土地購入から新築・入居までの流れ｜期間・諸費用の目安と注意点をプロが解説

この記事で分かること

土地と家を求める方にとっては、まず初めに何から手を付けたらよいのか見当もつかないでしょう。建売住宅であれば土地と家を同時取得することになりますが、一般的な場合は土地を探しながら住宅メーカーも並行して探す、という形になるとお考えください。

一生に一度あるかないかの土地探し。安易な妥協はやめていただきたいのですが、重要なのは気になる土地のメリットやデメリットを冷静に分析することです。自分自身で手に負えないと思ったら、その道のプロに相談するという手もあります。

いずれもしても、土地からの家づくりはその流れがわかりにくいものです。この記事では、土地から探さなくてはいけない方のお悩みに答えるべく、細かくその流れを見ていきましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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土地探しの前に

「まずはネットでも見てみるか・・・」

土地探しの第一歩は、おそらくネットで何となく検索をすることからスタートすると思います。閲覧するだけなら誰にも建築予定を知られるわけでもないので気楽ですよね。

しかし、本気で探すのであれば、本格的に動く前にある程度のことは事前に決めておきたいところです。

まず決めてほしいのはエリアです。細かく決めるのは無理だと思いますが、だいたいの範囲までは絞りこむべきです。そのうえで優先順位も決めてほしいことです。

優先順位とはたとえば、①駅までの距離②小学校までの距離③70坪以上、などという順位です。もちろん厳格に決める必要はないのですが、ある程度決めておかないと何時まで経っても土地を決めきれない事態に陥ります。

無理なく支払える予算を考える

最も肝心な支払いの問題ですが、不動産会社やハウスメーカー、銀行に訪問する前に必ずライフプランニングをしておきましょう。

ライフプランニングとは、将来にかかるであろう教育支出や老後支出を計算し、そこから収入の予想を導き出し、逆算して無理のない住宅予算を計算していくことです。

これをすることで、将来住宅ローン破綻する可能性が減るだけでなく、家を買う目的や、将来どんな暮らしをしたいのかを家族で再認識することができます。

ライフプランニングを飛ばしてしまうと、不動産会社やハウスメーカーは、年収から考える「銀行から借りられる金額」を目安に提案をされてしまいます。

話が進んでしまうと、後戻りすることが出来なくなってしまいます。手間に感じるかもしれませんが、必ずライフプランニングをするようにしてください。

ライフプランニングについては、HOUSECLOUVERでサービス提供しています。

ハウスメーカーを探しておく

土地を探すのに手いっぱいになってしまうのが一般的ですが、やはり建物も同時並行で検討したほうがいいでしょう。具体的なプランニングまでする必要はありませんが、いざ土地が固まったところで０からメーカーを決めるのでは無駄な時間がかかってしまいますし、希望の土地がプランを考えている間に他の人に取られてしまうかもしれません。

土地探しは不動産エージェントを使った方がいい理由

ハウスメーカーなどの展示場をまわると営業マンから「ご希望の土地を探しますよ」と声がかかると思います。もちろん情報を得る分には問題はないのですが、いかんせん彼らの本職は住宅であって土地ではありません。

理想の形としては、不動産エージェントに土地探しを任せる方が良い土地が見つるでしょう。餅は餅屋ということです。

ハウスメーカーは建物の予算を取りたい

ハウスメーカーにはハウスメーカーの事情があります。例えば総予算5000万円のお客さんがいたとしましょう。このうち3000万円を土地購入に使ってしまうと、建物にかけられる費用は2000万円となります。

しかし、土地代が2000万円ならば、建物の予算は3000万円に膨らむわけです。もしあなたがハウスメーカーの営業マンならば、後者を望むのは当然のことでしょう。

こう考えると、ハウスメーカーの営業マンに土地探しを依頼するよりは、利害関係のない第3者に土地探しを依頼する方が公平を保てるとは思いませんか？

資産価値を考えた土地探しができる

ハウスメーカー営業マンも、もちろんあなたの要望に合った土地を探すことには尽力してくれます。ただ、私の経験から考えると、土地の資産価値までは頭が回らないのが実態でしょう。

