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中古マンション・中古戸建てを購入するとき、手付金はいくらあればいい?注意点やポイントは?


中古物件を購入しようとすると、仲介業者から「手付金はいくらにしますか?」と尋ねられます。普段の買い物では手付金を払うような買い物自体、高額な商品をのぞき、ほとんどありません。また手付金のルールにも不動産売買特有のものがあります。

こういった背景があるからだと思いますが、手付金について多くの方が誤解をされていたり、正しい理解をしていないことが散見されます。そこでこの記事では、不動産取引における手付金の独自ルールや解釈、注意点やポイントについてまとめました。

そもそも手付金ってなに?

普段の日用品の買い物程度では手付金を支払うことはありません。自動車や不動産のような、何百万円クラス以上の買い物では手付金を支払うことが多くなります。大きな買い物をする場合に必要な手付金とは、そもそもどんな性質のものなのでしょうか。そのh本質的なところから解説していきます。

手付金を支払うタイミング

手付金を支払うタイミングは契約の時です。契約が成立するとされているのが、売買契約書に買主・売主双方の署名捺印があること、そして手付金の受領があることとされているため、契約と同時に支払うことが大前提です。

特に休日に契約をすることが多い不動産取引においては、現金で持参することとなります。取引価格によっては大金になることもあるので、その場合は小切手を窓口で発行してもらうなど、あらかじめ計画しておくことが重要です。それでも不安な場合は不動産エージェントに相談しておきましょう。

手付金は売買代金の一部

また実際に営業をしているときに、手付金が売買代金とは別の支払いと誤解されている方もいらっしゃいます。手付金は売買代金の一部となります。

例えば、3000万円の物件を契約し、手付金を150万円支払ったのであれば、最後の残代金支払のタイミングでは2850万円を支払うというイメージです。

また3000万円の物件に対して3000万円の住宅ローンを借りるときは、一度150万円の手付金は支払うものの、最後の残代金支払のタイミングで2850万円支払えばいい時に、3000万円の住宅ローンを借りるので、150万円が手もとに戻ってきます。

つまり、住宅ローンで物件価格の全額を借りるときは、手付金は「一時的な立て替え」となります。すこしややこしいですが、トータルで支払う金額は変わりません

手付金放棄と倍返し

手付金は、契約を成立を証明するものになりますが、その一方でペナルティ的な性質も持ちます。

もし何らかの理由で契約を解除しなければならなくなったとき、購入者は手付金を放棄することによってそれ以上の責任は負わなくなります。これを手付金の放棄といいます。

一方、売主から解除するときは、預かっていた手付金に加えて、それと同額のお金を支払う必要があります。これを手付金の倍返しといいます。

例えば150万円を差し入れた場合、購入者はそれを放棄して契約を解除します。売主は預かっていた150万円に加えて、さらに300万円を支払うのです。

もし手付金がなかったら?

もしも手付金がなかったら、契約を解除することがもっと難しくなります。なぜなら、手付金による解除がなければ、損害賠償の対象となる違約解除になるからです。

通常の契約では、損害賠償請求額は売買価格の1割、もしくは2割と設定されるため、手付金による解除よりもペナルティが大きくなります。

手付金の放棄や倍返しは厳しい対処にも見えますが、代金の一部を放棄したり、倍にして返却したりすることで取引の円滑化を図っているのです。

中古マンション・中古住宅を購入するとき、手付金はいくらあればいい?

中古物件を購入するときはいくらの手付金が適正でしょうか。目安はあるものの、決まりがあるわけではありません。また売主が宅建業者の場合は法律により特別な規定があります。

ここからは、手付金を支払うときの目安について解説していきます。

適正な手付金の額とは?

