市街化調整区域の土地や戸建は買っても大丈夫？

土地や戸建ての売り広告を見ていると、時々「この物件、土地や戸建ての広さが結構あるのに意外と安いな」と思う物件に出会うことがあります。

マイホームは人生で最大の買い物とはいえども、やはりできるだけ安く買いたいと思う方が大半で、そんな時に広くて安い家と出会うと心惹かれるでしょう。

しかし物件がその価格で売り出されているのには必ず理由があり、ただ安いからといって安易に買うと損をしてしまうかもしれません。

今回は土地や戸建てが安値で売り出されることが多い理由の一つ、市街化調整区域についてご紹介します。

物件を探していて安いと感じたら市街化調整区域かも

通常、物件はエリアごとで相場が変動し、同じ間取りや面積でも都市部など生活利便性が高いエリアでは価格が高めに設定されています。

しかし市街化調整区域にある物件は、そうでない物件と比較すると価格が安く設定されているケースが多いです。

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市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、地域の開発を積極的に行わないと定めている地域のことです。

田畑や山林など、自然が豊かな地域をイメージしていただくと分かりやすいでしょう。

これに対し、土地を切り開き住宅や商業施設などを造って街の活性化を図るエリアを市街化区域といいます。

人口が集中し、住宅地が広がり交通網が整備され、学校や商業施設・公共施設など毎日の暮らしに必要な施設や便利な建物が多い街は市街化区域に該当します。

なお、市街化区域・市街化調整区域ともに範囲を定めているのは都道府県です。

また、市街化調整区域の範囲は自治体のホームページなどで調べられます。

「自治体名＋市街化調整区域」などと入力して検索すると、その自治体における市街化調整区域の範囲が分かります。

物件を購入する前にぜひチェックしてみましょう。

 

市街化調整区域のメリット

市街化調整区域内にある物件を購入するメリットは、以下の4つが挙げられます。

（土地）価格が安いため、建物価格に費用をかけられる

市街化調整区域内にある土地は価格が安い点が特徴です。

土地を買って家を建てたい注文住宅派の方の場合、多くは土地を探してから購入するため、マイホームの予算は土地代＋家の建築費を合算して考えなければいけません。

そのため土地代が高ければ高いほど家の建築費を削ることになりかねませんが、市街化調整区域で安い土地を購入できれば浮いた予算を建築費に充てることができます。

（戸建）新築・築浅であっても比較的安い

先ほどは土地代が安いため建物価格に費用をかけられることをメリットとして挙げましたが、市街化調整区域は建売の新築戸建てや築浅戸建ても比較的安い特徴があります。

建売の戸建ては土地代と建物価格の合計金額で販売されますが、建物価格だけで見ると市街化区域か市街化調整区域かに関わらず、ほとんど差はありません。

一方、土地代は市街化調整区域より市街化区域にある物件の方が高くなります。

そのため土地の広さが同じだったり物件が所在する街が同じだったりしても、市街化調整区域にある新築戸建てや築浅戸建ての方が土地代と建物価格の合計金額が安くなり、お得に購入しやすいのです。

税金が安い

原則として、マイホームを購入した後は毎年税金を支払います。

その税金は固定資産税と都市計画税で、納税対象年の1月1日時点の所有者が、自治体から送られてくる納税通知書に記載されている税額を納める決まりです。

ただし市街化調整区域にある土地や家を購入した場合は、都市計画税が課税されません。

なぜなら都市計画税は、「市街化区域内の都市開発や区画整理事業などに使われるための税金」だからです。

道路を造る・上下水道を整備する・駅前や駅周辺、特定のエリアの利便性向上を目指した区画整理を行うには莫大な費用が必要です。

そこで、市街化区域に土地や家を所有する方から都市計画に必要な費用を税金として納めてもらい、そのお金を使って市街化区域に住む方々がもっと暮らしやすい街になるよう整備するのです。

