転勤族は賃貸と購入どっちが得？狙うべきはリセールバリューの高い物件

この記事で分かること

転勤の可能性がある人は身軽な賃貸を選びがちですが、実は「リセールバリュー（再販価値）が高い物件」を買えば、賃貸よりも有利になることがあります。

リセールバリューとは、買ったときと売るときの価格差が小さい、つまり値下がりしにくい価値のことです。

この記事では、不動産業界歴17年の現役エージェントである私が、転勤族が賃貸と購入のどちらを選ぶべきか、買うならどんな物件を狙うべきか、そして買った後に再び転勤になったときの対応まで解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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転勤の可能性がある人は、リセールバリューが高い物件が絶対条件

転勤の可能性がある人は、転勤の際に住宅を売却する場合があります。

このためリセールバリューが高いマイホームを選ぶことが必要です。

このリセールバリューとは何なのか。

そしてその必要性について考えていきます。

リセールバリューって何？

リセールバリューとは日本語に訳せば「再販売時の価値」となります。

一般的に「資産価値が高い」と同義になりますが、資産価値が高いということは、購入するときの価格が高いかどうかではなく、転売したときに購入時との価格差が少ない物件を資産価値が高い、リセールバリューが高いと表現します。

ここでシンプルな例をあげます。

例えば3000万円で購入した中古住宅を10年後に売却した場合を考えます。

A物件は2500万円で、B物件は1500万円で売却できました。

この場合はA物件のほうがリセールバリューは高い、ということができます。

リセールバリューの必要性

住宅を購入し、その住宅を終の棲家とするならばリセールバリューを気にする必要は少なくなります（ゼロではありません！）。

ですが、転勤の可能性がある人の場合はそうはいきません。

住宅によって価値の下落率は一様でないのです。

転売時の価値を見据えて住宅を購入する必要があります。

ここにリセールバリューを注意する必要性があるのです。

転勤族は家を買うべき？賃貸の方がいい？

「転勤があるなら賃貸が無難」とよく言われます。確かに賃貸には、転勤のたびに身軽に住み替えられる、初期費用が抑えられる、社宅や家賃補助が使える、といったメリットがあります。転勤が頻繁で、いつどこへ行くか全く読めないという方には、賃貸が合理的な選択になることもあります。

賃貸を選ぶ場合の考え方

転勤族が賃貸を選ぶなら、次のような視点で選ぶと失敗しにくくなります。

• 家賃補助・社宅制度を最大限に活用できるか（手出しの家賃を抑えられるか）
• 転勤サイクルに対して、無理のない初期費用・更新料か
• 次の転勤までの期間に見合った間取り・立地か（住みすぎず、狭すぎず）

ただし、賃貸は何年住んでも資産として手元には残りません。家賃補助がいつまでも続くとは限らず、定年後は補助がなくなり、年金から家賃を払い続けることになります。ここが賃貸の弱点です。

それでも購入が有利になる理由

一方で、転勤の可能性がある人ほど購入が有利になることがあります。ポイントは、後ほど詳しく説明する「リセールバリュー（再販価値）」です。

買ったときと売るときの価格差が小さい物件を選べば、転勤で手放すことになっても損失は小さく抑えられます。場合によっては、住んでいた期間の住居費が、同じ期間賃貸で払う家賃より安くなることさえあります。さらに、転勤後はその家を賃貸に出して家賃収入を得るという選択肢も生まれます。

つまり「転勤＝賃貸」と決めつけるのではなく、値下がりしにくい物件を選べるなら購入も十分に選択肢になる、というのがこの記事の結論です。次の章から、その鍵となるリセールバリューについて詳しく見ていきます。

