マンションで買ってはいけないエリア5選｜資産価値と災害リスクから見る危険な立地

この記事でわかること：マンションで買ってはいけないエリア5選

マンション購入で資産性を気にするなら、最も重要なポイントは立地です。将来的に転勤や田舎に帰るなどの可能性がある場合には、売却しやすい若しくは貸しやすい立地でマンション購入を進めておきましょう。

では、マンション購入では避けるべき、買ってはいけないエリアとはどのようなところになるでしょうか？

そこでこの記事では、マンションで買ってはいけないエリアを資産価値と災害リスクの観点からご紹介していきます。また、マンション購入のポイントについても解説していきます。

この記事を最後までお読みいただくことで、マンション購入を失敗なく進めることができ、将来的に資産性や災害リスクの面から安心安全に居住できるマンションに出会えるようになります。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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不動産は立地が９割

不動産シンクタンクの東京カンテイによれば、不動産の要素と、資産価値のデータを解析すると「不動産は立地が9割」とのことでした。つまり、立地が良ければ、売却や賃貸もしやすいマンションと言えます。

例えば、立地が良い代表的な要素は「最寄り駅に近い」ことになります。一般的にマンション探しをする場合、多くの人が仕事で電車通勤しているケースが多いため、必然的に駅まで歩ける分数で人気の度合いが変わります。

大抵の不動産では、最寄り駅に近い物件ほど人気があり、同じ広さや間取り等であれば価格は高くなります。価格が高くても売れる理由は、その価格でも購入したいという根本的な需要があるためで、買主となる候補者が多ければ価格が高くても売れるという、いわゆる市場の原理的な話しとなります。

また、マンションの購入を検討する人は、広さよりも立地を優先する人が多く、立地優先で物件探しすることで将来的な資産性は優位性が保たれると言えるケースが多いでしょう。

マンションでも買って良い物件とダメな物件がある

世の中のマンションには、買って良い物件と買ってはいけないダメな物件があります。例えば、買って良い物件の代表格は、立地が良いマンションです。他にも、管理や修繕が計画的に行われていることや築浅のマンションなどがあります。

一方でダメな物件とは、立地が悪く利便性の乏しいエリアのマンションや修繕金が不足しているマンション、旧耐震基準の築年数が古いマンションなどが該当します。

よって、一言でマンションと言っても買って良いものと買わないほうが良いものがあるため、マンションを購入する際には公平な立場でアドバイスできる専門家へ相談することでマンション購入での失敗がなくなります。買ってはいけないマンションの特徴をまとめた記事も合わせてご参照ください。

マンションで買ってはいけないエリア（資産価値編）

マンションで買ってはいけないエリアとは、どのようなところになるのでしょうか？ここからはで、資産価値の観点から解説していきます。

将来の人口予測が大幅に減少するエリア

まずは、将来の人口予測が大幅に減少するエリアです。このようなエリアでは徐々に不動産を欲しいと思う購入世帯が少なくなっていくからです。

つまり、購入したい人が減れば価格は下がっていくので、このようなエリアでは将来的な資産性維持が見込みづらくなります。

例えば、人口減少が続く地方都市でマンションを購入するより、将来的にも人口増が予想される東京23区や東京に隣接する他県の自治体等で購入しておくことで、マンションの資産性は総じて維持しやすい状況と言えるでしょう。

人口推移の予測と、資産価値の相関性について、データを用いて詳しく解説した記事もありますので、合わせてご参照下さい。

駅からの距離が離れているエリア

次に、駅からの距離が離れているエリアになります。マンションを探す人は一般的に駅に近いところの物件から検討をしていくからです。

例えば、最寄り駅から徒歩5分のマンションと最寄り駅まで徒歩20分かかるマンションでは、圧倒的に徒歩5分のマンションが人気があり、徒歩20分かかるマンションは人気がありません。

つまり、マンション探しをする人は、駅徒歩で近い立地から検討するも広さや価格の条件から、徐々に駅から遠い物件を探すケースが多いです。

また、駅から遠い立地より駅から近い立地のほうが物件自体が少なく、希少性が高いこともあります。マンションは駅から離れるほど、資産性の下落は大きくなると考えておきましょう。

居住誘導区域外のマンション

最後は、居住誘導区域外のマンションです。政府は、2014年から都市再生特別措置法の一部を改正し、人口が減少している自治体に対して立地適正化計画の策定と実施を促しています。

これによると該当の自治体では、「都市機能誘導区域」「居住誘導区域」「どちらにも当てはまらない区域」に線引きされていきます。このなかで居住誘導区域は、住宅を集中させる地域となり、今後も公共サービスを引き続き提供することになりますが、居住誘導区域外だとこれらサービスが利用できなくなるおそれがあります。

