築20年の中古マンション購入は後悔する？ 実はお勧めな理由と、注意点を徹底解説

この記事で分かること

新築マンションは「バブル期超え」と言われるほど、価格が高騰し、また供給量も少ないことから、市場の中心は中古マンションへと移行していっています。

中古マンション市場で人気が高いのは、築浅の中古マンションです。

築浅マンションは元々人気が高かったものの、新築マンションで理想の物件が見つからなかった層や、新築マンションでは価格が高すぎて手が届かないといった層が多く流れてきていることが、その要因です。

築浅マンション自体も新築マンションの供給量が年々減少してきていることから、市場では早い者勝ち状態になってきており、特に東京都心部ではその傾向が顕著です。

そうなると、マンション購入希望者は、徐々に築年数が長いものを検討していくことになりますが、そこで築20年の中古マンションも対象となってきます。

ただ築20年の中古マンションとなると、新築や築浅のマンションを探してきた方からすると、古いから大丈夫なのか？と不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、中古マンションを主軸に売買を行う、業界歴17年以上の現役のプロが、築20年の中古マンションの魅力と、後悔しないための注意点などについて、徹底解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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築20年マンションの市場ポジション（統計データ）

まず、築20年の中古マンションが実際にどのような市場ポジションにあるのか、統計データから押さえておきましょう。

首都圏の平均成約築年数は約24年

公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）の統計によると、首都圏の中古マンションの平均成約築年数は、2024年時点で約24.37年とされています。市場で実際に売買されている中古マンションの「ちょうど真ん中あたり」が築20年前後ということです。

この数値は10年前と比較して約4〜5年延びており、築20年前後の物件が中古マンション市場の中心層として取引されていることを示しています。

価格面のポジション：価格が最も落ちた直後の安定ゾーン

築年数別の成約㎡単価は、レインズの2024年データで以下のように推移します。

- 築0〜5年：㎡単価 約126万円
- 築6〜10年：㎡単価 約109万円
- 築11〜15年：㎡単価 約99万円
- 築16〜20年：㎡単価 約85万円
- 築21〜25年：㎡単価 約75万円
- 築26〜30年：㎡単価 約58万円

築20年時点での㎡単価は、築0〜5年と比べて約33%低い水準まで下落しています。一方で、築年数が経過するにつれて新築プレミアムの剥落幅は緩やかになり、立地や管理が良好な物件であれば下落幅をさらに抑えられる傾向があります。

つまり築20年は「価格が大きく落ちた直後で、これ以降は下落ペースが緩やかになる安定ゾーン」に位置します。築20年で購入して将来売却する場合も、急激な値下がりは起きにくく、立地と管理を見極めれば資産価値の減少を抑えやすい築年数帯と言えます。

築20年のマンション購入をお勧めする理由

まず結論から言えば、これまで何千棟というマンションを調査し、実際の仲介も行ってきた私の、最もお薦めする築年数こそが、築20年のマンションです。

厳密にいうと、マンションは築年数というよりも、建てられた時代背景で判断します。なぜなら、マンションは建てられた時期によって、土地相場や建築費、そして法律やトレンドが大きく変わってくるからです。

それぞれの建てられた時期とその特徴やお薦め度については、こちらの記事に詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

ここからは、なぜ築20年マンションをお薦めするのか、その魅力から解説していきたいと思います。

マンションの質が高い

新築マンションの方が、質が高いと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、先ほど少し触れましたが、マンションは築年数よりも建てられた時代で、その質は変わります。今の新築マンションや築浅のマンションは、土地相場も高く、建築費もかなり高騰している時代に造られています。

そこで、マンションの売主（ディベロッパー）は、少しでも多くの人に買ってもらいやすくするために、グレードを落としたり、部屋を狭くするなどをして、何とか価格を抑えるようにしています。

一方で、築20年というと、大体2005〜2006年前後のマンションになりますが、この時代は、長引くバブル崩壊に加え、ドットコムバブルが崩壊した後でもあり、不況に喘ぐ中、海外需要に引っ張られる形で、徐々に国内景気にも上昇の兆しが見えた頃です。

この頃は、今と比べると土地相場や建築費は圧倒的に安い時代で、今の時代のマンションよりも、好立地な土地も比較的安価で入手でき、それなりのグレードのマンションを建築しても、それなりの価格で収まった時代です。さらに、2000年に施行された「住宅品質確保法」や、建築技術の発展により、現代型のマンションが完成した時期でもあります。