売った時と買った時の価格差が小さければ得をする！？

購入時の価格と売却した時の価格との価格差が小さければ得をするのは事実です。

ですが、ここはもう少し詳細に検討してみましょう。

賃貸した場合には家賃が発生します。

これも考慮して検討するのです。

また、賃貸や売買には多くの諸経費が必要となります。

こうしたことも考慮して精度の高い比較検討を考えてみましょう。

賃貸の場合と比較する

賃貸物件に住むには家賃が必要です。

例えば家賃が年間120万円かかるとします。

10年間賃貸すれば1200万円です。

一方、中古住宅を3000万円で購入し、10年後に売却する場合を考えます。

売却時の価格が2500万円のA物件であれば、賃貸よりも住宅を購入したほうがお得です。

売却時の価格が1500万円のB物件なら賃貸に住んでいた方が出費は少なくなります。

【賃貸と購入の比較】

年間120万円の物件を10年間借りた場合(トータル1200万円)と物件を購入した場合の検討

売買の諸経費も含めて計算する

上記の差額に加えて、売買の場合は取引にあたって多くの諸経費が必要になります。

仲介手数料、司法書士への手数料、不動産取得税などです。

これらは、物件にもよりますが、物件価格の8%から10%程度になります。

また、住宅ローン減税が使えるかどうかも重要な項目です。

売買の場合は多くの項目を検討する必要があります。

一方で賃貸の場合は主な経費は仲介手数料の賃料1か月分や保証会社への手数料など、様々です。

このほか預かり金として敷金が必要な場合もあります。こうした諸経費も含めて検討すれば、より精度の高い比較検討が可能です。

新築は価格の落差が大きい

新築住宅は気持ちのよいものです。

特に日本の場合は、新築信仰ともいうべき新築に対するあこがれがあります。

ですが、転勤の可能性がある人の場合、新築はおすすめできません。

その大きな理由のひとつは新築住宅の値下がりが大きいことです。

ここでは新築住宅の価格下落の特徴についてみていきます。

購入後、即2割減

戸建住宅でもマンションでも新築時は価格が一番高いです。

投資物件やごく一部の人気のあるタワーマンション等では異なる値動きのものもありますが、ここでは省略します。

新築物件を取得後すぐに売買したとしてもその価格は大きく下落してしまいます。

なぜなら新築時には、物件の建築にかかった費用以外に、販売業者の利益や販促費などの経費が上乗せされているからです。

一説には2割程度下落すると言われています。

これを新築プレミアムと呼んでいます。

一度でも誰かの所有物になることはその物件は中古物件になります。

新築購入後の価格下落は最も大きな下落と言われています。

築10年までは価格下落が大きい

新築後の価格下落は概ね築10年程度続きます。

この傾向は、マンションよりも戸建ての方が強くでます。

この期間内は価格が下がりやすいこともあり、買った時と売った時の価格差が大きくなりやすいため、住宅支出が大きくなるという注意点があります。

新築プレミアムや築浅特有の値下がりは構造的なもので、相場の状況にかかわらず、この期間内での売却は損失が膨らみやすくなります。

ですから、リセールバリューの観点から、築10年以内での売却はおすすめできません。

しかし転勤はいつ命じられるかわからないもの。

家を売りたくないので転勤できません、は通用しません。

このことからも転勤の可能性がある人は新築物件に手を出すべきではないのです。

マンションの場合、築25年以降の下落はなだらかに

マンションの場合、実際の成約データを見ていても、築25年を超えた頃から、値下がりが緩やかになります。

以下の図は、レインズの成約データから築年別の成約単価をグラフにしたものです。

2000年6月以降のマンションであれば、現代的なマンションとなりますので、買った時と売った時の価格差を考えるのであれば、築25年前後が狙い目となるのではないでしょうか。

中古住宅も2000年6月以降の中古住宅がお勧め

木造の戸建ての場合、新築から約20年〜25年で資産価値はほぼ底となります。

つまり土地価格に加えて、いくばくかの建物価格で購入できるということになります。

そして木造住宅は、2000年6月以降が、現行の耐震基準となっています。

また新築住宅に対する10年保証ができたのもこの頃で、さらにエコ性能の向上により、品質が格段に向上した時期です。

中古住宅を狙うのであれば、2000年6月以降に建築確認が出された物件を選ぶと良いでしょう。

リセールバリューのある中古住宅・中古マンションを選ぶときのポイント

リセールバリューは立地条件や物件の状態から生み出されるものです。

多くの人が欲しいと思う物件にはリセールバリューがあります。

ここではリセールバリューのある中古住宅・中古マンションを選ぶときのポイントをお伝えします。

購入物件の検討に役立ててください。

利便性の高い立地か

駅に近い、小学校やスーパーに近い、といった利便性は簡単に変更することができない事柄です。

また、駅まで徒歩〇分といった情報は客観的で有力な判断材料になります。

こうした利便性の高い、アピールポイントがある物件は価値が下がりにくく、リセールバリューが期待できるのです。

（マンションの場合）管理組合の財務状況は問題ないか

マンションであれば、立地と管理で資産価値が決まります。

立地は、インターネットで情報収集ができますので、分かりやすいポイントですが、管理状況については目に見えない内容です。

よくマンションの管理の良し悪しを、清掃がされているとか、定期的に大規模修繕工事がされているという外的な判断をするプロもいますが、こういった点は最低条件で充分条件ではありません。

