不動産売買契約での白紙撤回とはどんな仕組み？

不動産の売買契約を進めていくうえで、白紙撤回になるケースがあります。この白紙撤回とは売主・買主の間でトラブルにならないように、お互いを守るためにある仕組みです。

この仕組みをよく理解しておくことで、安心して取引ができます。しかし知らないと思いもがけない事態に巻き込まれ、途方に暮れてしまうことになります。では白紙撤回とは何なのか、そしてどういった時に白紙撤回となるのか、不動産のプロが初心者にもわかりやすくご説明していきます。

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不動産売買契約の白紙撤回は契約がなかったことになる

白紙撤回とは、読んで字のごとく不動産売買契約をまっさらな白紙に戻し、なかったことにすることです。

白紙となると売買契約はなかったことになり、事前に支払った手付金もそっくりそのまま買主に返金されます。そしてお互いに損害賠償請求などもできない状況で、契約が解除されます。

しかしせっかく不動産契約が決まったのになぜ白紙になるのか、そしてどういう条件であると白紙になってしまうのでしょうか。

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白紙撤回となる条件

それではどのような時に白紙撤回となるのでしょうか。それぞれの条件を詳しくみていきましょう。

ローン特約

白紙撤回の条件の中で、一番白紙となる事例が多いのがこちらの条件になります。これは住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に契約書に盛り込まれる特約です。

住宅ローンを利用して不動産を購入する時には、必ず金融機関の審査があります。そして住宅ローンの本審査は不動産売買契約の後に行います。では住宅ローンの審査が承認とならなかった場合、買主はどうすればいいのでしょうか。

そういった場合に備えてあるのがこのローン特約になります。この特約ではもし住宅ローンの本審査が通らなかった場合、売主は買主からもらった手付金を無条件で返還し、違約金もなく、不動産契約を解除することができます。

こうすることで買主が住宅ローンの本審査でもし落ちてしまった場合に、お互い安心して契約手続きを白紙に戻すことができるのです。

もちろんローン特約の条項の中には住宅ローンをどこの銀行で借入をして、いつまでに本審査の承認をとるのか等、細かい内容も記載されます。そうしないと住宅ローンの審査が続く限り、売主も不動産取引を前に進めることができないからです。

ここでよくある質問として、不動産売買契約書のローン特約で記載した金融機関以外で住宅ローンを組むことは可能かという質問です。結論からいうと組むことは可能です。しかし契約書に記載した金融機関以外での本審査の承認がおりないからといって、ローン特約を使うことはできません。

あくまで売買契約書に記載した金融機関においてのみローン特約が適用となりますので、記載した金融機関で本審査を通過したうえで他の金融機関にチャレンジするのであれば安全です。

そうしないと他の金融機関で審査している間にローン特約の期間が過ぎ、白紙解除できなくなってしまうことになりかねないので、注意が必要です。

またこの特約はあくまで、買主に過失がないことが前提です。例えば途中で気が変わって購入意思がなくなったときに、ローン特約による解除を利用として、わざと金融機関の融資を遅らせたりするような場合は認められません。

引渡し前の滅失・毀損

不動産取引において、売買契約と引き渡しが同時に行われることは少ないです。通常は売買契約を終えたあと、少し期間が空きます。

そしてその間に買主の住宅ローン審査や、売主の境界設置や測量などの手続きを進め、その後に決済と引き渡しを行います。

では売買契約が終わってから引き渡しまでの間に、地震や火災等で物件が滅失・毀損してしまった場合はどうなるのでしょうか。

そういう時のためにこの引き渡し前の滅失・毀損の条項があります。引き渡し前に建物がなくなってしまった場合、売主はもらった手付金をそっくりそのまま買主に返還し、違約金もなく契約を白紙に戻しましょうという内容です。

しかし多少毀損したレベルでは、売主が補修し買主に引き渡すのが通例となっています。

住み替え時の特例

今住んでいる家を売却して、そのお金で新しい家に住み替えしようとする方も多いです。その場合、今住んでいる家の売却資金が新しい家の購入資金になるため、家が売れないと支払いができません。

このような場合に対してあるのが住み替え時の特例になります。こちらはもし指定する期日までに自宅が売却できなかった場合、契約を白紙に戻すことができるという内容になっています。

住み替え時の特例を契約書に記載することで、万が一自宅が売却できなかった場合に備えることができます。

ただしこの特例は売主からすると不安とリスクがある内容です。売主は買主が指定する期日まで取引が成立するのかわかりません。そして買主の自宅が売却できなければ、また新たな買主を見つけるための売却活動を始めなければならないのです。つまり売れるかわからない買主の自宅売却を待つ期間が、売主にとってのリスクとなるのです。

一方自宅売却がうまくできなかったにもかかわらず、どうしてもその物件がほしいという方にむけて別の方法もあります。

例えばつなぎ融資ですと、購入資金を金融機関が立て替えてくれ、自宅売却が完了した時点でその分を返済するという仕組みです。ただ金利は通常の住宅ローンよりも高くなります。

