今のマンションは高すぎて買えない人が続出⁉︎ マンション価格は今後どうなる？

時間がない人向け：マンション価格の現状と今後

「マンションを買いたいが高すぎて手が届かない」「ペアローンを組まなければ、マンションが買えない」

首都圏など都市圏を中心にマンション価格の高騰が続いています。東京都心部では、新築マンションの平均分譲価格が1億円を超えており、これらに追随して山手線の外側エリアや郊外などでも、1・2年前までの価格と比べて高くなっているケースが目立ちます。

また、新築の高騰により中古マンションも高騰しているため、マンションが手軽に購入できる時代ではなくなってきたことは明らかです。では、気になるのは今後のマンション価格です。どうなっていくのでしょうか？

この記事では、新築と中古マンションの相場の現状や高騰は、いつまで続くのかについて解説します。また、今後のマンション相場のトレンドについてもご紹介していきます。本記事を最後までお読み頂くことで、マンション相場の現実を踏まえて、ご自身に合った購入判断ができるようになるでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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マンションが高すぎて買えない人が続出！？

昨今、マンションが高すぎて買えない方が続出しています。その理由は、給料が上がっていないのにマンション価格は高騰しているからです。

都心部においては、エリアにより10年前と比べて新築の分譲価格が2倍以上になっているケースもあります。

また、住宅ローンを無理に組んでマンション購入を進めているケースがあります。特に今は金利が低く、少ない年収でも多額の借入が可能です。さらに、夫婦でローンを組むペアローンの活用で、高い金額のマンションを無理して購入しているケースが多いようです。

しかし、将来的な金利上昇による返済額の増加、給与減やボーナスカットによる年収減、配偶者が産休に入ることの世帯収入減により、家計の破綻を招くリスクもあり、いわば危険な状態と言えます。

よって、現在はマンションが高すぎて買えない方、もしくは高いマンションを無理に購入している方が増えていることが分かります。

新築マンション相場の現状

新築マンションの相場は、概ね2004年から右肩上がりが続いています。2022年の平均坪単価は、東京都で約420万円、大阪府で約270万円、愛知県で約250万円です。

東京都心部では、1億超えの億ションは珍しくなく、2億や3億円という高価格帯のマンションが多く分譲され、成約率も高くなっています。

また、大阪や名古屋、福岡でも相場の高騰は顕著に現れており、特に大阪の梅田界隈は再開発で価格高騰が続いています。

中古マンション相場の現状

中古マンションの相場も、新築同様に右肩上がりです。特に、東京都の相場は他の地域に比べると上昇率が高くなっています。

これは、新築マンション高騰による物件不足で中古市場に需要が流れたことなどが要因に挙げられます。

また、東京や大阪では2012年と比べると、相場が約2倍になっていることが注目すべき点と言えます。つまり、新築同様に中古マンションも価格上昇率が高い、ということです。
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今のマンション相場はいつまで続くのか？

マンション相場の高騰は、しばらく続くものと思われます。その理由は、マンション相場が落ちる要因が現状見当たらないからです。現在のマンション価格高騰は、以下の要因により続いています。

• 新築マンション市場の縮小
• 円安による建築資材の高騰
• 人手不足による建築費の高騰
• 円安による海外マネーの流入

はじめに、マンション相場が落ちないそもそもの理由は、新築マンションの供給数がピーク時より少なくなっているからです。例えば、首都圏では2004年の新築マンション供給数が約10万戸であるのに対し、2023年は約3万戸と概ね1/3以下に縮小しています。

つまり、新築マンションの供給戸数が少なくなっているので価格が落ちることがなく、新築で賄えない分を中古が補っている形となっています。しかも、中古市場でも築浅物件に人気が集中するため、主に新築もしくは築浅マンションの相場高騰はしばらく続くものと思われます。

さらに、昨今の円安による影響を受けた海外輸入品が多い建築資材の高騰や、職人の労務管理が厳しくなることで人手不足に拍車がかかることによる人件費の高騰が、建築費の高騰に直結しています。

その他にも、円安による海外マネーの流入が全体的な相場を押し上げたこともあります。このように、多くの理由を挙げてみるとマンション相場が落ちる要因が見当たらず、しばらくこのままの状態、もしくはさらなる上昇が十分に考えられる状況です。

