不動産屋の選び方の極意　住宅購入に失敗しないために

住宅購入において、不動産屋選びは最も重要なポイントであると言っても過言ではありません。

なぜかと言えば、人生において最も高い買い物であり、予算や住宅ローン、物件選びなどにおいて、消費者の取引に対する不慣れや情報格差を埋めてくれる存在だからです。

しかし、逆を言えば消費者に不誠実な対応をして自社の利益を優先してしまうような不動産屋も非常に多くいて、住宅購入が結果として良いものになるか、後悔する結果になるかは不動産屋次第で決まります。

ですから不動産屋をどのように選ぶかについては、物件選びと同じくらい重要度の高いものとなります。

そこでこの記事では、不動産業界歴15年以上の不動産エージェントが、住宅購入における不動産屋選びの極意について解説していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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またハウスクローバーという全国の優良な担当者を探すことができるサイトも運営していますので、気になる方は以下の詳細を合わせてご参照ください。

不動産屋選びの極意とは担当者選び

結論から言うと、不動産屋選びの極意は担当者選びです。

なぜ担当者なのかというと、不動産という商品は非常に個別性が強く、同じものが二つとしてない商品です。

個別性が強いので、一軒一軒に違う特徴やリスクがあり、物件によって注意する箇所や見るべきポイントが変わるからです。

そのような特徴があるからこそ、不動産は非常に属人性が強い商品となります。

特に中古戸建なども検討に含める場合、高度な目利きや経験値が必要となるので、経験のない担当者から中古戸建を購入すること自体、非常にリスクが高くなります。

ですので仮に立派な不動産屋でも、経験や実績の少ない担当者に当たってしまうと損をするリスクが高くなりますし、逆に個人商店のような不動産屋でも、経験や実績が豊富な優良な担当者にあたれば、非常に良いサービスを受けることができます。

不動産屋選びの極意は「担当者選び」にあると言うことをまずは覚えておきましょう。

不動産屋を選ぶことの意味は？

では不動産屋を選ばなくていいのかと言えば、そんことはありません。

なぜなら不動産屋によって顧客に対するスタンスが変わるからです。

不動産屋の中には誠実を売りにした会社もあれば、不誠実を絵に描いたような会社もあります。

いくら人のいい担当者であっても、基本的には会社の意向に沿って動くことになります。

ですから、顧客に対して誠実であることを理念としている、もしくは経営者が考えている会社では、担当者もその意向に沿って営業をします。

一方で、顧客に対して不誠実で、顧客の利益よりも自社の利益を優先するような社風、経営者がいる会社では、いくら誠実な人柄の担当者であったとしても、会社の意向に沿って営業をします。

ですから、担当者のスキルや経験は勤めている会社はあまり関係はありませんが、顧客に対する誠実さは勤めている会社に影響すると言うのが、私なりの持論です。

良い担当者は良い不動産屋にいることから、不動産屋選びも決して意味がないわけではありません。

そこでここからは、不動産屋と担当者の２つのパートに分けて、それぞれの見分け方について解説していきます。

住宅購入で失敗しない不動産屋の選び方

まずは、これまで住宅購入者の不動産エージェントとして15年以上活躍してきたプロから見る、不動産屋の選び方から解説していきます。

ちなみに、住宅購入に特化した内容ですので、売却や賃貸には当てはまらない内容もあります。

大手の不動産屋か地場の中小零細の不動産屋か

よく論じられる内容ですが、大手の不動産屋がいいのか、それとも地場の中小零細の不動産屋がいいのかということについてですが、私の中で住宅購入においては、地場の中小零細企業の不動産屋をおすすめしています。