実際に私も様々なマンションを見てきていますが、1990年代までのマンションと、2000年に入ってからのマンションはガラッと変わっています。

質はもちろんのこと、天井の高さや外梁工法（室内の梁が少ない工法）、水回りのフルフラット化（1990年代までのマンションでは水回りが嵩上げされている物件が多い）、マンション全体のバリアフリー化、気密性の向上など、たった数年でこれだけ変わるのかと感心するくらい違いがあります。

また住宅性能評価制度ができたことにより、耐震性・エコ性能・長寿命化など、様々な項目で数値化が図られるようになり、「住宅ローン減税」や「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の優遇措置を受けられるものもあります。

新築マンションや築浅のマンションと比較しても、室内に関してはそれなりに使用感はあるものの、部屋の作りや広さ、また建物全体の造りなどを見ていても、遜色がない、むしろ重厚な印象を抱く物件が多いと感じています。

資産価値が高い・下がりにくい

資産価値が高いと聞くと、新築マンションや築浅マンションの方が高いと感じる方も多いのではないでしょうか？しかし、「資産価値＝価格が高い」ではなく、資産価値は、「買った時と売った時の差」で判断します。

つまり将来売った時に、値上がりしていれば一番良いのですが、今の市場を考えると、そのようなマンションはごく一部です。ほとんどのマンションは値は下がるとされていますが、その中でも、少しでも価格が落ちにくいマンションこそが、資産価値が高いマンションといえます。

その点から言えば、築20年のマンションは資産価値面においても優位性があると考えられます。なぜかといえば、マンションの価格は新築時から下落をしていく、築25年〜30年ほどで下げ止まると言われているからです。

レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」

実際にレインズの成約データを見ても、そのことが確認できます。

買った後も値段が下がりにくければ、将来売却したときに住宅支出が賃貸と比較して大きく削減できたことにより、暮らしの豊かさに貢献してくれる資産価値の高いマンションであったと言えるでしょう。

管理組合の良し悪しが判断しやすい

「マンションは管理を見て買え」という格言があるくらい、マンションにおいて非常に重要なポイントになります。

そして「管理の良し悪し」は、清掃が行き届いているとか、大規模修繕工事が定期的に実施されているといったことで判断しません。

これらは最低条件で、調査をするまでもなく、現地を見ればわかることです。管理の良し悪しの判断は、管理組合の財務状況のことを言います。不動産業者でも95％以上の人は、このことを理解していません。

マンションの資産価値に関係する維持修繕活動は、その支払いができるだけの財務体力が必要になります。ここが良くないマンションは、将来的に修繕積立金の大幅な値上げや一時金の徴収などに見舞われます。

また管理の良し悪しは、物件ごとに違い、同じような築年数で管理会社が一緒でも中身は変わります。このことは以下の記事でさらに詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。

この調査は、これまでの修繕工事などの実績数値を見ていくので、ある程度年数が経っていた方が、調査の精度が上がります。少なくとも大規模修繕工事が1回でも終わっていることが理想です。

つまり築20年のマンションであれば、管理の調査ができる担当者でないと意味はないのですが、将来、修繕積立金が大幅に上がるリスクのあるマンションを高い確度で避けることができるのです。

築20年の中古マンションはあと何年住める？

次に、築20年の中古マンションはあと何年住めるのか？よく聞かれる質問の一つですので、ここで紹介したいと思います。

マンションの寿命と調べると、よく47年や65年という数字を見かける方も多く、そうすると築20年経っていると、それだけあと住める期間が短くなると考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、これらの数値は、税務上の耐用年数や、かつて建築された配管がコンクリートに埋まっていてメンテナンスができないようなマンションを解体した時の滅失登記を参照にした数値です。

実際のマンションはコンクリートの寿命に連動していて、国土交通省が紹介している研究では100〜150年とされているものが多いです。

もちろん適切な修繕維持活動がされていることが前提です。先ほどの管理組合の財務状況の良し悪しにも通ずる話ですね。つまり、築20年のマンションであれば、あなたが人生を終えるまでは少なくとも問題なく利用できると考えて差し支えありません。

