中古マンション購入の初期費用　金額や支払うタイミングと安くする方法

中古マンションを購入するにあたって発生する費用には、物件価格以外に諸費用と呼ばれるコストが発生します。

手数料や税金などを含めた費用になるのですが、どんな種類の諸費用があり、そしてそれぞれにかかる費用や支払うタイミング。

また現金で用意するのか、振り込みか。

さらに言えば住宅ローンで借りることもできるのか。

などなど、お金のことになるので、出来るだけ事前に把握しておきたいと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこでこの記事では、中古マンション購入を考えた時に、資金計画や少しでも諸費用を減らすためにはどうすればいいかなどを、業界歴15年の現役の不動産エージェントが解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンション購入の諸費用の目安は？

まず本題の中古マンションにかかる諸費用の目安ですが、一般的には物件価格の８％前後と言われています。

しかし物件や購入するときの条件によって変動し、８％のプラスマイナス２％（６～１０％）くらいは変動します。

多く見積もって１０％くらいを想定しておけば、よほど大丈夫ですが、２％も違えば物件によっては数十万も違ってきますので、資金計画のためにもある程度把握しておきたいところです。

そこでここからは、諸費用の内容と、その計算式や、どんな場合に費用が発生、もしくは変動するのかをお伝えしていきます。

中古マンション購入にかかる諸費用一覧

それでは中古マンション購入にかかる諸費用の内容と計算式について解説していきます。

１．売買契約収入印紙税

売買契約書に貼る収入印紙代です。

こちらは税金となっており、郵便局で収入印紙を購入し、売買契約書に添付する形で納税します。

印紙代は契約書に記載される物件価格によって変動します。

印紙代は以下の通りです。

• 令和6年3月31日までは、軽減税率が適用されます。
• 不動産に関する契約のうち、その契約書に記載された金額（物件価格）が10万円以下のものには軽減税率がありません。また1万円以下の時は非課税となります。

２．仲介手数料

不動産エージェント（仲介業者）に支払う手数料です。

売主から直接購入する場合はかかりません。

計算式は物件価格によります。

物件価格には消費税は含まれません。

売主業者の中古マンション（リフォーム・リノベーション済み物件など）は、販売価格に消費税が含まれていますので、消費税を除いた物件価格で仲介手数料を計算するようにしましょう。

３．登記費用

移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記にかかる税金と司法書士に支払う手数料です。

税金部分は、固定資産税等の評価額によって計算されますので、物件により変動します。

• 自己居住用のマンションに限ります。住民票の移動が伴わない売買については適用されません。
• 取得後、1年以内に登記されること
• 軽減税率は新耐震基準の中古マンションであること
• 床面積（登記簿謄本上の面積）が50㎡以上（新築や一定の要件を満たす中古マンションは40㎡）であること

４．金銭消費貸借契約印紙税

銀行との契約書（金銭消費貸借）にかかる費用です。

借入金額によって税額が変動します。

住宅ローンを利用しない場合は発生しません。

５．融資保証料

住宅ローンでは、保証人をつけることは、収入の合算によって借入可能額を増やしたりするとき以外はありません。

その代わり、保証会社の利用を貸し出しの条件としているところが多いです。

保証料の計算は借入金額の２％となっているところが多いです。

また100万円ごとの保証料（借入年数によっても変わる）が決まっていて、単純に借り入れる金額で掛け算をして計算をする金融機関もあります。

また金融機関によっては保証会社を使わないところもあります。

代表格としてネット銀行やろうきん、農協などがあります。

保証会社は住宅ローンが焦げ付いたときに、一旦銀行に対して住宅ローンの残代金を全額返済する仕組みになっていますので、保証会社を利用しない金融機関では、審査自体が厳しくなる傾向があります。

また保証料の支払いについては、諸費用として一括で支払うか、住宅ローンの金利に上乗せて支払うか選ぶこともできます。

総額で考えれば諸費用として一括で支払った方が安いですが、諸費用部分も借り入れる場合などは、どちらが最終的に安くなるか試算してみた方がいいと思います。

６．融資事務手数料

融資事務手数料は、銀行に対して支払う手数料のことです。

通常は数万円（３～６万円くらい）のところが多いですが、保証会社を利用しない金融機関などでは、この事務手数料が保証料と同じくらい発生するところもあるので、保証料と両方をチェックし、総合的に判断するようにしましょう。