その理由ですが、不動産売買仲介と一言といっても、住宅売却と住宅購入で求められる知識や経験は全く違います。

大手はどちらかというと住宅売却に強い不動産屋です。

つまり住宅購入については、あまり強くない担当者が多いと言えます。

また大手は自社の預かり物件がたくさんありますので、その物件が本当にいい物件かどうかは別として自社の預かり物件を優先的に紹介されることが多いです。

特にハウスクローバーで提唱しているような「買ってはいけない物件の見極め」や「将来的な資産価値やリスクの予測」などのサービスは提供していません。

ですので、住宅購入ということであれば、大手よりは中小零細企業の方が適正は大きいと考えています。

中小零細の不動産屋の選び方

それでは次にどのようにしてコンビニよりも多いと言われる中小零細の不動産屋の中から選んでいけばいいのでしょうか。

まず一次的な情報として会社のホームページから探すようにしてください。

ただ闇雲にホームページを見るだけではなく、一定の基準を持って不動産屋を絞り込んでいきます。

その時のポイントを細かく解説していきます。

実際にこの選び方は、筆者が運営しているハウスクローバーで、不動産エージェントがいないエリアで問い合わせがあった時に、紹介できる不動産エージェントを探すときに使う手法ですので、参考にはなると思います。

ホームページの更新頻度

まず不動産屋のホームページを探していきます。

探し方は「エリア名＋希望物件種別」で検索するといいと思います。

もしくはアットホームの業者一覧から探します。

筆者も業務柄、いろんな不動産屋のホームページを見ることが多いですが、そもそもスマートフォンに対応していないものや、最後に更新したのが数年前といったホームページの会社もたくさんあります。

見栄えが良ければいいというわけではないですが、最低限スマホに対応しているか、最後の更新から半年以内くらいの方が安心感はあります。

経営者の顔は載っているか

私はここを最も重要視していますが、ホームページに経営者の顔が掲載されているかどうかを見ます。

小さな会社であっても、名前と顔を出しているということは、自身の名前で商売をしていることの表れでもありますので、安心感という意味でも経営者の顔社員が載っているかどうかはポイントです。

従業員の顔写真もあればあった方がいいです。

経営理念やメッセージは具体的か

ほとんどのホームページで経営理念や代表者のメッセージが記載されています。

その内容がぼんやりとした聞き感触の良いだけなく、ちゃんと具体的なメッセージになっているかどうかを見極めてください。

例えば「創業〇〇年の信頼と実績、△△不動産へ」というありきたりなメッセージよりも、代表者の経歴や考え方、お客様への向かい合い方がしっかり記載されているかどうかを確認しましょう。

ホームページに住宅購入について言及されているか

不動産屋は、会社によって得意領域が違います。

賃貸や売買、そして売買と一言でいっても詳細で分類すると、住宅購入・住宅売却・収益物件（投資向け）物件、任意売却など多種多様です。

それぞれに知識や経験が相当量必要となりますので、出来るだけ得意分野を見極めるようにしましょう。

特に住宅購入についてしっかり言及されている会社は候補にしてもいいのではないでしょうか。

宅建業免許の数字が２〜３

不動産屋を見極めるときに免許番号を参照することができます。

宅建免許番号を見ると、「⚪︎⚪︎⚪︎知事（数字）×××××××」という記載があります。

ここの数字が２〜３の不動産業者がお勧め度が高めです。

実際の免許番号で（）の中にある数字のことです。

この数字は5年ごとの免許更新で番号が増えていきますので、免許番号が２〜３ちょうど開業してから６〜１５年くらいと推測できる番号です。

開業の長さだけで不動産屋の良し悪しを見極めるのは難しいのですが、ちょうど若さと信頼のバランスが取れている年数と考えられます。

免許番号は（１）だと、良い業者ももちろんいますが、質の悪い（中には実際にトラブルを起こしている）業者も多くいる番号です。

（２）〜（３）くらいになると、質の悪い業者はある程度淘汰され、独立してから脂が載っている時期の会社と考えられます。

逆に数字が大きくなると、創業はそれだけ長いということになりますが、店主が高齢化していて最近の法改正についていけてない不動産屋もいますし、仮に二代目に世代交代したとしても、創業者よりもいい経営者かどうかは分からないからです。

