【2026年8月】マンションの暴落待ちは損？レインズ最新データと現場が見た二極化、待っていい人の条件

この記事で分かること

マンション購入を考えている方にとって、今後のマンション相場の動向は非常に気になるものではないでしょうか。実際、2012年頃から上昇を始めたマンション相場は、ここ最近さらに上昇し、高値圏に突入しています。

この状況下で、マンション購入を考えた時に、相場の暴落を待ってからの方がいいのか、迷う方もいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、17年以上にわたり、不動産業界の最前線で不動産エージェントとして活動してきた私が、相場に影響する要因と、その要因が今後どうなるのかを予測し、マンション購入の適切なタイミングについて解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、2級FP技能士、ホームステージャー2級

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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【2026年8月】いま、マンション相場に何が起きているか

先に結論をお伝えします。暴落を待つ意味は、もうほとんどありません。下がる要素が少ないからです。

ただし「だから今すぐ買え」という話でもありません。上がりすぎた物件が多いことも確かで、いま起きているのは暴落ではなく、物件の選別です。そして選別は、データにもはっきり出はじめました。

2026年7月のレインズ月例速報を見ると、中古マンションの成約件数は主要13都道府県のうち12で前年を下回りました。前年を上回ったのは北海道だけで、東京都は前年比13.9%減です。

成約㎡単価も13都道府県のうち5つで前年割れとなり、前年割れが2エリアだった前月から広がっています。さらに目を引くのが売り出し中の物件です。東京都の在庫㎡単価は174.46万円で前年比23.2%増。

一方で実際に成約した㎡単価は1.2%増にとどまっています。売り出し価格と成約価格の開きは、1年前の1.18倍から1.44倍まで広がりました。

都心3区では在庫㎡単価323.03万円に対して成約は239.25万円、在庫件数は前年比50.5%増まで積み上がっています。売主の強気に、買い手がついていけていないという状態です。この数字は、私が現場で感じていることとぴったり重なります。

売主の姿勢は、以前に比べると軟化してきている気がします。数年前は物件が足りないくらいで、値引き交渉を入れていたら買えないということもありました。そんな状況は、ほぼなくなってきています。

売れるまでの期間も、長くなってきている気がします。一方で中古戸建は、成約件数が前年を下回ったのが5都道府県にとどまりました。マンションと戸建で明暗が分かれた月になっています。

都心から周辺部へ人が流れる動きは変わっていませんし、戸建てへの流入も続いています。ただし戸建ては、独身の方など合わない人もいるので、誰にでもすすめられるものではありません。

マンションの価格はここまでどう推移してきたか

まずは、今後のマンション動向を予測していく前に、主要都市圏の現在の新築マンションと中古マンションの現状と価格推移について解説していきます。

新築マンションの現状と価格推移

不動産経済研究所 「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年2月」

こちらのグラフは、新築マンションの過去3年間の毎月の価格推移です。上がったり下がったりを繰り返しているのは、昨今の新築マンションの供給量が減少し、その時々で売りに出される新築マンションの価格帯の振れ幅が大きくなるからです。

ただ上下を繰り返してはいるものの、長い線でトレンドを出すと、一貫して価格は上昇していることがわかります。

価格が上昇している要因は、土地が少なく相場が上昇していることや、円安やインフレなどによる建築資材の高騰、人手不足による建築費の高騰などです。

中古マンションの現状と価格推移

こちらのデータは三大都市圏の中古マンションの成約データをレインズから抽出したものになります。2012年ごろから上昇を始め、新型コロナ禍以降、さらに上昇していることがわかります。

ここ最近は、「マンション相場が下がり出した」というニュースを見聞することもあるかと思います。長い目で見た上昇トレンドが崩れたわけではありませんが、2026年に入ってからは一服感がはっきりしてきました。

先ほど触れたとおり、2026年7月のレインズでは成約㎡単価が13都道府県のうち5つで前年割れとなっています。全体が一律に下がる「暴落」ではなく、下がるエリアと下がらないエリアに分かれはじめた、という段階です。

