マンションの予算はランニングコストによって大きく変わる

夢のマイホームを購入すると決めたら、ほとんどの方は予算を決めてから希望に合う物件を探します。

それは戸建てだろうとマンションだろうと同じですが、マンションを購入予定の場合は予算の考え方が戸建てと少し異なる点に注意しなければなりません。

もしこの注意点を考えずにマンションを購入すると、後々の返済計画が崩れてしまう恐れがあります。

今回はマンション購入希望の方に向けて、マンション購入における予算の考え方のポイントとしてランニングコストに注目することについてご紹介します。

戸建てにかからないマンション特有の費用

マイホームを購入した後は、毎月の住宅ローン返済や固定資産税などの税金をランニングコストとして考えるのが一般的です。

しかしマンションの場合、戸建てにはない以下のランニングコストがあります。

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管理費

管理費とは、マンション全体の建物や敷地内にある共用部分の維持管理を目的として使われる費用です。

マンションは、購入した方（区分所有者）が住む専有部分と、エレベーターやエントランスなど他の住人と共同で使用する共用部分から成り立っています。

専有部分をきれいに保ち住みやすくするのは区分所有者の義務ですが、共用部分はそのマンションに住む方みんなが使用するものなので、全区分所有者が平等に維持管理の義務を負います。

これらの共用部分を不便なく使用したり、きれいに保って住みやすくしたりするために必要な費用が管理費で、これがなければ住みやすいマンションは維持できません。

なお管理費は、共用設備の点検や共用部分の清掃・植栽の手入れの他にも、共用部分で使用した水道料金や電気料金・管理会社の人件費・管理組合の運営などの支払いにも充てられます。

※管理会社の人件費は、管理会社にマンション管理を委託している場合のみ発生。

修繕積立金

修繕積立金とは、共用設備の補修や交換・外壁補修・防水塗装など、将来実施予定のマンションの大規模修繕に備えて蓄えておく費用です。

これらの費用は数百万円規模になるため、いざその時が来てから準備しても簡単に用意できません。

かといって予算がないことを理由に適切な時期に必要な修繕計画を実行しなければ、どんどん住みにくさが進行してマンションの資産価値が下がる一方です。

そうした事態を避けるため、あらかじめ区分所有者が平等にお金を積み立てておくのです。

なお修繕積立金は、地震や水害などの自然災害が原因で建物や設備が何かしら被害を受けた場合も、その箇所を修繕するために使われます。

そして修繕積立金は管理費と意味が混同されることがありますが、下記にそれぞれの費用の用途を簡単にまとめたので、こちらもぜひご参照ください。

	管理費	修繕積立金
意味	マンションの共用部分・共用設備の日常的な維持管理や、管理組合の運営費などとして使われる。	将来の修繕計画の実施や突発的な補修・修繕が必要になった際に使われる。
用途	・敷地内の清掃 ・植栽の手入れ ・共用設備の保守点検 ・共用部分で使用した分の公共料金（電気・水道）の支払い ・収集ゴミの処分 ・共用部分にかけた保険料の支払い ・委託管理会社の人件費 …など	・外壁補修 ・防水塗装 ・設備交換（エレベーター・宅配ボックスなど） ・駐車場・駐輪場の補修 ・自然災害発生時の損傷箇所の補修・修繕 ・耐震診断や耐震補強工事 …など

駐車場代

自家用車を所有している方がマンションを購入するなら、車を停めるスペースも確保しなければなりません。

そのために必要な費用が駐車場代で、支払ったお金は駐車場の維持管理に使われます。

マンションの駐車場は平置き式・自走式・機械式の3パターンがありますが、自走式や機械式は建築コストや維持管理費が高くなるため、駐車場代も高くなりやすい点にご注意ください。

 

予算の考え方は物件価格よりも月々の支払額で考える

マンション購入の予算を考える際、「年収の〇倍までを目安に決める」という方法があり、それを基に予算を購入できそうな物件価格の上限を決める方もいるでしょう。

中古マンションの購入を希望するなら、リフォーム済の物件を買うのか、買ってから自由にリフォームするのかによっても予算が変わります。

しかしマンションは買って終わりではなく、むしろ購入後から長期にわたって住宅ローンの返済や税金を支払わなければならず、「買ってからが始まり」です。

もちろん、購入後の支出は住宅ローンの返済や税金の支払いだけでなく、先述の管理費・修繕積立金・駐車場代、普段の生活費や子どもの教育資金などもあります。

そして支出とは別に、自身の老後や万が一の事態に備えた貯蓄もしておかなければいけません。

そのため「今の収入ならいくらまでのマンションが買えるか」ではなく、「毎月いくらまでなら支払えるか」を基準にして予算を考えましょう。

 

