中古マンションの築年数と住宅ローンの関係は？借入期間・控除・審査のポイントを解説

この記事で分かること

中古マンションの築年数は住宅ローンを組む際に大きなポイントとなるのをご存じでしょうか。中古というくくりで単純に考えてしまうと、いざ住宅ローンの審査を出したら承認が中々下りないことや、希望とする条件で組めないこともあります。

中古マンションを買う際に気を付けるべきマンションの築年数とそれに対する住宅ローンの注意点をこちらで解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションの築年数と住宅ローン

中古マンションを購入する際に多くの方が住宅ローンを利用されると思いますが、組める住宅ローンの期間が築年数によって大きく左右されます。

住宅ローンを考える時に大事なのは月々の返済金額です。ほしい物件があり、借入可能額目いっぱいを使って住宅ローンを組んでしまうと、月々の返済が苦しくなりつらい生活を強いられることになってしまいます。

月々の返済額を決める重要な要素として「借入期間」をどのように設定するかがあります。そこで大きく関わってくるのが中古マンションの「築年数」です。

では築年数が住宅ローンの借入期間にどのような影響を与えるのか、こちらで説明していきます。

新耐震基準は一律最長35年

金融機関の審査では、建物の担保評価としての価値があるかをみます。住宅ローンを借り入れする時には必ず物件に抵当権を設定し、金融機関の担保としていれます。

もし債務者が返済不能になった時、建物が古くて質も悪く評価もほとんどない場合は貸出金を回収することができなくなってしまいます。そのための物件審査基準の一つとなっているのが新耐震基準です。

1981年6月1日から耐震基準が改正され、新耐震基準へと変わりました。これにより、この日付以前の建物と以降の建物で耐震性が大きく変わることとなりました。

この新耐震基準を満たしていれば、中古マンションは物件としての質が認められ、住宅ローン借入も最長35年まで組むことができます。

「50年－築年数」

金融機関の中には中古マンションの借入期間に対して、このような算式を目安にしているところもあります。

築年数が30年だった場合は、50年－30年で借入可能期間が20年となる計算です。この基準は金融機関によっても異なり、60年や55年などの基準を設定している金融機関もあります。

しかし新耐震基準を満たしているのであれば、あまりこちらの算式は重要とはなりませんので安心してください。

築年数別の借入期間と借入金額の具体的な目安

ここまで住宅ローンの「借入期間」の考え方を見てきましたが、実際に築年数ごとにどのくらい借入期間・借入金額が変わるのか、具体的な目安を見ていきましょう。

築年数別の借入期間の目安

金融機関が採用する主な算式ごとに、築30年の中古マンションを例に借入期間を試算すると以下のとおりです。

• 新耐震基準を満たす物件（築後経過年数による制限なし）：最長35年
• 「50年－築年数」方式の金融機関：50－30＝最長20年
• 「55年－築年数」方式の金融機関：55－30＝最長25年
• 「60年－築年数」方式の金融機関：60－30＝最長30年

同じ築30年の物件でも、借入期間は金融機関次第で15年も差が出ます。月々の返済額に直結するため、事前に複数の金融機関で条件を比較することが欠かせません。

築年数別の借入金額の目安

借入金額にも築年数の影響が出る場合があります。金融機関は建物の担保評価に基づいて融資上限を決めるため、築年数が経過し担保評価が下がると、希望どおりの金額を借りられないケースが出てきます。

例えば、物件価格3,000万円の中古マンションを購入するとしても、担保評価額が2,500万円と査定された場合、金融機関によっては2,500万円までしか融資しない方針を取ります。差額の500万円は自己資金で用意する必要が出てきます。

築年数が20年以内の中古マンションであれば担保評価額と物件価格が大きく乖離することは少なく、築30年を超えるあたりから担保評価の下落リスクが高まる傾向があります。

月々の返済額への影響イメージ

仮に3,000万円を借入金利1.5%で返済する場合、借入期間によって月々の返済額と総返済額は以下のように変わります。

• 借入期間35年：月々約91,900円、総返済額約3,860万円
• 借入期間25年：月々約120,000円、総返済額約3,600万円
• 借入期間20年：月々約145,000円、総返済額約3,470万円
• 借入期間15年：月々約186,000円、総返済額約3,350万円

