定期借地権のマンション購入は後悔する！？リスクやリセール面での注意点

この記事で分かること

「定期借地権のマンションって資産性は大丈夫？」

「買って後悔することはないか不安」

定期借地権のマンションは、三大都市圏を中心に徐々に分譲数を増やしており、近年では東京大学やお茶の水女子大学など国立大学法人の土地活用として、定期借地権マンションが建設される事例もあります。

定期借地権マンションの一番の魅力は、価格が安いことです。

新築マンションでは周辺相場の2割程度、中古マンションでも相場より安く売買されるケースが多く、近年の不動産相場の高騰のなかでは、消費者にとって気になる価格設定となっています。

しかし、定期借地権マンションは、土地を借りて建物のみを所有する形態であるため、将来的な資産性を不安視されることがあります。

さらに、借地権に期限があるため、残存年数が少なくなることでリセール面での不安や地代等の負担でランニングコストが高く支払面での不安もあります。

では、定期借地権のマンションを購入すると後悔してしまうのでしょうか？購入は避けるべきなのでしょうか？

この記事では、定期借地権についての詳しい紹介や定期借地権マンションで後悔する一般的な理由等をご紹介します。

最後までお読みいただくことで、定期借地権のメリットやデメリット、リスクやリセール面についての理解を深められます。

また実際に立地や住環境などの条件により、定期借地権マンションを物件として検討できるようにもなるでしょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

定期借地権とは

定期借地権とは、借地期間に期限がある形態の借地権です。

不動産の場合は、一般定期借地権が利用され、その借地期間は50年以上と決められています。

定期借地権は、1992年の借地借家法の改正により新たに設けられた制度です。

当初は借地期間を50年で設定するマンションが多かったなか、近年では70年の借地期間を設けた定期借地権のマンションも分譲されるようになってきています。

定期借地権の場合、借地期間の更新が一切できないため、借地期間が満了するまでに建物を取り壊し地主へ更地返還することが最大の特徴です。

また、建物の取り壊しが決定しているため、管理費や修繕積立金といった通常のマンションでかかるランニングコスト以外でも、解体準備金の積み立てや、土地のレンタル料として地代の負担があることが一般的となっています。

そのため、不動産自体の価格が割安であることがメリットと言える一方で、月々のランニングコストが高く、ローンを含めた月々の返済額が一般的な所有権マンションと比べると割高となることがデメリットです。

また、定期借地権マンションは1992年に始まった制度であり、最も古いマンションでも1993年築となります。

そのため、2024年時点で定期借地権の期間を満了したマンションは国内にはなく、残存年数が残り僅かとなったときの資産性やリセール面、管理や修繕等についてどのような形態になるのかについて事例がない、ということも定期借地権マンションのリスクと言えるでしょう。

