は閲覧時間が比較的自由に取れますので、時間によって変化する陽当たり状況や隣戸の生活時間も察せるでしょう。特に内覧の時は、日中であることが多く生活音があまりない時間帯が多いです。夕方など生活時間を確認することで生活音がどれくらいするのかを確かめることもできます。空き室のマンションなら、そのメリットを生かした内覧方法をぜひ活用してください。

駅から昼と夜と歩いてみる

購入予定のマンションは周辺環境を見るため、駅からのルールは一度歩いて見るといいでしょう。またその際は時間帯を昼夜ずらしてみると、時間帯で気付かない点が見えてきます。

昼間は明るくても、暗くなる急に人気がなくなり、女性やお子さんの通勤通学に不安を感じるなど、昼夜をずらすことで見えてくることは結構あります。またこの作業は内覧する前に行っておくことで、いざという時に早く動けるようになります。

所有者へのヒアリングをしっかり行う

前オーナーが住んでいる場合は、内覧の際に所有者へのヒアリングを必ず実施しましょう。空き室の中古マンションでは聞けないことも話してもらえます。

居住中のマンションのオーナーは買付に積極的であり、買主に有益な情報をたくさん持っています。そのため売主に失礼にならないよう、対応には十分注意してください。

付帯設備の交換時期と計画を立てておく

付帯設備は付帯設備表とともに、設備の交換時期の記入とあらかじめ計画を立てておくことも必要です。

よくあるのが給湯器ですが、10年以上経っていれば近いうちに交換の必要が出てくるなど、設備の交換時期をもとに計画を立てておくようにしましょう。

事前に駐車場のサイズを調べておく

マンションを購入する上で、あとで後悔しないためにも常識とも言えるものです。機械式駐車場を使用する場合は、駐車場のサイズ(高さも含む)を調べておきましょう。

不動産業者の助けを借りてしっかりとした調査を

中古マンションの購入で失敗や後悔は、不動産購入に対して事前の勉強である程度は防げます。しかしいくらインターネットや書籍などで知識をインプットできても、知っているのと出来ることはまた別ものです。

もちろん失敗しないために知識が必要なのは言うまでもありませんが、やはり実際にはプロの助けなしは難しいと思います。中古マンションは確認項目が意外に多く、とても一人では太刀打ちできません。ぜひあなたの味方となっていただけるような不動産エージェントを見つけるようにしてださい。

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最後に

記事ではどういった点に注意すれば失敗や後悔を少なくできるか、出来るだけコンパクトにまとめました。この記事が皆さんのマンション購入の一助となることを願っています。

また資金計画やリノベーション、マンションの管理については、ここに書かれた情報だけでは言葉足らずであることは否めません。これらについては、また機会をみて取り上げたいと考えています。

[1] 平成30年度マンション総合調査(国土交通省)
[2] HOME'S、「住まいの購入失敗談調査」を発表

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