中古マンションは購入か賃貸のどちらがいいのか？

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中古マンションは購入して住んだほうがいいのか、それとも賃貸として住んだほうがいいのか。中古マンションをお考えの方でしたらみなさん一度は考えたことのある疑問だと思います。金銭面や、資産としての面、住んでいく上での環境面、様々な点を考慮した上で、どのような違いがあるのか。そしてどちらのほうがいいのか。例などを挙げながら分かりやすく説明していきます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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みなさん一番気になるところはやはり購入と賃貸でのお金の違いだと思います。賃貸として毎月家賃を支払っていくほうが安いのか、それとも購入して住宅ローンを返済していく方が安くすむのか。それぞれにかかる費用を計算し、比較することでお伝えしていきます。

住宅ローンを利用する場合は利息もかかりますし、購入時は色々な諸費用もかかります。一見すると賃貸のほうが安くなるのではないかとお考えになるかたも多いのではないでしょうか。

同じ物件を賃貸で住み続けるのか、それとも購入して住むのかを仮に50年住むとした場合で比較してみましょう。

賃貸の場合

家賃10万円の物件に住み続ける場合

家賃：　　6000万円
更新料：　250万円
駐車場代：600万円
合計6850万円

購入の場合

月々の住宅ローン返済金額が10万円。
借入金額3270万円、金利1.5%、借入期間35年。

住宅ローン返済額：　3270万円
住宅ローン利息：　　930万円
購入諸費用：　　　　200万円
リフォーム費用：　　200万円
住宅ローン減税：　▲300万円
合計：4300万円

住宅ローンを組んで購入したほうが、賃貸よりも金額が安くなっています。

住宅ローンを使い購入したほうが賃貸より必ず安くなるのでしょうか。実はそういうわけではありません。

住宅を購入した場合は「所有コスト」という費用がかかってきます。所有コストとは賃貸で住む場合に発生しない費用になります。例えば固定資産税や、マンション維持のための修繕積立金や管理費などがあります。この所有コストを含めた場合どうなるのかをみていきましょう。

先ほどのケースに所有コストを含めて計算をしてみます。

賃貸の場合

家賃10万円の物件に住み続ける場合

家賃：　　6000万円
更新料：　2500万円
駐車場代：600万円
合計：6850万円

購入の場合

月々の住宅ローン返済金額が10万円。
借入金額3270万円、金利1.5%、借入期間35年。

住宅ローン返済額：　3270万円
住宅ローン利息：　　930万円
購入諸費用：　　　　200万円
リフォーム費用：　　200万円
住宅ローン減税：　▲300万円
固定資産税：　　　　600万円
管理費・修繕積立金：1500万円
駐車場代：　　　　　500万円
合計：6900万円

単純に住宅ローンを組む場合と賃貸で住む場合で、月々の返済額と家賃だけを比較すると住宅ローンのほうが安くなります。しかし所有コストである毎月の管理費や修繕積立金、そして固定資産税などを含めると購入と賃貸ではそこまで大きな差はでなくなります。リフォーム費用などをもっと計上するのであれば、年数によっては賃貸の方が得になることもあります。

このように、中古マンションを購入するか賃貸にするかをお金の面で考えた時、前提条件によりますが、どちらもそこまで変わりません。実は経済は非常に合理的にできていて、同じ中古マンションを購入したときの支出と賃貸で借りたときの支出の合計は同じくらいのところでバランスがとれているなんて話しもあります。

中古マンションを購入する際には、賃貸に比べどのようなメリットがあるのか。老後まで住む場合、どのような部分で魅力があるのか。今後の生活を考えたうえで、3つのメリットをお伝えします。

老後を考えると、賃貸と比べどのような点がいいのでしょうか。老後の生活資金などから考えて、どのような部分でメリットがあるのかをみていきましょう。

一生賃貸に住む場合、リタイア後の年金生活になっても家賃の支払いが続きます。つまりその後の家賃と生活費を年金と貯蓄から支払っていくことになります。ではその場合どのくらいの貯蓄が必要となるのでしょうか。

例えば65歳以上、2人暮らしの場合は生活費で25万円近くかかります。一方で年金などの収入は約20万円。そのため毎月約5万円は貯蓄からまかなう必要があります。これを85歳までの20年間で計算してみると

5万円×12か月×20年間=1200万円

ここに賃貸で支払う家賃を加えると、家賃10万円の場合

10万円×12か月×20年間=2400万円

合計で3600万円の貯蓄が必要となります。

健康な状態でずっと生活できればいいのですが、病気やケガ等で出費がかさみ、家賃の支払いが苦しくなる場合もあります。その場合家賃の安い物件に引っ越しを考えると思いますが、高齢ですと新たな物件に引っ越すことが難しくなってきます。リタイア後を考えると、一生賃貸で暮らす生活に不安な面が見えてきます。

セーフティーネットという言葉、聞いたことある方もいるかもしれません。これは簡単に説明すると、住宅ローンの借り入れがある方にもしものことがあった時の保証になります。

では購入時と賃貸時、もしものケースからみるとどのような差が出てくるのでしょうか。住宅ローンで購入している場合、団体信用生命保険に加入することになります。この団体信用生命保険に加入していると、ローンを組んだ人が亡くなった場合に残債が全てなくなります。

つまり一家の稼ぎ手にもしものことがあったとしても、残された家族は今後住宅ローンの返済に苦しむことなく、そのまま家に住み続けることができます。しかし賃貸の場合はそのような保険はありません。稼ぎ手に何かあれば家賃の支払いが苦しくなることは必然となります。