定期借地権以外の借地権の種類

ここからは、定期借地権以外の下記借地権についてご紹介します。

・旧借地権
・普通借地権

旧借地権

旧借地権とは、現在の借地借家法ができる以前の借地法に基づいた権利のことで「旧法借地権」と表現されることもあります。

旧借地権は、借主が借地期間更新の意思を示せば、半永久的に土地を借りられる権利です。

また、存続期間の定めがあれば建物がなくなっても借地権は消えず、再建築が可能となっています。例えば、火災で建物が滅失しても地主の許可なく再建築ができます。

つまり、現在の普通借地権と比べると、やや借主有利なルールとなっているのが旧借地権です。

普通借地権

普通借地権とは、借地期間の更新ができる形態の借地権です。

借地期間が到来すると、地主に更新料を支払い、借地期間の更新手続きができます。

なお、借地期間の設定は新築当初は30年以上、2回目の更新で20年以上、3回目の更新で10年以上にすると決められています。

また、更新については借地借家法により借主側に更新の意思があれば、借地期間の更新ができ、貸主側が借主との契約を拒むには相当な正当事由が必要です。

一方で旧借地権との違いは、建物が滅失したときの再建築に地主の許可が必要であることと、存続期間に制限があることです。

これにより、旧借地権よりやや借主の権利が制限されていますが、借地期間の更新については借主有利の権利であることに変わりはありません。

借地権と勘違いされやすい地上権とは

地上権とは、借主が土地をある程度自由に使える権利です。

土地の利用で貸主から制限や承諾を取る必要はないため、借地権のなかでも土地利用の自由度が高い権利と言えます。

地上権は、貸主にとっては都合が良い権利ではないため、設定できることはあまりないと思ったほうが良いでしょう。

定期借地権のマンションで後悔する理由

ここからは、定期借地権のマンションで一般的に後悔することが多い理由についてご紹介します。

これから定期借地権マンションを検討する際の参考にしていきましょう。

売却がしにくい

定期借地権マンションは、売却がしにくいことがあります。

まず、中古マンションとして流通している数が少ないため、借地権という漠然としたものから不安を感じ、一般消費者に敬遠されてしまうことがあります。

次に、残存年数が少なくなるほど居住期間が短く、期間満了で取り壊しとなるので資産性が見込めないという理由もあります。

最後は、定期借地権だと銀行のローンが使えないケースが多く、買主が資金確保できずに購入を断念するケースもあります。

以上3点の理由により、定期借地権マンションは売却がしにくいとされています。

リセールが悪い

定期借地権マンションは、リセールが悪いこともあります。

マンション市場として流通が少なく人気がないため、中古で売却しても購入時の価格より下回ってしまうことが多く、売却損になるケースが多いようです。

さらに土地の評価がないため、建物の経年劣化が、ダイレクトに資産価値の下落に繋がってしまうことも、リセールが悪い理由の要因となっています。

購入年齢によっては老後まで住むことができない

購入年齢によっては、老後まで住めないこともあります。

なぜなら、定期借地権マンションには居住期間に期限があるからです。

例えば、残存年数30年の定期借地権マンションに40歳で入居したら、期間満了で退去時の年齢は70歳となります。

つまり、老後の棲家として考えることはできず、高齢の状態での引っ越しを強いられます。

また、退去時は建物が残らないため資産として残るものは何もなく、次の住処の資金を売却資金で調達ができないことや、民間の賃貸住宅は高齢者が借りずらという風潮があるため、老後に新たな住処を確保しにくいというリスクも考えられるでしょう。

そのため、定期借地権マンションは老後を全うできない可能性があるため、後悔しているという意見があります。

ランニングコストが高い

最後は、ランニングコストが高いことです。

定期借地権マンションは、一般的にかかる管理費や修繕積立金の他に、土地のレンタル料としての地代と解体準備金が余計に掛かってしまうからです。

不動産価格は安いものの、ランニングコストは高いことで月々の支払金額は高くなる傾向があります。

また、一般的な所有権（土地付き）マンションと支払いが変わらないというケースもあり、結果定期借地権マンションを選ぶ意味合いがなくなってしまうこともあります。

期間満了時の解体の流れと解体準備金の実態

定期借地権マンションで意外と知られていないのが、期間満了時の解体プロセスです。

購入する前にこの実態を把握しておくことは、後悔をしないためにとても大切なポイントとなります。

解体までの流れ

期間満了時の典型的な流れは、以下のとおりとなっています。

まず、満了の数年前から、管理組合より各区分所有者へ退去スケジュールが通達されます。

次に、借地期間満了の数ヶ月前までに全戸退去となり、その後1.5〜2年程度かけて建物を取り壊す解体工事が行われます。

最後に、更地となった土地を地主に返還して契約が終了します。

解体期間は工法や建物規模により異なりますが、一般的には1.5〜2年程度を見込んでおくと良いでしょう。

この間、住民は別の住居を確保しなければならないため、退去後の住まいについて事前に計画を立てておくことが必要となります。

解体準備金の積立目安

解体費用は、管理組合が「解体準備金」として毎月積み立てます。

毎月の解体準備金は、1戸あたり数千円〜1万円程度が一般的ですが、マンションの規模や築年数、解体工事費の見積もりによって大きく異なります。

注意点として、解体準備金は修繕積立金とは別建てで徴収されるケースが多く、見落としがちです。

物件の重要事項説明書や管理規約で、解体準備金の積立額や残高、将来の値上げ予定を必ず確認するようにしましょう。

所有権マンションとの月々コスト比較

定期借地権マンションは「分譲価格が安い」というメリットを訴求されることが多いですが、月々の支払いで比較すると、所有権マンションと大差ないケースも少なくありません。

ここでは、具体的な試算で見ていきましょう。

試算条件（8,000万円・70㎡・35年ローン・金利1.83%）

所有権マンションの場合、分譲価格は8,000万円、月々のローン返済は約25.7万円、管理費は約2.0万円、修繕積立金は約1.5万円となり、月々の合計支払い額は約29.2万円となります。

一方、定期借地権マンションの場合、分譲価格は6,800万円（所有権マンション比 約15%安）、月々のローン返済は約21.8万円となります。

しかし、所有権マンションでは発生しない地代が約3.0万円〜、解体準備金が約0.5万円〜余計に必要となるため、管理費2.0万円・修繕積立金1.5万円と合わせると、月々の合計支払い額は約28.8万円となります。

