仲介手数料無料・半額のからくり、中古マンション購入時の注意点

不動産は人生においてとても大きな買い物です。理想の住まいのためには妥協したくない、少しでも予算を抑えて今後の将来のためにお金を手元に残したい、そう思う方も多いのではないでしょうか。

近年不動産仲介会社の広告で、「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」といったものをよく見かけます。中古戸建や中古マンションを購入するとき費用を抑えたい方のニーズに応えるようなサービスですが、一体どのようなからくりになっているのでしょうか。

仲介手数料無料・半額の仕組みと、注意点をこちらでお伝えしていきます。ポイントを手っ取り早く知りたい方は、目次の「まとめ」をクリックしてください。

不動産会社の収入は仲介手数料のみ

売主と買主の間にたち、不動産の購入・売却の仲介をしてくれる不動産会社。そんな不動産会社の収入は実は仲介手数料のみです。不動産会社は売却を依頼された物件が売れた時に売主から、もしくは物件購入時に買主からもらっています。

また仲介手数料を支払うタイミングは、契約時に半金を、そして決済・引き渡し時に残りの金額を不動産会社に支払うのが基本になります。最近では契約時の半金をもらわずに、決済時にまとめて徴求する不動産会社もでてきています。

仲介手数料が発生するのは契約が成立した時になります。そのため契約が成立するまでの物件紹介や物件の案内、売却に向けての広告活動など全て契約が成立しない限りは無料です。

つまり不動産会社にとって仲介手数料とは収入源であり、とても重要なものとなっています。

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仲介手数料が無料・半額のからくり

では不動産会社の収入源である仲介手数料を無料・半額にしているのはなぜなのでしょうか。また、どのようなからくりが潜んでいるのかをこちらでご説明していきます。

そもそもなぜメインの収入である仲介手数料を無料・または半額にできるのでしょうか。これには不動産業界のからくりがあります。

まず結論からいうと全ての物件に対して仲介手数料を無料にすることはできません。それは先ほどご説明した通り、不動産会社の収入がゼロになってしまうからです。

しかしある条件を満たす物件であれば、仲介手数料を無料にしても不動産会社に収入が入ります。それは売主からも確実に仲介手数料をもらえる場合です。

不動産会社は買主からもらうのと同じように、売主からも仲介手数料をもらっています。中でも売主がその不動産会社と専属・専任の媒介契約を結んでいる場合や、売主が建売ビルダーや宅建業者の場合は基本的に必ず売主から仲介手数料をもらうことができます。

そうなれば、買主から仲介手数料をもらわなくても不動産会社に収入が入ることになります。

反対に、売主が他の不動産業者で売却を依頼している物件の場合、買主の仲介手数料を半額・無料にすることはとても困難です。この場合、不動産会社の収入が買主からの仲介手数料のみとなってしまうからです。

上のイラストは不動産業界の全体像です。売主側の「元付業者」と買主側の「客付け業者」が同じ業者である場合にのみ、仲介手数料の無料や半額が可能となります。

 

中古マンション購入時の仲介手数料無料・半額の注意点

中古マンションを購入する際の仲介手数料は、とても大事な意味を持ちます。買う方の立場からすると、安いにこしたことはないと思います。しかし仲介手数料がもつ意味をよく考えて、そのうえで購入する必要があります。ここでは仲介手数料が無料・半額の場合に起こりえるケースや潜むリスクについてご説明していきます。

売主から仲介手数料がもらえない物件は紹介してもらえない

仲介手数料が半額・無料の場合、選べる物件の幅が狭くなってしまう可能性が高いです。これは不動産会社の仲介手数料のからくりをよく理解すると意味がわかります。

不動産会社の収益は売主・買主からの仲介手数料から成り立っています。買主からの仲介手数料がない場合、売主から仲介手数料をもらう以外に方法はありません。

つまり不動産会社が売主から絶対に仲介手数料をもらえる物件しか、買主に紹介することができないのです（全体の２、３割くらい）。そのため買主側からすると、選べる物件が少なくなってしまうリスクがあります。

