仲介手数料の計算方法と知っておきたい注意点

不動産購入時には住宅ローンに関する費用や登記費用、税金や火災保険といった様々な諸費用がかかります。そしてその中に不動産仲介手数料がありますが、そもそも不動産仲介手数料とはどのような費用なのでしょうか。

「不動産仲介手数料って何の費用？」

「物件価格の3%プラス6万円っていわれたけど、どういう計算式なの？」

このように不動産仲介会社に支払う不動産仲介手数料の存在や計算方法に疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では不動産仲介手数料がいったい何の費用なのか、そしてどのように算出されるのかを解説していいます。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産仲介会社に対して支払うサービスの対価のことです。

住宅購入時に不動産会社に依頼して家を探す場合、不動産会社の担当が不動産購入に関する様々な手続きを一緒になって進めてくれます。

不動産手続きでは以下のようなプロセスを踏んで、手続きを行っていくのが通常です。

• 物件紹介
• 物件案内
• 購入申し込み
• 住宅ローン手続き
• 不動産売買契約手続き
• 引渡し・決済手続き

不動産を購入する時に物件を紹介してくれたり、内覧の手配や住宅ローンの審査手続き、契約から引き渡しまで全ての手続きを一緒になってしてくれるのが不動産仲介会社の役目です。

売主が不動産会社である場合は、不動産仲介会社を通さずに直接その物件を購入することもできますが、その場合は不動産のプロである売主と交渉や契約、手続きを進めていくことになります。

つまり仲介会社という間に立ってくれる存在がいないため、交渉や契約が売主側優位に進んでしまう可能性もあるのです。

また、最近では仲介手数料無料という不動産仲介会社もでてきていますが、その場合には以下の点に注意が必要です。

• 紹介される物件が限定される
• きちんとしたサービスが受けられない可能性も

不動産仲介会社の収入源は仲介手数料のみです。では仲介手数料無料の不動産会社はどこから収入を得ているかというと、売主側からもらう手数料で運営していることになります。

つまりその仲介会社が売主側から仲介手数料をもらえる物件、限られた物件しか紹介してもらえないことになってしまうのです。

そのため本来であれば探すことのできた理想の物件を、みすみす見逃してしまう可能性もあります。

また、仲介手数料がないことにより、十分なサービスを受けられないというケースもあるので、より確実に安心した取引をするのであれば、仲介手数料を支払う不動産会社にしたほうがいいでしょう。

関連記事「仲介手数料無料・半額のからくり、中古マンション購入時の注意点」

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仲介手数料の計算の仕方

仲介手数料の金額には決められた計算方法があります。

「物件価格×3％＋6万円に消費税をかけた金額」というのが仲介手数料の算出式です。

例えば2,000万円の物件の場合は（2,000万円×3％）＋6万円×消費税10％なので、合計で66万円に消費税をかけた金額が仲介手数料となります。

しかしこの算出式は物件価格によって変わります。

物件価格が200万円超え～400万円以下の場合は「物件価格×4％＋2万円に消費税」という算出式になるのです。

また、物件価格が200万円以下の場合は「物件価格×5％に消費税」という算出式になります。

物件価格に応じて、仲介手数料のパーセンテージや算出方法が変わってくるのです。

プラス６万円ってなに？

上記の式をみていると気になるのが「＋６万円」という不思議な数字だと思います。

ではこの6万円とは何なのでしょうか。

結論からいうとこの6万円は、仲介手数料の計算を簡易にするためだけにつくられた計算式なのです。

例えば先ほどの物件価格2,000万円を算出する際、本来はこの金額を3つの部分にわけて、それぞれ計算しなければいけません。

200万円以下の部分、200万円超から400万円以下、400万円超の部分という３つにわけ、それぞれに対して決められた計算をする必要があるのです。

200万円以下の部分	200万円超400万円以下	400万円超の部分
200万円×5％＝10万円	200万円×4％＝8万円	1,600万円×3％＝48万円

この3つの合計が66万円となり、これに消費税をかけた金額が仲介手数料の金額となります。

実は、本来上記のように計算しなければいけないのですが、毎回このように計算してくのが大変なので、簡易的な式にするために6万円を足しているだけなのです。

2,000万円の物件価格に3%をかけただけだと、この場合60万円となってしまいます。

しかしそこに6万円を足すと66万円となり、金額を分けて計算した時と同じ金額になります。

6万円に意味があるわけではなく、あくまで計算を簡便にするだけのための金額なのです。

 

消費税課税物件の場合は、二重課税に注意

物件の中には売主が法人や不動産会社等の、消費税課税業者である場合があります。

通常中古物件の場合は売主が個人であることが多く、その場合は消費税がかかりません。

しかし売主が不動産会社の場合は、売り出し物件に対して消費税がかかります。

そこで気を付けなければならないのが、消費税を二重で支払ってしまうことです。

不動産会社が売主の物件は建物価格に消費税がかかるのですが、既に本体価格に含まれている場合がほとんどです。

先ほどの仲介手数料の計算で、最後に消費税10％をかけて算出するとお伝えしたように、仲介手数料には消費税がかかります。

しかし不動産価格の中に消費税が含まれたまま仲介手数料を計算してしまうと、建物価格にかかっている消費税を含めて、もう一度消費税の計算をしていることになってしまいます。

そうならないためにも、売主が不動産業者の物件である場合は、物件価格から消費税を抜いた金額に対して、仲介手数料を算出する必要があります。

不動産仲介会社は、通常は建物の消費税金額を差し引いた金額から仲介手数料を算出しますが、まれに不動産業者がそのことに気がつかずに、そのまま計算されている仲介手数料を請求していることもあるので注意しましょう。

 

同じ仲介手数料なら、より納得できる不動産エージェントを

不動産仲介手数料は原則どこの不動産会社も変わりません。しかし実際に受けられるサービスや、営業担当者の経験や質はどこの不動産会社もバラバラです。

片方の不動産会社では新人で知識も経験もない担当者が、もう一方の不動産会社では知識経験豊富なエージェントが対応をしてくれる、というように同じ仲介手数料でもサービス内容が異なるケースはよくあります。

不動産取引は個別性の強い商品の取引のため、担当者の力量によって大きく結果が変わる商品です。

同じ仲介手数料を支払うのであれば、できるだけ経験と知識が豊富な不動産エージェントを見つけて、依頼するほうが安心できるのではないしょうか。