このように、分譲価格の差（1,200万円）はローン返済の差で吸収されるものの、地代と解体準備金が上乗せされるため、月々支払いはほぼ同等になります。

さらに、定期借地権マンションは将来的に資産が残らないため、長期的なトータルコストで見ると割高になるケースが多いのが実態です。

そのため、「価格が安いから買う」という判断は、ランニングコストと将来の資産価値を含めたトータル支出で再計算してから下すようにしましょう。

残存年数別の選び方ガイド

定期借地権マンションを購入する際の最重要ポイントは、残存年数です。

ここでは残存年数別に、購入の妥当性について整理していきます。

残存年数50年以上残っているケース

新築または築浅の物件であり、購入の候補としても問題ありません。

50年以上居住できれば、ほぼ自分の世代を全うでき、老後問題も発生しにくいです。

価格メリットを享受しつつ、立地の良い物件を選べる可能性が高いため、定期借地権マンションを検討するなら、50年以上残しの物件が望ましいでしょう。

残存年数30〜50年残っているケース

築10〜20年程度の物件となり、年齢次第で判断するべきケースです。

例えば、30歳で購入すれば60〜80歳まで住めるので問題ありません。

一方、50歳で購入すると80〜100歳での退去となり、老後の住み替えが必要になります。

つまり、「購入時年齢＋残存年数 ≧ 80歳」が一つの目安になると言えるでしょう。

残存年数30年未満のケース

築20〜30年程度の物件となり、リセールが厳しく、年齢制限も強くかかるため、慎重な判断が必要です。

なぜなら、住宅ローンも借入期間が残存年数の範囲内に制限されるケースが多く、月々の返済額が大きくなってしまうからです。

残存年数20年未満のケース

築30年以上の物件であれば、購入は要検討となります。

残存20年では住宅ローンの借入期間が短く、毎月の返済が高額になってしまいます。

また、自分が次に売却しようとしても買い手がつきにくく、出口戦略を描きにくい状態となります。

そのため、「相場よりかなり安い」「立地が破格に良い」など、特別な条件がない限り、見送りが無難でしょう。

定期借地権マンションを買っても人・やめるべき人

これまでの内容を踏まえ、定期借地権マンションが選択肢になる人と、避けたほうがいい人について整理していきます。

買ってもいい人

• 定期借地権マンションは、以下の4つの条件をすべて満たす人にとっては、有力な選択肢となります。
• 立地最重視で、所有権マンションでは予算オーバーとなる一等地に住みたい人
• 購入後の長期保有を前提としており、売却を考えていない人
• 相続させる必要がない人（子どもがいない、または子どもへの相続を意図しない人）
• 月々のランニングコスト（地代・解体準備金）を金銭的に余裕を持って支払える人

やめるべき人

一方で、以下のいずれかに該当する人は、定期借地権マンションを避けたほうが無難でしょう。

• 数年〜10数年で売却して住み替える可能性がある人
• 子どもや配偶者にマンションを相続させたい人
• 期間満了後の老後の住み替えに不安がある人
• 残存年数が30年未満で、購入時年齢＋残存年数が80歳を超える人
• 住宅ローンの借入額や借入期間に制約があると困る人

メリットとデメリットを比較して検討をしよう

この記事では、定期借地権マンションの購入で後悔した理由やリスク、リセール面の注意点について解説してきました。

定期借地権マンションには、分譲価格が周辺相場より安いことや土地分の固定資産税がかからないなどのメリットはあるものの、一方でランニングコストの増加や土地がないのでリセールがしにくく、実際売却がしにくいという一面もあります。

つまり、定期借地権マンションには当然にメリットとデメリットが存在するため、不動産の立地条件や住宅購入を推し進める自らの背景、住宅購入に関する自らの考え方や意向などを鑑みて、購入には総合的な判断が必要です。

なお、定期借地権マンションの購入か否かについて、自らで判断が付きにくい場合には、不動産の専門家などの助言を聞きながら、物件の取捨選択を行っていくことがおすすめです。

売却を成功させる4つのコツ

それでも将来の売却が必要になった場合、定期借地権マンションを少しでも有利に売るためのコツをご紹介します。

残存年数を多く残した状態で売る

買い手は、自分の生活年数を満たす残存年数を求めます。

つまり、残存30年以上の状態で売却すれば、買い手の選択肢が広がります。

逆に、残存20年を切ってしまうと買い手は急減してしまうため、「いつ売るか」を計画的に決めておくことが鉄則です。

借地権付き物件に強い不動産会社を選ぶ

通常の不動産会社では、借地権付き物件の評価や販売ノウハウが乏しく、適正価格で売れないケースもあります。

そのため、借地権・底地に専門特化した会社や、借地権付き物件の取扱実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