７．固定資産税・都市計画税の精算金

1年の固定資産税・都市計画税を引渡し日に応じて按分します。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者に対して請求がいきます。

1年分をあらかじめ収めるので、購入者と売主が所有した期間を公平・不公平が生じないように負担するものです。

計算の起算日ですが、地域によって違いがあります。

東日本では計算の起算日を1月1日としますが、西日本では4月1日とします。

どちらを採用するかは物件の所在地によって判別します。

８．管理費・修繕積立金等の精算金

中古マンションにかかる維持費（管理費、修繕積立金、駐車場代など）を日割りで同じく清算します。

通常は口座振替となっているマンションが多いので、引き落としのタイミングによっては、翌月分もあらかじめ清算するケースもあります。

９．火災保険料

火災保険は契約の内容によって費用が変わります。

複数年の一括払いや年払いにするかにもよって変わってきます。

ただマンションの場合は専有部分のみになりますので、一軒家などに比べると保険料は安くなります。

火災保険は一括比較サイトを利用すると便利です。

１０．不動産取得税（建物部分）

不動産取得税は、購入後３か月から半年後に請求がくる税金です。

建築年によって支払い額が変わります。計算式は、

不動産取得税＝（固定資産税評価額－控除額）×３％

※固定資産税評価額は、固定資産税の請求書や固定資産税評価証明書に記載されています。

計算式にある控除額は以下のとおりです。古くなればなるほど控除額が減っていきますので、古い物件の方が高くなりがちです。

• 買主の居住用、もしくはセカンドハウスの場合のみ（賃貸用マンションは適用外）
• 50㎡以上240㎡以下
• 次のいずれかであること
• ①昭和57年1月1日以降に建築されたもの（固定資産税台帳に記載の新築日で判断）
• ②①に該当しない住宅で、現行の耐震基準に適合していることが証明されている、もしくは「既存住宅瑕疵保険」に加入していること
• ③②に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための回収を実施する一定の中古住宅であること

１１．不動産取得税（土地部分）

土地の評価額にかかってくる不動産取得税です。

計算式は以下のようになります。

不動産取得税＝（固定資産税評価額×１/２×３％）－控除額（下記AかBの多い金額）

A=45,000円
B=（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×１/２）×（課税床面積×２）×３％
※上記の「建物」の軽減の要件を満たす必要があります。

不動産取得税の計算には以下のサイトが便利です。
⇒　https://www.law-japan.com/prog/syutokuzei01.php

その他の中古マンション購入にかかる諸費用

ここまで解説した諸費用は、中古マンションを購入するときに、不動産会社からも案内される諸費用がメインでした。

ここからは、物件や購入者によって発生する諸費用について解説していきます。

ちなみに先ほど目安（物件価格の8％前後）を解説しましたが、ここから解説する諸費用は含まれていません。

またリフォーム代金については、諸費用ではなく物件代金という扱いになりますので、ここでは言及しません。

１２．クリーニング費用

賃貸の場合は、クリーニング費用は貸主が行うことが多い（費用は借主に請求されることが多い）ですが、売買の場合、クリーニング費用は一般的に買主が負担します。

理由として、リフォームを行う場合があったり、賃貸と違い自身の所有物になるので、自身でお金を支払って選んだ業者にやってもらった方が、後々のトラブルが少ないだろうという理由からです。

