土地から購入～新築にかかる諸費用にはどんなものがある？

新築戸建てを買うケースでは、分譲ではなく土地を購入して一から建てるケースもあります。

同じ新築戸建てでも、分譲物件を買うケースと比べると土地を購入してから建てるケースでは、いくらくらい諸費用がかかるのでしょうか？

今回は土地を購入して家を建てるケースの新築にかかる諸費用についてご紹介します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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工程も時間もかかる土地購入～新築

土地を買ってから家を建てる、いわゆる注文住宅スタイルの新築物件は、家を建てるための土地探しから始まります。

いい土地が見つかって購入しても、今度はどんな家を建てるのか考えなければならず、土地探しから家が完成して住み始めるまでの工程や時間がかかります。

相続や贈与などで土地のみ所有している方であれば土地探しの工程は省略できますが、注文住宅を選択した方の多くは「購入」で取得していて、国土交通省の調査でも6割を超えていました。

※参照元：国土交通省 平成30年度 住宅市場動向調査報告書
3.注文住宅に関する結果 3.1.4 敷地の権利関係 （1）敷地の取得方法

なお、分譲戸建てと注文住宅ではどのくらい期間が違うかというと、分譲戸建ては情報収集から契約までかかった期間が平均8.8ヶ月、売買契約後から入居までが平均2.6ヶ月でした。

一方で注文住宅は、土地の情報収集から契約までにかかった期間が平均13.5ヶ月で、その後建築を請け負ってくれる業者との打ち合わせ・契約から入居までが平均8.8ヶ月かかっています。

※参照元：SUUMO 建売VS注文 建売住宅、注文住宅の特徴を比較しよう

トータルすると、分譲住宅より注文住宅の方が土地探しから入居までに約1年多く時間がかかっています。

注文住宅で新築戸建てを購入予定の方は、分譲の新築戸建て以上に工程と時間がかかることを念頭に置いて購入計画を立てましょう。

関連記事「土地購入から新築、入居までの流れをおさえておこう」

支払うタイミングごとの諸費用

土地を購入して戸建てを建てる注文住宅は、大きく分けると土地を購入する時・施工業者と建築請負契約を結ぶ時・建物が完成して引き渡す時・完成後のタイミングで、諸費用を支払います。

そして各タイミングで支払う諸費用の項目も意外と多いので、どんな時にどの諸費用がいくらくらい必要なのかあらかじめ整理して把握しておきましょう。

土地購入時

まずは土地を購入する際に必要な諸費用の項目をご紹介します。

契約印紙代

土地の売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。

印紙代は契約書に記載された金額によって課税額が変わることと、2022年（令和4年）3月31日までに作成される売買契約書は軽減措置が受けられることを覚えておきましょう。

（例1）土地の売買契約金額が800万円の場合…本則の印紙税は1万円、軽減措置適用後は5,000円

（例2）土地の売買契約金額が1,500万円の場合…本則の印紙税は2万円、軽減措置適用後は1万円

仲介手数料

不動産会社の仲介によって土地の売買契約が成立すると、仲介してくれた不動産業者へ報酬として支払うお金です。

仲介手数料は「（物件価格×3％＋6万円）×消費税率」で計算できるので、たとえば1,500万円の土地を購入した際の仲介手数料は56万1,000円となります。

登記費用

土地を購入すると、売主から買主へ所有権が移転したことを示す所有権移転登記が必要です。

土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、購入した土地の固定資産税評価額に対して規定の税率がかけられて決まりますが、2021年（令和3年）3月31日までは税率1.5％で計算されます。

ただし同年4月1日以降は税率が2％になるため、2021年までに土地の購入を予定している方は税率の違いにご注意ください。

なお、所有権移転登記は通常司法書士に依頼して行うため、司法書士への報酬も登記費用の一部です。

報酬額は事務所ごとで自由に決められるため一律ではありませんが、だいたい6万円台～8万円台が多いようです。

日本司法書士連合会では、所属する司法書士から回答を得たアンケートを基にした報酬額の平均を公表していますので、報酬額が適正かどうか分からない場合はこちらを目安にしてみるのもいいでしょう。