毎月のランニングコストは予算に大きく影響

マンション独自のランニングコストである管理費や修繕積立金などは、マンションごとで金額の設定が異なります。

管理費と修繕積立金の合計金額が月々1万円のマンションもあれば、3万円を超えるマンションもあります。

そしてこのランニングコストの違いは、住宅支出に大きく影響するのです。

たとえば毎月無理なく支払える住宅支出が10万円だとすると、ランニングコストの合計金額が1万円なら残りの9万円を住宅ローンに充てられます。

一方、ランニングコストが3万円のマンションだと住宅ローンに充てられるのは7万円です。

※本来住宅支出には固定資産税や都市計画税なども含みますが、この例では予算を計算しやすいように除外しています。

そして、住宅ローンの返済額が9万円と7万円では住宅ローン借入可能額がどのくらい変わるのか、フラット35のシミュレーションを利用して計算してみました。

（1）9万円の場合…3,030万円（金利1.310％・返済期間35年・元利均等返済と仮定）
（2）7万円の場合…2,357万円（金利1.310％・返済期間35年・元利均等返済と仮定）

上記のように、（1）と（2）の差額は637万円です。

住宅支出の金額が同じでも、ランニングコストが2万円違うだけでこれだけの差額があるとマンション購入の予算が大きく変わり、買える物件も限られてしまうでしょう。

それくらいランニングコストはマンション購入の予算に大きな影響を与えるのです。

 

新築マンションは購入時からランニングコストが上がっていく

新築マンションを購入希望の場合は、購入後からランニングコストが上がることを知っておかなければいけません。

その理由は、管理費や修繕積立金の値上げです。

新築マンションは分譲時点で、ある程度管理費や修繕積立金がいくらなのか金額が決まっています。

ただし分譲時点の修繕積立金の金額は、新築マンションを販売する不動産会社（ディベロッパー）が売り出しやすいように安く設定されていて、その後徐々に値上げされるケースがほとんどです。

長期修繕計画を立てている新築マンションでも、大規模修繕を行う際に必要な金額の計算が甘いと予算組みもゆるくなり、後々予想以上の値上げが実施されてしまう可能性も否めません。

そして管理組合がマンション運営を行う際、頼れるアドバイザーとなるのが管理会社ですが、これもランニングコストの負担が増える一因になるケースがあります。

本来管理組合は、管理会社のアドバイスを基に健全なマンション運営に努めますが、管理組合の運営が不健全な状態だと管理会社の言われるままとなってしまいます。

不健全な運営の管理組合は、管理会社から修繕積立金の値上げをアドバイスされるとその方法が本当に適正なのかどうか調べずに、そのまま受け入れてしまう恐れがあるのです。

新築マンションは中古マンションより住居支出が多くなりがちなのに、そこに予定外の修繕積立金の値上げまで重なってしまうのは家計の大きな痛手となりかねません。

しかも子育てファミリーの場合、子どもが大きくなるにつれて教育費も増えますが、教育費の増加と修繕積立金の値上げのタイミングが重なってしまう恐れも考えられます。

以上の点から、新築マンションは中古マンションと比べて将来ランニングコストがどのタイミングでどの程度増えるのか予測しにくいこと、場合によっては家計への影響が大きくなることが懸念されるのです。

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 中古マンションは将来の値上がりリスクを予想できる

一方で中古マンションは、購入時点で既に管理組合が組織されているため、管理費や修繕積立金の金額が決まっています。

また今後の修繕計画も立てられているため、現在の積立金で十分に賄えるのか、それとも計画の見直しや値上げが行われそうかといったリスクを予想しやすいメリットがあります。

管理費や修繕積立金は一度値上げされると、その後値下がりする可能性はあまりありません。

値上げされると毎月のランニングコストが増えて生活に影響も出かねないので、中古マンションを購入する前に管理費や修繕積立金の過不足や、今後の修繕計画などをしっかり確認しましょう。

関連記事「資産価値のある中古マンションの選び方とポイント」

 

 管理組合の調査ができる不動産エージェントを選ぼう

マンションのランニングコストがどのくらいかかるのかは、そのマンションの管理組合に尋ねることで詳細を調べられます。

しかし管理費や修繕積立金などの収支を記録したデータや修繕計画などは、なかなか個人で調べられません。

そこでおすすめの方法が、管理組合の調査ができる不動産エージェントに依頼することです。

不動産エージェントを頼ることで、個人で調べられないマンションの収支の記録や修繕計画の詳細が分かり、今後のランニングコストの予測とマンション購入の予算を逆算できます。

購入後に多少支出の変動があっても無理なく住宅ローンを支払えるようにするためにも、ぜひ不動産エージェントに相談してランニングコストの予測と予算を決めましょう。