土地の資産価値はとても重要。建物はある一定の年数を経ると、日本の場合は残念ながら価値が０になってしまいます。しかし、土地は違います。立地条件によっては、将来的に大きな価値を生み出すかもしれません。

土地探はハウスメーカーと不動産エージェントの連携がポイント

ハウスメーカー営業マンの悪口みたいになってしまいましたが、理想を言うと不動産エージェントとハウスメーカーと連携した土地探しが最良の選択です。

希望する建物の構想がほぼ固まっていれば、その建物がうまく収まるような土地が理想だからです。ですから、本来あるべき姿はこの両者の連携にあるのです。

気になる土地があれば、購入申し込み

気になる土地があれば申し込みをします。価格交渉や引渡し時期や、確定測量の有無など、細かい条件をこの段階で商談をします。

住宅ローンの事前審査を通す

事前審査とは、住宅ローンが借りれるかどうかの審査を事前に行うものです。申し込みから結果が出るまでは１週間程度を要します。この事前審査に通ていないと、申し込みをしても商談を受け付けてもらえない場合もあります。

もし時間的に余裕があれば、物件を探しだす前に事前審査を通しておくのもアリだと思います。

重要事項説明・売買契約の締結

無事に住宅ローンの事前審査を通過すれば契約をしましょう。契約時には宅地建物取引士の立ち合いが必ず必要で、重要事項の説明の読み合わせがあります。話をしっかり聞いて疑問を感じた部分があればその場で質問をしてください。

またこの売買契約時に売買代金の一部となる手付金や、仲介手数料の半金など、金銭の授受が発生します。手付金は土地価格の５％くらいで設定されること多いです。

土地の敷地・地盤調査

土地の売買が無事に終われば、今度はその土地を調べる必要があります。土地の面積などは測量図でわかるのですが、やはり現況を調べなくてはなりません。

また、表面からはわからないのが地中です。ひょっとしたら、建物の荷重に耐えられない弱い地盤かもしれません。このような場合には、地盤を補強しなくてはいけない可能性もあります。

売主に承諾を得て、事前に地盤調査をすることで建築費がいくらかかるかも分かるようになります。

ハウスメーカーと詳細なプラン打ち合わせ

土地の問題がすっきりしたらハウスメーカーとの打ち合わせをスタートさせます。建物に対する要望を設計士に伝えれば、第1回目のプラン提案となるので要望をぶつけてみましょう。

最初のプラン提案ですべて決定することはまずありません。初めに出たプランをたたき台にして要望を出しましょう。こんなやり取りを３～４回繰り返したらプランはほぼ確定です。

住宅ローンの本審査

建物の内容が固まったらローンの本審査です。通常は売買契約に「ローン特約」といって、万が一本人の責任に帰さない原因で本審査が否決された場合に、契約を白紙撤回できる条件がついています。

この特約は、時期が定められていますので、それまでに間に合うように本審査を進めなければいけません。

銀行との金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約は、一般的には「金消（きんしょう）」と略して言うことが多いです。お金を借りるための銀行との間でかわす契約のことです。

住宅ローンの実行、土地残金の決済・引渡し

銀行との契約が終われば、あとは資金の融資実行を待つだけです。住宅ローンが実行されれば、その資金がハウスメーカーの建物資金と不動産会社への土地の残金として行くことになります。

建築確認申請

土地も確保し住宅メーカーも決定しました。そしてプランも確定すればあとは何の問題もなさそうに見えます。しかし、法的な許可という壁がまだ残っています。建築確認申請と言われるのですが、計画している建物が合法かどうかを審査してもらうのです。

もっとも、この段階で撥ねられることはまずありえません。問題があるなら打ち合わせの段階でわかっているはずです。もし違法ということにならばハウスメーカーの責任です。

施工開始

すべてが整えば着工となります。必ずとはいませんが、できれば地鎮祭を執り行って、気持ちよく工事をスタートさせたいものです。また、工程の途中で棟上げ式を行うこともあるのでご検討ください。