そして土地に関する登記でもう一つ忘れてはいけないのが、表示登記です。

表示登記とは、土地の所在・地番・地目など、その土地がどんな物件なのかを表すために必要な情報を不動産登記簿の表題部という箇所に記録することをいいます。

表示登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的ですが、他の登記と違って登録免許税は課税されません。

ただし、調査を依頼した土地家屋調査士へ支払う報酬は必須です。

報酬額は土地家屋調査士の事務所ごとで自由に決められるため、こちらも一律では決まっていません。

地盤調査費用

地盤調査は、購入する土地の構成・地盤の強度・地下水位・液状化の危険性など、家を建てても問題がないかどうか調べることです。

地盤調査の方法は、スウェーデン式サウンディング試験やボーリング標準貫入試験など複数あり調査方法に応じてかかる費用がいくらかかるか変わるため、実施前にきちんと建築士や施工業者に確認しましょう。

造成費用（土地の状況による）

購入する土地が傾斜地にある場合は、家を建てやすくするため平らに造成しなければなりません。

造成費用は土地が広いほど、また傾斜角度が大きいほど高くなります。

なお、造成費用は地域ごとで金額が決められていて、国税庁ホームページや購入予定の土地が所在する都道府県を管轄する国税局のホームページで調べられます。

たとえば名古屋市で土地の造成を行うなら、1㎡あたりの整地費は700円、伐採・抜根費は1,000円、地盤改良費は1,800円です。

※参照元：国税庁 財産評価基準書 路線図・評価倍率表 令和2年分 愛知県 宅地造成費の金額表

固定資産税等清算金

土地の固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に対して1年分の納税額が通知され、期日までに支払うのがルールです。

しかし年の途中で土地の所有者が変わると、所有権が移った日を起算日としてその日以降分の固定資産税を日割り計算し、その分の金額を売主へ支払って清算します。

住宅ローン諸費用

土地を購入して家を建てる場合は、土地と建物を合わせた金額の融資を申し込むことが多く、契約時には事務手数料・保証料・印紙代などの諸費用がかかります。

ただし、土地購入時に住宅ローンを利用する際は次の点に注意しなければいけません。

（1）申し込み時に建築プランの概要と見積書を提出する

住宅ローンは「購入する家と土地を担保にして資金を融資するもの」なので、これからどんな家が建つかまだ分からない土地を買うための融資はできません。

そこで家の建築を依頼する建築士や業者に依頼して、どんな家を建てる予定なのか、予算はいくらくらいかかりそうかが分かる建築プランの概要と見積書を提出します。

（2）土地と建物は融資実行タイミングが異なる

土地購入分と建物の建築費分を合わせた金額で住宅ローンを申し込むと、土地は売買契約後の決済時に、建物は完成後の引き渡し時が融資実行のタイミングとなります。

しかし、土地購入～建物完成後の引き渡しまでには複数回にわたって代金を支払うため、融資実行までに必要な代金を支払うための資金を確保しておかなければなりません。

（3）つなぎ融資利用時は別途金利を負担する

（2）で述べた途中で支払いが必要な代金の資金を確保する方法の一つに、つなぎ融資があります。

自己資金や親からの援助などで建築途中に支払う代金の資金を調達できない方は、この方法で乗り切ることが可能です。

ただし、つなぎ融資は本来の住宅ローンとは別に金利と借入時の諸費用がかかること、金利の設定は金融機関によって異なる点にご注意ください。

建物請負契約時

続いては、土地を購入して家の建築に関する契約を結ぶ際に必要な諸費用のご紹介です。

契約印紙代

建築プランが決まって見積書も確認したら、施工業者との間で交わす建築請負契約書に貼付する印紙代が必要です。

これも不動産売買契約や住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）と同じく、契約書に記載された金額に応じて印紙代が変わること、2022年3月31日までに作成された場合は軽減措置が受けられることを覚えておきましょう。