その他にも、住宅ローンの支払が苦しくなりそうな時に、支払い条件を銀行に相談できたり、震災などで住宅が被災して住むことが出来なくなった場合に、一定の条件のもと、住宅ローンの残債を無かったことにする「減免制度」と呼ばれる法律もあります。

賃貸にはそのようなセーフティネットはなく、持ち家ならではのメリットと言えるのではないでしょうか。

購入と賃貸、今後の生活設計をするうえではどのような違いがでるのでしょうか。購入の場合住宅ローンの返済の期日が決まっており、いつまでにいくら支出があるのかがわかるので見通しが立てやすくなっています。

住宅ローン返済後にかかる費用も所有コストのみとなります。つまりリタイア後の生活に必要な貯蓄も計算しながら準備することができます。

一方賃貸の場合は老後に必要な資金を常に計算しながら、生活をしていかなければなりません。また、何かあった時のリスクに備えても貯蓄をしっかりとしておかなければならないので、購入に比べ不安な部分はどうしても残ってしまいます。

資産になるから購入のほうがいい、そう考えて購入に踏み切るかたも多くいるのではないでしょうか。もちろん賃貸では自分の資産になりません。では資産という面でみると、購入はどのようないい点があるのでしょうか。

住宅ローン支払いが終われば、その物件はあなたの所有資産となります。そのため売却や賃貸として貸し出すこともできますし、家族に物件を残すこともできます。

ただし、一昔前のように不動産のすべてが資産になることはなく、これからは資産価値がそれなりに保たれる不動産と、売りたくても売れない無価値な不動産に分かれていきます。

資産価値が残る中古マンションを購入することで、暮らしがより豊かになりますので、自宅に投資する視点をもって中古マンションを探すようにしましょう。

ここまで中古マンションを購入する際のメリットについてみてきましたが、反対にデメリットとしてはどのようなことがあるのでしょうか。生活環境や資産、費用といった面から解説していきます。

「住みづらいから違う物件に引っ越そう。」「職場の人事異動で勤務地が遠くなった。」このように転勤や住環境にてトラブル等があったとしても、賃貸のように簡単には引っ越すことができません。

賃貸であればすぐ新しい物件を探して引っ越しの段取りを進めることができますが、購入の場合そうはいきません。なぜなら住宅ローンの残債があるからです。

銀行は既に住宅ローンを利用している方に新たに住宅ローンを貸し出すことは基本的にしません。次の住まいが分譲の場合、多くの場合は今の住まいの売却と新しい物件の購入を同時に進めていかなければなりません。

つまりご自宅を売却し、住宅ローンを完済することでようやく次の物件の住宅ローンを新たに借入することができるようになります。次の住まいが賃貸の場合、今の住まいの住宅ローンと賃貸物件の家賃の二重支払いになってしまいます。

「購入したけど、すぐに売れば相場も変わらないし、大丈夫なのでは。」はたして本当にそうでしょうか。短期で売却をするケースを考えてみましょう。

中古マンション購入時には諸費用やリフォーム費用など、初期費用が多くかかります。また、新築マンションなどの場合は中古マンションとして市場に出た時に2割下がるといわれているので、購入時と同じ価格で売ることが容易ではありません。そのため購入してから短期間で売却すると結果的に損をすることになってしまう場合があります。

そういった面からみても、賃貸と比べ気軽に引っ越しをすることができません。

時にマンションは負債を生み出すものとなってしまう場合があります。資産だからといって安心するのではなく、負債となってしまうケースをお伝えします。

マンションは所有しているだけで常に費用がかかります。固定資産税の支払いに加え、修繕積立金や管理費など実際に住んでいなくても毎月支払わなければなりません。つまりいざ引っ越しが決まり売りに出したものの、中々売れない場合はただの負債となってしまうことになります。

さらに売却費用を住宅ローンの返済にあてたいと考えている方の場合。売却が確定するまでの間、住宅ローンの支払いと管理費、修繕積立金の支払いをし続けなければなりません。

さらに売れないので価格を下げて販売する場合、住宅ローンの残債以下の値段になってしまうと、その分を自己資金から支払わなければなりません。そのため中古マンションの購入は慎重に進め、このような事態にならないようにしておきたいですね。

結局のところ、中古マンションを購入した方がいいのか、賃貸の方がいいのか、それはご自身のライフスタイルや価値観によると思います。中古マンションの購入と賃貸のどちらが正しいというわけではなく、あなたに合うのがどっちかという視点が大事です。

また購入したところで、物件選びを間違ってしまうと、逆にデメリットが大きくなることもあり得ます。そういった意味では購入するときも、購入する中古マンション次第といえるのではないでしょうか。

人生で一生に一度といわれる大きな買い物。絶対に失敗しないためにはどうしたらいいのでしょうか。結論から言えば、中古マンション選びに失敗しないためには、不動産エージェント選びが重要です。

もちろんいい物件を購入するためには自分自身で勉強し、知識を得ておく必要があります。しかしいざ購入となると自分自身で全てのチェックポイントを把握するのはとても大変です。そこで不動産エージェントにアドバイスをもらいながら、不動産のプロと一緒に物件選びを進めていきましょう。

しかし中には契約をしたいがために、お客様に的確なアドバイスをすることよりも、契約優先の不動産会社が多いのが現状です。住宅の購入は、そこがゴールではありません。そこから新しい生活が始まっていきます。

つまり不動産エージェントを選ぶ際にも、購入手続きがゴールではなく、その後のライフプランまで考えてくれるエージェントを選ぶほうがいいでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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