借入期間が短くなるほど月々の返済額は増える一方、総返済額（利息負担）は減る傾向にあります。築年数の影響で借入期間が短くなれば、月々の返済負担がそれだけ重くなる点を踏まえて物件選びをすることが大切です。

旧耐震基準の中古マンションは取り扱わないところも

先ほど新耐震基準についてご説明しましたが、新耐震基準より前のものは旧耐震基準とよばれています。

旧耐震基準に対しては金融機関の審査も厳格化していて、中には旧耐震基準の中古マンションは取り扱いができないという金融機関もあります。取り扱いが可能な場合でも、様々な条件が付加されるケースが多く、住宅ローンをすんなりと組めない場合がほとんどです。

各金融機関によって取り扱いが違うので、様々な金融機関から情報を集める必要がでてきます。

ただし、旧耐震の中古マンションであっても、現行の耐震基準を満たすと証明されたものについては、新耐震基準の中古マンションと同じ扱いを受けることができます。

耐震基準適合証明書の取得は「マンション全体の耐震診断」が前提

旧耐震基準の中古マンションでも、「耐震基準適合証明書」が発行されていれば、住宅ローン審査や住宅ローン控除で新耐震基準と同じ扱いになります。ただし、マンションで耐震基準適合証明書を取得するハードルは、戸建てに比べて格段に高いのが実情です。

マンションの耐震診断は、区分所有の1戸ごとではなく、建物全体に対して実施する必要があります。診断費用はマンションの規模によって数百万円〜数千万円規模になることも多く、通常は管理組合が予算化して実施します。つまり、個人の購入希望者が単独でマンションの耐震診断を依頼することは現実的ではありません。

購入検討中の物件で実務的に確認すべきは、次の3点です。

• マンション自体が建物全体の耐震診断を実施しているか
• その結果として、現行の耐震基準に適合しているか
• 適合していなくても耐震改修工事を行い、現行の耐震基準に適合しているか

マンション全体で現行の耐震基準を満たしていることが確認できれば、建築士や指定確認検査機関に依頼して、区分所有住戸の耐震基準適合証明書を発行してもらえます。発行自体の費用は数万円程度に収まります。一方、マンションが耐震診断を実施していない、または現行基準を満たしていない場合、購入者側から診断実施を働きかけるのはほぼ不可能と考えてください。

代替となる「既存住宅売買瑕疵保険」への加入や「住宅性能評価書（既存住宅性能評価書）」の取得でも、住宅ローン控除で新耐震扱いが認められる場合があります。ただし、いずれも「マンション自体が現行の耐震基準に適合していること」が前提となる点は共通しています。住宅性能評価書の制度は2000年以降のもので、既存住宅の取得率は低く、使える物件は極めて限定的です。

結論として、旧耐震基準の中古マンションで新耐震扱いを狙うのであれば、仲介会社経由で「マンション全体の耐震診断結果」を事前に確認したうえで判断することが現実的な進め方となります。

そもそも旧耐震の中古マンションはお勧めできない

今後南海トラフ地震なども懸念されている中、旧耐震基準の物件はその安全性が疑問視されています。

また、安全性という面だけでなく住宅ローンが利用できない物件については将来的な資産価値も心配です。今後もし売却することがあると、住宅ローンが利用できない物件は市場としての評価がどうしても低くなってしまいます。購入者は住宅ローン利用して買う方がほとんどなので、なかなか買い手が見つからないことが想定されます。

ライフスタイルも変わり、住まいに求めるものも変化しています。理想の暮らしを実現するのはもちろんのこと、将来的な資産価値として残る住まいを選ぶことが今後の豊かな暮らしにつながります。

そのためにも良質な中古マンションを見極めることが一番重要であり、知識と経験を兼ね備えたパートナーを味方につけることでより賢く物件選びができるようになります。

まずは経験豊富な不動産パートナーをよく吟味して選ぶところからはじめてみてはいかがでしょうか。

住宅ローン審査が通りにくい中古マンションの3つの特徴

旧耐震基準以外にも、築年数や物件の属性によって住宅ローン審査が通りにくい中古マンションがあります。代表的なのは次の3種類です。これらの物件は、購入前に金融機関が融資可能か確認することが必須です。

特徴①：再建築不可物件

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさず、今の建物を取り壊しても新たに建物を建てられない物件を指します。