建築確認申請費用

建築プラン決定後は、着工前に建築内容がきちんと建築基準法に適合していることを自治体へ申請し、確認してもらわなければなりません。

この工程を建築確認申請といい、その際にかかる費用は自治体ごとで異なります。

申請手続きは建築請負契約を結んだ建築事務所や施工業者が行いますが、費用は買主負担です。

建築確認申請費用は対象物件の床面積の合計と申請のタイミングによって異なり、たとえば名古屋市で床面積が100㎡の新築戸建ての建築確認申請をするなら、1万9,000円の手数料がかかります。

※参照元：名古屋市 建築確認申請等の手数料一覧表

長期優良住宅制度などの申請費用

省エネやバリアフリー・維持管理のしやすさなど、長期にわたって住みやすい条件を備えた家を長期優良住宅といいます。

長期優良住宅を新築すると、住宅ローン減税やフラット35の金利引き下げ・地震保険料の割引が受けられるなどお得なことが増えます。

これらのメリットを享受するには、長期優良住宅制度の認定を受けるための申請が必要で、金額は申請先の自治体によって異なります。

上下水道などの引き込み工事費・負担金など

新築戸建てに新しく上下水道を引き込む際は、工事費や負担金などが必要です。

費用は水道の口径や引き込む長さなどによって異なるため、こちらも自治体のホームページや施工業者などに確認しましょう。

解体・残土処分費用（土地の状況による）

購入した土地が古家付きだった場合は、古い家の解体費用がかかります。

解体費用は古家の構造や大きさ・浄化槽の処分・アスベスト対策の有無などの条件によって異なりますが、木造だと坪単価は3万円～4万円くらいです。

また新築戸建ての建築時や外構工事を行った後に残った土（残土）も、処分に費用がかかります。

残土処分費用は、狭小地で重機が使用できなかったり処分場までの距離が遠かったりすると割高になりやすいため、必ず事前に残土処分費用がいくらかかるのか見積を確認しましょう。

建物完成・引き渡し時

ようやく建築工事が終わって建物が完成したら、いよいよラストスパートです。

次は建物完成～引き渡し時にかかる諸費用をご紹介します。

火災保険・地震保険

万が一に備えて加入する火災保険や地震保険の保険料は、このタイミングで支払います。

どちらの保険料も、補償内容・建物の構造および面積・新築戸建ての所在地（地域）によって変わります。

なお、火災保険は火災だけでなく風水害・落雷・盗難など幅広い災害に対する補償を受けられますが、地震が原因で受けた損害は補償されません。

地震もいつ起きるか分からない災害ですので、火災保険だけでなくぜひ地震保険も加入しましょう。

登記費用

土地購入時と同じく、建物完成後は建物に関する各種登記を行わなければなりません。

土地家屋調査士に建物の表題登記を、司法書士に所有権保存登記・抵当権設定登記をそれぞれ依頼します。

そして所有権保存登記・抵当権設定登記それぞれの登録免許税と、手続きを代行してくれた土地家屋調査士・司法書士それぞれの報酬を支払いましょう。

住宅ローン諸費用

建物完成後の引き渡し時決済に合わせて、建築にかかった分の住宅ローン融資に必要な事務手数料や保証料などの諸費用を支払います。

なお、つなぎ融資を利用している場合は建物分の住宅ローン融資をもって、つなぎ融資分を完済することとなります。

完成後

引き渡しまでの工程を全て終えてひと息つきたいところですが、最後は待ちに待った新居への引っ越しが待っています。

引越し費用

引っ越し費用には、荷物の運搬・人件費・旧居の原状回復費などが含まれます。

多くの方の引っ越しが集中する時期は料金が割高になり、かつ希望日に予約が取りづらくなってしまうため、早めに見積を請求して契約しましょう。

時間がかかる分、費用も高額になりがち

土地を購入して新築戸建てを建てる方法は、分譲と比べると工程が多くゴールまでの時間がかかる分、諸費用も高額になりやすい点が特徴です。

必要なタイミングで予算不足とならないよう、不動産エージェントに相談しながら計画を立てて遂行しましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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