築20年のマンション購入で後悔しやすい理由

ここまで解説してきたように、築20年のマンションは、数あるマンションの中でも狙い目な築年数とされており、むしろおすすめ度としては高い部類に入ります。

しかし、そんな築20年マンションであっても、後悔しないかといえば、そんなことはありません。ここからは、築20年のマンションで後悔しやすいポイントについて解説します。

リフォーム費用が高額になりやすい

まず室内の状況が、築20年経っているので、水回りを含め、リフォームや交換が必要になる箇所が多いです。またマンションは建てられた時期によって流行りやトレンドがありますが、今の流行りやトレンドにあっていない色使いや設備もあります。

もちろん、所有者の方の使い方やリフォーム履歴によっては、ほとんど何もしなくても大丈夫な物件もありますが、全体としてリフォーム費用が高くなる傾向があります。

ランニングコストが増加しやすい

先ほどの管理組合の財務状況に触れましたが、最も修繕積立金が不足しやすい築年数は何年だと思いますか？答えは、築30年前後です。

マンションの築30年は、2回目の大規模修繕工事に、エレベーターや機械式駐車場の交換時期が重なります。つまり、マンションにとって非常に支出が大きくなる時期なのです。

築20年の時には、修繕積立金がそこまで上がっていなくても、築30年に近づくにつれて修繕積立金が月3万円、4万円を超えてくるマンションもあります。もちろん、1万円台でも問題なく維持修繕を行なっていけるマンションもあります。

管理費や修繕積立金は、固定資産税など並び、住宅ローンが終わっても支払いが続きランニングコストとなりますので、物件選びを間違えると後悔します。

資金計画に無理が生じやすい

ここまで解説してきた結果、何が起きるのか。それは予定していた資金計画に無理が生じやすくなります。

リフォーム費用であれば、物件価格に加えて数百万にも及ぶことも良くあります。元々の予算を大きく超えてしまうこともあります。

またランニングコストが増えることも資金計画にとってはマイナスです。わかりやすく計算すると、例えば、購入後に修繕積立金が2万円、上がったとします。この数値を住宅ローンに置き換えてみます。

金利が0.5%、返済期間を35年として計算した場合、月2万円という金額は、借入額が770万円増えたことと同じ意味になるのです。

フラット35「ローンシミュレーション」

修繕積立金が値上げされるというのは、実はこれほどにインパクトが大きいということなのです。

予算が770万円、想定よりもオーバーしたということになるので、資金計画への影響が非常に大きいということはご理解いただけたのではないでしょうか。このように築20年のマンションは、メリットが大きい反面、物件選びを失敗してしまうと、かなり厳しい状況になりかねません。

築20年のマンションで後悔しないための３つの注意点

それでは、築20年のマンション購入で後悔しないためのチェックポイントを解説していきます。

リフォームの見積もりを行う

もし内覧をして、リフォームが必要と想定されるのであれば、ある程度、リフォームの費用を把握しておくべきでしょう。

時間的な余裕がある場合は、実際にリフォーム業者に見積もりを取ることをお勧めしますが、その間にも購入希望者は内覧に来ていますので、他の人に取られないようにするためには、ある程度概算の金額でもいいので、その費用も物件価格に加え、総額で購入の可否を判断するようにしてください。

リフォーム費用の概算などは、後ほど詳しく解説します。

管理組合の財務健全性をチェックする

ここまで何度も言及してきていますが、本当に大切なポイントです。資金計画や、将来売却するときの資産価値にも関わってきます。

不動産会社の担当者選びが全て

リフォーム費用の概算にしろ、管理組合の財務健全性のチェックにしろ、ご自身で全て把握するのは非常に難易度が高いと思います。

特に管理組合の財務チェックは、不動産業者でなければ書類も取り寄せられませんし、不動産業者であっても95％は調査が正しくできません。

築20年マンションのメリットを最大限享受して、後悔をしないためには、あなたの物件探しのパートナーとなる担当者（不動産エージェント）選びが、マンション購入においては何よりも重要であることを覚えておいてください。

優良な担当者の探し方

それでは、どうやって担当者を探せばいいのか。私が企画運営をしている「ハウスクローバー」では、全国の不動産業者の優良な担当者（不動産エージェント）を掲載しています。