短期的なトレンドと長期的なトレンド

新築マンション相場を短期的なトレンドで見ると、月毎など短期間で相場の上下が見られます。これらは、分譲があったエリアや地域、発売された戸数や取引された戸数により、大きく影響があるので短期的な動きとして参考程度に見るのが良いでしょう。

また、長期的なトレンドで見ると短期的な上下を繰り返しても、基本的に相場は上昇トレンドにあります。

不動産経済研究所の「首都圏・近畿圏　新築マンション長期価格推移（1973年〜2020年）」によると、1973年以降マンション価格はどの地域も緩やかな上昇傾向となっています。

つまり、マンションは長期的なトレンドで見ると、ずっと上がり続けているのです。

長期的なトレンドと人口の予測の相関性

長期的なトレンドと人口の将来的な予測には、相関性が見られます。例えば、今後人口が増えるとされる自治体では、長期的に相場の上昇もしくは現状維持が予想されます。

東京23区内は今後も人口が増えるとされており、現在の相場上昇は人口の上昇率との相関性を明らかに見て取ることができます。一方で、人口減が予測される自治体では、若い人が減り住宅需要が少なくなるので、相場の下落となるでしょう。

このように「人口増＝マンション（不動産）需要増」「人口減＝マンション（不動産）需要減」となることは明らかです。

相場が下がるまで待つのは得策か？

それでは「相場が下がるまで待つ」が正解なのでしょうか？

結論からお伝えすると、相場が下がるまで待つことは得策ではありません。相場を見る限り、今のところ下落する要因が少ないことや、下落するまでに支払う賃料を考えると、待ったとしても本当に得するのかどうかは分かりません。

しかも思惑通りに下がらなければ、賃料分、損をするだけでなく、時間によるメリット（住宅ローンの借り入れ可能期間）が減ることにより予算が下がってしまいます。

もしマンションの購入予定があるなら、買いたいと思ったタイミングで購入した方が良いのではないかと考えています。

短期的な相場は結果論

マンション相場は、短期的に下がることもありますが相場は結果論で、長い目で見ると緩やかに上昇しています。

相場高騰のなかで価格が安いマンションがあれば、何か訳あり要素があるのでは？と疑ってかかるのも良いでしょう。

また、最近では普通借地権や定期借地権というように、土地は借地権、建物のみ所有という形態のマンションにして、分譲価格を抑える方法も都心部を中心に見受けられます。

いわゆる借地権のマンションは、周辺相場より概ね2割程度安価であるものの、地代や更新料、定期借地権であれば解体準備積立金などが月々のランニングコストに入ってきます。

つまり、分譲価格は安いものの月々の負担は多く、また土地がないので資産性の維持や中古での売却が難しいなどのデメリットがあるので、検討する際には安さだけでなく、将来的な住まいに対する考えを明確にしてから検討するようにしましょう。

このように、マンション相場は現在高騰の一途を辿っているので短期的に下がったというような印象は、たまたまそうなったという考えに留めておいたほうが良いと考えます。

不景気に強い住宅系不動産

不景気になれば、マンション相場も下がるのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。実はその逆で、住宅系の不動産は、不景気に強いと言われています。

その理由は、政府は不景気になると景気刺激策として住宅ローン控除の拡充など、住宅関連の税制優遇を強化する傾向があるからです。

住宅は購入すると他の業界に波及しやすい産業と言われています。例えば、住宅に関連する家具や家電など一般消費者が購入するものの他に、設備や資材関連の会社やゼネコン、住宅ローンを提供する金融機関など、幅広く恩恵を受ける業界が多くあります。

このような理由から、景気刺激策として住宅関連の税制優遇が行われることが多いため、不景気に強いのが住宅系不動産です。

実際過去のリーマンショックと呼ばれる未曾有の金融危機の時のマンション相場を見ても、商業系の不動産は大きく下落したものの、住宅系の不動産についてはそこまで値を崩すことなく、すぐに持ち直しました。

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金利上昇はマンション価格にどう影響するか

最近よく聞かれる質問の一つに「金利が上がったらマンション価格は下がりますか？」というものがあります。たしかに金利が上がると住宅ローンの返済負担が増えるため、購入できる層が減り、理論的には価格に下落圧力がかかります。