一般的な70㎡部屋では10万円くらいが予算となります。

ここの業者は、中古マンションの引越し時の得意としていて、低価格で実績も多いハウスクリーニング業者です。

１３．引っ越し費用など

諸費用とは変わりますが、引っ越しや家具・家電の買い替え費用を忘れないようにしましょう。

特に引っ越し費用は、時期によってかなり差もあり、家族の人数によっても大きく変わってきます。

どれくらいの費用がかかるかはご家庭しだいですが、あらかじめ計算に入れておきたいですね。

引っ越しを探すときは、こちらのサイトが便利です。

中古マンション購入時に諸費用を支払うタイミング

諸費用については、基本的に３つのタイミングで支払うことになります。

ここまで解説してきた諸費用についてそれぞれタイミングごとに分けて解説します。

売買契約時

中古マンションの売買契約にかかる時に初めて諸費用が発生します。

売買契約時にかかる諸費用

• 印紙代
• 仲介手数料（仲介業者による）

印紙代は売買契約書に貼るために事前に用意しておきます。

また仲介手数料は、不動産業者によって扱いが変わります。

基本的には売買契約が成立すれば支払が確定しますが、タイミングは業者によって、以下の３つタイミングに分かれます。

1. 売買契約時に一括
2. 売買契約時に半金、決済時・引渡し時に半金
3. 決済時・引渡し時に一括

また売買契約時には諸費用ではなく、物件価格の一部として充当される金銭で「手付金」も用意する必要があります。

手付金の目安については物件価格の5％〜10％が目安とされています。

手付金についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、併せてご参照ください。

決済・引渡し時

決済引渡しとは、住宅ローンを実行して、手付金を除く残代金を売主に支払、所有権の移転登記をして自身の名義に移すことです。

売主とのやり取りは基本的にこの時点で終了します。

決済引渡し時には、以下の諸費用が発生します。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 固定資産税等精算金
• 管理費・修繕積立金等精算金
• 住宅ローン諸費用（住宅ローンから差し引かれて実行されます）

引渡し後（所有権移転後）

最後に引渡しが終わって所有権が移転された後に発生する費用です。

• 火災保険料
• 不動産取得税（土地・建物）
• ハウスクリーニング費用
• 引越し費用

火災保険の契約始期日は引渡し日となりますが、支払のタイミングは引渡し後としています。

理由ですが、以前は契約と同時に保険料を現金で支払うことが多かったのですが、最近はカード払いや口座振替などが一般化しているからです。

中古マンション購入の諸費用が分かる、事例紹介

最後に実際のモデルケースを用いて、どんな諸費用がいくらくらいかかるのかを一覧表にします。

【中古マンションのモデルケース】

• 物件価格：3,000万円
• 完成：2002年3月築
• 借り入れ条件：3,000万円・35年
• 固定資産税：165,000円／年
• 固定資産税評価額：（土地）7,600,000円　（建物）8,200,000円
• 管理費・修繕積立金等：20,000円／月
• 引渡し日：7月15日

物件によって変動はありますが、おおよそこのような内容になります。ここからリフォーム・リノベーション費用や引っ越し費用、家具購入代金などがかかってきますので、あらかじめ資金がショートしてしまわないように、計算をしておきましょう。

中古マンション購入時の諸費用は住宅ローンに含めることはできるか？

中古マンション購入時の諸費用について、住宅ローンで借りることもできます。

借りられる諸費用については、以下の通りです。

• 印紙代
• 仲介手数料
• 登記費用
• 固定資産税等精算金
• 管理費・修繕積立金等精算金
• 住宅ローン諸費用
• 火災保険料
• 不動産取得税（土地・建物）

引越し費用などについては基本的には借りられません。

また上記の諸費用の中でも、銀行によって借りられるものと借りられないものがありますので、金融機関に確認するようにしてください。

中古マンション購入時の諸費用を住宅ローンで借りるときの注意点

諸費用まで住宅ローンで借りるということは、物件の担保価値を超えたオーバーローンとなりますので、審査が厳しくなります。

また金融機関や審査内容によっては、金利が高くなることもあるので注意が必要です。

他にも、家計のバランスシートを見た時に資産（中古マンション）と負債（住宅ローン）のバランスが悪くなりますので、諸費用分くらいの預貯金がある状態で、諸費用まで住宅ローンを借りることが理想です。