また、自宅を売却しても現在の住宅ローン残債が残ってしまう場合、買い替えローンという商品もあります。買い替えローンの場合、自宅売却後に残ってしまう残債と新規購入物件の代金分を合わせて住宅ローンとして出してくれます。

住み替え時の特例は売主側にとっても大きな条項になるため、事前によく打ち合わせ、お互いの理解を得たうえで契約を進めなければなりません。仲介会社の説明が曖昧なため、売主側が理解しておらず、トラブルになるケースもよく見かけます。不動産会社にしっかりと説明・段取りを組んでもらうようにしましょう。

確定測量が不調に終わった時

実際に現地の測量をして測量図を作るのを現況測量、そして隣地の方に立ち合いをしてもらい、境界を明示し、境界確認書をもらい測量図を作るのを確定測量といいます。

通常の取引ですと現況測量の場合が多いですが、不動産業者や建売業者との取引や土地の分筆が関わる場合などはこの確定測量が行われます。これらの取引において確定測量図は必須なため、確定測量図交付までの期日を定め、期限までに交付できない場合は白紙解除できるよう特約を定めます。

測量は全ての隣地の方の署名が必須のため、不動産会社が間に入ってよくスケジュール管理をしていないと期日に間に合わなくなることもあります。

 

白紙撤回とならない解除とは？

不動産契約において全てが白紙解除になるかというと、そうではありません。中には白紙ではないが契約解除となる場合があります。白紙解除とそうではない解除の違いをきちんと理解しておかないと、いざという時に大きな損をすることにもつながります。こちらでしっかり理解しておきましょう。

手付金解除

契約時に買主から売主に手付金として物件代金の一部を支払います。手付金解除とはこの支払った手付金を使い契約を解除する方法です。

買主が手付解除をする場合は、すでに支払った手付金を売主に渡したまま放棄することで成立します。一方で売主が手付解除をする場合は、すでに受け取った手付金を買主に返還し、手付金と同じ額を買主に追加で支払うことで成立となります。

契約違反による解除

契約書に記載した事項に嘘偽りがあった場合や、契約書通りに手続きを進めることができなかった場合に起こりうる解除です。

例えば買主が売買代金の残代金を支払わなかったり、売主が物件を引き渡さなかった場合などは契約違反となりますね。こういった場合は違反した側に対して違約金を請求することができます。

契約内容にもよりますが、違約金は通常売買代金の10％、もしくは20％と定めるケースが多いです。

瑕疵担保責任による解除

物件を購入した後に、隠れた欠陥が見つかり、そしてそれにより購入した目的が達成できない場合に限り、この瑕疵担保責任による解除となります。 個人間の取引ですと、通常引き渡しをしてから3か月までという期間で期日が定められます。

例えば家を建てるために土地を購入した場合。購入後に建築工事を進めていくと、土地の中から産業廃棄物やコンクリートがでてきて家が建てられないケース。こういった場合家を建てるという目的が達成できないため、契約を解除することができます。

しかし土壌汚染や軟弱地盤といった事例だと、解除とまではいかずに損害賠償を支払うことでおさめるケースもあります。

どちらにせよ事前に物件の調査をしっかりとおこなって必要がありますね。

関連記事「中古マンションは契約書でトラブルを回避！その注意点とは？」

 

白紙撤回と解除の時の仲介手数料の違い

白紙撤回となった時に、売主から買主に向けて手付金が利息なしで返金されます。一方で仲介手数料はどのような扱いになるのでしょうか。

本来仲介手数料は仲介会社が売買契約の成立にともない請求する報酬となります。

白紙撤回の場合、そもそも契約自体が成立しなかったとみなされるため報酬は発生しなかったと見なされます。

一方で契約が解除となった場合は、一度契約が成立した後に契約が解除されており、報酬は発生したものと考えられます。

そのため解除の場合は仲介手数料の返還は通常ありません。

 

状況に応じて白紙撤回条件を契約書に盛り込んでもらおう

上記に記載した白紙撤回の条件は、あくまで基本的な条項です。しかし実際の不動産取引においてはほんとに様々な状況があります。そんな中で一番大切なのは、売主・買主ともに安全で安心な取引を進められることです。

特にローン特約や買い替え特約などは売主や買主、金融機関など様々な関係者や期日が関わってくる非常に繊細な部分です。不動産会社の担当者がしっかりスケジュール管理していないと、期日に間に合わなかったり、結果として買えたはずの物件が買えなくなってしまったりする事態にも陥ります。

解除や特約の部分は取引の肝といっていいくらい大事な部分であり、担当者の腕の見せ所です。この部分をしっかりできる担当かどうかで取引が決まるといっても過言ではありません。そうならないためにも不動産の知識をしっかり持った、信頼できる不動産エージェントを見つけることが大切です。

 

まとめ

最後に、不動産売買契約の白紙撤回についてまとめておきます。

これらのことを踏まえて、買主と売主が納得できる契約書作成を不動産仲介業者に依頼するようにしましょう。