タワーマンションは本当に買い？メリットとデメリット

都心部を中心に増えているタワーマンション。

見るからに高級感があり、一度は住んでみたいと憧れを持つ方もいらっしゃるでしょう。

そんなタワーマンションですが、憧れだけで買ってしまうと後悔する可能性も否めません。

この記事ではタワーマンションが本当に買っていい物件なのか、メリットとデメリットについてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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タワーマンション人気はいつまで続く？

高度経済成長期以降の日本は、郊外の戸建てや団地に住むことを選択する世帯も多かったですが、2000年代頃から都心回帰の傾向が顕著になるにつれてタワーマンションの建設も増えていきました。

現に東京23区では、2006年時点で完成予定のタワーマンションは8万戸以上、棟数にすると約230棟もあったそうです。

なお、同じく2006年以降に完成予定とされていたタワーマンションの数を首都圏全体で見ると12万戸以上（約340棟）、近畿圏では2万4,000戸以上（94棟）、全国では15万7,000戸以上（約500棟）でした。

これだけ多くのタワーマンションの建設が進んだ背景には、単にタワーマンションの販売が好調だっただけではありません。

実は2000年代以降、都心部に大規模な工場を保有していた企業が工場の閉鎖や移転に伴い、用地を手放すケースが増えました。

元々工場の規模が大きかっただけに用地の面積も広く、マンション建設に適していたのです。

そしてもう1つの理由は、駅周辺の再開発が進められているエリアが多いことです。

再開発は周辺エリアの生活利便性を向上させるチャンスであり、しかもそこに大規模な用地があるとなれば、タワーマンション建設にはうってつけの条件が揃います。

そうした背景から、タワーマンション人気は上昇していきました。

しかし一方で、このタワーマンションの人気ぶりも長くは続かないと予測されていました。

不動産経済研究所によると、2006年当時、タワーマンションの供給戸数は2008年頃をピークに減少していくとの予測が立てられています。

供給戸数減少の予測理由は、タワーマンション建設の計画があってもなかなか具体化できないケースや、分譲マンションではなく賃貸マンションとして供給されるケースなどがあったためです。

さらに、タワーマンション人気の上昇とともにマンションの相場も上昇し、販売価格自体も高騰するであろうとの予測もありました。

その後、同研究所が毎年調査を行った結果、東京23区・首都圏・近畿圏・全国のタワーマンション供給戸数と棟数は以下のように変化していきました。

※数字の見方…供給戸数/棟数

※参照元：株式会社不動産経済研究所 全国超高層マンション市場動向 2020年3月末現在

上記の数字を見ると、供給戸数・棟数ともに2006年時点の数字と比べると減少していることが分かります。

年によって供給戸数や棟数が増えている時もありますが、やはり2008年頃がピークという当時の予測は当たっていたといえるでしょう。

タワーマンションのメリット

人気のピークは過ぎているといっても、タワーマンションならではの住むメリットは変わりません。

続いては、タワーマンションに住んだ場合のメリットについてご紹介します。

利便性の高い立地

多くのタワーマンションは駅近くに建っているため、周辺にはスーパー・コンビニ・病院・銀行・学校など、生活に必要な施設が集中していて利便性が高いメリットがあります。

最近は、マンション低層階のテナント部分に保育園やクリニックなどが入居しているケースも見受けられるようになりました。

また駅近ということは、交通アクセスもいい点が特徴です。

利便性が高いエリアにあるタワーマンションは、歳をとって遠出するのが難しくなった時でも不自由のない暮らしを送りやすかったり、将来住み替えるために売る時も立地の良さがプラスになったりします。

共用設備が充実

フィットネスジムやゲストルーム・キッズルームなど、住人専用の共用設備が充実しているのもタワーマンションならではのメリットです。

共用設備が充実しているタワーマンションなら、雨の日や真夏・真冬など外出が億劫になる日でも、外出せずにマンション内で必要な時に必要な設備を利用できて便利です。

高層階からの眺望

タワーマンションは一般的なマンションより高さがあるため、高層階になるほど眺望がいい点も魅力です。

周辺に視界を遮る建物が少ない分、海・森林・川などの自然や都心の街明かりを一望できるため、眺める度に眼前に広がる景色に癒されるでしょう。

タワーマンションのデメリット

立地の良さ・共用設備の充実・眺望の良さがメリットであるタワーマンションですが、一方でこんなデメリットもあります。

エレベーター渋滞

タワーマンションは基本的に20階以上ある高層マンションで、マンション全体の戸数が100戸を超える物件も珍しくありません。

そして戸数が多いということはエレベーターを利用する方の数もそれだけ多く、エレベーター渋滞が起きやすくなります。

特に朝は通勤通学のためにエレベーターを利用する方が集中するため、エレベーター渋滞を考慮して早めに家を出るなどの対策が必要です。

洗濯物が外に干せない

タワーマンションの中には、バルコニーに洗濯物や布団を干すことを禁止しているケースがあります。

これは外から見た時のタワーマンションの景観を守ることと、強風にあおられて洗濯物や布団が飛ばされてしまう危険性を防ぐことなどを目的に定められているルールです。

風は高層階になるほど強くなり、もし洗濯物や布団が飛ばされて落ちると通行人や車などに被害を与えてしまいかねません。

そのためいくら天気が良くても、タワーマンションでは洗濯物や布団を外に干せないのです。

災害時の階段の上り下り

地震・水害・台風など、大きな災害が発生してタワーマンション全体が停電してしまうと、エレベーターは自動的に停止します。

そして復旧までの間は階段を利用することになりますが、高層階になるほど上り下りがきつくとても大変です。

妊娠中の奥様や乳幼児・高齢者など、家族の中に階段の上り下りに時間を要する方がいる場合は、避難する際のこともあらかじめ考えておいた方がいいでしょう。

共用設備の予約が取れない

便利な共用設備があるタワーマンションですが、あまりにも人気が高いと予約が取れない問題が発生します。

共用設備の維持管理には各戸から徴収した管理費が使われているため、誰でも平等に利用できる権利がありますが、必要な時に予約が取れず利用できない不平等さにストレスを感じるかもしれません。

