総戸数が少ないマンションは避けるべき？業界17年のプロが教える20戸以下のメリット・デメリットと見極め方

この記事で分かること

実際の営業をしていて、よく聞かれるの質問の1つに「総戸数の少ないマンションは避けた方がいいですか？」というものがあります。

総戸数が少なければ、それだけ１戸あたりの負担が重くなり、管理費や修繕積立金などのランニングコストが高くなり、リスクが高いという認識からだと思います。

しかし、これまで数千棟というマンションの管理組合の調査をしてきた私から言わせると、総戸数が少ないからと言って避ける理由にはなりません。

この記事では、総戸数が少ないマンションのリスクと、どんなマンションであればいいのか。

その見極め方も含めて解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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総戸数の規模別の定義と分類

具体的な解説に入る前に、まずマンションの規模区分を整理しておきます。業界では明確な公的定義はありませんが、実務上は次のように分類されることが多いです。

小規模マンション：総戸数20戸以下。中でも10戸前後は「極小規模」と呼ばれます。古い住宅地に建つコンパクトな物件、商業地に建つ高さのあるワンフロア2戸タイプなどに多いです。

中規模マンション：総戸数21〜50戸。最も多い規模で、住宅地の3〜5階建てが典型です。

準大規模マンション：総戸数51〜100戸。郊外型の中層マンション、駅近の物件に多いです。

大規模マンション：総戸数101〜300戸。再開発エリアや郊外の大規模分譲に多く、共用施設も充実しがちです。

超大規模マンション・タワーマンション：総戸数301戸以上、または20階以上の高層物件。共用施設は最も充実するが、修繕費も高くなります。

本記事では基本的に20戸以下を「総戸数が少ないマンション」として解説します。この層は管理面の特徴が他の規模と大きく異なるため、購入判断にも特別な視点が必要です。

国土交通省マンション総合調査が示す規模別の実態

「総戸数が少ないと管理費が高い」という業界の常識を、国土交通省「マンション総合調査」の数値で確認します。

規模別の管理費（月額・1戸あたり）

国土交通省の調査によれば、規模別の管理費（駐車場使用料からの充当額を除く）の月額は次のとおりです。

• 20戸以下：専有面積1㎡あたり177円・1戸あたり約14,282円
• 21〜30戸：1㎡あたり179円・1戸あたり約13,948円
• 31〜50戸：1㎡あたり170円台
• 51〜75戸：1㎡あたり160円台
• 76〜100戸：1㎡あたり150円台
• 101〜150戸：1㎡あたり140円台

70㎡換算で言えば、20戸以下マンションでは月額約23,000円、大規模マンションでは月額約18,000円となり、毎月5,000円程度の差が出ます。35年住むと累計210万円の差です。

規模別の修繕積立金

修繕積立金についても同じく、規模が小さいほど1戸あたりの負担が大きくなる傾向があります。70㎡換算で小規模約2.3万円、大規模約1.8万円が一つの目安です。

ただしこれは「平均」であり、優秀な管理組合が運営している小規模マンションでは、大規模よりも安いケースもあります。逆に、大規模でも管理が悪いマンションでは、平均より大幅に高いケースも見られます。

規模別の大規模修繕工事費用

大規模修繕工事の費用（マンション全体額／戸あたり）は、40戸切りで戸あたり費用が高くなり、20戸切りで急騰するというデータがあります。

理由は、足場代・職人の動員コスト・共用部の清掃・各種点検費など、戸数に関係なく一定額かかる「固定費」が、戸数で割られるためです。20戸のマンションでは1戸あたり数百万円規模の負担になることも珍しくありません。

滞納率の計算で見る規模別の財務リスク

総戸数が少ないマンションで最も警戒すべきリスクが、滞納の影響度です。具体的な数字で示します。

同じ「1戸滞納」でも規模で影響が違う

総戸数20戸のマンションで1戸が管理費・修繕積立金を滞納すると、滞納率は5%になります。30戸なら3.3%、50戸で2%、100戸で1%、300戸で0.3%です。

この計算が示すのは、小規模マンションでは1〜2戸の滞納が直接マンション全体の財務を圧迫するということです。100戸のマンションなら、数戸の滞納があっても全体予算では誤差の範囲ですが、20戸のマンションでは即座に修繕積立金の不足や臨時徴収につながります。

滞納者の所有権競売までの長さ

管理費・修繕積立金を滞納された場合、管理組合は最終的に区分所有権の競売まで法的措置を取れます。しかし実際の競売実行までは1〜3年程度かかるのが通例で、その間も滞納分が積み上がっていきます。

業界の現場では、「2〜3戸の長期滞納で運営が立ち行かなくなった小規模マンション」というケースを度々目にします。総戸数の少ないマンションを検討する際は、必ず現在の滞納状況を不動産エージェントに調査してもらってください。