管理組合の財務状況は将来にわたって、定期的な大規模修繕工事を行なっていくために必要なお金が、将来大きく不足することがないか、という視点で見ていきます。

要は管理組合の懐事情や、実際にこれまでの工事にいくらかかっているかを総合的に判断していきます。

非常にスキルや経験・知識が求められる調査で、不動産のプロであってもこの調査ができる担当者はほとんどいません。

しかしマンション購入において、修繕積立金が足りなくなるということは、将来のランニングコストが増加することを意味しています。

結果として、ランニングコストが上がれば、資産価値は下落します。

こちらの動画では、修繕積立金が1万円上がると、資産価値がいくら下がるかをシミュレーションしたものです。

合わせてご参照ください。

（戸建ての場合）管理状況や建物に欠陥はないか

中古住宅は、マンションと違い、所有者の管理によって、建物の状態が大きく変わります。

それこそ物件によっては、ゆくゆくのメンテナンスを考えると、購入しない方がいい物件もあります。

また中古住宅は、数ある物件種別の中でも、比較的取り扱い難易度が高い物件で、都心部の仲介業者では対応できない（できたとしてもリスクが高い）ことが多々あります。

中古マンションにも言えますが、不動産は個別性が非常に強い商品ですので、取引時の不動産業者の担当者によって、良し悪しが大きく変わります。

中古マンション・中古住宅を検討する際は、担当者をまず選ぶという視点が非常に重要です。

私が企画運営をしているハウスクローバーでは、一定以上の業務経験や倫理観を面談で確認の上、合格したエージェントのみ掲載している、全国の優良な担当者が探せるサイトになっております。

住宅購入の際は、ぜひご活用ください。

安くても旧耐震の物件は避ける

立地条件や物件の状態がよくても、旧耐震基準と呼ばれる時代に建てられた物件は避けるようにしましょう。

具体的な時期は1981年6月以前の物件になります。

建築申請日を基準としているので、マンションであれば1983年以降、戸建てであれば1982年以降にしましょう。

理由として、安全性の理由はもちろん、住宅ローンの出にくさや、住宅ローン控除が利用できない、また登録免許税の減税などが利用できないため、諸費用も高くなります。

さらに最近は古い物件は、火災保険にも入りにくくなってきているので、お勧めはできません。

転勤の可能性が高い人の多い地域か

大都市では、いわゆる転勤族の方が集まるような新興住宅地があります。

こうしたエリアは住民が常に入れ替わっています。

つまりそれは買主候補が多いといえます。

買主候補が多ければ、その分売却できる可能性が高まるのです。

転勤の可能性が高い人が多いかどうかは地域の不動産エージェントに聞くと情報を教えてくれます。

不動産エージェントのサポートで失敗しない住宅購入を

不動産エージェントとは、いわば個人の不動産営業担当者のことです。

優秀な不動産エージェントのサポートを受ければ、住宅購入での失敗はぐっと減らすことが可能です。

ここではどんな不動産エージェントを探せばよいのか、そのポイントをお伝えします。

そのエリアの情報や不動産相場に詳しいか

もしも転勤先エリアの不動産情報に詳しいならばエリアの情報は必要ないかもしれません。

しかし、転勤で知らない土地へ移動する方にとってはエリアの情報はとても貴重です。

また相場より高い価格で物件を購入してしまうことは、リセールバリューの観点からもおススメできません。

リセールバリューの勘所を押さえているか

すべての不動産業者がリセールバリューの勘所を押さえているわけではありません。

仮に押さえていたとしても、物件を売りたいがために本当のことを伝えない不動産業者もいるくらいです。

中古マンションにしろ、中古住宅にしろ、リセールバリューには押さえておくべき勘所が存在します。

そういった勘所を押さえている不動産エージェントを選ぶようにしましょう。

不動産購入はリテラシーがあれば賃貸よりも有利になる

よくインターネット上には、自由度が高い賃貸の方がこれからは有利なんて言われている風潮も一部にはありますが、プロの視点でいえば、不動産購入はリテラシーがあれば賃貸よりも有利になります。

実際賃貸の業者も家を購入しています。

特に不動産業者はハウスメーカーの関係者でない限り、新築を購入する人はほとんどいません。

不動産業者はプロですから、一定のレベル以上のリテラシーがあるためです。

住宅は上手く活用すれば確実にあなたの暮らしを豊かにしてくれるものですので、リテラシーの高い不動産エージェントを見つけて、ぜひリセールバリューの高い中古マンション・中古住宅を購入してください。

