中古マンションは購入か賃貸のどちらがいいのか？

この記事で分かること

中古マンションの購入か賃貸かは、「どちらが得」と一律に決まるものではなく、お金・資産・住み方・ライフスタイルを総合して判断するものです。

同じ物件なら毎月の支払いは購入（住宅ローン）の方が安くなりやすい一方、賃貸には住み替えの自由という強みがあります。この記事では、不動産業界歴17年の現役エージェントである私が、お金の違いから世帯タイプ別の向き不向きまで解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションの購入と賃貸でお金の違いは？

みなさん一番気になるところはやはり購入と賃貸でのお金の違いだと思います。賃貸として毎月家賃を支払っていくほうが安いのか、それとも購入して住宅ローンを返済していく方が安くすむのか。それぞれにかかる費用を計算し、比較することでお伝えしていきます。

全く同じ物件を比較した場合、住宅ローンの方が安くなる

住宅ローンを利用する場合は利息もかかりますし、購入時は色々な諸費用もかかります。一見すると賃貸のほうが安くなるのではないかとお考えになるかたも多いのではないでしょうか。

同じ物件を賃貸で住み続けるのか、それとも購入して住むのかを仮に50年住むとした場合で比較してみましょう。

賃貸の場合

家賃10万円の物件に住み続ける場合

家賃：　　6000万円
更新料：　250万円
駐車場代：600万円
合計6850万円

購入の場合

月々の住宅ローン返済金額が10万円。
借入金額3270万円、金利1.5%、借入期間35年。

住宅ローン返済額：　3270万円
住宅ローン利息：　　930万円
購入諸費用：　　　　200万円
リフォーム費用：　　200万円
住宅ローン減税：　▲300万円
合計：4300万円

住宅ローンを組んで購入したほうが、賃貸よりも金額が安くなっています。

所有コストを入れると購入と賃貸は変わらなくなる

住宅ローンを使い購入したほうが賃貸より必ず安くなるのでしょうか。実はそういうわけではありません。

住宅を購入した場合は「所有コスト」という費用がかかってきます。所有コストとは賃貸で住む場合に発生しない費用になります。例えば固定資産税や、マンション維持のための修繕積立金や管理費などがあります。この所有コストを含めた場合どうなるのかをみていきましょう。

先ほどのケースに所有コストを含めて計算をしてみます。

賃貸の場合

家賃10万円の物件に住み続ける場合

家賃：　　6000万円
更新料：　250万円
駐車場代：600万円
合計：6850万円

購入の場合

月々の住宅ローン返済金額が10万円。
借入金額3270万円、金利1.5%、借入期間35年。

住宅ローン返済額：　3270万円
住宅ローン利息：　　930万円
購入諸費用：　　　　200万円
リフォーム費用：　　200万円
住宅ローン減税：　▲300万円
固定資産税：　　　　600万円
管理費・修繕積立金：1500万円
駐車場代：　　　　　500万円
合計：6900万円

単純に住宅ローンを組む場合と賃貸で住む場合で、月々の返済額と家賃だけを比較すると住宅ローンのほうが安くなります。しかし所有コストである毎月の管理費や修繕積立金、そして固定資産税などを含めると購入と賃貸ではそこまで大きな差はでなくなります。リフォーム費用などをもっと計上するのであれば、年数によっては賃貸の方が得になることもあります。

このように、中古マンションを購入するか賃貸にするかをお金の面で考えた時、前提条件によりますが、どちらもそこまで変わりません。実は経済は非常に合理的にできていて、同じ中古マンションを購入したときの支出と賃貸で借りたときの支出の合計は同じくらいのところでバランスがとれているなんて話もあります。

生涯コストで比較するとどうなる？（具体例）

お金の違いをよりイメージしやすいように、生涯にわたって支払う総額（生涯コスト）の概算で比べてみましょう。あくまで一例で、家賃や物件価格・金利・期間によって大きく変わりますが、考え方の参考になります。

賃貸を一生続けた場合

たとえば家賃10万円（管理費・共益費込み）の部屋に50年間住み続けると、家賃だけで6,000万円になります。これに更新料や、高齢になってからの住み替え、保証会社の費用などが加わります。そして50年間払っても、手元には何も資産として残りません。