しかしイラン戦争による混乱や、不景気が近づいてきているような様相の中、今の相場は高すぎるから、暴落が近い将来に起こるのであれば待ちたいという考えを持つ方が増えているのではないかと思います。

そこで、今後のマンション相場がどう動いていくのか、その相場を予測するための要因について解説していきます。

マンション相場を動かす7つの要因

それではマンション相場動向を予測するために、相場に影響する7つの要因について解説します。これらの要因を理解することで、今後の相場の見通しを立てられるようになります。

要因①：住宅ローン金利

１つ目の要因は、相場に大きな影響を与える住宅ローンの金利です。なぜ金利がマンション相場に関係するのか。

それは、住宅支出が変わらない中で利息（銀行に払う金利）と元本（物件価格に回る元金）の内訳が、住宅ローン金利が上下することによって変動するからです。

例えば、今の上昇相場の要因の一つに住宅ローンの金利低下があげられますが、図示をすると以下のようになります。

つまり金利が下がることで利息が減り、その分マンション価格に回る元本部分が増えるため、結果としてマンション相場は上がります。一方で金利が上がる時の図は以下のようになります。

金利が上がると、利息の割合が増えて、マンションの物件価格に回せる部分が減りますので、結果として相場は下がる方向に動きます。では、いまの金利はどうなっているのか。日本の金利は、実際に上がりました。

日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0%程度で推移するよう促すことを決めています（出典：日本銀行「当面の金融政策運営について」2026年7月31日）。

変動金利が連動するのが、この短期の政策金利です。一方、固定金利が連動する長期金利（10年国債利回り）は、2026年8月24日時点で2.887%です（出典：財務省「国債金利情報」）。

かつて日銀は、長期金利が0.25%より上がらないように国債を買い支えていました。その頃と比べると、まったく違う世界になっています。

日銀が長期金利を抑え込む政策をイールドカーブコントロール（YCC）といいます。この方針が改められ、マイナス金利政策も解除され、金利が上がることが当たり前の世界に戻りました。ここで押さえておきたいのが、短期と長期の開き方です。

政策金利が1.0%なのに対して、長期金利は2.887%。固定金利は長期金利に連動しますので、この差はそのまま住宅ローンの金利差になって表れます。

2026年8月21日に実測した例では、変動金利が0.945%（三菱UFJ銀行）に対して、35年固定は3.640%（PayPay銀行）でした（愛知県・借入4,000万円・35年・自己資金500万円の条件）。

金利差は2.695%、総返済額の差は2,381万円です。固定金利のほうが先に、大きく上がってしまっているということです。そして変動金利は、物価上昇率を考えると、いまだにマイナス金利並みの水準にとどまっています。

要因②：所得

次にマンション相場に影響を与える要因として、国民の所得が挙げられます。理解しやすいように、イラストを使って解説します。

このイラストのように金利が変わらず所得が増えると、住宅に回せる支出は増えますので、元本（マンション価格に回る部分）は増え、相場は上昇します。今日本の政府が賃上げをはじめとした経済対策でやろうとしていることがこれです。

そして日銀もこの賃上げを非常に重要視しています。つまり所得が増えていれば、金利が上がっても利息の増加分は所得増で補えるので、マンション相場は変わらないと考えられます。一方で所得が下がるとどうなるか。

イラストのように、住宅に回せる支出は減るので、マンション相場は下がります。今現在、日本の所得は表面上には増えています。

しかし物価の上昇率を考慮した実質賃金は、しばらくマイナスとなっており、2026年3月時点で3ヶ月連続のプラスとなったものの、イラン戦争を発端としたエネルギー高によるインフレの影響を考えると予断は許さない状況です。

要因③：景気

日本国内の景気も、マンション相場に大きな影響を与えます。景気が下がれば、国民の所得は下がりますので、相場は下がります。逆に景気が上がれば相場は上がります。

要因④：為替

そして現在の日本の金利や物価に非常に大きな影響を与えているのが為替です。歴史的な円安が続いています。為替は日々動きますので、ここでは水準そのものより、円安がマンション相場に何をもたらすかを押さえてください。

