中古マンション購入で後悔した10の実例と、その対策を現役のプロが伝授

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新築分譲マンションの供給量が年々減少する中、市場で存在感を増しているのが、中古マンションです。

新築と比較して、物件数が圧倒的に多く、価格も安いことから、すでにマーケットの中心は中古マンションであると言っても過言ではないでしょう。

しかし中古マンションでが、初めて不動産購入となる方も多く、良いことだけでなく、失敗談や後悔の声も聞かれます。

中古マンションといえど、大きな買い物であることには変わりがありません。

そこでこの記事では、これまで筆者に相談があった、中古マンション購入にまつわる失敗談や後悔の声を集め、これを避けるためにどういった点に注意すれば良いかまとめています。

この記事を読むことで、中古マンション購入の注意点やポイントがわかるようなるでしょう。

中古マンションをお考えの方は、ぜひ最後までご一読ください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンション購入で後悔した、10の実例

まずは、中古マンション購入で多い後悔の事例を１０項目紹介します。

実例①：住宅ローンが支払えなくなった

中古マンション購入は、多額の金額の取引となり、たびたび住宅ローン破綻などが話題に上がります。

住宅ローンにまつわる失敗は、家計に大きな負の影響をもたらし、最悪の場合、家を失ったり、自己破産に至るなど、ダメージが大きくなります。

私も様々な売買に立ちあわせてもらっていますが、売却理由が住宅ローンが支払えなくった、任意売却（弁護士介在の不動産売却）など、様々なケースを見かけています。

実際に住宅ローン破綻をしている人の割合は？

実際の住宅ローンの破綻率はどれくらいになるのでしょうか？

例えば、フラット35を運営する住宅金融支援機構が公表しているデータによれば、フラット35の住宅ローン破綻率は3.4%、およそ約33人に1人が該当します。

一方で民間の金融機関では、住宅ローンの破綻率は、1.33%と公表されています。

両方を合計すると、ざっくりですが、全体の２％ほどが住宅ローン破綻をしています。

これは50人に1人という計算になります。

住宅ローン破綻は氷山の一角

先ほどの住宅ローン破綻率をどう感じるかは、人によって違いますが、実は住宅ローン破綻をしている人は、氷山の一角であって、破綻まで行かないまでも、住宅ローンで苦労している人の数は、もっと多いと考えられています。

理由として、住宅ローンは、ご自身やご家族の家が担保として取られています。

もし住宅ローンの支払いが滞れば、この担保権によって、自宅が銀行に取り上げられてしまいます。

そうならないために、多くの人は、他の支出を削ってでも住宅ローンの支払いを優先すると言われています。

つまり目に見えないところで、住宅ローンの奴隷となってしまっているような、住宅ローン破綻予備軍はもっと多いと言われています。

住宅ローン破綻予備軍の割合い

中古マンションを購入して、住宅ローン破綻予備軍とされている人たちは、どれくらいいるのでしょうか？

それを示すデータが国土交通省から公表されています。

国土交通省「令和5年度 住宅市場動向調査」

この調査は、毎年住宅を購入して1年以内の人に無作為にアンケートが送られ、その結果を集計したものになります。

この中に住宅ローンを借りた人に対して、「家計への住宅ローンの負担感」の統計データがあります。

質問内容は住宅ローンについて、以下の４つの項目で聞いています。

まず中古マンションを購入して1年以内であるにも関わらず、「生活必需品を切り詰めるほど苦しい」という人は、住宅ローン破綻に限りなく近い状況であると言えます。

また「贅沢はできないが、なんとかやっていける」という人も、今は良くても将来的にお子さんの教育費が増大したり、予定通りに昇給しなかったりなど、不足の事態があった時に危険な、住宅ローン破綻予備軍であると言えます。