一方で市街化調整区域は、先述のように地域の開発を積極的に行わないと定めているため都市計画税を納める必要がなく、固定資産税だけ支払えばいいのです。

豊かな自然環境の中で生活できる

都市開発が積極的に行われない市街化調整区域は、市街化区域と違って自然が豊かです。

駅や線路・交通量が多い大きな道路がないため、電車の音や車の騒音・排気ガスなどに悩まされない暮らしが送れます。

田舎暮らしに憧れている方には、適した住環境かもしれません。

 

市街化調整区域のデメリット

先ほどは市街化調整区域のメリットを挙げましたが、今度はデメリットをご紹介します。

原則建物は建築できない

市街化調整区域は住みやすさより自然のままの状態を維持するエリアなので、宅地化も積極的に行われません。

そのため市街化調整区域では、原則として建物を建築・増改築・建て替えなどの行為ができないのです。

ただし、自治体によっては条件付きで建築・増改築・建て替えを認めるケースもあります（事前の許可申請が必要）。

条件は自治体によって異なるので、詳しくは各自治体のホームページを閲覧するか、役所の担当窓口やそのエリアに詳しい不動産エージェントなどに問い合わせましょう。

住宅ローンが利用できないことも

いくら市街化調整区域の土地や家が安いといっても、数百万円～数千万円する物件を現金一括で購入できる方はそうそういません。

そのため住宅ローンを組んで購入することを検討される方が多いと思いますが、実は市街化調整区域の物件は住宅ローンを組めないケースがあります。

たとえば土地のみ現金一括で購入し、そこに建てる家の建築費用を住宅ローンで賄おうと考えていても、審査に通らなければ家を建てることができません。

住宅ローンが利用できなければ、せっかくのマイホーム計画が頓挫してしまうのでご注意ください。

設備投資に費用がかかりやすい

私たちが普段当たり前のように使っている上下水道や電気・ガスなどのインフラは、市街化区域における都市計画に基づいて自治体が整備してくれています。

一方、市街化が抑制されている市街化調整区域は原則として人が住むことを認められていないため、インフラ整備も不十分であるケースが多いです。

仮に許可が下りて市街化調整区域に住めることになったら、インフラ整備も自費で行わなければいけません。

そのため市街化調整区域の土地や戸建てを購入する場合は、どのインフラが既に整備されているのか、自己負担分はどのくらいかかるのかをあらかじめ調べておきましょう。

資産価値が低い

市街化調整区域の土地や戸建ては、建築・増改築・建て替えが原則認められておらず、行う場合は自治体からの許可が必要であること、インフラも十分に整っていないことなどから資産価値が低くなりやすいです。

様々な制限がある土地となれば、将来売ることになるとそれがマイナスとなり、なかなか買い手が見つからない可能性があります。

また資産価値の低さは、先述した住宅ローンが利用できない理由にも関係するのです。

住宅ローンを取り扱う金融機関は、万が一、名義人が何らかの理由で返済できなくなると融資した物件を差し押さえる権利（抵当権）を持っていて、強制的に売却してローンの残債に充てます。

しかし資産価値が低い市街化調整区域の物件では、差し押さえて強制的に売却しても残りの住宅ローンを完済できない可能性が否めません。

担保物件を売却できなければ金融機関にとって大きな損失です。

そのような損失を避けるため、金融機関は資産価値が低い市街化調整区域の土地や家を購入するための住宅ローンを断ることがあるのです。

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メリット・デメリットをしっかり理解した上で購入を

安く購入できて、自然が身近に感じられるのどかな暮らしを送れるメリットがある反面、資産価値の低さなどがデメリットとなる市街化調整区域。

普段の生活で市街化区域との違いについて考えることはほぼありませんが、市街化調整区域におけるルールやメリット・デメリットをきちんと知っておかないと損をしかねません。

市街化調整区域の土地や戸建てに興味がある方は、ぜひその地域に詳しい不動産エージェントに相談してから、購入してもいいかどうか判断しましょう。