他の人が利用した際の評価であったり、担当者の人となりや実績に基づいて、あなたにピッタリな担当者を探せます。他にも無理のない予算のシミュレーションできたり、物件探しを自動化できたりと、マンション購入に必要なサービスが全て一つになっています。

どなたでも無料でご利用いただけますので、ぜひご活用ください。

築20年の中古マンションのリフォームの必要性と費用

ここからは、リフォーム費用が想定よりも高くなってしまうことを防ぐために、リフォーム箇所を把握するためのポイントと費用感について解説します。

リフォーム費用を把握するために見るポイント

リフォーム費用を把握するために見るべきポイントは、水回りの交換が必要、もしくは希望をするかどうかです。特にキッチンと浴室の交換をするかどうかで、かなり費用が変わります。

逆に言えば、水回りがなく、壁紙や床の張り替えのみであれば、費用はそこまでかかりません。

またリフォームをする時の優先順位は、壁紙や床など、引っ越した後に荷物が入ってしまうとリフォームしにくいような箇所を優先的に行うと良いでしょう。

水回りについては、引っ越した後からでも比較的リフォームがしやすい箇所となります。予算が限られている時は、ある程度優先順位を決めて、他の箇所については引越しをして、生活が安定してからでも遅くはありません。

もし、検討度が高い物件であれば、不動産業者の担当者にリフォーム会社を紹介してもらったりするなどして、内覧の時に同行してもらい、ある程度見積もりを取るという方法もあります。

ただし週末はリフォーム業者も休みの会社が多いので、内覧の曜日によってはリフォーム業者の同行ができないこともあります。

部位ごとのリフォーム価格の目安（70平米）

マンションのリフォームで部位ごとの価格の目安をご紹介します。費用の目安は、エリアや素材・グレードによって変動します。

例えば、建具の交換は、扉だけの交換なのか、枠も一緒に換えるのかで、価格は大きく変わります。また建具を交換するのではなく、ダイノックシートを貼り直す方法で費用を抑えることもできます。

和室から洋室へ変更する際も、フローリングにするのか、押し入れをクローゼットにするのかなど、どこまでやるかで費用は変動します。

70平米のフルリフォームの目安は800万円前後がボリュームゾーンになります。またリノベーションはピンキリですが、1000万円を超える工事も多くなります。

既設のものを利用すればするほど安くなりますので、どんなリフォームをするかは、リフォーム業者と予算と相談しながら決めていきましょう。

築20年マンションの住宅ローンと税制メリット

築20年マンションを購入する際に知っておきたい、住宅ローンと税制優遇の論点です。

住宅ローンは最長35年で組める

築20年の中古マンションは新耐震基準（1981年6月1日以降）を完全に満たしており、住宅ローンの借入期間は最長35年で組めるケースがほとんどです。

一部の金融機関は「50年－築年数」という算式で融資期間を制限するケースもあります。この場合、築20年なら「50－20＝30年」とやや短くなる程度で、新耐震基準の物件では基本的に35年融資が可能です。複数の金融機関で条件を比較すると、より有利な条件を引き出せます。

住宅ローン控除がフル活用できる（2026年度税制改正後）

2022年度の税制改正により、中古住宅の住宅ローン控除の築年数要件は撤廃されました。1982年以降に建築された新耐震基準適合物件であれば、築20年でも築30年でも一律で住宅ローン控除の対象となります。

さらに2026年度税制改正により、住宅ローン控除は2030年12月31日入居まで5年延長され、中古住宅向けに大幅な拡充が行われました。主な内容は以下のとおりです。

- 控除率：住宅ローン年末残高の0.7%
- 控除期間：一般の中古マンションで10年間、中古ZEH水準以上の高性能住宅は13年間に延長（買取再販住宅も13年間）
- 借入限度額：一般の中古マンションで2,000万円、中古ZEH水準省エネ住宅・長期優良・低炭素住宅で3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）
- 床面積要件：50㎡以上→40㎡以上に緩和（所得1,000万円超は50㎡以上）

最大控除額は中古ZEH水準以上・子育て世帯等の場合 借入限度額4,500万円×0.7%×13年で約409.5万円となり、新築（最大5,000万円）との差が大幅に縮まりました。築20年マンションでもこの拡充された節税効果をフル活用できるため、取得時の諸費用と合わせて、総支払額ベースで新築マンションとの差をより大きく実感できる築年数帯です。