修繕積立金に莫大な費用がかかる

どれだけ立派なタワーマンションでも、やがて経年劣化が生じ大規模修繕が必要な時期が訪れます。

そして大規模修繕には各戸から徴収する修繕積立金が使われますが、タワーマンションは立派な共用設備を導入している分、必要な修繕積立金も高くなる傾向にあります。

また外壁修繕も、低層マンションより工程が多く工期も長くなりやすいため、結果としてコストが高くなってしまうのです。

様々な住民がいるため、意見がまとまりにくい

マンションの運営に関することは、住人全員で組織する管理組合での話し合いで方針が決まります。

しかし住人の数が多い分、価値観や考え方にバラつきが生じやすく、話し合いの場を設けてもなかなか意見が1つにまとまらないことがあります。

特に近年は、居住用ではなく投資目的でタワーマンションを所有している方もいて、投資家目線と住人目線での意見が対立するケースも聞かれます。

話し合いがまとまらなければ大規模修繕や建て替えなどの計画も立てられず、健全なマンション運営ができなくなってしまう可能性もあるのでご注意ください。

人体や子供の成長にもよくない？

あなたは「タワーマンションで暮らすと、人体や子どもの成長に良くない」という話を聞いたことがありますか？

初めて聞いた方はにわかに信じがたい話だと思いますが、過去には厚生省（現：厚生労働省）が行った調査で、高層階に住む妊婦ほど流産経験者の割合が高くなっていたというデータがあります。

※参照元：平成5年度 厚生省心身障害研究 生活環境が子どもの健康や心身の発達におよぼす影響に関する研究

なぜ高層階に住むほど人体へ影響が生じるのか、それには気圧とマンションの揺れが関係しているのではないかという説があります。

たとえばエレベーターに乗った時、急に上昇したり下降したりした時に耳鳴りや頭痛が生じた経験を持つ方もいるでしょう。

気圧は上にいくほど低く下にいくほど高くなりますが、エレベーターのように上昇・下降のスピードが速い住環境に居続けると、気圧差によって体に何らかの影響を及ぼす可能性が指摘されています。

そしてタワーマンションは高層階になるほど常に風にあおられ、わずかに揺れています。

もちろん、タワーマンションの基礎や内部には揺れを軽減する装置が使われていますが、それでも100％揺れを抑えることはできません。

揺れに敏感な方であれば、日々揺れ続けるタワーマンションで暮らすうちに体調を崩してしまうケースもあります。

また他にも、高層階の住人が低層階の住人に対して冷たい態度をとるなどの問題が度々聞かれますが、それを見て育つ子ども同士の間でも同様のトラブルが発生する可能性が否めません。

タワーマンションに住む全ての方に人体や子どもの成長への影響が生じるとは限りませんが、できればそういうデメリットもあるのだということを覚えておいてください。

資産価値が高いのは今だけ？

現在完成済のタワーマンションの中には、大規模修繕の時期を迎える物件もあります。

しかし「様々な住民がいるため、意見がまとまりにくい」の章でも述べたように、住人の数が多いと意見がまとまらず必要な修繕がされないままになっているケースも少なくありません。

必要な修繕がされなければ当然タワーマンションの資産価値は下がり、住みにくさや売りにくさが高まる一方です。

しかも大規模修繕は1度で済むものではなく、マンションがあり続ける限り定期的に行うものですが、修繕回数が増えるほど費用も増加します。

そうなれば修繕積立金の値上げもやむを得ませんが、住人・投資家のどちらもそれを拒否してしまうと予算が足りず、結局修繕できずに劣化が進み資産価値も下落するという負のスパイラルに陥ります。

このデメリットは、国土交通省の調査結果でも明らかにされています。

※参照元：国土交通省 マンション政策の現状と課題

住人の意見がまとまっていてきちんとした修繕計画があり、それに準じて大規模修繕が進められているタワーマンション以外は、今後の資産価値下落は避けられないでしょう。

タワーマンションはメリットよりもデメリットの方が大きい

ゴージャスで優雅な暮らしを送れそうなタワーマンションですが、じっくり検討するとメリットよりデメリットの方が大きい不動産です。

憧れだけで買ってしまうとデメリットに直面した時、大きな後悔をしてしまうかもしれません。

こうしたデメリットを避けられる中古マンションを探すなら、マンションのことに詳しい不動産エージェントに頼るべきです。

タワーマンションのいいところだけでなく、悪いところもきちんと伝えたうえで物件探しをしてくれる不動産エージェントなら、安心して相談できます。

現在中古マンション購入を検討していてタワーマンションも候補に入っている方は、ぜひ信頼できる不動産エージェントにご相談ください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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