つまり、居住誘導区域外のマンションは、今後住み心地が悪くなってしまうため、住みたいと思う人が徐々に少なくなるので、総じて資産価値が下がってしまうのです。

地方都市の人口減少地域でマンションを購入する場合には、自治体の街作り計画を確認しておく必要があります。

マンションで買ってはいけないエリア（災害リスク編）

続いて、マンションで買ってはいけないエリアの災害リスク編です。

水害リスクが高いエリア

一つ目の特徴は、水害リスクが高いエリアです。近年では河川増水等による水害が毎年のように日本各地で発生しており、水害ハザードマップに該当していないエリアを希望する買主が多いからです。

例えば、河川に近いエリアや標高が低いエリアは、水害リスクが高くなります。東京都内で言えば、荒川などが流れる東部エリアは標高が低く、水害リスクが高いエリアが広がっています。一方で、西部エリアは武蔵野台地となるので一般的に水害リスクが低いエリアです。

水害リスクについては、自治体が発表しているハザードマップで簡単に確認できるため、水害リスクが高いエリアのマンション購入は、資産性を考えるならできるだけ控えたほうが良いでしょう。

液状化の発生などの震災リスクがあるエリア

次に、液状化の発生などの震災リスクがあるエリアです。液状化もハザードマップと同じく買主に懸念される事項であるからです。

実際、東日本大震災のときに千葉県では広範囲で液状化が発生し、しばらく周辺の相場は3割ほど下落していました。なお、液状化と水害ハザードに該当するエリアは、重なるケースが多くあります。

また液状化が起こりやすいエリアは地盤が緩く、震災の時の建物への影響が大きくなります。同じく東日本大震災の時に宮城県のマンションの倒壊に関する調査では、新耐震基準のマンションも一定数倒壊するなどの大規模な被害を受けたのですが、調査の結果によれば、地盤の軟弱さが影響したと言われています。

マンションを購入するのであれば、自治体が発表する液状化ハザードマップを参考に、液状化発生リスクが低いエリアでマンションを購入しておきましょう。

ハザードマップと地盤の確認方法

災害リスクを自分で調べるための具体的な方法をご紹介します。

ハザードマップポータルサイトを活用する

国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」では、全国の洪水・土砂災害・津波・高潮などのハザードマップを一括で確認できます。住所を入力するだけで、その地域のリスクが一目で分かりますので、マンション購入を検討する際には必ず確認してください。

また、各自治体のホームページにも独自のハザードマップが公開されています。自治体版の方がより詳細な情報が掲載されていることもありますので、両方を確認しておくと安心です。

地盤の強さを調べる

地盤の強さは、防災科学技術研究所が提供する「地震ハザードステーション（J-SHIS）」や、地盤ネットが提供する「地盤サポートマップ」などのツールで確認できます。

これらのツールでは、指定した場所の地盤の強さや揺れやすさを確認できます。マンションの立地だけでなく、地盤の強さもあわせて確認しておくことで、地震リスクをより正確に判断できます。

マンション購入のポイントは「立地」と「管理」

マンション購入のポイントは、立地の良さと管理の良さになります。

まず、立地の良さとは最寄り駅に近いことです。例えば、都心部に直結する路線の駅まで徒歩5分以内などが目安になります。加えて、都心部までなるべく近いこともポイントです。さらに、急行や快速電車が停まる駅や複数路線が乗り入れしている駅であれば、人気が高まります。

他にも、地震や水害の心配が少ないエリアなども立地が良いエリアと言えるでしょう。

住環境のチェックポイント

駅からの距離だけでなく、周辺の住環境も立地の良し悪しを判断する重要な要素です。以下のポイントを確認しておきましょう。

• スーパー・コンビニなどの買い物施設が徒歩圏にあるか
• 病院・クリニックが近くにあるか
• 子育て世帯の場合、保育園・小学校・公園が近いか
• 夜間の治安は問題ないか（交番の有無、街灯の多さなど）
• 騒音源（幹線道路・線路・工場など）が近くにないか
• 嫌悪施設（墓地・ゴミ処理場など）が近くにないか

これらは日常の住み心地に直結するだけでなく、将来の売却時にも買い手がチェックするポイントです。

エリアが良くても管理が悪ければ資産価値は落ちる

エリアが良いマンションでも、管理が悪ければ資産価値が落ちます。

管理の良し悪しは、清掃や定期的な修繕工事が適切に行われているかという基準で判断する人がプロも含めて多くいますが、これらは最低条件であって十分条件ではありません。

マンションの見た目だけでなく、マンションの寿命にも直結する大規模修繕工事を適切なタイミングで行なっていくためには、その財源となる修繕積立金の運用が、マンションの価値を決めます。