この円安によって輸入品が値上がりし、物価が上昇しています。そしてこの円安の要因となっているのが、日米の金利差です。本来であれば、日本の今の状況を考えると、欧米のように短期金利をもっと上げてよいはずです。

実際に日銀は利上げに動き、政策金利は1.0%になりました。ただ、それでも上げ切れていない、というのが私の見方です。利上げが景気に与える影響が大きく、構造的に思い切って上げられない状態が続いています。

2026年7月31日の会合も、決定は賛成8・反対1でした。反対した委員は1.25%への引き上げを提案しており、もっと上げるべきだという議論そのものは出ています。

また円安の影響で、世界から見ると日本のマンション市場は下落しており、投資マネーが流れる要因となり、結果としてマンション相場を上げる作用が働いています。

要因⑤：日経平均株価

日経平均株価と不動産相場には明確な連動性が示されていて、半年遅れで日経平均株価と同じ動きをすると言われています。つまり日経平均株価が下降トレンドに入れば、マンション相場も下降トレンド入りする可能性が高いと言えます。

要因⑥：物価

物価もマンション相場に影響します。そもそも不動産はインフレに強い資産と言われています。理由は、物価が高くなれば建築費などが上昇し、土地価格も上昇するからです。

結果として新築マンション価格が上昇し、中古マンション相場も上がります。現在、この物価面で見る限り、下がる要素が非常に少なく、それがマンション相場が下がりにくくなっている要因にもなっています。

要因⑦：需要のバランス

新型コロナ禍の時に一時的に物件不足となり、相場の上昇を招きましたが、その後一服し、マンションの在庫量は増えています。在庫が多くなれば、需要と供給のバランスが崩れ、供給過多状態となり、相場は下がります。

しかし需給のバランスが崩れなければ相場が下がることはありません。ここが2026年に入って、はっきり変わったところです。2026年7月のレインズでは、中古マンションの成約件数が主要13都道府県のうち12で前年割れとなりました。

在庫も積み上がっており、都心3区の在庫件数は前年比50.5%増です。需給のバランスは、確実に買い手側に傾いてきています。ただし、それがそのまま暴落につながっていないのは、後述するインフレと建築費の高騰が価格を下から支えているからです。

金利は上がった。それでも暴落しなかったのはなぜか

「金利が上がれば不動産は下がる」と、多くの人が思っています。実際に金利は上がりました。それでも暴落は起きていません。

理由は3つあります。1つ目は、金利が上がったといっても、物価の上昇に追いついていないことです。2026年7月の消費者物価指数は、総合で前年同月比1.9%の上昇でした（出典：総務省統計局、2026年8月21日公表）。

これに対して政策金利は1.0%です。物価の上昇率を差し引いた実質の金利は、いまだにマイナスということになります。金利が上がったという言葉の印象ほど、お金を借りるコストは重くなっていません。

2つ目は、上がったのが主に固定金利のほうだということです。先ほど見たとおり、長期金利は2.887%まで上がっている一方で、変動金利は1%を切る水準にとどまっています。そして実際に住宅ローンを借りる方の多くは変動金利を選びます。

市場全体で見たときの借入コストは、思ったほど上がっていません。3つ目は、インフレと円安、そして建築費の高騰です。建築費の高騰は、人材不足や労働時間の総量規制の影響もあり、下がる見込みが少ない状況です。

新しく建てるコストが上がり続ける以上、既存のマンションの価格も下から支えられます。つまり、需給だけを見れば相場が下がってもおかしくないのに、そうならない理由がある、ということです。

逆に言えば、インフレがなければ、今は下落局面だったと思います。ここは正直に書いておきます。

新築マンション相場の高騰はいつまで続くか

マンション相場の中でも特に先行指標として見られるのが、新築マンションの価格動向です。現在、新築マンション価格は上昇を続けています。理由として、土地相場が上昇し、円安によって建築資材が高騰し、さらに人手不足により人件費も上昇しているからです。