処分歴を確認する

最後にその不動産屋の処分歴も確認するようにしましょう。

処分歴は国土交通省のネガティブ情報検索サイトで調べることができます。

正直なところ処分歴は、普通に経営をしていれば余程ないことなので、もし処分歴があれば注意しましょう。

ここまで不動産屋の見極め方を解説してきましたが、総合的に判断するようにしてください。

あくまで傾向であり、ここまでの解説が当てはまらないこともありますので、ご留意ください。

どうしてもご自身で不動産屋を探すのが不安な方は、全国の優良な担当者が探せるサイト「ハウスクローバー」をご利用ください。

筆者が面談をして合格した業者・担当者のみ掲載をしております。

不動産屋の担当者の選び方

不動産屋選びの後は担当者選びです。

ここでは質の良くない担当者を炙り出す質問と、こんな特徴が見られたら変えた方がいい内容について解説していきます。

ダメな担当者を見極めるための質問

それではまず、最初の面談時に使える、ダメな担当者を見極める質問について解説します。

Q. 旧耐震の物件についてどう思いますか？

まず結論から言えば、旧耐震の物件は買わない方がいいです。

なぜなら安全性はもちろんなのですが、減税関係が利用できなかったり、住宅ローンの選択肢が少なく、売るときにも時間がかかるなど苦労をしやすいからです。

そんな旧耐震の物件ですが、実はリフォームみ物件も多く、不動産屋からすると手数料が多くもらえる物件であることが多いのです。

買う側にメリットが少なく、不動産屋にメリットが多い物件なのですが、旧耐震の物件について「良くない」と言ってくれるかどうかで、その担当者の考え方がわかります。

繰り返しになりますが、旧耐震の物件は基本避けるべきです。

しかし自社の利益を優先する不動産屋や担当者は、「場所が良ければ」などと言ってあたかも問題のないかのような回答をしてきます。

Q. 仲介手数料はどこも同じですが、あなたから購入するメリットは何ですか？

この質問でわかることは、その担当者が普段どんなことに向き合って営業をしているかです。

仲介業務における付加価値と言い換えることもできます。

例えば筆者であれば、「無理のない予算と、買ってはいけない物件の見極めを高いレベルで提供できます」と答えます。

実際、この手の質問をされることも何度かありました。

逆に普段売り上げのことしか考えていないような担当者だと、ここでしっかりとした回答ができないことがあります。

「物件紹介が早いです」

「お客様の気持ちに寄り添います」

「フットワークが軽いです」

などなど、付加価値として考えていいものか怪しい回答が来たら、あまり深く考えずに営業をしている担当者である可能性が高いです。

ダメな担当者　７つの特徴

次にすでにやり取りをしている担当者がいる時など、ここから紹介する７つのダメな担当者の特徴がないかご確認ください。

もし複数個当てはまる場合は、すぐにでも担当者や不動産屋そのものを変えてしまった方がいいと思います。

リフォーム・リノベーション済み物件（戸建の場合は新築）ばかり紹介してくる

こちらが特に希望していないのに、リフォーム・リノベーション済みの中古マンションや中古戸建、新築の戸建ばかり紹介してくる担当者は先述したように、仲介手数料をより多くもらえる両手仲介を狙っている担当者です。

（新築の戸建も売主が不動産会社で両手仲介となる物件です）

この場合、担当者はあなたの利益よりも、自社の売り上げや利益を重視していますので、買ってはいけない物件を買ってしまうリスクも高くなりますので注意が必要です。

レスポンスが遅い

メールの返信や質問への回答など、レスポンスが遅い担当者も要注意です。

大きな買い物になるので、不安を解消する意味でも素早いレスポンスは必須だと思いますし、何よりも気に入った物件が見つかった後は、契約まで他の競合もいる中でスピード勝負になることが多い中、レスポンスが遅い担当者に当たってしまうと、買いたい物件が買えないリスクもあります。