中古マンションを購入した場合

一方、2,500万円の中古マンションを購入した場合は、住宅ローンの返済に加えて、管理費・修繕積立金（合わせて月2〜3万円程度が目安）、固定資産税（年10万円前後が目安）などのランニングコストがかかります。これらを足すと、賃貸と毎月の負担が大きく変わらないこともあります。

ただし、購入の場合はローンを完済すれば、その後の住居費は管理費・修繕積立金・固定資産税だけになり、毎月の負担が大きく下がります。さらに、売却すれば資産としてお金が戻ってくる可能性があります。

数字だけでは決まらない

このように、生涯コストで見ると「払う総額」は条件次第で逆転します。重要なのは、賃貸は払い続けても資産が残らないのに対し、購入は完済後の負担が軽くなり資産も残る一方、住み替えの自由が下がる、という構造の違いです。次の章以降のメリット・デメリットと合わせて、総合的に判断しましょう。

中古マンションを購入するメリット（賃貸のデメリット）

中古マンションを購入する際には、賃貸に比べどのようなメリットがあるのか。老後まで住む場合、どのような部分で魅力があるのか。今後の生活を考えたうえで、3つのメリットをお伝えします。

老後の賃貸リスクがない

老後を考えると、賃貸と比べどのような点がいいのでしょうか。老後の生活資金などから考えて、どのような部分でメリットがあるのかをみていきましょう。

一生賃貸に住む場合、リタイア後の年金生活になっても家賃の支払いが続きます。つまりその後の家賃と生活費を年金と貯蓄から支払っていくことになります。ではその場合どのくらいの貯蓄が必要となるのでしょうか。

例えば65歳以上、2人暮らしの場合は生活費で25万円近くかかります。一方で年金などの収入は約20万円。そのため毎月約5万円は貯蓄からまかなう必要があります。これを85歳までの20年間で計算してみると

5万円×12か月×20年間=1200万円

ここに賃貸で支払う家賃を加えると、家賃10万円の場合

10万円×12か月×20年間=2400万円

合計で3600万円の貯蓄が必要となります。

健康な状態でずっと生活できればいいのですが、病気やケガ等で出費がかさみ、家賃の支払いが苦しくなる場合もあります。その場合家賃の安い物件に引っ越しを考えると思いますが、高齢ですと新たな物件に引っ越すことが難しくなってきます。リタイア後を考えると、一生賃貸で暮らす生活に不安な面が見えてきます。

セーフティーネットの有無

セーフティーネットという言葉、聞いたことある方もいるかもしれません。これは簡単に説明すると、住宅ローンの借り入れがある方にもしものことがあった時の保証になります。

では購入時と賃貸時、もしものケースからみるとどのような差が出てくるのでしょうか。住宅ローンで購入している場合、団体信用生命保険に加入することになります。この団体信用生命保険に加入していると、ローンを組んだ人が亡くなった場合に残債が全てなくなります。

つまり一家の稼ぎ手にもしものことがあったとしても、残された家族は今後住宅ローンの返済に苦しむことなく、そのまま家に住み続けることができます。しかし賃貸の場合はそのような保険はありません。稼ぎ手に何かあれば家賃の支払いが苦しくなることは必然となります。

その他にも、住宅ローンの支払が苦しくなりそうな時に、支払い条件を銀行に相談できたり、震災などで住宅が被災して住むことが出来なくなった場合に、一定の条件のもと、住宅ローンの残債を無かったことにする「減免制度」と呼ばれる法律もあります。

賃貸にはそのようなセーフティネットはなく、持ち家ならではのメリットと言えるのではないでしょうか。

生活設計がしやすい

購入と賃貸、今後の生活設計をするうえではどのような違いがでるのでしょうか。購入の場合住宅ローンの返済の期日が決まっており、いつまでにいくら支出があるのかがわかるので見通しが立てやすくなっています。

住宅ローン返済後にかかる費用も所有コストのみとなります。つまりリタイア後の生活に必要な貯蓄も計算しながら準備することができます。

一方賃貸の場合は老後に必要な資金を常に計算しながら、生活をしていかなければなりません。また、何かあった時のリスクに備えても貯蓄をしっかりとしておかなければならないので、購入に比べ不安な部分はどうしても残ってしまいます。

