買ってはいけない中古マンションとは?

近年新築マンションの値上がりにより、中古マンションの購入を検討する方が増えています。新築と比べると価格が安く、手の届きやすい物件が多いということが人気の一つといえるでしょう。

しかし中古で購入し、またすぐに売却するという方も少なからずいらっしゃいます。その理由は「買ってはいけない物件」がどういうものかよくわかっていないからです。今回はプロの目線から、「買ってはいけない中古マンション」とはどういうものなのかをお話したいと思います。

買ってはいけない中古マンションの特徴

共用部が散らかっている

通常は管理人が共用部の清掃を行い、清潔に保っています。しかしその共用部分が散らかっているということは、管理体制がずさん、もしくはよほどマナーの悪い住人が多いということになります。例えば小さいお子さんと一緒に暮らす場合、そのような管理人や住人のもとでの生活は不安になりますよね。

共用部分は自分だけでなく、みんなの共同スペースなので、通常であれば他人の目も気になり、共用部はきれいにしておくことが普通です。しかし、他人の目を気にしない、自分さえよければいい、という考え方の住人が増えると共用部分に現れてきます。

住人が高齢者ばかり

これからの日本は高齢化社会となりますので、住人に高齢者の割合が多いのは仕方のないことですが、出来れば多少でもいいので若い世帯への新陳代謝が進んでいるマンションの方がいいです。

新陳代謝の進んでいるマンションは、多くの場合、需要のある物件であることが多く、売買が盛んにおこなわれている証拠でもあります。

またマンションの管理・運営をしていくうえで、管理組合が高齢者ばかりになってしまうと、長期的な視点が徐々に薄れていき、本来は値上げが必要な状況であっても、負担が増えるのが嫌だからと、近視的な判断に走りがちです。

そうなってしまうと、マンションの資産価値が下がってしまうことにもなりますので、ある程度若い世帯も住んでいる中古マンションを選ぶようにしましょう。

駅から離れている

中古マンションはやっぱり利便性が大事です。東京カンテイのデータをみても、駅からの距離が近ければ近いほど、資産価値が下がりにくいというデータも出ています。

これからは家は余っていきます。そして多くの人はより利便性を求めています。つまり家が余れば、比較的駅近のところでも安価で手に入りやすくなるため、あえて駅から離れた不便な立地に中古マンションを買おうとする人は減ってきます。

今でも駅から離れた中古マンションは価格も落ちてきていますし、売却にも時間がかかっています。これから時が経てば、より一層この傾向は進んでいきます。駅からの距離は、最低でも7分を目途に探すといいと考えています。

修繕が計画的にされていない

マンションの資産価値や耐久性に大きく関係してくるのが、修繕改修に関わる活動です。

マンションの耐久性や寿命に関することは、関連記事「中古マンションを購入するときの築年数の限界は?」も合わせてご参照ください。

コンクリートや防水、設備などには、それぞれに応じたメンテナンス時期があります。適正な時期に修繕をしておかないと、寿命が短くなるだけでなく、あとから一気に費用がかかることもあり、余計高ついたりします。

中古マンションの内覧時に、外壁などを見て、外壁にひびが入っていたり、外壁と外壁をつなぐゴムが劣化していたり、明らかな劣化が見て取れる場合は、どのような修繕状況になっているのか、予定はどうなのかを見るようにしましょう。

修繕積立金が将来的に足りなくなる

修繕改修工事には、まとまった費用が必要になります。その費用はマンションの所有者から毎月一定の金額が徴収され、積み立てられたお金の中から賄われます。

しかし、この積立金が必要な工事に対して不足してくることがあります。こうした場合は、一般的には毎月の修繕積立金を値上げしたり、一時金を徴収したりして対応していきます。しかし、この不足分が大きいマンションでは、いろいろと問題が発生します。

これは将来の売る時に大きな影響があります。また日々の生活においても住宅ローンに加えて、負担がさらに重くなってしまいます。入居当初は毎月1万円程度だったものが、いきなり3万円に上がった場合。家計への負担はとても大きくなります。また修繕の度に一時金として徴収される可能性もあります。想定外の出費というのは生活していく中で非常にストレスになるでしょう。

修繕改修工事については、管理組合で長期修繕計画書が作成され、計画的に修繕がされていることが理想です。ただし、すべてのマンションで修繕計画書があるわけではありません。その場合は他の調査と合わせて内容を精査していくことになります。

どうやって見分けたら良いか?