再建築不可物件は、将来的に建物が滅失した場合に更地の土地としてしか利用できないため、担保評価が低くなります。そのため多くの金融機関では融資対象外、もしくは融資金額が大幅に制限されます。

再建築不可に該当する中古マンションは多くありませんが、都市部の古い区分所有建物では稀にあるため、購入前に仲介会社に確認しておきましょう。

特徴②：借地権付きの物件

借地権付きの物件とは、土地を所有せず借りている物件のことです。建物は所有しますが、土地は地主から借り受けているため、地代の支払いや契約更新料の負担が発生します。

借地権付きマンションは土地の担保評価が加算されないため、融資可能額が大幅に低くなる傾向があります。また、借地期間満了時のリスクがあるため、そもそも取り扱わない金融機関もあります。

価格が周辺相場より割安な中古マンションは、借地権付きである可能性を疑って登記簿謄本を確認してください。

特徴③：既存不適格物件

既存不適格物件とは、建築当時は合法だったものの、その後の法改正により現行基準を満たさなくなった物件のことです。容積率オーバー、建ぺい率オーバーなどが典型例です。

既存不適格物件は建て替え時に同規模のマンションを建てられないため、担保評価が下がり、融資条件が厳しくなります。特に容積率オーバーの物件は、売却時にも買い手が限定されやすい点に注意が必要です。

中古マンション購入者の築年数動向と市場背景

実際に中古マンションを購入している人は、どのくらいの築年数の物件を選んでいるのでしょうか。市場動向を知っておくと、物件選びの基準として参考になります。

首都圏における中古マンションの成約時平均築年数は、2023年時点で約23年とされています。過去10年間で平均築年数は徐々に上昇してきており、10年前の約19年から4年ほど古くなっている傾向です。これは、築古物件のリノベーション需要の増加、新築マンション価格の高騰による買い控えなどが背景にあります。

国土交通省の推計によれば、築40年超の分譲マンションは2033年時点で約264万戸に達する見込みで、2023年の約129万戸から10年で2倍以上に増えると予測されています。今後、築年数が古い中古マンションの流通が加速していくため、築年数と住宅ローンの関係を正しく理解しておくことの重要性はさらに高まっていきます。

2022年税制改正で撤廃された住宅ローン控除の築年数要件

中古マンションの購入では、住宅ローン控除が使えるかどうかも重要な判断ポイントです。住宅ローン控除は住宅ローン残高の一定割合を所得税から控除できる制度で、購入後の税負担を大きく軽減できます。

2022年度の税制改正で、中古住宅に関する住宅ローン控除の築年数要件が大きく変わりました。旧制度と新制度の違いは以下のとおりです。

旧要件（2021年まで）

• 木造（非耐火建築物）：築20年以内
• 鉄筋コンクリート造（耐火建築物）：築25年以内

旧要件では、築25年を超える鉄筋コンクリート造の中古マンションは、原則として住宅ローン控除の対象外でした。耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付帯で例外扱いにできるものの、手続きが煩雑でした。

新要件（2022年以降）

• 1982年1月1日以降に建築された物件（＝新耐震基準適合物件）であれば築年数要件は撤廃

2022年度の税制改正により、築25年や築20年といった築年数の制限が撤廃され、1982年以降に建築された新耐震基準適合の中古マンションであれば築何年でも住宅ローン控除の対象となりました。

住宅ローン控除の控除率・期間・借入限度額

住宅ローン控除の主な条件は以下のとおりです。

• 控除率：住宅ローン年末残高の0.7%
• 控除期間：10年間（買取再販住宅は13年間）
• 借入限度額：2,000万円〜3,000万円（物件の環境性能で変動）
• 適用期限：入居日が2025年12月31日まで

環境性能による借入限度額の違いは以下が目安です。

• 一般の中古住宅：2,000万円
• ZEH水準省エネ住宅：3,000万円
• 長期優良住宅・低炭素住宅：3,000万円

控除額の最大値は、借入限度額3,000万円×0.7%＝年間21万円、10年間で最大210万円となります。10年で200万円以上の節税になる制度のため、購入予定の中古マンションが要件を満たすかは契約前に必ず確認しましょう。