さらに新築マンションを建築できる土地も激減しており、市場への供給量も年々減少しています。

また現在新築マンションを販売しているディベロッパーは、メジャーセブンをはじめとした財務体力のある業者しか残っておらず、無理に値下げをしてでも販売をするのではなく、時間がかかっても価格を下げずに販売をする方針でいます。

今後の新築マンションは、今のところ値段が下がる要素が少なく、今後も高止まりを続けるものと予測されます。

中古マンション相場の予測

中古マンションも新築マンションが下がらない限りは、大きく値を下げるようなことは考えにくいと思います。特に都心部は今後も人口の流入が続くと予想されることから、このようなトレンドは当分続くかと予想されています。

バブルとは違う、現在のマンション高騰相場

現在のマンション相場をバブルと見る動きもありますが、1980年代後半に起こったバブルと現在のマンション相場は全く様相が違います。かつてのバブルは、全国の不動産が一律上昇していました。

それこそ、山や駅から離れた不便な立地の不動産ですら、相場が上昇していたのです。しかし現在はというと、ニュースを見ていれば「バブル超え」なんて言われていますが、都心部を中心に相場は上昇しているものの、地方に目を向けると全く違ってきます。

今の不動産相場は、人口の将来的な予測と強い相関性が見られます。これから日本は人口が減少していきますが、どの自治体も一律で減少するわけではありません。中には人口が増える自治体もあります。

それが東京・名古屋・大阪を中心とした都市圏であり、人口集中が続く限り、この傾向は変わることはないと考えられます。こちらの記事では、実際のデータを紹介しながら、人口と相場の相関性を詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。

マンション相場の暴落はあるのか

次にここまで解説してきた、マンション相場に与える要因の現在と今後を予測し、マンション相場の暴落があるのかどうかを考えていきます。

住宅ローン金利の予測

まずマンション相場に最も大きな影響を与えると考えられる金利ですが、今後はどのように動いていくのでしょうか。固定金利、変動金利ともに、今後は今のインフレ状況を見る限り、上がっていく可能性が高いです。

日本だけでなく世界中でインフレ傾向にありますので、日米の金利差も埋まりにくい状況です。長期的に見たら、金利は決して高いわけでもなく、即マンション相場に影響が出るような水準ではありません。

先にも触れたとおり、政策金利1.0%に対して物価の上昇率が1.9%ですので、実質で見ればまだマイナス金利の状態です。ただし、この金利が上昇するという、ここ30年近く日本ではなかった状況が、人々に与える心理は無視できないかと考えています。

所得、為替、景気の予測

所得については、今後出てくるデータによって読み方は変わりますが、直近の実質賃金の推移を見る限り、この傾向は続くのではないかと思っています。

理由として、欧米のインフレが上昇率は多少収まりつつあるものの、まだまだ金利を下げる物価上昇率には戻っておらず、長期化すると言われています。そのため、日米の金利差から円安も当面続くと考えられ、結果として物価高も続くことが予想されるからです。

そんな状況下で、国民の実質賃金が減り、景気が悪くなればマンション相場は下がるのではないかと考える方も多いのではないでしょうか？しかし、それについて知っておくべき重要な要素があります。それは「景気対策としての補助金」です。

不景気に強い住宅系不動産

実は、住宅系の不動産相場は景気に左右されにくいと言われています。なぜなら、景気が悪くなった時に景気刺激策として、住宅購入に対する補助金などが対策されるからです。実は住宅ローン減税も不景気時の景気刺激策としてできた制度でした。

このほかにもリーマンショックの時は、購入時に家具家電購入費に利用できる数十万円分のエコポイントなども配布されました。この補助金を図示すると以下のようなイメージになります。

補助金を設けることで、所得が減った分を補てんするのです。なぜ住宅不動産にこのような補助金が対策されるのか。その理由は、住宅不動産は他の産業・業界への波及効果が非常に高いからです。