例えば、同じような立地で、同じような築年数のマンションであっても、毎月の修繕積立金が片方は2万円なのに対し、もう一方は4万円であるとしたらどうでしょうか？

買われるのは、毎月の修繕積立金が2万円の方のマンションです。

毎月の修繕積立金が4万円のマンションは、立地が良ければ価格を下げることで売れるかもしれませんが、立地が悪ければ売りたくても売れない「負」動産となります。

つまり、住みたいと思わないマンションやランニングコストの高いマンションには人気がないため、不動産としての需要が下がり、総じて資産価値が落ちてしまいます。

逆に買ってもよいエリアの特徴

ここまで買ってはいけないエリアを解説してきましたが、逆にどんなエリアであれば安心して購入できるのか、その特徴もまとめておきます。

将来も人口増加が見込まれる、減少が穏やかなエリア

東京23区をはじめ、将来的にも人口増加が予測されているエリアは、不動産需要が維持されやすく資産価値も安定しやすいです。また人口減少が、日本全体の平均と比較しても穏やかなエリアなどでは、その影響も少なくなります。

将来の人口予測は、各自治体が公表している人口ビジョンや、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計データで確認できます。

再開発が計画・進行中のエリア

大規模な再開発が計画されているエリアは、街の利便性やブランド力が向上するため、マンションの資産価値も上がりやすい傾向があります。ただし再開発の規模やスケジュールによっては期待通りにならないこともあるため、具体的な計画内容を確認しておきましょう。

複数路線が利用できるエリア

複数路線が乗り入れている駅の周辺は、通勤・通学の利便性が高く人気があります。1路線だけに依存するエリアよりも、需要が安定しやすいため資産価値の維持に有利です。

ハザードマップで災害リスクが低いエリア

水害・液状化・土砂災害などのリスクが低いエリアは、災害に対する安心感だけでなく、資産価値の面でも有利です。近年は買い手のハザードマップに対する意識が高まっているため、リスクが低いエリアの物件は相対的に評価されやすくなっています。

マンション購入は立地や管理の判断できる担当者選びから

ここまで、マンションの買ってはいけないエリア等について解説してきました。マンションで将来的な資産性を重視するなら、「立地」はもちろん、「管理」の良さが重要なポイントとなります。

立地の良さとは、最寄り駅に近い・利便性が高いなど、管理の良さとは共用部が綺麗に維持管理状態はもちろん、管理組合の財務状況が健全であることです。

これら立地と管理が良いマンションは、中古で検討する人にも印象が良いため人気が高く、マンションとしての需要が維持しやすいことが資産性に繋がっています。

なお、専門家ではない一般の消費者がマンション購入で立地や管理の良さを判断することは難しいケースがあります。マンション購入ではこれらについてを専門家として判断できる担当者選びが重要です。

そのためには、優秀な不動産エージェントと出会えるツール「ハウスクローバー」の活用がおすすめです。ハウスクローバーは、全国の優良な不動産エージェントを探すことができるプラットフォームです。

またマンション購入に欠かせない「無理のない予算」を把握できるシミュレーションや、「物件探しを自動化」させて機会ロスを減らし、希望の物件をいち早く押さえることができるシステムを無料で利用できます。ぜひマンション購入をお考えの方は、こちらから無料会員登録をしていただければと思います。

まとめ

よくある質問（FAQ）

Q. マンションで買ってはいけないエリアの一番の特徴は何ですか？

将来の人口が大幅に減少するエリアです。不動産の需要は人口と連動しており、購入世帯が減れば価格は下がります。東京23区のように人口増が見込まれるエリアと、人口減少が進む地方都市では、将来的な資産価値に大きな差が出ます。国立社会保障・人口問題研究所や各自治体の人口ビジョンで将来予測を確認しましょう。

Q. ハザードマップはどこで確認できますか？

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で全国の洪水・土砂災害・津波・高潮のリスクを一括確認できます。住所を入力するだけで表示されますので、マンション購入前には必ずチェックしてください。また各自治体のホームページにもより詳細なハザードマップが公開されています。地盤については「地震ハザードステーション（J-SHIS）」や「地盤サポートマップ」で確認できます。

Q. 駅から何分以内のマンションがおすすめですか？

一般的には徒歩10分以内が一つの目安です。資産価値の観点で言えば、徒歩5分以内の物件は特に人気が高く、価値を維持しやすい傾向があります。ただし駅距離だけでなく、周辺の住環境（スーパー・病院・学校の有無、治安など）も重要です。駅近でも住環境が悪ければ住みやすさは損なわれます。

Q. 人口が減るエリアかどうかはどう調べますか？

国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の地域別将来推計人口」で、自治体ごとの将来人口を確認できます。また各自治体が策定している「人口ビジョン」にも詳しいデータが掲載されています。東京23区のように今後も人口増が見込まれるエリアもあれば、30年後に人口が半減すると予測されている自治体もあります。

Q. エリアが良ければ管理が悪くても大丈夫ですか？

大丈夫ではありません。エリアが良くても管理が悪いマンションは修繕積立金が高騰したり、建物が劣化して住み心地が悪くなったりするため、資産価値は下がります。同じエリア・同じ築年数でも、管理状態によって毎月のランニングコストが2倍以上変わるケースもあります。マンション購入では「立地」と「管理」の両方をチェックすることが鉄則です。