中古マンションの諸費用とリフォーム費用の借入

中古マンション購入時には、物件価格以外にも諸費用が発生します。諸費用の相場は物件価格の5〜8%程度が目安です。

中古マンション購入時の主な諸費用

• 仲介手数料：物件価格×3%＋6万円＋消費税（上限）
• 登録免許税：借入金額×0.1%〜0.4%
• 司法書士報酬：10万円前後
• 印紙税：数千円〜数万円
• 火災保険料：年間1〜3万円程度
• ローン事務手数料：融資金額×1〜2%、もしくは定額
• 団体信用生命保険料：金利に上乗せが一般的

リフォーム・リノベーション費用は住宅ローンに組み込める

中古マンションを購入してリフォームやリノベーションを行う場合、その費用を住宅ローンに組み込める金融機関が増えています。物件価格＋リフォーム費用の合計額を一本のローンとして借り入れすることで、金利の低い住宅ローンでリフォーム資金を調達できます。

ただし、リフォームローンと住宅ローンでは審査基準が異なるため、事前に金融機関へ相談し、リフォーム内容と見積書を整えてから申し込むことが必要です。

手付金は建て替え払いが必要

売買契約時に支払う手付金（物件価格の5〜10%が一般的）は住宅ローンも、物件代金の一部に充当されるので、もちろん住宅ローンで借りることもできます。

ただし住宅ローンを借りるタイミングは、最後の引き渡しのタイミングです。ですので、売買契約時には一時的に立替払いとなります。資金計画をしっかり把握しておくようにしましょう。

築年数ごとの住宅ローン戦略

築年数帯によって、住宅ローン戦略の取り方は変わります。築年数別の特徴と、どんな点に注意すべきかを整理します。

築10年〜15年の中古マンション

築浅の中古マンションは、新築時の7〜8割程度の価格で購入できることが多く、コストパフォーマンスの観点で人気があります。新耐震基準を余裕で満たし、担保評価も落ちにくいため、住宅ローンの借入期間35年・借入金額の制限がほぼない点がメリットです。

一方で、新築時の価格が高止まりしている近年は、築10年前後でも価格が下がりにくい傾向があります。市場相場をよく比較したうえで購入判断をしましょう。

築20年〜25年の中古マンション

築20年前後は、価格が新築の6割程度まで下がり、住宅ローン条件も良好なゾーンとして狙い目とされています。新耐震基準を満たす物件が大半で、35年ローンを組める金融機関が多くあります。

ただし、築25年を超えると担保評価がやや下がりはじめる金融機関も出てくるため、複数の金融機関で条件を比較することが重要です。住宅ローン控除も2022年改正後は築25年の壁がなくなったため、安心して検討できます。

築30年〜40年の中古マンション

築30年を超えると、金融機関ごとの借入期間算式（「50年－築年数」等）が効いてくるため、借入期間が短くなるケースが増えます。月々の返済額への影響が大きくなる点に注意が必要です。

また、修繕積立金が大幅に上がっているマンションも多いため、ローン返済額と管理費・修繕積立金の合計でランニングコストを見るようにしましょう。築30年超の物件では、管理組合の修繕計画や積立金の状況を必ず確認することが欠かせません。

築40年超の中古マンション

築40年超のマンションは、1981年6月1日の新耐震基準の境界より前に建築されている物件も多く、旧耐震基準に該当する場合があります。旧耐震の場合、住宅ローンの取り扱い可能な金融機関が限定され、審査条件も厳しくなります。

耐震基準適合証明書を取得できる物件か、建て替え計画の有無、管理組合の機能度まで総合的に確認する必要があります。担保評価が低いため、自己資金を厚く用意する前提で資金計画を立てましょう。

中古マンション×住宅ローンを組むときのチェックリスト

中古マンションで住宅ローンを組む際は、以下の9項目を事前に確認することで、想定外の借入制限や控除漏れを防げます。

まとめ：築年数と住宅ローンの賢い付き合い方

中古マンションの築年数は、住宅ローンの借入期間・借入金額・住宅ローン控除・審査難易度のすべてに影響する重要な要素です。新耐震基準（1981年6月1日以降）を満たす物件であれば最長35年のローンが組め、2022年度の税制改正以降は住宅ローン控除の築年数要件も撤廃されたため、築年数を過度に気にせず幅広い物件から選びやすくなっています。