しかし、現実的には次の理由から、金利上昇だけでマンション価格が大きく下がることは考えにくい状況です。日本に限らず世界中でインフレが発生しています。通常ならインフレを抑えるために金利を上げるのですが、日本の金利上昇は、インフレ率をかなり下回っており、実質的にはマイナス金利状態です。

実際、アメリカなどでは、インフレを抑えるために、日本よりさらに高い政策金利になっていますが、それでもインフレが収まらないくらいです。不動産はインフレ資産ですので、今の状況を見る限り金利が上がったことで不動産価格が下がることは考えにくいのです。

他にも、マンション相場に大きな影響を与える新築マンションの供給量が減っている構造的な要因は、金利とは無関係です。供給が少ない以上、需要がある限り価格は維持されやすいです。新築マンションが下がらない状況においては、中古マンションも下がることはありません。

また、変動金利で借りている方は返済額が増えるリスクがありますが、日本の金利上昇は欧米と比べて非常に緩やかです。急激な金利上昇で相場が崩壊するシナリオは、現時点では可能性が低いと考えています。

ただし、変動金利で無理なローンを組んでしまわないように注意が必要です。金利上昇時のリスクを事前に把握しておくためにも、ライフプランニングシミュレーションで余裕を持った予算を確認しておくことをおすすめします。

マンションが高すぎて買えないときの5つの対策

マンションが高すぎて手が届かないと感じたときに、検討すべき対策をご紹介します。

中古マンションに目を向ける

新築にこだわらず、中古マンションに視野を広げることで、同じエリアでも予算内の物件が見つかる可能性が高まります。特に築15〜25年の中古マンションは、品質が良く価格も落ち着いている狙い目の時期です。

エリアを広げて検討する

駅から少し離れたエリアや、隣の沿線まで範囲を広げるだけで、価格が大きく変わることがあります。通勤時間とのバランスを考えながら、柔軟にエリアを検討してみましょう。

ただし、あまりにも利便性が悪い立地を選んでしまうと、将来の資産性が低い物件を買ってしまうリスクもあります。資産価値の判断を手伝ってくれるような担当者と一緒に家探しを進めると良いでしょう。

リノベーション前提で物件を選ぶ

築年数が経った物件を安く購入し、リノベーションで自分好みの住まいに仕上げるという方法もあります。物件価格+リノベーション費用の合計で考えると、新築よりも総コストを抑えられるケースが多いです。

無理のない予算をライフプランニングで把握する

「高すぎて買えない」と感じていても、実際にライフプランニングシミュレーションをしてみると「思ったより予算がある」ということもあります。逆に「やはり厳しい」という結果が出れば、無理な購入を防ぐことができます。いずれにしても、正確な予算把握が出発点です。

信頼できる不動産エージェントに相談する

高騰時代の物件選びは、プロの力を借りることが特に重要です。将来的に資産価値が下がりにくい物件の見極めや、管理組合の財務調査、適正な価格での交渉など、経験豊富なエージェントがいるかどうかで結果が大きく変わります。

無理のない予算で価値が下落しないマンションを探すのが正解

今マンションを探すなら、無理のない予算で価値が下落しない物件を探すことが正解です。

無理のある予算だと支払いを続けることができず、そもそも本末転倒です。今後の収入予測や、お子様の教育費や老後支出、余暇などに回したい支出を計算し、そこから逆算的に無理のない予算を計算しましょう。

その上で、立地重視の下落しないマンションで資産性を担保しておきましょう。

現在の状況下では、マンションは家計として無理のない支払いのなかで購入でき、且つ立地重視でマンション探しをすることがおすすめです。

無理のない予算を把握する唯一の方法は、ライフプランニングシミュレーションを行うことです。ハウスクローバーでは、無料会員登録をすることで、この無理のない予算を把握できるシミュレーションがどなたでもご自身で行うことができますので、ぜひご活用ください。

マンションの価値は立地と管理

マンションの価値は、立地と管理で決まります。例えば、立地は最寄駅からの距離が近いことはもちろんのこと、首都圏であれば23区内など都心部からなるべく近い自治体を選ぶことが重要です。