両方を合わせると、約半数の方が、中古マンション購入で住宅ローンで後悔していることが推測されています。

このように住宅ローンの後悔は、中古マンション購入における後悔でも最も多いと考えられます。

住宅ローンに失敗しがちな考えをまとめた動画も合わせてご参照ください。

実例②：修繕積立金の値上りや一時金の徴収がされた

購入した後、修繕積立金が大幅に値上げされたり、一時金の徴収が発生したといことは、頻発しています。

あまりにも大幅な値上げ幅が散見されることから、国土交通省がその対策に乗り出したほどです。

マンションによって、修繕積立金が充足しているところもあれば、大幅に不足するところが混在しています。

国土交通省が発表した資料を見ると、「修繕積立金の積立状況」を示した調査データでは、

• 　修繕積立金が計画に対して不足している（34.8%）
• 　修繕積立金残高が計画に比べて余剰がある（33.8%）
• 　不明（31.4%）

となっています。

つまり約３割は積立金が「計画に対して不足」しており、これに「不明」を足すと、およそ７割の中古マンションが、何らかの原因で徴収や積立に不安を抱えていることがわかります。

実際筆者も多くのクライアントから中古マンションの調査依頼を受けますが、だいたい半数くらいは将来修繕積立金が不足する可能性が高いと判断しています。

修繕積立金の過不足はマンションの管理組合の運営能力が反映されやすく、積立金の値上りや一時金の徴収にも繋がりやすいとも言われています。

もしそのような中古マンションと気付かず選んでしまうと、間違いなく後悔することになるでしょう。

修繕積立金が値上げされやすいマンションの特徴を解説した動画も合わせてご参照ください。

事例③：思うようなリノベーションが出来なかった

中古マンションは、リノベーションを予定して購入するケースが増えています。

それに伴って「なかなか思うようなリノベーションが出来なかった」という後悔の声も増えています。

マンションは戸建住宅と比べると、リノベーションが可能な箇所はかなり限定的です。

例えばマンションは、戸建てでは可能なサッシの変更が原則できません。（内側に取り付けるタイプの二重サッシの導入などは可能です）

玄関ドアも同じように部屋の所有者によって行うことができません。

またこれも失敗例としてあげる方がいますが、マンションは水回りの位置を自由に動かせないケースが多々あります。

その他にも間取り変更ができない構造のマンションもあります。

事例④：住んでみたら想像以上に音漏れがした

念願のマンションでしたが、住んでみたら音漏れが気になって、仕方なく売却に至るという失敗談もよく聞きます。

音漏れの原因がマンションの構造にあったとしても、ほかにも住んでいる方もいます。

よほどのことでなければ、個人ではどうすることもできません。

音漏れが気になるのは個人差もありますが、明らかに設計上の問題から音漏れしやすい物件もあります。

特に旧耐震基準と呼ばれる1981年5月以前の中古マンションは、コンクリートの厚みが薄いものも多いため、音の問題が出やすいと言えます。

こちらの図は、マンションの建築年による表人的なコンクリートの厚みと、遮音性の関連性を示したものになります。

遮音性のは数字が小さくなればなるほど、遮音性が高くなると言われています。

音が気になる方は、古い築年数のマンションには注意するようにしましょう。

また二重床が遮音性が高いと考えられている風潮もありますが、この風潮も誤っています。

二重床では「太鼓現象」と呼ばれる音の振動によって音が増幅される現象が確認されることもあり、実は遮音性とは関係がないと言われています。

二重床のメリット・デメリット、そして誰にでもできる見分け方などをまとめた記事もありますので、こちらも合わせてご参照いただくと理解が深まると思います。

事例⑤：駅からの距離が思ったより遠かった

住宅情報サイト『LIFUL HOME'S』を運営する株式会社ネクストの調査では、過去5年以内に注文住宅、新築分譲一戸建て、新築分譲マンションのいずれかを購入した人を対象に「住まいの購入失敗談調査」を実施したところ、以下のような結果が出ました。

1位「駅までの距離が遠い」（21.4%）

2位「買い物が不便」（12.6%）

3位「駅周辺が栄えていない」（10.4%）

4位「会社までの距離が遠い」（8.6%）

5位「電車やバスなど公共交通機関が少ない」（8.1%）

調査実施期間：2016年8月10日
調査方法：インターネット調査
有効回答数：720サンプル

この調査では中古マンションだけが対象ではありませんが、戸建も含めても駅近物件が支持されていることが見受けられます。

資産価値的に見ても、駅近物件をいかに取得できるかは、特にマンション取得では重視すべきポイントでしょう。

不動産表記では、1分を80mで計算しています（端数は繰り上げ）が、実際にマンションから駅の改札口まで歩いてみることで（通勤時間帯の混雑も加味する）、通勤の利便性は自ずと分かります。