手付金は多すぎても少なすぎても取引に支障をきたします。あまりに多額では購入者の負担が大きくなるのです。逆に少ないと当事者はいずれも簡単に解約することができ、契約まで不安定な状態が続きます。

中古マンションや中古戸建てで数千万円クラスの物件の場合、物件価格の5~10%前後がひとつの目安となります。例えば4,000万円の物件の場合は200~400万円前後になります。ただし、あくまでこれはひとつの目安なので取引当事者の都合によって変更が可能です。

売主が業者の場合は上限がある

宅地建物取引業法によって売主が宅建業者の場合、その上限は20%と定められています。あまりに大きな手付金は購入者にとって負担になります。これは宅建業者の知識や経験を利用して宅建業者が不当に有利な契約を結ぶことを防ぐものです。

売主が業者の場合は、保全措置が必要になることも

売主が宅建業者の場合、保全措置を必要となる場合があります。保全措置とは、売主以外の第三者に金銭を預託し、保全することです。第三者とは一般的に金融機関や保険会社になります。

このような措置をするのは実は売主のためでなく、購入者のためになります。売主が宅建業者の場合、手付金を受け取ったものの、引き渡しの前に倒産する可能性もあるからです。今では少ないですが、持ち逃げのような事件もありました。こうしたことから保全措置が講ぜられるようになったのです。

保全措置は建物が完成しているかどうかで上限が変わってきます。工事完了前の場合は手付金が売買代金の5%超または1,000万円超の場合です。工事完了後の宅地や建物であれば、手付金が売買代金の10%超または1,000万円超の場合になります。中古マンションや中古戸建はすでに完成している物件ですので後者が該当します。

余談になりますが、中古マンションや中古戸建は売主が個人になるので、取引の公平性や安全性を保つために、5~10%くらいの手付金が目安になりますが、新築の場合は売主が不動産会社であることから、契約を優先するため手付金は安くても相談に応じてもらえることが多いように感じます。

手付解除にも期限が

手付による解除には期限があります。手付解除をいつまでも許していると、いつまでたっても契約関係が安定しません。多くの不動産売買契約書では手付解除の期限を定めています。

ほとんどの契約書では手付解除の期限は2週間から1か月程度です。この期間を過ぎると手付による解除が認められなくなります。

トラブル事例にも期限日ぎりぎりに解除が決まったものの、相手方への通知が翌日になったために解除が認められなかったものもあるくらいです。手付解除や白紙撤回の場合は期日を厳守する必要があります。

ただし売主が不動産会社の場合は、この手付解除の期限はありません。ただし相手が引渡しの準備に入ったときは手付解除はできません。

白紙撤回と解除の違い

契約の解除と似たような言葉で「白紙撤回」という言葉があります。白紙撤回はというのは、そもそも契約がなかったことになります。

それに対して解除というのは、契約自体は有効であるものとなります。そしてこの2つで変わるのは「仲介手数料」についてです。

仲介手数料は契約の時に、その支払いが確定します。つまり白紙撤回の時は、契約自体がなかったことになるので仲介手数料の支払義務もなくなります。逆に解除であれば契約自体は有効なので仲介手数料の支払義務は残ります

白紙撤回になるケース

契約が白紙撤回となる典型的なケースは住宅ローン特約にかかる場合です。住宅ローンを借りることができるかどうかは契約の段階ではわかっていません。もちろん、事前審査を通してはありますが、借りられることが決定しているわけではななく、あくまで仮審査です。

金融機関側も不動産売買契約書がないと本審査へ移行できません。たとえ事前審査が通っていたとしても、本審査で落ちてしまうこともあるものです。

こうした金融機関の判断で購入者の責任にして手付金を没収したり、違約金を請求したりするのは購入者に少々酷です。このような不幸な結果にならないように住宅ローン特約が存在しています。住宅ローンが借りられない場合には無条件で契約を白紙撤回できるように定めているのです。

その他に白紙撤回になるケースとしては、契約から引き渡しまでの間に天変地異などによる災害によって、目的の物件が消失してしまったりするケースです。この場合も、売主・買主双方に責任がないため白紙撤回とすることが認められています。

最終的には売主・買主双方の合意で金額は決まっていく

手付金は購入者の事情にも左右されます。中古マンションや中古戸建ての購入者の中には多くの頭金として多くの資金を準備し、これを手付金として出せる人もいます。

その一方で少額の手付金しか用意できず、残りは住宅ローンで賄おうとする人もいるはずです。こうした事情もあって手付金は、金額の目安はあるものの確定した金額はありません。最終的には売主・購入者双方の合意で金額は決まっていくのです。

ある程度具体的な話になってからにはなりますが、事前に不動産エージェントと事情を共有しておくと取引がスムーズに進むと思います。

大きな金額の取引ですから、慎重に検討するようにしてください。

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