資産形成になることも

資産になるから購入のほうがいい、そう考えて購入に踏み切るかたも多くいるのではないでしょうか。もちろん賃貸では自分の資産になりません。では資産という面でみると、購入はどのようないい点があるのでしょうか。

住宅ローン支払いが終われば、その物件はあなたの所有資産となります。そのため売却や賃貸として貸し出すこともできますし、家族に物件を残すこともできます。

ただし、一昔前のように不動産のすべてが資産になることはなく、これからは資産価値がそれなりに保たれる不動産と、売りたくても売れない無価値な不動産に分かれていきます。

資産価値が残る中古マンションを購入することで、暮らしがより豊かになりますので、自宅に投資する視点をもって中古マンションを探すようにしましょう。

中古マンションを購入するデメリット（賃貸のメリット）

ここまで中古マンションを購入する際のメリットについてみてきましたが、反対にデメリットとしてはどのようなことがあるのでしょうか。生活環境や資産、費用といった面から解説していきます。

簡単に引っ越せない

「住みづらいから違う物件に引っ越そう。」「職場の人事異動で勤務地が遠くなった。」このように転勤や住環境にてトラブル等があったとしても、賃貸のように簡単には引っ越すことができません。

賃貸であればすぐ新しい物件を探して引っ越しの段取りを進めることができますが、購入の場合そうはいきません。なぜなら住宅ローンの残債があるからです。

銀行は既に住宅ローンを利用している方に新たに住宅ローンを貸し出すことは基本的にしません。次の住まいが分譲の場合、多くの場合は今の住まいの売却と新しい物件の購入を同時に進めていかなければなりません。

つまりご自宅を売却し、住宅ローンを完済することでようやく次の物件の住宅ローンを新たに借入することができるようになります。次の住まいが賃貸の場合、今の住まいの住宅ローンと賃貸物件の家賃の二重支払いになってしまいます。

短期で売ると損することも

「購入したけど、すぐに売れば相場も変わらないし、大丈夫なのでは。」はたして本当にそうでしょうか。短期で売却をするケースを考えてみましょう。

中古マンション購入時には諸費用やリフォーム費用など、初期費用が多くかかります。また、新築マンションなどの場合は中古マンションとして市場に出た時に2割下がるといわれているので、購入時と同じ価格で売ることが容易ではありません。そのため購入してから短期間で売却すると結果的に損をすることになってしまう場合があります。

そういった面からみても、賃貸と比べ気軽に引っ越しをすることができません。

負債マンションになってしまうリスク

時にマンションは負債を生み出すものとなってしまう場合があります。資産だからといって安心するのではなく、負債となってしまうケースをお伝えします。

マンションは所有しているだけで常に費用がかかります。固定資産税の支払いに加え、修繕積立金や管理費など実際に住んでいなくても毎月支払わなければなりません。つまりいざ引っ越しが決まり売りに出したものの、中々売れない場合はただの負債となってしまうことになります。

さらに売却費用を住宅ローンの返済にあてたいと考えている方の場合。売却が確定するまでの間、住宅ローンの支払いと管理費、修繕積立金の支払いをし続けなければなりません。

さらに売れないので価格を下げて販売する場合、住宅ローンの残債以下の値段になってしまうと、その分を自己資金から支払わなければなりません。そのため中古マンションの購入は慎重に進め、このような事態にならないようにしておきたいですね。

ライフスタイルと購入する中古マンション次第

結局のところ、中古マンションを購入した方がいいのか、賃貸の方がいいのか、それはご自身のライフスタイルや価値観によると思います。中古マンションの購入と賃貸のどちらが正しいというわけではなく、あなたに合うのがどっちかという視点が大事です。

また購入したところで、物件選びを間違ってしまうと、逆にデメリットが大きくなることもあり得ます。そういった意味では購入するときも、購入する中古マンション次第といえるのではないでしょうか。

世帯・ライフスタイル別、購入と賃貸どちらがおすすめ？

「結局どっちがいいのか」は、ご自身の世帯やライフスタイルによって変わります。タイプ別に向きやすい方を整理しておきます。あくまで一般的な傾向なので、最終的にはご自身の優先順位で判断してください。

購入（中古マンション）が向きやすい人

• 長く同じエリアに住む予定があり、住まいを安定させたい
• 毎月の家賃を払い続けるより、資産として残したい
• 老後も家賃を払い続けることに不安がある
• 自分好みにリフォームして住みたい