家が動けば、不動産業界だけでなく、新築やリフォーム・外構をはじめとした建築関係、家具家電の購入、引越しなど、非常に多くの業種業界に波及する効果があります。

実際リーマンショックの時に1年だけ住宅不動産相場も１割ほど下がりましたが、その後すぐに戻りました。この下がったのも、新興ディベロッパーが財務体力がなく倒産前に投げ売りをしたからだと言われています。

今は財務体力のあるディベロッパーしか残っていませんし、マンションがあまりない住宅エリアはほとんど相場は変わりませんでした。

つまり、投資系や商業系の不動産は暴落はあり得るものの、住宅系の不動産でもあるマンション相場が暴落することは、実は非常に考えにくいのです。

マンション相場の暴落を待つのは得策か？

ここまでマンション相場の今後の予測などについて色々解説してきましたが、結局相場は予測できるものではありません。新型コロナ禍の時も、多くの専門家が相場が上昇するとは予想していませんでした。

なので、投資系や商業系の不動産を購入する場合はともかく、住宅系のマンション相場が暴落するのを待つのはそこまで得策だとは考えられません。

暴落待ちで買い逃した実例

実際にあったケースをご紹介します。新型コロナ禍のときに、「もっと下がるはずだ」と考えて購入を見送った、都内希望のご夫婦がいらっしゃいました。結果は予想に反して、暴騰でした。

タイミングを逃したまま時間が過ぎ、実際に購入されたのは2024年頃です。待っている間に、都内の価格は3割ほど上がっていました。購入されたお住まい自体には満足されていて、いい買い物ができたと思います。

ただ、2020年頃に買っていればという気持ちは、おそらくあったはずです。お互い、あえて口には出さずにいました。私がお伝えしたいのは、「待つと損をする」という単純な話ではありません。

このご夫婦は、下がると考える合理的な理由を持っていました。それでも外れた、ということです。相場は結果論で、正しく予測することはできません。

暴落待ちの3つのリスク

暴落を待つことには、以下の3つのリスクがあります。

暴落が来ないリスク

相場が暴落するまで待っていたとしても、暴落が来る保証はどこにもありません。待っている間の賃料は掛け捨てです。仮に月15万円の家賃を3年間払い続ければ540万円。

暴落がこなければ、540万円分損をするだけです。

住宅ローンが組みにくくなるリスク

年齢を重ねるごとに住宅ローンの借入可能期間は短くなり、組める金額も減ります。また健康上の問題が出てくると団体信用生命保険に入れず、そもそもローンが組めなくなることもあります。待てば待つほど、購入のハードルが上がるのです。

好物件を買い逃すリスク

良い物件は待ってくれません。条件の良いマンションは出た瞬間に売れてしまいます。暴落を待っている間に、本来買えたはずの好物件を逃してしまうリスクがあります。

いま起きているのは、暴落ではなく二極化

私がいま見ているのは、相場全体が下がる動きではありません。物件の選別です。もともと投資マネーが多く入っていたところ、たとえば湾岸エリアのタワーマンションなどは警戒していました。

そこに金利の上昇、外国人による購入、銀行の不動産会社への融資規制といった外的な要因が重なり、売り物件が多くなってきました。その反面、適正な価格で実需が中心のエリアは堅調です。同じ「中古マンション」でも、動き方がはっきり分かれています。

売れなくなってきている物件

すでに表面化しているものを挙げます。

• 駅から離れている物件
• 築年数が古く、旧耐震のもの
• 管理状況の悪さが、すでに表に出てしまっているもの
• 相場と比較して高いもの

もう1つ、競争力が弱いうえにリフォーム費用がかかる物件も売れにくいと感じます。リフォーム価格も高騰しているためです。裏を返せば、室内の状態がいいものは売れやすくなっています。

リノベーション済みの物件を含めてです。

下がりにくい物件

条件は、はっきりしています。

• 実需が中心のエリアにあること
• 売り出し価格が適正であること
• 立地がよいこと
• ランニングコストがそこまで上がっていないこと
• 管理の健全性が高いこと

これらが揃っている物件は、いまも売れています。相場が調整局面に入ったときに効いてくるのが、この差です。価値の高い物件は、多少下がっても「安くなった」ことで買いが入るため、そこまで大きく下げません。