その他にも、駅までの道で信号が多いことなども、実際の体感時間が長くなる要因となります。

マンション選びでは、後悔しないように必ず周辺を歩いてみることをおすすめします。

歩いて見なければ気づかない落とし穴が見つかるかもしれません。

事例⑥：エレベーター渋滞がひどかった

エレベーター渋滞が酷いとは、どちらかというとマンションの高層階に住まわれている方から出てきたもので、これも生活環境や利便性・快適性に対しての後悔や失敗を述べたものです。

一般的にエレベーターの適切な基数は、50戸に１基とされています。

マンションを探す際の目安にしてください。

また、タワーマンションなどの高層階は低層階と比べると1階までの距離が長く、朝の時間帯はエレベーター渋滞に見舞われ、通勤時間に影響が出やすいと言えます。

地震などの災害によって停電した場合は、階段を使って昇降しなければなりません。

考えてみればわかることですが、人気の高いとされる高層階は決して良いことばかりではありません。

このほかにもマンションの高層階やタワーマンションは、健康上の問題や子どもの教育上の問題も指摘している書籍も出ています。

中古マンションでも高層階を狙っている方は、色々情報を集めた上で最終的に後悔の少ない決断をしてほしいと思います。

理由⑦：迷惑な住民が住んでいた

中古マンションの購入には、迷惑な住民が住んでいるとった失敗例をあげる方もいるようです。

ただこれも最終的に購入を決断したマンションの買主の責任で、誰が悪いわけでもありません。

ただ一般の仲介業者でも、買主の疑問に誠実に対応するのが仲介業者本来の仕事です。

中古マンションの購入で不安なことや疑問点があれば遠慮せず率直に聞きましょう。

迷惑な住民、変わった住民が住んでいるマンションは、管理会社へのヒアリングでは、個人情報の観点から教えてもらえないので、売主へのヒアリングを重点的に行います。

ポイントは「個性的な住民はいますか？」というようなザックリとした聞き方ではなく、「誰もが目を合わせたくないように感じる住人はいますか？」など、具体的な聞き方をした方が聞き出しやすいです。

少しでも引っ掛かる部分がある場合は、慌てて買わないこともひとつの選択です。

事例⑧：購入後、目の前にマンションが建ってしまった

マンションを購入する決め手の一つになるのが眺望の良さです。

特に室内側にそれ程魅力がなくても、ベランダから見渡せる眺望が良くてマンションを選ぶ方は多いです。

実際、私の数多くのマンションを扱ってきていますが、眺望自体、価格には反映されにくいものの、売れる速さには確実に影響があります。

眺望の良さが決め手の一つだったにもかかわらず、購入後数年で、目の前にマンションの計画があると知って、購入を焦ったのではないかと後悔する方もいらっしゃいます。

しかし日本は狭く、この眺望の良さが何年もつか、よほどのリゾート地でもなければ誰も保証はできないでしょう。

どうしても、目の前にマンションが建って眺望や日当たりが変わってしまうことが嫌な方は、ベランダ側にまとまった土地が余っていないか見てみましょう。

複数の人が細かく所有している戸建住宅などの場合は、マンションが建ちにくく、大きな駐車場になっている場合は、将来マンションが建つ可能性があります。

またベランダの目の前でなくても、少し離れたところに建築計画があるかもしれません。

マンションを見るときに、周辺環境についても合わせてよく確認するようにしましょう。

理由⑨：付帯設備の故障が多かった

中古マンションで多く後悔事例の一つが、付帯設備の故障です。

特にしばらく空き部屋になっていた中古マンションなどでは、設備を使っていなかったため、正常に使えるかどうかすら、分からないこともあります。

中古マンションの売買契約では付帯設備に対して、「故障・不具合」欄に「無」とした設備について、引渡し完了日から７日以内に請求を受けた場合は、売主は修繕義務を負うことが一般的です。

これを表にまとめたものが付帯設備表で、中古マンションの売買契約では、契約時、売買契約書に添付する形で売主・仲介業者が付帯設備表を用意します。

なお、これは使われる付帯設備表が「一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）」の書式に倣っている会社が多いことが関係しています。