総戸数の少ないマンションはリスクが高いと言われる理由

総戸数が少ないという目安は明確に定義されているものはありませんが、一般的には２０戸前半以下のものを言うことが多く、この記事でも「総戸数が少ないマンション＝２０戸前半以下のマンション」と定義して解説をしていきます。

まず総戸数が少ないマンションですが、修繕や管理など、維持管理にかかる全体の費用に対して、戸数が少ないため戸あたりの負担が大きくなりがちでリスクが高いと言われることが多いです。

確かにこれはこれで一理あります。

実際、私も調査をする中で戸数が少ないマンションについては細心の注意を払います。

ただその実情は、確かに内容が良くないマンションもありますが、その一方で優良なマンションも数多くあります。

調査をしていて思うのは、総戸数の少ないマンションほど管理の良し悪しが両極端になるものはないと感じています。

それでは管理の良いマンションとはどのような特徴があるのか。

その解説をする前に、総戸数が少ないマンションのメリットについて考えていきたいと思います。

総戸数が少ないマンションのメリット

総戸数が少ないマンションのメリットはなんと言っても、住人同士のコミュニケーションです。

人によってはデメリットと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、管理にとってはプラスに働くことが多いと感じています。

しかし住人同士のコミュニケーションが活発であれば、管理組合の運営についても活発な意見交換が交わされることも多く、総会なども住人たちが率先して進めているケースも数多くあります。

結局のところ、管理会社はあくまで管理組合から業務を委託されている業者でしかないので、管理組合が主体性を持たないマンションは管理会社の言いなりになって、本来支払わなくてもいい高い工事費などを支払っていることも多く、管理組合が主体性を持つと、管理会社をしっかりコントロールできることが多くなります。

結果としてその主体性がマンションの管理運営に良い影響を与えるので、そのような状況になりやすい条件が揃っている、戸数が少ないマンションは優良物件である可能性もあるのです。

総戸数が少ないマンションのメリット

総戸数が少ないマンションのメリットはなんと言っても、住人同士のコミュニケーションです。

人によってはデメリットと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、管理にとってはプラスに働くことが多いと感じています。

しかし住人同士のコミュニケーションが活発であれば、管理組合の運営についても活発な意見交換が交わされることも多く、総会なども住人たちが率先して進めているケースも数多くあります。

結局のところ、管理会社はあくまで管理組合から業務を委託されている業者でしかないので、管理組合が主体性を持たないマンションは管理会社の言いなりになって、本来支払わなくてもいい高い工事費などを支払っていることも多く、管理組合が主体性を持つと、管理会社をしっかりコントロールできることが多くなります。

結果としてその主体性がマンションの管理運営に良い影響を与えるので、そのような状況になりやすい条件が揃っている、戸数が少ないマンションは優良物件である可能性もあるのです。

20戸以下の管理会社選びの難しさ

総戸数20戸以下のマンションが特有に抱える問題が、管理会社の選択肢の少なさです。

大手管理会社の多くは効率重視で、一定規模以上のマンションをターゲットにしています。50戸未満、特に20戸以下のマンションは「採算が合わない」として受託しない、または受託しても担当者の質が低い・対応が後回しになる、というケースが現場で多く見られます。

そのため、20戸以下のマンションでは次のような工夫が必要になります。

地域密着型の中小管理会社を選ぶ（小規模に強い実績がある会社）

複数のマンションを束ねて管理委託することで採算を確保する方式

部分委託（清掃・点検のみ）で管理費を抑えつつ、管理組合主体で運営する

マンション管理士に管理組合運営を依頼する

20戸以下のマンションを検討する際は、現在の管理会社の質・委託契約の内容・将来の管理体制について、不動産エージェントを通じて丁寧に確認してください。

総戸数が少ないマンションでも買っていいマンションとは

ただそのような条件が揃っていても、内容が悪いマンションはあります。

さらにもともと戸数が少ないマンションが持つリスクが極端に出てしまい、管理が悪いマンションは極端に内容が悪いものも散見されます。

それでは総戸数が少ないマンションで買ってもいいマンションとはどのような特徴を持つのでしょうか？

それは管理組合が健全に機能しているマンションです。

管理の健全性を調査するためには、管理会社や管理組合から発行される書類や長期修繕計画書、総会の議事録など様々な書類をもって行います。

場合によっては売主の方に直接ヒアリングも行います。

ただ調査自体に必要な書類を一般の方だと取得することができなかったり、そもそも書類を見て良し悪しを判断することができません。

なのでマンション購入で失敗しないためには、これらの調査をしっかりしてくれるプロ（担当者）を事前に見つけて、一緒に物件探しを進めていくことが何よりも大切です。

ハウスクローバーでは、そのような調査を行う優良な全国の担当者を探せるサイトとなっておりますので、マンションをお探しの際はご利用をお勧めしております。

この条件に当てはまっていたら避けた方がいい条件とは

総戸数が少ないマンションであっても、最終的には個別で判断していくべきとここまで解説してきましたが、ここでは、この条件に当てはまったら、立地などの他の条件が良くても避けた方が無難な特徴について解説していきます。