一方で、もともと相場の上昇に乗っかっていただけの物件は、下げ幅が大きくなります。

YouTubeで「暴落する」を見て待っている方へ

ご相談に来られる方の話を聞いていると、YouTubeの動画、特に煽り系の内容を見て暴落待ちをしている方が多いように感じます。こうした動画はアクセスを集めやすいので、目に入りやすいという事情もあります。ただ、最近は変化がありました。

その動画を発信していた人たち自身も、インフレなどが要因で相場はそこまで下がらない、というスタンスに変わってきた気がします。煽っていた側が先に前提を変えている、ということです。

くり返しになりますが、インフレがなければ今は下落局面だったと思います。暴落を予想していた人たちが、まったく的外れだったという話ではありません。ただ、相場は1つの要因だけでは決まらないということです。

待っていい人と、待つべきでない人

「暴落待ちはやめましょう」で終わらせるつもりはありません。条件によっては、待っていい人もいます。

待ってもいい人

次のような方は、急いで買う必要はないと思います。

• これからライフプランが変わる可能性がある人
• そもそも金銭的な余裕がない人
• 家賃を会社の経費にできる人
• 自宅に家賃が発生していない人（実家暮らしの方など）

共通しているのは、待つことのコストが小さいか、いま決めると後で困る可能性があるかのどちらかです。

待つべきでない人

上に当てはまらない方は、待つべきではないと考えています。基本的に、買いたいときが買い時です。理由は3つあります。

• 賃料も上がっていっているので、待っている間の家賃負担が以前より重くなっている
• 購入年齢が上がれば上がるほど、借入期間が短くなり予算も下がる
• 健康状態によっては、団体信用生命保険に入りにくくなる可能性がある

相場が下がるのを待っている間に、自分の買える条件のほうが下がっていく、ということが起こります。

暴落待ちせずにお得にマンションを買う方法

暴落を待たなくても、賢い買い方をすることでリスクを最小限に抑えることができます。

資産価値が下がりにくいマンションを探す

相場というのはあくまで平均であって、仮にマンション相場が下がっても、個別で見ていくと、相場よりも大きく価値を落とすマンションと、比較的下げ幅が小さくて済むマンションに分かれます。

個別性が強い不動産ですので、全てが一律に下がったり上がったりするわけではありません。上がっても下がっても、その上昇率と下落率には差が出て当然なのです。

現在のマンション市況を考えるのであれば、ここから上昇することよりも、調整局面がくることを考えることのほうが現実的です。そう考えた時に、このような市況でマンションを購入するのであれば、いかに価値が下がりにくいマンションを探すかです。

そしてマンションの価値は立地と管理、マンションのスペックで決まります。

無理のない予算で購入する

どんなに良い物件でも、無理な予算で購入すれば家計を圧迫します。ライフプランニングシミュレーションで無理のない予算を把握してから物件探しを始めましょう。

特に金利が上昇することが予測されるタイミングですので、シミュレーションをする際は、高めの金利を設定することをお勧めします。

管理組合の財務状況を調査する

同じような立地・築年数でも、管理組合の財務状況によって将来のランニングコストは大きく変わります。修繕積立金が将来いくらになるのかを事前に調査し、「ババ」を掴まないようにしましょう。

信頼できる不動産エージェントに依頼する

特にスペックや管理については、一般のかたが正しく理解をしたり、調査をしたりすることの難易度が高いです。そこで今のような時代は、正しいマンション購入をするためにも、それをサポートしてくれる担当者のサポートがより欠かせません。

しかし日本では、マンションは基本的にどこの不動産業者・担当者から購入できるにも関わらず、サービスやコンサルティングによる競争が進んでいないため、どこから購入したらいいか探す手段が非常に乏しいと言われています。