部屋だけでなく共用部を注意深く見る

多くの人は室内や眺望に目がいきがちですが、「マンションは管理を見て買え」と言われるくらい、管理が資産価値に大きな影響を与えます。そして管理は共用部を見ていると、管理の状態や住人の質などがある程度分かります。

・駐車場、駐輪場、ゴミ置き場のチェック

住人がきれいに使用しているのか、また管理人の清掃が行き届いているのかどうかを確認します。特にゴミ置き場は住人がルールを守っているか否かがわかるポイントです。その他にも、駐輪場が整然とされているか、など住人の質が出やすいところをチェックしていきます。

・外壁や廊下の壁、天井部分のチェック

中古マンションの場合、経年劣化による壁のひび割れや汚れが多少あります。しかしあまりにも汚れやひび割れが目立っている場合、修繕が行われていないか、近々大規模修繕があるかのどちらかになります。

所有者の方に色々と質問をする

個人の方が所有されている中古マンションで、実際にそこに住んでいた方であれば、その方は情報も倉庫です。居住中の売り物件などで、直接所有者の方とお話ができるケースであれば、ぜひ色んなことを聞いてみましょう。

・組合の総会でどんな議題が上がっているのか?

毎年マンションでは組合の総会が開催され、マンションの管理について様々なことについて話されています。例えば、修繕に関することであったりお金のことであったり、またマンション全体で共有されている問題について議論されることがあります。

例え総会に出席していなくても、必ず議事録が全所有者に配られるようになっているので、どんなことが議題に上がっているかは知っているはずです。できれば総会の資料も残っていれば見せてもらうようにしましょう。

・住民同士のトラブルはないか

どのような年齢層や世帯が多く暮らしているのか、住民同士でのトラブルはないかどうかも重要です。両隣や上下階の方についても確認しておくといいでしょう。もし過去に騒音トラブル等がある場合もあります。

・理事会について

役員はどのように決めているのか、次に回ってくるのはいつ頃なのかは最低でも確認しておきたいところです。入居して何もわからない状況でいきなり役員にされてしまうと、大きなストレスとなってしまいます。

・売却の理由

所有者は実際に住んでいたからこそ、良いところも悪いところも全て把握しています。所有者に売却の理由をぜひ聞いておきましょう。

例えば現所有者が駅からの遠さを感じて売却する場合、住み始めてから同じことを考えることになるかもしれません。また、ご近所とのトラブルの場合は入居後自分も巻き込まれることになるかもしれません。

売却理由が不自然なものでないかどうかを確認するようにしましょう。

不動産業者にお願いして、管理組合の調査をしてもらう

長期修繕計画がそもそも作成されているかどうか、そしてそれに基づき修繕が行われているのかどうかが重要です。不動産業者にお願いして管理会社に資料の開示をもとめましょう。

また、修繕積立金が近々値上げする可能性があるかないか、修繕積立金がどれくらい貯まっているのか、管理組合に借入金がないかどうかも確認します。修繕積立金が不十分な場合や借入で補っている場合は、修繕の際に一時金を徴収されたりする危険性があります。

ただ、不動産業者の中にも調査をきちんと行わず、正しくない情報を伝えてくる業者があるのも事実です。こればかりは業務歴等からくるものではなく、本当に担当者次第なので、誠実な担当者に対応してもらいましょう。

買ってはいけない中古マンションを買ってしまわないために

マンションはお住まいになる部屋だけではなく、建物全体をよく調べることが重要です。共用部分や管理組合、住人、現所有者と様々な角度からその物件を見ていくことにより、より安全で安心な物件を購入することができます。

今回買ってはいけない中古マンションの見分け方を説明させて頂きましたが、管理組合の調査や建物の劣化状況等は個人的にチェックするのは簡単ではありません。そういった部分については、プロである不動産業者の担当に協力してもらいながら進めていくのがいいでしょう。

しかし世の中に星の数ほど不動産業者があり、新人からベテランまで様々な担当者がいます。中には仕事をきちんとやらない担当、正確な情報を伝えてくれない担当、行動やレスポンスが遅い担当もいます。その中で本当に信頼できる、誠実な担当者を見つけて相談し、そして後悔しない物件選びをしてほしいと思います。

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