中には、中古住宅や中古マンションのことをこき下ろして新築を売ろうとする業者もいます。

収益性が低い分、必要な投資が削られている

不動産会社の収益源である仲介手数料が削られることによって、不動産会社の自己投資に影響がでている可能性があります。買主の仲介手数料を削ってしまうと、もちろん会社としての収益性が低くなります。

そのためあらゆる部分で費用を削減し、低い収益性でも成り立つようなスタイルを作るしかありません。

例えば事務所そのものをなくしてレンタルスペースなどで契約を行ったり、社員の教育に必要な投資がされていなかったり、不動産会社自体に必要な投資がなされてない場合があります。

優秀な担当者がいない

収益性が低いことに関連しますが、仲介手数料を割引いてでも集客をする行為は、収益性が同じ仕事をしても低くなることを意味しますので、人件費も削減しなければ成立しないビジネスモデルです。

一般的な不動産会社で優秀な社員にはそれなりの報酬が支払われるのが一般的ですが、収益性が低いため、優秀な社員は残りません。

残るのは他にいっても通用しない社員であることが多いので、担当者の力量で結果の良し悪しが決まる不動産売買においては、よほどリテラシーが高い人以外は使わない方がいいサービスだと考えています。

サービスは必要最低限

仲介手数料が無料・半額の場合、不動産会社から受けられるサービスの質が下がってしまうこともあります。本来買主に向けた労力・時間は仲介手数料によって補われています。しかしそれがない場合、最低限のサービスでも文句は言えません。

また買主から仲介手数料をもらわないので、どちらかというと売主よりのスタンスになります。仲介手数料が無料・半額の仲介業者からしてみれば、売り上げをもらうのは売主で本当の意味での顧客は売主です。

そのため売主に有利な条件に誘導されたり、住宅ローンの相談や取次に応じてもらえなかったりすることもあります。結果として、仲介手数料が安く済んだとしても、買い物としては高い買い物になる可能性もあります。

仲介手数料を値切るのはあり？

少しでも予算を抑えたい場合、仲介手数料を値切ろうと考える方も多いのではないでしょうか。では仲介手数料を値切ることで何かデメリットは生じないのでしょうか。

仲介手数料とは不動産会社のメインの収益です。これは物件の紹介から案内、契約、住宅ローン手続き、決済、引き渡しにおいて不動産会社が行ったサービスの対価になります。

不動産会社からすると、値切り交渉をされるということは何かサービスにおいて不備や不満足な点があったと捉えることになります。

不動産会社といえど、運営しているのは人間です。誠心誠意をもってサービスをしている営業マンにとって値切り交渉はとても残念な心持ちになります。

一生に一度の大切な住まい選びだからこそ、不動産会社とも良好な関係を保ち、安心かつ安全で気持ちのいい住まい探しをおすすめします。

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仲介業者の抜き行為は厳禁！

仲介業者の抜き行為とは、それまで物件紹介や案内などをはじめとした仲介手数料の対価となるサービスを受けていながら、仲介手数料を払いたくないからという理由で売主に直接取引を持ち掛けたり、他の仲介手数料無料・半額をうたっている不動産会社で取引をすることをいいます。

抜き行為は、過去の裁判例を見ても、抜き行為を行った買主が負けています。分からないと思っていても、謄本に名前など掲載されますので、調べようと思えば簡単に調べられます。くれぐれも注意しましょう。

 

かかる費用を削るより、受けられるサービスの質で選ぶ

住宅選びにおいて、もちろん費用を安く抑えることは大事なことです。しかし、費用をかける部分と削る部分の優先順位を間違ってはいけません。

しかし必要な部分で費用を削ってしまうと、結果として後々トラブルに巻き込まれてしまったり、余計な出費が発生し結局損してしまうことも十分にあります。かけるべき費用を削って、結果として高ついてしまったら元も子もありません。

一生に一度の大事な買い物である住宅選びにおいて、安心・安全な取引を進めていくことがとても大切です。そのためにも優先順位を見誤らず、しっかりと質の高いサービスが受けられる不動産エージェントを選びましょう。

関連記事「これからは不動産エージェントを選ぶ時代」

 

まとめ

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中古マンションで仲介手数料無料・半額と宣伝している業者の仕組みと実体のポイントをまとめておきます。

これらのポイントを押さえて、不動産会社を探すようにしてください。