竣工

ユニット工法などでは50日程度で完成させてしまうハウスメーカーもありますが、在来工法などの家では3か月~4か月程度はかかります。

引渡し・入居

いよいよ完成です。すべての工事が終わり、工程の途中で追加工事などが発生していれば清算を行います。引き渡し時には現場監督立会いの下、建物に傷や不具合がないかをチェックし、もしあれば後日修繕する流れになります。そして、最後に鍵をもらえば終了。あとは引っ越し業者を探して、引っ越し当日を待つだけです。

土地購入から入居までにかかる期間の目安

土地から購入して新築する場合、土地探しから入居までにはかなりの時間がかかります。

全体では、早くても半年ほど、じっくり進めると1年以上かかることも珍しくありません。

内訳の目安としては、土地探しに数か月、購入の申し込みから売買契約・決済までが1か月から2か月ほどです。

そこからハウスメーカーとのプラン打ち合わせや住宅ローンの本審査に1か月から数か月、建物の着工から完成・引き渡しまでにさらに数か月かかります。

特に土地探しは、良い土地に出会えるまでの期間が読みにくく、ここで時間がかかる方が多いです。

段取りが悪いと、土地の決済と建物の着工のタイミングがずれて、余分な費用や時間がかかることもあります。

早めに資金計画を立て、土地探しと並行してハウスメーカーの検討も進めておくと、全体をスムーズに進めやすくなります。

土地購入にかかる諸費用の目安

土地を購入するときは、土地の代金以外にもさまざまな諸費用がかかります。

目安としては、土地の価格のおおよそ1割前後を見ておくと安心です。

主な内訳は、仲介手数料、契約書に貼る印紙税、登記にかかる登録免許税と司法書士への報酬、そして不動産取得税です。

これに加えて、住宅ローンを利用する場合は、事務手数料や保証料、火災保険料などもかかります。

これらの諸費用の多くは、住宅ローンとは別に現金で用意する必要がある場面もあるため、早めに把握しておくことが大切です。

また、土地を先に購入して後から建物を建てる場合、つなぎ融資が必要になり、その分の利息や手数料もかかることがあります。

土地の価格だけで予算を組まず、これらの諸費用も含めた総額で資金計画を立てておきましょう。

土地購入で失敗しないためのチェックリスト

• 土地代だけでなく諸費用（目安で土地価格の1割前後）も含めて予算を立てた
• 土地探しと並行してハウスメーカーの検討を進めた
• 住宅ローンの事前審査を受けて借入可能額を確認した
• 地盤や境界、法規制（建ぺい率・容積率など）を確認した
• ハザードマップで災害リスクを確認した
• 土地探しにくわしい不動産エージェントに相談した

よくある質問

土地購入から入居までどのくらいかかりますか？

早くても半年ほど、土地探しに時間がかかると1年以上になることもあります。

特に良い土地に出会うまでの期間が読みにくいため、余裕をもったスケジュールで進めるのがおすすめです。

土地購入の諸費用はどのくらいかかりますか？

目安として、土地の価格のおおよそ1割前後です。

仲介手数料、印紙税、登記費用（登録免許税と司法書士報酬）、不動産取得税、住宅ローンの諸費用などが含まれます。

土地の手付金はいつ、いくら払いますか？

手付金は売買契約のときに支払い、金額は土地価格の5％から10％程度が一般的です。

現金で用意することが多いため、契約の前に準備しておく必要があります。

土地を買ってから何年以内に家を建てないといけませんか？

法律で一律の期限が決まっているわけではありません。

ただし、不動産取得税の住宅用地の軽減などを受けるには、土地の取得から原則3年以内に住宅を新築するといった条件があるため、税の面では早めに建てる方が有利です。

土地探しは誰に頼むのがいいですか？

土地に強い不動産エージェントに依頼するのがおすすめです。

ハウスメーカーだけに任せると建物の予算を優先されがちなので、土地探しは中立的に動いてくれる担当者と、ハウスメーカーの両方を連携させるのが理想です。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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