築20年のマンションの資産価値を保つために

最後に築20年のマンションを買った後に、資産価値を保つための方法をお伝えします。それは、マンションの管理の興味を持つことです。

管理は管理会社任せになってしまっているマンションと、所有者の集まりである管理組合が管理に興味を持って主体的に動いているマンションでは、実は管理の財務調査をやっていて如実に差が出ます。

財務調査の結果が良いマンションは、所有者の方にヒアリングをしていると、管理に積極的な住人がいたり、所有者の方がそうであったりします。

年に１度だけ開催される総会も、委任状を出して出席しないこともできますが、できれば出席することをお勧めします。

管理会社はあくまで管理組合から管理業務の委託を受けた第三の業者でしかなく、また管理会社の目的は利益追求なので、管理組合が機能していないマンションは、余分な工事をさせられたり、高額な工事費で発注させられたりして、最終的な皺寄せは所有者にきます。

少しでも管理に興味を持つ所有者が増えれば、それだけ管理会社を適切に監督することにもなり、ひいてはマンションの管理組合の財務状況がよくなり、結果としてランニングコストが安く収まり、資産価値も落ちにくくなります。

たったこれだけのことでも、マンションの資産価値は保たれるということを覚えておいてください。

築20年の中古マンションの魅力とリスクを正しく理解して、納得のいく選択をしよう

ここまで築20年のマンションの魅力と後悔しないためのポイントについて解説してきました。

私からしてみても、築20年のマンションは非常に魅力的と考えている反面、潜在的なリスクを抱えている物件もある、玉石混交のマーケットです。

これらのマーケットの中で最適なマンションを選ぶためには、繰り返しになりますが、不動産業者の担当者（不動産エージェント）の存在が欠かせません。

ハウスクローバーのような、担当者が探せるサービスを利用して、ぜひ後悔のないマンション購入を進めていきましょう。

築20年中古マンション購入のチェックリスト

築20年のマンションを後悔なく買うために、以下の9項目を購入前に必ず確認してください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 築20年のマンションはあと何年住めますか？

国土交通省の調査では、適切な管理・修繕が行われていれば鉄筋コンクリート造のマンションは100〜150年使用可能とされています。築20年から購入しても、管理体制が良好であれば購入後80〜130年の利用が理論的に可能です。税務上の法定耐用年数47年はあくまで減価償却用の指標であり、マンションの実際の寿命とは関係ありません。

Q2. 築20年のマンションを買って一番後悔するポイントは何ですか？

最も多い後悔は「購入後に修繕積立金が大幅に値上がりした」というパターンです。特に築30年を迎える前後で、2回目の大規模修繕工事・エレベーター交換・機械式駐車場の更新が重なり、月の修繕積立金が3万円〜4万円を超えるケースも少なくありません。購入時に管理組合の財務状況と長期修繕計画を必ず確認しておくことで、この後悔を回避できます。

Q3. 築20年マンションの価格は新築と比べてどれくらい安くなりますか？

一般的に築20年の中古マンションは、新築時の価格から30〜40%程度安くなります。レインズの2024年データを㎡単価で見ると、築0〜5年の約126万円に対して築16〜20年は約85万円で、約33%の下落です。ただし、築年数が経過するにつれて新築プレミアムの剥落幅は緩やかになるため、築20年は「価格が大きく落ちた直後の安定ゾーン」と言えます。

Q4. 築20年マンションで住宅ローンは何年まで組めますか？

新耐震基準（1981年6月1日以降）を満たす築20年マンションは、ほとんどの金融機関で最長35年の住宅ローンを組めます。一部の金融機関は「50年－築年数」の算式で借入期間を制限するため、その場合は最長30年となります。複数の金融機関で条件を比較するのが賢明です。

Q5. 築20年マンション購入時、リフォーム費用の目安はいくらですか？

70平米のフルリフォームで約800万円前後が目安となります。水回りの交換（キッチン80〜200万円、ユニットバス80〜150万円）が費用の大きな部分を占めるため、どこまで水回りを刷新するかで総額が大きく変わります。壁紙・床のみのライトリノベなら100万円以内、リノベーション前提なら1,000万円超も珍しくありません。物件価格＋リフォーム費用の総額で購入判断することが重要です。