フットワークが悪い

フットワークの悪い、動きが悪い担当者もレスポンスが遅い業者と同じ理由で注意が必要です。

内覧の段取りや住宅ローンの斡旋など、不動産業務は多岐に渡りますが、フットワークの悪い担当者に当たってしまうと、大きなストレスを抱えたまま、取引を進めていかなければなりません。

良いことばかりしか言わない

物件の良いところばかりを言って、悪いことをほとんど言わない担当者も要注意です。

世の中に完璧な物件はありません。

何らかしらの欠点もあるはずです。

購入するのではあれば、そういった欠点も含めた上で判断したいと思います。

ですが、良いことしか言わない担当者から購入をすると、後から思っても見なかったことが発生するリスクもあります。

質問がしづらい雰囲気を醸し出している

筆者のお客様から実際に聞いた話ですが、質問がしづらい、質問をするなオーラが出ている担当者もいるようです。

このような担当者は論外で、そもそも質問ができないような担当者は、担当者として存在意味がありません。

質問の回答が的を得ていない

こちらの質問に対して回答を得ていない担当者の話もよく聞きます。

この場合、何か都合の悪いことを隠そうとしているか、質問の回答を持ち合わせていないか、コミュニケーション能力が低いかのいずれかです。

特に注意したい回答で「他の方もこんなものですよ、、、」というニュアンスのものがあります。

これは不動産屋にとって非常に使いやすい魔法の回答ですが、実際は注意が必要な回答です。

そもそも他の人と同じことが正解だとは限らないですし、説明を手間に感じて体の良い言葉で納得させようとする心理も見え隠れする言葉です。

このセリフが出た時には注意するようにしてください。

物事の進め方が強引

不動産購入に当たって、一連の流れがありますが、物件の申し込みをするときなど、じっくり考えたい状況もあります。

そのような時に、無理に急かしてくる担当者もいます。

確かに物件を買うときは、常に他の買主候補の存在があるので、素早い決断と契約が必要ではあります。

しかし、それは欲しいとしっかり納得できていることが条件で、まだ不安なところがあるのに、とにかく結論や契約を急かしてくる担当者は注意が必要です。

筆者に相談があったケースで酷いものだと、50代の独身女性に新築戸建を契約させようとしていた担当者もいました。

このときは、「そもそも新築戸建が必要か？」という大前提のところを確認していただき、契約直前でキャンセルすることができました。

笑い話のような実例です。

これは極端な例だとしても、このようなケースは決して少なくはありません。

ここまでダメな担当者の特徴を解説してきましたが、どんな担当者であれ不動産仲介手数料を支払うのであれば、支払うに値する納得のできる担当者から購入したいものですね。

不動産屋・担当者選びで絶対やってはいけない選び方

それでは最後に、絶対やってはいけない不動産屋の選び方について解説していきます。

よくやってしまいがちな行動ですが、実は不動産屋選びとしてはNG行動だったりしますので、ぜひ最後までお読みください。

物件情報サイトから問い合わせる

まず多くの人がやってしまいがちな物件情報サイトから問い合わせをすることです。

物件情報サイトから問い合わせをするべきではない理由は以下の３つになります。

理由①　売主の味方である業者が多い

物件情報サイトに広告を掲載しているのは、売主から委託を受けた不動産屋であることが大半です。

売主から依頼を受けた不動産屋なので、基本的に売主から依頼を受けた物件を少しでも高く売ることが目的です。

ですので、法令上告知しなければいけない情報（事件や事故など）は教えてくれますが、将来の資産価値やリスクなどについては教えると値段が下がるだけですので、基本的には教えてくれません。

しかし購入する側としては、重要な内容であったりしますので、このようなことを避けるためにも物件情報サイトから問い合わせをすることはやめた方がいいです。

理由②　担当者の質がわからない

二つ目の理由が担当者の質です。

不動産業界は出入りの激しい業界で、新人と呼ばれる経験1年未満の担当者もたくさんいます。

そして問い合わせた物件の担当者が、そのような新人である可能性もあります。

実際物件情報サイトに担当者情報は、不動産屋の方で自由に記載できるので、業界歴なども自由に変えることも可能です。

他にも担当者が、先述したダメな担当者であることもあります。

一度問い合わせてしまうと、その物件の検討を続ける限り、担当者や不動産屋を変えることができないことも多いため、担当者を探してから物件の問い合わせを行うようにしましょう。