一方で、旧耐震基準の物件や再建築不可・借地権・既存不適格といった特殊な物件は審査が厳しくなるため、購入前に金融機関へ事前相談することが欠かせません。複数の金融機関で条件を比較し、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険など使える制度を最大限活用することで、築古マンションでも有利な条件で住宅ローンを組める可能性が広がります。

不動産業界歴15年の私（宮田）の視点から申し上げれば、築年数は一つの判断基準にすぎず、管理状態・修繕計画・立地の資産性を総合的に見ることが最も大切です。築年数だけで物件を排除せず、総合的に判断できる知識と経験豊富な不動産パートナーを選ぶことを強くおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 築30年の中古マンションでも35年ローンを組めますか？

新耐震基準（1981年6月1日以降建築）を満たす築30年の中古マンションであれば、最長35年のローンを組める金融機関が多くあります。一方で「50年－築年数」の算式を使う金融機関では、築30年なら借入期間は最長20年に制限されます。同じ物件でも金融機関によって条件が異なるため、複数行で比較するのが賢明です。

Q2. 住宅ローン控除は築年数が古いと受けられませんか？

2022年度の税制改正により、中古住宅の築年数要件は撤廃されました。現在は、1982年1月1日以降に建築された新耐震基準適合の物件であれば、築年数に関係なく住宅ローン控除の対象となります。旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険への加入で新耐震扱いにできれば対象に含められますが、マンションの場合は建物全体の耐震診断が前提となり、購入者側から診断実施を働きかけるのはほぼ不可能です。物件検討時に「マンション自体が耐震診断済みで現行基準に適合しているか」を仲介会社経由で確認してください。

Q3. 旧耐震のマンションは住宅ローンを組めないのでしょうか？

全く組めないわけではありませんが、取り扱いのある金融機関が限られ、条件も厳しくなります。借入期間の短縮、借入金額の減額、担保評価の低下など、様々な制約がかかることが一般的です。耐震基準適合証明書を取得すれば新耐震扱いで借入できますが、耐震改修を要する場合は費用面の負担も大きくなります。南海トラフ地震などの災害リスクを考えると、旧耐震は慎重な検討が必要です。

Q4. 耐震基準適合証明書はどうやって取得しますか？

マンションの場合、建物全体の耐震診断が前提となります。これは通常管理組合が実施するもので、診断費用はマンションの規模によって数百万円〜数千万円規模になることも多く、個人の購入者が単独で依頼するのは現実的ではありません。マンション自体が既に耐震診断を実施し、現行の耐震基準に適合していると確認できれば、建築士や指定確認検査機関に依頼して区分所有住戸の耐震基準適合証明書を数万円程度で発行してもらえます。マンションが診断未実施の場合、購入者側から診断実施を働きかけるのはほぼ不可能なため、物件検討段階で「耐震診断済み・現行基準適合済みか」を仲介会社経由で確認することが出発点になります。

Q5. リフォーム費用も住宅ローンに含められますか？

リフォーム費用を住宅ローンに組み込める金融機関が増えています。物件価格とリフォーム費用の合計額を一本の住宅ローンとして借り入れできれば、金利の低い住宅ローンでリフォーム資金を調達できます。ただし、リフォーム内容の見積書を事前に用意する必要があり、金融機関によって対応可否や条件が異なるため、契約前に必ず相談しておきましょう。

Q6. 住宅ローン審査で築年数以外に重視される項目は何ですか？

金融機関の住宅ローン審査で特に重視される項目は、完済時の年齢、申込人の健康状態、借入時の年齢、年収、勤続年数などです。国土交通省の調査によると、金融機関が審査で「特に重視する」と回答した項目は、完済時年齢が約98.7%、健康状態が約97.9%、借入時年齢が約97.2%と、いずれも9割を超える高い比率です。築年数は物件側の要素ですが、個人側の属性もあわせて総合判断されます。

Q7. 中古マンションの住宅ローン審査に通らなかった場合はどうすればよいですか？

主な対処法は4つあります。頭金を増やして借入額を下げる方法、別の金融機関に申し込む方法（各行で審査基準が異なります）、既存の借入を完済してから再申請する方法、そして物件を変更する方法です。特に旧耐震や再建築不可の物件で審査が通らない場合は、物件選びの段階から見直すのが現実的です。複数の金融機関と早めに相談することで、審査通過の可能性を最大化できます。