残存年数と価格のバランスを正しく設定する

築年数だけでなく、残存年数で価格を決めるのが定期借地権マンションの鉄則です。

なぜなら、残存年数による価値減価は、新築時から終了時へ向かって直線的に進むため、適正価格を計算した上で売却に出さないと、売れ残り長期化のリスクがあるからです。

需要時期に合わせて売り出す

不動産の需要が高まるのは、2〜3月（新生活前）と9〜10月（転勤シーズン）です。

この時期に売り出すことで、買い手の母集団が大きくなり、適正価格で成約しやすくなります。

購入前チェックリスト

定期借地権マンションを検討する際、必ず確認しておきたいポイントを、以下の6つの軸でまとめました。

借地契約の基本情報

• 借地権の種類が「一般定期借地権」になっているか
• 借地期間と残存年数（重要事項説明書で確認）
• 地代の金額と改定条件（数年ごとの値上げ条項の有無）

解体準備金

• 月々の積立額
• 現時点の積立残高
• 将来の値上げ予定

住宅ローン

• 借入予定の金融機関は借地権担保で貸し出すか
• 借入可能期間が残存年数を超えないか
• フラット35の借地権対応条件を満たすか

立地・建物

• 借地ゆえに立地が良い物件が多いが、本当に通勤や生活に有利な立地か
• 管理組合の健全性（修繕積立金の積立状況、長期修繕計画）

老後まで住むシミュレーション

• 購入時年齢＋残存年数 ≧ 80歳を満たすか
• 退去後の住み替え戦略（賃貸 / 持ち家 / 子ども宅）

売却シナリオ

• 何年後に売却する可能性があるか
• 売却時の残存年数で買い手がつくか

全国の優良な担当者が探せるサイト

ハウスクローバーでは、物件選択をプロの視点でサポートしてくれる、全国の優良な担当者が探せるサイトです。

その他にも、無理のない予算をシミュレーションできる機能や、物件探しを自動化できる仕組みを備えた、住宅購入のプラットフォームです。

かかる費用は実際に不動産エージェントを通じて成約した際にかかる仲介手数料のみで、会員登録はもちろん全ての機能を無料で利用できます。

以下のリンクから詳細をご確認ください。

よくある質問（定期借地権マンションのFAQ）

Q1. 定期借地権マンションは買ってはいけないのですか？

一概に買ってはいけないわけではありません。

「立地最重視で長期保有・相続不要・金銭的余裕がある」という4条件を満たす人にとっては、所有権マンションでは手が届かない一等地を狙える有力な選択肢となります。

一方で、将来売却を視野に入れている人や、老後の住み替えに不安がある人は、避けたほうが無難でしょう。

Q2. 定期借地権マンションが売れないって本当ですか？

完全に売れないわけではありませんが、所有権マンションと比較して売却までの期間が長く、価格も下がりやすいというのは事実です。

そのため、残存年数が多く残っているうちに、借地権物件に強い不動産会社を通じて売却することで、適正価格での成約が可能となります。

なお、残存20年を切ると買い手が急減するため、出口戦略は早めに検討しておきましょう。

Q3. 定期借地権マンションの解体時はどうなりますか？解体準備金とは何ですか？

借地期間満了時には、建物を取り壊して更地で地主に返還する義務があります。

解体期間は一般的に1.5〜2年で、この費用を区分所有者が積み立てるのが「解体準備金」となります。

解体準備金は、修繕積立金とは別に毎月数千円〜1万円程度を支払うことが一般的なので、重要事項説明書で積立額と残高を必ず確認するようにしましょう。

Q4. 定期借地権マンションの残存年数は何年あれば安心ですか？

50年以上残っていれば購入候補、30年未満は要慎重判断が目安となります。

「購入時年齢＋残存年数 ≧ 80歳」を満たせば、ほぼ自分の世代を全うできるでしょう。

例えば、30歳の購入なら残存50年、40歳なら40年、50歳なら30年が、一つの基準となります。

Q5. 定期借地権マンションでも住宅ローンは組めますか？

組めますが、借地権担保で貸し出す金融機関は限定的で、選択肢が狭まります。

また、借入期間が残存年数を超えられないため、残存年数が短い物件では借入期間が制約され、月々の返済額が大きくなってしまいます。

フラット35は条件を満たせば対応可能ですが、必ず事前に金融機関に確認するようにしましょう。

Q6. 定期借地権マンションのメリットは何ですか？

主に3点あります。

1点目は、分譲価格が周辺相場より約15%安いことです。

2点目は、土地分の固定資産税が非課税となるため、ランニングコストの一部が軽減されることです。

3点目は、借地のため希少な好立地に建てられているケースが多いことです。

一等地に予算オーバーで届かない人にとっては、有力な選択肢となるでしょう。

Q7. 定期借地権マンションは老後に問題なく住めますか？

「購入時年齢＋残存年数」が80歳以上になる物件であれば、老後問題は発生しにくいです。

逆に、60歳で残存20年の物件を購入すると、80歳での退去を強いられ、その時点で次の住処を確保する必要が出てきます。

建物が残らないため売却資金で次の住居を調達することもできず、高齢者は賃貸契約も難しいため、購入時に老後まで住めるかのシミュレーションが必須となります。