理由③ 不動産業者間での競争原理が働いてしまう

不動産屋の立場で考えた時に、物件情報サイトから問い合わせを受けるとき、多くの場合、1件だけでなく2、3件の物件を問い合わせをすることが多く、常に他の不動産屋との競争を意識しています。

仮に問い合わせを受けた物件が、実はリスクの高い物件であったとしても、他の業者に取られないように、とにかく売ることが優先されます。

不動産屋とすれば、物件情報サイトに掲載するために払う広告費や人件費などのランニングコストが発生しますので、売上を上げないと会社経営は成り立ちません。

つまり、そんな不動産屋の競争に巻き込まれ、損をする物件を買わされてしまうかもしれません。

担当者から探すと全て解決できる

ちなみにハウスクローバーで提唱している担当者から探す家探しであれば、これらの問題は全て解決できます。

まずあなたの味方である担当者を探すことになるので、売主の味方になることはありません。

また担当者の質もしっかり吟味した上で選ぶことができます。

さらに、不動産屋の立場として、担当者から選んでもらえるということは、何らかしらの物件を自分のところで購入してもらえることになりますので、そういう状態になって初めて、良くないものは良くないと言える、純粋なコンサルティングができるようになるのです。

もちろん、サービスが期待値を満たせない場合は、他の担当者に変えられてしまうかもしれませんが、本来そのようなサービス競争こそがあるべき姿です。

物件情報サイトから問い合わせをするという今の仕組みは、サービス競争よりも物件での競争が起こってしまい、その結果消費者が損をしやすい状況となってしまっているのです。

ですから物件情報サイトは情報収集の手段としては非常に有益ですが、物件を探すときは、担当者選びから始めるようにしましょう。

仲介手数料の安さで選ぶ

不動産屋を探していると、仲介手数料無料や仲介手数料半額の業者を見かけることがあります。

このような不動産屋も基本的にはやめた方がいいです。

理由として、仲介手数料無料の業者は売主からもらえる仲介手数料で成り立っていますので、リフォーム・リノベーション済み物件、もしくは新築戸建のみしか取り扱うことができません。

また売り上げが他の不動産屋よりも低くなりますので、優秀な担当者はやめていき、辞めることができない担当者が残りやすいという特徴があります。

このような業者の利用については、そもそも取引に慣れている上級者向けとなりますので、仲介手数料をケチって安物買いの銭失いにならないようにしましょう。

予約をせずに突然、事務所に訪問する

不動産屋を探していて、最終的には会うなりオンラインなりで面談をすることになりますが、面談をするときは事前に問い合わせフォームなどから、問い合わせをして予約をしてから訪問するようにしてください。

優秀な担当者ほど忙しく、会社内にいないことが多く、突然訪問しても、いい担当者に巡り会える可能性が低くなってしまうからです。

また面談には事前に準備もありますので、急な飛び込み訪問などは避けるようにした方がいいでしょう。

不動産屋の選び方の極意　住宅購入に失敗しないために

ここまで不動産屋の選び方について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？

繰り返しになりますが、住宅購入に失敗しないための最重要事項は、不動産屋ならびに担当者選びです。

極端な話、担当者選びに失敗しなければ住宅購入において、よほど失敗するリスクは減らせます。

物件探しも大切ですが、そもそもその物件が買っていい物件なのかの判断も含めて、プロである担当者の経験・知識を最大限活用するためにも、良い担当者を選ぶようにしましょう。

この記事が、より良い担当者選びの一助になれば幸いです。

また全国の優良な担当者が探せるハウスクローバーの活用もご検討ください。

担当者だけでなく、無理のない予算や物件探しの自動化など、住宅購入に欠かせないサービスが無料で利用できます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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