注意したいポイントとしては、一般的に契約不適合責任と呼ばれる欠陥に対する保障は、建物の主要な構造部分（雨漏りや給排水管など）に限られます。

本来、中古マンションの取引において、設備自体は瑕疵担保責任の対象となりません。

「一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）」の書式を採用していない不動産業者も多いため、初期不良に対する取り決めが契約書でされているかどうかを確認するようにしましょう。

この初期不良に対する取り決めがなかったために発生するトラブルは多くあります。

またある程度使用されて年数が経っているものもあるため、中古マンションの購入では、あらかじめ給湯器などの修善費用を見込んでおくことも必要でしょう。

事例⑩：機械式駐車場に自家用車が入らなかった

最後に駐車場における失敗談を紹介しておきます。

マンションの駐車場は半数以上が機械式駐車場といわれています。

都心部になればなるほど機械式の駐車場の割合が多くなります。

そして機械式駐車場の注意点として、あらかじめ自分が所有する車の駐車が可能か、サイズチェックが必要です。

特に大きいサイズの車をマイカーとして所有している方は、機械式駐車場に自家用車が入るか、調べておかなければなりません。

機械駐車場は二段・多段方式が最も多く、これに次いで多いのが垂直循環方式などの大型装置です。

何れにしてもマンションの駐車場を使う方は、サイズチェックは必須事項です。

内覧時かその前でも、機械式駐車場に車が入るか、サイズや空き状況などを確かめておきましょう。

中古マンションの購入で後悔しないための８つの対策

中古マンションの購入で後悔しないためにできることをまとめてみました。

どんな点に注意すれば、失敗を少なくできるでしょうか。

対策①：資金計画・ライフプランニングを入念に

言うまでもありませんが、お金の失敗は金額が金額だけに大きな影響をもたらします。

とくに長期で住宅ローンを組んでいる方は、資金計画で失敗しないように、ライフサイクル上のリスクについて、もう一度チェックしておくことをおすすめします。

無理のない予算を把握するための唯一無二の方法は「ライフプランニングシミュレーション」をすることです。

これは、将来得られるであろう収入予測と、予測される支出をあらかじめシミュレーションし、無理のない住宅支出がいくらなのかを計算することができます。

筆者が企画運営している「ハウスクローバー」では、無料会員登録をすることで、ライフプランニングシミュレーションが無料でご自身で行えます。

また事務局による無料サポートもついておりますので、ぜひご活用ください。

対策②：不動産業者に管理の調査をしっかり依頼する

マンションの価値は立地と管理で決まるといっても過言ではないくらい、管理は非常に大切です。

マンションの管理の良し悪しは、清掃が行き届いているとか、積立金が多いとか、滞納が少ないとか、管理会社が多いとか、そのようなことで判断はしません。

もちろんそれらの条件も重要ですが、それだけで管理の良し悪しは語れません。

マンションの管理の良し悪しは、マンションの財務状況によります。

財務状況とは、主に修繕積立金の運用状況です。

運用状況が良くないマンションでは、将来的に積立金が大幅に値上げされたり、一時金の徴収が発生したりと、何かと苦労することになります。

マンションの積立金が大幅に足りなくなるとされるマンションは全体の３割ほどにのぼります。

またこれらの調査は不動産業者であれば、誰でもできるわけではありません。

むしろ出来ない人の方がほとんどです。

マンションの管理調査は、筆者が運営している「ハウスクローバー」に掲載されている不動産エージェント（全国の不動産事業者の担当者）であれば、誰でもできるようになっています。