買った後にまた転勤になったら：売却か賃貸か

転勤族が購入をためらう一番の理由は、「買った後にまた転勤になったらどうするのか」という不安でしょう。その場合の選択肢は大きく2つ、売却するか、賃貸に出すか（リロケーション）です。それぞれのメリットと注意点を整理します。

売却する場合

メリットは、住宅ローンを完済して身軽になれること、管理の手間や空室リスクから解放されることです。リセールバリューの高い物件を選んでいれば、値下がりが小さく、売却で大きな損をしにくいのが強みです。

一方の注意点は、売却には数か月かかるため、転勤の時期から逆算して早めに動く必要があること、売却時に仲介手数料などの諸費用がかかることです。

賃貸に出す場合（リロケーション）

メリットは、家を資産として持ち続けられること、家賃収入でローンを返済できること、将来戻ってくる選択肢を残せることです。

注意点は、空室になると家賃が入らずローンだけが残ること、管理会社への管理委託費がかかること、住宅ローンのまま賃貸に出すと契約違反になる場合があり金融機関への確認が必要なこと、転勤者向けの「リロケーション（一時的な定期借家）」など仕組みの理解が必要なことです。

どちらを選ぶかの判断

戻ってくる可能性が高いなら賃貸、戻る予定がなく身軽でいたいなら売却、というのが基本的な考え方です。

いずれにしても、リセールバリューの高い物件であれば「売っても損が小さい」「貸しても借り手がつきやすい」と、どちらの選択肢も取りやすくなります。これが、転勤族にとってリセールバリューが重要なもう一つの理由です。

転勤族の物件選びチェックリスト

転勤の可能性がある人が物件を選ぶときは、次のポイントを確認しておきましょう。

• 賃貸か購入か、家賃補助の期間や定年後の住居費まで含めて比較したか
• リセールバリュー（買ったときと売るときの価格差の小ささ）を意識して選んでいるか
• 新築や築10年以内の値下がりが大きい時期を避けられているか
• 駅からの距離・利便性など、立地の評価が高い物件か
• マンションの場合、管理組合の財務状況・修繕積立金に問題がないか
• 旧耐震（1981年6月以前）の物件を避けているか
• 住宅ローン控除が使える物件か
• 買った後に転勤になった場合、売る・貸すのどちらも取りやすい物件か
• リセールバリューの勘所を押さえた不動産エージェントに相談できているか

まとめ

最後に、転勤が多い人ほど中古マンション・中古住宅の購入がお得になる理由と、そのポイントをまとめておきます。

転勤の可能性がある方は、これらのポイントを押さえて、住宅購入をぜひ検討してみてください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1：転勤族は家を買うべきですか、賃貸の方がいいですか？

転勤が頻繁で行き先が読めないなら賃貸が無難ですが、賃貸は資産が残らず、定年後も家賃を払い続ける弱点があります。リセールバリュー（値下がりしにくさ）の高い物件を選べば、購入の方が有利になることも多く、転勤になっても売却・賃貸のどちらも取りやすくなります。

Q2：転勤の可能性がある人はどんな物件を買えばいいですか？

買ったときと売るときの価格差が小さい、リセールバリューの高い物件です。具体的には、駅近など立地が良い、管理状態が良い（マンションは管理組合の財務が健全）、新築や築浅すぎず値下がりが落ち着いた中古、旧耐震を避けた物件などが目安です。

Q3：買った後に転勤になったらどうすればいいですか？

売却するか、賃貸に出す（リロケーション）かの2択です。戻る予定がなく身軽でいたいなら売却、戻る可能性が高いなら賃貸が基本です。住宅ローンのまま貸すと契約違反になる場合があるため、金融機関への確認が必要です。リセールバリューが高ければどちらも選びやすくなります。

Q4：リセールバリューとは何ですか？

リセールバリュー（再販価値）とは、購入した不動産を将来売るときに、どれだけ価値を保てるかを示すものです。買ったときと売ったときの価格差が小さいほどリセールバリューが高く、住居費の実質負担が小さくなります。転勤族のように将来手放す可能性がある人ほど重要になります。

Q5：転勤族が中古マンションを買うときの注意点は？

立地と管理状態を重視し、リセールバリューの高い物件を選ぶことです。新築や築10年以内は値下がりが大きいため避け、旧耐震は選ばないようにしましょう。買った後の売却・賃貸まで見据え、リセールバリューの勘所を押さえた担当者に相談するのが安全です。