また、管理は日常的な清掃や修繕が計画通りに行われていること以外に、管理組合の財務状況が重要となります。仮に財務状況が悪いと、修繕計画が予定通りに行われない、もしくは修繕積立金の負担金が増えるおそれがあるので注意を要します。

なお、修繕状態が悪いマンションは、外壁などの見た目が悪くなり、実生活では設備機器の故障が起きます。これにより、安全で快適な住環境が阻害されるだけでなく、マンションの寿命にも影響があります。

もちろん、修繕積立金が毎月4万円、5万円まで上がってしまうマンションもありますので、このような「ババ」と言われるようなマンションを購入しないようにしましょう。

マンションの管理調査の重要性や、マンションの財務状況がなぜ、物件ごとに変わってくるのか、その仕組みや管理会社の闇についてまとめた記事も、ぜひ合わせてご一読ください。

マンション購入はハウスクローバーを活用しよう

マンションの価値は、繰り返しになりますが、立地と管理で決まります。

また無理のない予算の範囲内で購入しないと、住宅ローンを返すために働く「住宅ローンの奴隷」状態になってしまい、本末転倒になってしまいます。

ハウスクローバーは、マンションを購入する方が失敗しないためのノウハウを、業界歴17年のトップエージェントである創業者が企画し、システム化したプラットフォームです。

無理のない予算をシミュレーションできる機能はもちろん、管理組合の調査機能も搭載されています。通算1万件にものぼるマンションの管理組合の調査で培った独自のロジックをシステム化しており、ハウスクローバーに掲載されている不動産エージェントであれば、誰でもこのシステムを利用できます。これにより、マンションの管理状態を正しく判断できるようになっています。

ハウスクローバーでは、誰でも不動産エージェントとして掲載できるわけではありません。一定の業務経験と、事務局による面談を経て、スキルが高く、お客様の利益のために活動することができる高い倫理観を持った担当者のみを掲載しています。全国の様々な不動産業者で活躍する優良な担当者が集まっています。

これからの不透明感や不安が大きい、こんなご時世のマンション購入だからこそ、ハウスクローバーを活用して、後悔のないマンション選びを進めていきましょう。

まとめ

よくある質問（FAQ）

Q. マンション価格はいつ下がりますか？

現時点では、マンション価格が大きく下がる要因は見当たりません。新築マンションの供給量がピーク時の1/3以下に縮小していること、建築資材・人件費の高騰が続いていること、都市部の人口がまだ増加傾向にあることなどから、しばらくは高値が続くと考えられます。長期トレンドで見ると、1973年以降マンション価格は緩やかに上がり続けています。

Q. マンションが高すぎて買えない場合、どうすればいいですか？

まず新築にこだわらず中古マンションに目を向けてみてください。特に築15〜25年の物件は品質が良く価格も落ち着いています。また、検討エリアを少し広げることで予算内の物件が見つかることも多いです。何より重要なのは、ライフプランニングシミュレーションで「本当に買えないのか」を正確に把握すること。意外と「思ったより予算がある」というケースもあります。

Q. 相場が下がるまで待った方がいいですか？

得策ではありません。待っている間の賃料は掛け捨てですし、年齢を重ねることで住宅ローンの借入可能期間が短くなり、予算が下がってしまいます。しかも思惑通りに下がる保証はありません。マンションを購入する予定があるなら、買いたいと思ったタイミングで、無理のない予算の範囲内で行動する方が合理的です。

Q. ペアローンでマンションを買うのは危険ですか？

ペアローン自体が危険なわけではありませんが、リスクを理解した上で利用すべきです。将来的な金利上昇による返済額の増加、どちらかの収入減（産休・育休・転職・病気）による返済困難、離婚時の処理の複雑さなどのリスクがあります。ペアローンで予算を増やして高い物件を買うのではなく、あくまで無理のない範囲で活用するようにしましょう。

Q. 中古マンションは新築より本当にお得ですか？

一概にお得とは言い切れませんが、同じエリア・同じ広さで比較すると中古の方が安く購入できるケースが多いです。特に築15〜25年の物件は、品質が現代のマンションと遜色なく、価格が落ち着いている狙い目の時期です。ただし管理組合の財務状況や修繕積立金の将来的な値上がりなど、中古ならではのチェックポイントがあるため、信頼できる不動産エージェントに調査を依頼することをおすすめします。