筆者は、これまで数千棟ものマンションの財務調査をしてきており、独自のノウハウを有しています。

そのノウハウをハウスクローバーの不動産エージェントであれば、誰でも利用できるようにシステム化しています。

仲介を依頼する際の付帯サービスとして、無料で利用いただけますので、ぜひハウスクローバーの活用を検討しましょう。

対策③：建築業者・リノベーション業者に確認する

マンションのリノベーション可能な範囲については、工事を担当する建築業者に確認しましょう。

また以下の状態を目視や図面等で確認できれば、リノベーションが可能な範囲などはある程度分かります。

構造でもある程度判断できる

マンションは構造の種類でも、動ごかせない壁がある構造かどうか、ある程度判断できます。

この場合の構造とは、同じ鉄筋コンクリート造でも

• 　壁式構造
• 　ラーメン構造

なのかで、違いがあります。

壁式構造は木造のツーバイフォーと同様で、構造上動かせない耐力壁がありまます。

地上4階建てまでのマンションは壁式構造となっていることが多いです。

またラーメン構造は木造軸組工法と同じ考え方で構成されており、建物を太い柱や梁で支えいますので、リノベーションの際、大抵の壁を撤去できます。

二重床かどうかの確認をする

水回り（主にキッチン）を移動させたい場合は、二重床であるかどうかがポイントになります。

コンクリートに直接床を貼る「直ばり」では、床下に配管が通されていないので、キッチンの移動に制限があります。

二重床かどうかの確認は、意外と簡単に出来ます。

例えば、ベランダと室内の高さを見比べた時に、ベランダと床の高さが同じ時は、直張りであることが多く、ベランダよりも床が高い時は、二重床になっていることが多いです。

可能であれば設計図書などを確認する

ラーメン構造は室内の４隅に柱の出っ張りが確認できますので、目視でも図面でもすぐそれと気付きます。

また矩計図や断面図などがあれば、床（または天井）の仕様が直床か二重床かが判別できます。

その他、「構造特記仕様書」があればコンクリートの質やかぶりの厚さも分かり、中古マンションの強度や基本的な性能もわかります。

対策④：空き室であれば、生活時間も確認してみる

マンションが空き室の場合は閲覧時間が比較的自由に取れますので、時間によって変化する陽当たり状況や隣戸の生活時間も察せるでしょう。

特に内覧の時は、日中であることが多く生活音があまりない時間帯が多いです。

夕方など生活時間を確認することで生活音がどれくらいするのかを確かめることもできます。

空き室のマンションなら、そのメリットを生かした内覧方法をぜひ活用してください。

対策⑤：駅から昼と夜と歩いてみる

購入予定のマンションは周辺環境を見るため、駅からのルールは一度歩いて見るといいでしょう。

またその際は時間帯を昼夜ずらしてみると、時間帯で気付かない点が見えてきます。

昼間は明るくても、暗くなる急に人気がなくなり、女性やお子さんの通勤通学に不安を感じるなど、昼夜をずらすことで見えてくることは結構あります。

またこの作業は内覧する前に行っておくことで、いざという時に早く動けるようになります。

対策⑥：所有者へのヒアリングをしっかり行う

前オーナーが住んでいる場合は、内覧の際に所有者へのヒアリングを必ず実施しましょう。

空き室の中古マンションでは、仲介業者を挟んでのヒアリングになるため、情報量が少ないこともありますが、直接聞くことができれば、様々な情報を聞くことができます。

居住中のマンションのオーナーは実際に物件に住んでいる人であり、買主に有益な情報をたくさん持っています。

そのため売主に失礼にならないよう、対応には十分注意してください。

対策⑦：付帯設備の交換時期と計画を立てておく

付帯設備は付帯設備表とともに、設備の交換時期の記入とあらかじめ計画を立てておくことも必要です。

よくあるのが給湯器ですが、１０年以上経っていれば近いうちに交換の必要が出てくるなど、設備の交換時期をもとに計画を立てておくようにしましょう。

対策⑧：事前に駐車場のサイズを調べておく

マンションを購入する上で、あとで後悔しないためにも常識とも言えるものです。

機械式駐車場を使用する場合は、駐車場のサイズ（高さも含む）を調べておきましょう。

中古マンション購入で後悔しないために、ハウスクローバーを活用しよう

中古マンションの購入で失敗や後悔は、不動産購入に対して事前の勉強である程度は防げます。

しかしいくらインターネットや書籍などで知識をインプットできても、知っているのと出来ることはまた別ものです。

もちろん失敗しないために知識が必要なのは言うまでもありませんが、やはり実際にはプロの助けなしは難しいと思います。

中古マンションは確認項目が意外に多く、とても一人では太刀打ちできません。

ぜひあなたの味方となっていただけるような不動産エージェントを見つけるようにしてださい。

ハウスクローバーでは、全国の優良な担当者が探せる唯一のプラットフォームです。

ぜひ中古マンション購入で後悔しないためにも、担当者選びを間違えないようにして、万全の体制でのぞむようにしてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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