そこで私が企画運営しているハウスクローバーでは、私が面談をし合格した担当者のみを掲載している、担当者とのマッチングサイトの利用を検討してみましょう。

ユーザーが利用した評価や、担当者の人となりを参考にしながら、あなたに最適な担当者が探せるサイトとなっております。

マンション相場がどうなるか、自身の力が及ばないことに気を向けるよりも、ハウスクローバーのようなサービスを活用して、より良いマンション選びをすることに気を向けた方が、よほど現実的で後悔しないマンション購入につながるのではないでしょうか。

ここまで解説してきたことを参考に、後悔のないマンション購入を進めていただければ幸いです。

まとめ

最後に、17年この仕事をしてきて一番お伝えしたいことを書きます。相場は結果論です。正しく予測することは不可能です。

私も予測を外してきましたし、専門家と呼ばれる人たちも同じです。だからこそ、相場で動くのではなく、根本的に買ってもいい物件を買うことです。価値が残りやすい物件を、しっかり見極めること。

基本的なことですが、その基本から離れないことが、いちばん確実だと思っています。

よくある質問（FAQ）

Q. マンション相場の暴落はいつ来ますか？

正確な時期は誰にも予測できません。新型コロナ禍の時も多くの専門家が予測を外しました。

2026年に入って成約件数の減少と在庫の積み上がりは出ていますが、物価上昇率1.9%に対して政策金利は1.0%で実質マイナス金利が続いており、建築費の高騰も収まっていません。

価格を下から支える要因が残っているため、相場全体が一律に下がる暴落は考えにくいのが現状です。起きているのは暴落ではなく、物件ごとの二極化です。

Q. 暴落を待っている間の賃料はどのくらい損ですか？

例えば月15万円の家賃なら、1年で180万円、3年で540万円、5年で900万円です。暴落がこなければ、この全額が掛け捨てになります。さらに年齢を重ねることで住宅ローンの借入可能期間が短くなり、購入できる予算自体も下がっていきます。

Q. マンション価格が下がりやすいエリアの特徴は？

将来人口が減少するエリア、駅から遠い立地、居住誘導区域外のエリアは価格が下がりやすい傾向があります。逆に人口増加が続く都市部の駅近物件は、仮に相場全体が下がっても下落幅は小さくなります。

投資マネーが多く流れる都心の商業地よりも、実需中心の住宅エリアの方が相場は安定しています。

Q. 金利が上がったのに、なぜマンション相場は下がらないのですか？

金利が上がったといっても、物価の上昇に追いついていないためです。2026年7月の消費者物価指数は前年同月比1.9%の上昇で、政策金利の1.0%を上回っています。実質で見ればまだマイナス金利の状態です。

また上がったのは主に固定金利で、実際に多くの方が選ぶ変動金利は1%を切る水準にとどまっています。加えて建築費の高騰が続いており、価格を下から支えています。

Q. いま買うと高値づかみになりませんか？

相場全体で見れば高値圏であることは確かです。ただ、いま起きているのは全体の上昇ではなく二極化なので、「いつ買うか」より「何を買うか」で結果が変わります。

駅から遠い、旧耐震、管理状況が悪い、相場より高いといった物件は、調整局面で下げ幅が大きくなります。逆に実需中心のエリアで適正価格・立地良好・管理が健全な物件は、多少下がっても買いが入るため下げ幅は限定的です。

Q. 待っていいのはどんな人ですか？

これからライフプランが変わる可能性がある方、金銭的な余裕がない方、家賃を会社の経費にできる方、実家暮らしなどで自宅に家賃が発生していない方です。待つことのコストが小さい方は急ぐ必要がありません。

逆にそれ以外の方は、待っている間に賃料を払い続けることになり、年齢が上がることで借入期間や予算が下がり、団体信用生命保険にも入りにくくなる可能性があります。

Q. 今マンションを買うなら何を重視すべきですか？

立地と管理です。立地は駅からの距離、人口動向、災害リスクなどで判断します。管理は清掃状態だけでなく、管理組合の財務状況が健全かどうかが最も重要です。

この2つが揃った物件であれば、仮に相場が調整局面に入っても、価値の下落幅は最小限に抑えられます。無理のない予算の範囲内で、これらの条件を満たすマンションを探しましょう。