自主管理で総戸数が少ないマンション

自主管理で総戸数が少ないマンションは管理のリスクが高いと一般的に考えられていて、銀行なども一定の戸数を下回る自主管理のマンションはそもそも融資対象外としているところも多くあります。

融資が出にくいマンションはいくら管理内容が良かったとしても、将来売却するときに売りづらさから資産価値を落とす一因にもなりますので、基本的には避けた方が良いと考えています。

自主管理マンションに関して詳しくまとめた記事もあるので、そちらも併せてご参照いただくと理解が深まります。

縦長で総戸数が少ないマンション

縦長と言うのは、高さがあるマンションという意味です。

総戸数が少なく高さのあるマンションはワンフロアが２部屋とかになっていて、全ての部屋が角部屋という特徴があったりしますが、高さのあるマンションは修繕費が高つくので、積立金が高くなりがちです。

管理組合が機能していても、そもそも構造的なリスクがあるので、全てがダメという訳ではないですが、よほどの理由がない限り私は避けるようにしています。

滞納金が多い

滞納金とは、特定の部屋もしくは複数の部屋の方が管理費や修繕積立金を滞納している状態のことを言います。

滞納金については、他のマンションでも同じように気にしますが、総戸数が少ないマンションだとその影響が大きくなるので注意が必要です。

管理費や修繕積立金の滞納が続く部屋は、最終的には管理組合としては競売などにかけることにより回収することもできますが、それまでの負担は他の部屋に皺寄せがいきます。

ですから総戸数が少なく、多額の滞納金があるマンションはよほど注意を要します。

規模別に向くライフスタイル

総戸数の規模はライフスタイルとの相性で考えるのが業界の現場感覚です。代表的な傾向を整理します。

小規模マンション（20戸以下）が向く方

近隣との顔の見える関係を大事にしたい方、静かな住環境を優先する方、共用施設は最低限でよい方、シニア夫婦や子育てが落ち着いた世帯。

管理組合の役員を担うことを前向きに捉えられる方も小規模マンションに向きます。逆に、近隣付き合いを避けたい方には不向きです。

中規模マンション（21〜100戸）が向く方

万人受けする規模で、ファミリー世帯から単身者まで幅広く対応します。共用施設はそこそこ、コミュニティの密度もちょうど良いバランスです。「規模選びで迷ったら中規模」というのが業界の通例です。

大規模マンション（101〜300戸）が向く方

子育て世帯（同世代が多い・遊び相手が見つかりやすい）、共用施設を積極活用したい方、コミュニティに参加したい方。管理費・修繕積立金は安い傾向ですが、共用施設が多い物件ではその逆もあります。

超大規模・タワーマンションが向く方

ステータス重視・眺望重視・利便性重視の方。共用施設は最高水準だが、修繕費も最も高くなります。20階以上のタワーは大規模修繕費が割高なので、長期保有を前提に判断してください。

小規模マンション購入のチェックリスト

業界17年の経験から、総戸数20戸以下のマンションを検討する際に必ず確認すべき項目を整理します。

管理体制の確認

• 委託管理（全部委託・一部委託）か自主管理かを確認した
• 管理会社が小規模マンションを扱った実績があるか確認した
• 管理会社の担当者の質を実際に会って確認した
• 過去5年分の総会議事録を取り寄せて読んだ
• 理事会の運営頻度と役員のなり手の状況を確認した

財務の確認

• 現在の滞納者の有無と滞納額を確認した
• 管理費・修繕積立金が国交省データの規模別平均と比較して妥当か確認した
• 長期修繕計画書の妥当性を確認した（戸数別の大規模修繕費目安と比較）
• 修繕積立金の残高と将来の値上げ予定を確認した