中古マンション購入時の諸費用を安くするためには？

ここまで中古マンション購入の諸費用について解説してきましたが、決して安い費用ではありません。

しかも物件価格と違い、諸経費として資産には反映されないので、より安くしたいというニーズもあるでしょう。

そこで、少しでも諸費用を安くする方法を解説します。

売買契約を電子署名で行う

2022年5月に宅建業法が改正され、不動産売買契約においても電子署名契約で締結ができるようになりました。

紙の契約書での売買契約ではないので、収入印紙代がかかりません。

自宅にいながら契約行為ができる利便性などメリットばかりの制度なのですが、慣れていない・経験のない不動産業者も多く、なかなか利用機会が少ないことが難点です。

住宅ローンをネット申込にする

住宅ローンの事前審査をインターネット経由でできる金融機関が増えてきています。

インターネット経由の事前審査から本審査へ進むと、金融機関によっては、金銭消費貸借契約（以下、金消契約）がネット契約で行えるところもあります。

金消契約にも印紙税がかかりますが、ネット契約でできれば節約することができます。

ただし、不動産業者経由で申し込んだ場合は、ローンセンターなどの契約扱いになり、ネット契約が行えないこともあります。

また金融機関によっては、ネット契約を取り扱っていないところもあります。

住宅ローンの比較サイトは以下のサイトを活用していただくと便利です。

火災保険の見積もりを比較する

火災保険は、さまざまな保険会社が発売している商品で、不動産会社や銀行と提携している火災保険もあれば、ネット専業のものまで幅広くあります。

安ければいいというものではないですが、さまざまな商品を比較して総合して判断するといいのではないでしょうか？

有事の際の支払に関しては代理店経由の方がいいと思いますが、値段を優先するのであれば、以下の比較サイトなどを活用すると良いでしょう。

引越しの時期やタイミングを繁忙期とずらす

引越し費用は時期やタイミングによってその費用が３倍、４倍になることもあります。

どうしても引越し時期が繁忙期（２〜４月）となる場合は仕方ありませんが、この時期を少しでもずらせることができるのであれば、ずらした方がいいです。

繁忙期になると、引越し業者が見つからない「引越し難民」なんて言葉も出てくるくらいですので、繁忙期に引っ越しが見込まれるときは費用面は諦めても、最低限早めに業者を押さえておくようにしましょう。

登記を自分でやるのはありか？

他に諸費用を安くする方法として、登記を自分でやるという方法もあります。

しかし、この方法はあまりお勧めしていません。

理由として、大金が動く取引でミスが発生した時に大問題になるからです。

下手したら違約金騒ぎになります。

また金融機関や不動産業者も、トラブルを懸念して認めてくれることはほぼありません。

登記費用というと、かなり高額になりますが、実際のほとんどは税金で、司法書士の手数料は見た目の金額ほど多くはありません。

諸費用は節約できるかもしれませんが、自分で登記をするのはやめた方がいいかなと考えています。

売買仲介手数料が無料や半額の業者の利用はありか？

仲介手数料は、諸費用の中でも大きなウェイトを占める項目なので、節約効果も大きいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか？

確かに見た目の諸費用は安くなりますが、購入できる物件が限られ、サービスも最低限のものになりますので、結果として買ってはいけない物件を買ったりしてしまうリスクが高まります。

大きな金額が動く取引なので、プロのサポートは欠かせません。

買ってはいけない中古マンションを購入してしまい、結果として損失が仲介手数料どころでないということも起こり得ることなので、売買手数料が無料や半額の業者は利用しない方が無難です。

ただし、どこの不動産業者で依頼をしてもかかる諸費用になりますので、ご自身が納得して支払えるようなサービスレベルの高い担当者から購入すると結果としてより良い買い物となるのではないでしょうか？

全国の優良な担当者が探せるサイト「ハウスクローバー」を活用して、サービスレベルの高い担当者から中古マンション探しをしてください。

まとめ

中古マンション購入の諸費用は、物件価格の8％前後が目安になります。

物件や購入条件によっては2％は前後することがあります。

安くする方法のポイントは売買契約と住宅ローンの契約を電子署名を利用することです。

他にも引っ越し見積もりサイトや保険の比較サイトなどを有効活用しましょう。

諸費用と言っても決して安くない費用です。

税金や住宅ローン諸費用は仕方がないとしても、仲介手数料などは誰に支払うと最も納得感が高いかという視点を持つと、費用対効果が最も高くなると思います。

節約するところは節約して構いませんが、費用対効果を下げすぎないように気をつけましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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