賃貸が向きやすい人

• 転勤や転職、ライフスタイルの変化で住み替える可能性が高い
• ローンという長期の負債を負いたくない
• 近隣トラブルなどがあったときに、すぐ動ける身軽さを優先したい
• 将来住む場所や家族構成がまだ固まっていない

中古マンションならではの視点

中古マンションは、新築より割安に購入でき、立地の良い物件も見つけやすいのが魅力です。一方で、購入する場合は管理組合の財務状況（修繕積立金）や築年数による資産価値を見極める必要があります。賃貸か購入かを決める前に、「もし買うなら資産価値を保てる物件か」という視点を持っておくと、判断の精度が上がります。

中古マンションの購入か賃貸かを判断するチェックリスト

購入と賃貸で迷ったら、次のポイントを確認しておきましょう。

• 長く同じエリアに住む見込みがあるか、住み替えの可能性が高いか整理したか
• 生涯コスト（賃貸の家賃総額と、購入のローン＋ランニングコスト）を比較したか
• ローン完済後の住居費の軽さと、賃貸の住み替えの自由、どちらを重視するか考えたか
• 老後も家賃を払い続けることへの不安があるか確認したか
• 購入する場合、無理のない返済額（手取りの2〜3割が目安）に収まるか確認したか
• 購入する場合、管理組合の財務状況や資産価値を保てる物件かを見極めたか
• 世帯・ライフスタイルに照らして、どちらが向いているか整理したか
• 購入を選ぶなら、信頼できる不動産エージェントに相談できているか

中古マンションの購入で失敗しないためには不動産エージェント選びから

人生で一生に一度といわれる大きな買い物。絶対に失敗しないためにはどうしたらいいのでしょうか。結論から言えば、中古マンション選びに失敗しないためには、不動産エージェント選びが重要です。

もちろんいい物件を購入するためには自分自身で勉強し、知識を得ておく必要があります。しかしいざ購入となると自分自身で全てのチェックポイントを把握するのはとても大変です。そこで不動産エージェントにアドバイスをもらいながら、不動産のプロと一緒に物件選びを進めていきましょう。

しかし中には契約をしたいがために、お客様に的確なアドバイスをすることよりも、契約優先の不動産会社が多いのが現状です。住宅の購入は、そこがゴールではありません。そこから新しい生活が始まっていきます。

つまり不動産エージェントを選ぶ際にも、購入手続きがゴールではなく、その後のライフプランまで考えてくれるエージェントを選ぶほうがいいでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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よくある質問

Q1：中古マンションは購入と賃貸どっちがお得ですか？

一律には決められません。同じ物件なら毎月の支払いは購入（住宅ローン）の方が安くなりやすく、完済後は負担が大きく下がり資産も残ります。一方、賃貸は住み替えの自由がある反面、払い続けても資産は残りません。生涯コストとライフスタイルの両面で判断しましょう。

Q2：中古マンション購入と賃貸、生涯コストはどれくらい違いますか？

条件次第で逆転するため一概には言えません。たとえば家賃10万円を50年払えば6,000万円ですが資産は残りません。購入はローン＋管理費・修繕積立金・固定資産税がかかる一方、完済後は負担が軽くなり、売却すれば資産が戻る可能性があります。総額より「資産が残るか」の差が大きいポイントです。

Q3：どんな人は賃貸の方がいいですか？

転勤・転職などで住み替える可能性が高い人、長期のローンを負いたくない人、住む場所や家族構成がまだ固まっていない人は、身軽な賃貸が向きやすいです。逆に長く住む予定があり資産を残したい人は購入が向きます。

Q4：中古マンションを購入するベストタイミングはいつですか？

「今の家賃がもったいない」と感じ、長く住むエリアが定まったときが一つの目安です。金利や相場、ライフイベント（結婚・出産・転職の落ち着き）も判断材料になります。詳しくは購入タイミングの記事も参考にしてください。

Q5：購入して後悔する中古マンションの特徴は？

修繕積立金が不足している・大幅値上げ予定がある、管理状態が悪い、旧耐震、立地が悪く資産価値が下がりやすい、といった物件は後悔しやすいです。購入する場合は管理組合の財務状況と立地・資産価値を必ず確認しましょう。