建物の特徴

• 縦長マンション（ワンフロア1〜2戸の高層）でないか確認した
• 旧耐震基準でないか確認した
• 築年数と過去の大規模修繕履歴を確認した

銀行融資の可否

• 検討中の住宅ローンが、自主管理の小規模マンションでも融資対象になるか確認した
• 将来売却するときの流動性を想定した

これらすべてを自分で確認するのは難しいため、管理組合の調査ができる経験豊富な不動産エージェントに同行依頼するのが最も確実です。

総戸数の少ないマンションの判断はプロのスキル次第

ここまで解説してきたように、総戸数の少ないマンションは避けるべきものではなく、優良なマンションも数多く存在します。

またエリアによっては戸数が多いマンションが少なく、マンションを希望するとどうしても戸数が少ないマンションが検討対象となるところもあります。

総戸数のマンションは管理の良し悪しが極端になりやすいという特徴があるので、特に管理組合の調査をしっかり行うようにしてください。

すでに問い合わせをしていて具体的に検討している物件がある場合は、マンションの管理組合の調査サービスもありますので、状況によってご利用を検討してみてください。

小規模マンションの管理組合調査に強い不動産エージェントを探すなら

総戸数が少ないマンションの購入判断は、管理組合の財務状況・滞納状況・長期修繕計画・将来の修繕積立金推移など、複合的な調査が必要です。「規模が小さいから安い」という単純な判断で買ってしまうと、購入後に修繕積立金が大幅値上げになって後悔するケースが現場では頻繁に起きています。

そこで活用していただきたいのが、私が企画運営をしているハウスクローバーです。

ハウスクローバーは、面談を通過した全国の優秀な不動産担当者のみを掲載しているマッチングプラットフォームです。私自身も現役のプロとして、掲載前に必ず面談を行い、小規模マンションの管理組合まで丁寧に調査できる担当者だけを選別しています。

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総戸数が少ないマンションの購入を検討している方は、ぜひハウスクローバーをご活用ください。

よくある質問（総戸数の少ないマンションのFAQ）

Q1. 総戸数の少ないマンションは何戸以下？小規模・中規模・大規模の定義は？

業界の実務では次のように分類されることが多いです。

小規模：20戸以下、中規模：21〜100戸、大規模：101〜300戸、超大規模・タワー：301戸以上または20階以上。

明確な公的定義はありませんが、20戸以下は管理面の特徴が他の規模と大きく異なるため、本記事では「総戸数の少ないマンション＝20戸以下」と定義して解説しています。

Q2. 20戸以下のマンションの管理費は本当に高い？

国土交通省マンション総合調査によれば、20戸以下マンションの管理費は専有面積1㎡あたり177円、1戸あたり月額約14,282円が平均です。

70㎡換算で月額約23,000円。大規模マンションの約18,000円と比べると、毎月5,000円程度の差が出ます。35年住むと累計210万円の差になります。

ただしこれは平均であり、優秀な管理組合の小規模マンションは大規模より安いケースもあります。

Q3. 戸数が少ないマンションの大規模修繕費はどれくらい高くなる？

戸数別の大規模修繕工事費用データでは、40戸切りで戸あたり費用が高くなり、20戸切りで急騰する傾向があります。

理由は、足場代・職人動員コストなど戸数に関係ない固定費が、戸数で割られるためです。20戸のマンションでは1戸あたり数百万円規模の大規模修繕費負担になることも珍しくありません。

Q4. 小規模マンションは買ってはいけない？

一律に避ける必要はありません。

業界17年の経験では、小規模マンションは「管理の良し悪しが極端」になりやすい特徴があります。優良な管理組合が運営している小規模マンションは、大規模より優れた管理状態を保っていることもあります。

ただし、自主管理・縦長構造（高層）・滞納金が多い物件は避けるのが業界の通例です。

Q5. 戸数が少ないマンションの管理会社選びはどうすれば良い？

大手管理会社は効率重視で20戸以下を受託しないケースが多いため、選択肢が限られます。

地域密着型の中小管理会社、複数マンションを束ねる管理委託方式、部分委託＋管理組合主体運営、マンション管理士への運営委託、などが現実的な選択肢になります。

検討中のマンションの現在の管理会社・契約内容を、不動産エージェントを通じて丁寧に確認してください。

Q6. 何戸のマンションが理想？ベストは？

正解は人によって異なりますが、業界の通例として「規模選びで迷ったら中規模（21〜100戸）」が万人受けする選択です。

子育て世帯は大規模（101〜300戸、同世代が多い）、シニア夫婦は小規模（20戸以下、静か）、ファミリーは中規模、ステータス重視はタワーマンション、というのが大まかな傾向です。

300戸までは戸数が多いほど割安になる傾向ですが、20階以上のタワーは共用設備と大規模修繕費が割高になるので、長期保有前提で判断してください。

Q7. 自主管理で20戸以下のマンションは住宅ローンが組める？

金融機関によっては融資対象外としているところがあります。

特に、フラット35や一部のメガバンクでは、自主管理マンションで一定の戸数を下回る物件を融資対象外としているケースがあります。融資が出にくい物件は将来売却するときも買い手が制限され、資産価値の下落につながります。

自主管理 + 20戸以下のマンションを検討する場合は、住宅ローンの事前審査を必ず複数行で通してから契約に進んでください。