【2025年最新予測】マンション価格の下落はいつ？今後の不動産市場の動向を徹底解説

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マンション購入を考えるとき、多くの方が「価格が下がるタイミングを待つべきなのか、それとも今買うべきなのか」と迷うのではないでしょうか。

特に近年のマンション価格は高止まりの傾向が続いており、「高い相場で購入して後から損をしたくない」とか、「適切な購入タイミングを逃したくない」という不安を感じている方も多いことでしょう。

実際、不動産市場はさまざまな要因によって動きます。

経済の先行き、住宅ローン金利の変動、新築マンションの供給状況や相場など、これらが複雑に絡み合い、価格の上下を左右します。

また、過去にはバブル経済崩壊やリーマンショックといった大きな出来事がマンション価格の下落を引き起こしました。

これらの事例から学べることも少なくありません。

では、今後のマンション価格はどうなるのでしょうか？

価格が下落するタイミングを予測することは可能なのでしょうか？

この記事では、業界歴15年以上のトップエージェントの見解やデータを基に、価格下落の可能性やその要因について詳しく解説します。

さらに、過去の市場動向や現在の状況を分析し、今が購入の好機かどうかを判断するためのポイントもご紹介します。

また、「下落を待つべきか、それとも条件の良い物件を今すぐ購入するべきか」といった悩みを抱えている方のために、エリア別の動向や資産価値の高い物件選びのコツについても触れていきます。

賢く購入するための情報をしっかり把握して、失敗しない住まい選びを実現しましょう。

マンション価格の未来を知りたい、適切な購入時期を見極めたいという方にとって、本記事は間違いなく有益な情報源となるはずです。

理想の住まいを手に入れるためのヒントを得るために、ぜひ最後までご覧いただければ幸いです。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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マンション価格が下落する７つの要因について

マンション価格は、不動産取引が売主と買主が合意することで価格が形成される、相対取引であるとされています。

買主と売主が合意する価格にとって、さまざまな要因が影響してきます。

特にマンションについては、投資商品としての側面もあり、それがより価格構成を複雑にしている面もあります。

ここでは、マンション価格が下落する要因となるものについて詳しく解説してきます。

1. 経済状況の変化

景気が良くなれば、個人や企業の収入が増加し、、マンション購入の需要が上昇します。

一方で景気が後退すれば、個人や企業の収入が減少し、マンション購入の需要が下落します。

特に不景気となると、多くの人が高額な支出を控える傾向にあります。

特に投資としてのマンション価格は、金融機関の融資姿勢も消極的になることから、価格が下落する傾向が強く出ます。

一方、自身の居住用として購入する実需においては、マンション購入における周辺産業への波及効果が大きいことから、政府による補助金や減税などの政策が活発に行われることから、投資マンションと比較して、価格の動きは少ないと言われています。

2. 金利の上昇

住宅ローン金利が上昇すると、住宅ローンの返済負担が増加することから、購入希望者の数が減少します。

特に日本では、長期間の低金利が住宅市場を支えてきた側面があるため、金利上昇の影響がより大きく出る可能性があります。

金利を引き上げても、それに負けないくらい所得が上昇していれば、金利の上昇の影響は少ないと言われていますが、現在の日本はというと、名目賃金は上昇していますが、物価の上昇や税金などを控除した「実質賃金」はマイナスを続けており、金利上昇がマイナス要因となりやすい状況となっています。

また現在の日本の金利動向は、上昇局面となっており、今後の日銀の金利政策に注目が集まっています。

3. 新築マンション市場の動向

新築マンション市場の動向も、マンション価格において大きな影響を与えます。

近年は、新築マンションの供給量が減少しており、さらに建築費や人件費の高騰から、都心部を中心にバブル期を超えるような値段で売られています。

新築マンション市場が高騰し、供給量が減れば、本来新築マンションを購入する層も中古マンション市場に流入してくるため、マンション市場全体が上昇します。

4. 需給バランス

マンション価格が相対取引で形成されることを考えれば、売り手と買い手のバランスは価格に大きな影響を与えことが容易に想像がつくのではないかと思います。

売りマンションの供給が、購入者の需要よりも大きくければ、買い手市場となり、マンション価格は落ちやすくなります。

一方で、売りマンションの供給が、購入者の需要よりも小さくなれば、売り手市場となり、マンション価格は上がりやすくなります。

この記事を執筆している2025年1月現在のマーケットの状況は、東京23区では売りマンションの供給が、購入者の需要に追いついていない状況が続いております。

その他の主要都市部では、需給のバランスが取れている状況となっています。

5.人口動態

人口の動態と、不動産相場には強い関連性があるのをご存知でしょうか？

日本の人口は現在進行形で減少をしていますが、全ての自治体において一律で減少するわけではありません。

それこそ、増えると予想されている自治体もあれば、人口減少により自治体そのものが消滅するとされているところもあります。

将来の人口動態は、予測データが公開されていて、人口が増える予想のところは、不動産相場は上昇しており、人口が減少する予想のところは、不動産相場は下落しています。

つまり人口の増減は不動産相場にとって、非常に大きな価格要因の一つになります。

人口動態のデータや、不動産相場との相関性について詳しく記載した記事もありますので、そちらも合わせてご参考ください。

6.自然災害リスク

日本は災害大国と言われるように、常に大自然の災害リスクにさらされている国です。

特に昨今は巨大地震や、温暖化の影響による水害の増加など、自然災害のリスクはかつてないほど高まってきております。

そのような中、人口は減り、家も余ってきている中で、自然災害リスクが高い土地が敬遠されつつあります。

また国土交通省も、これまでの住宅地拡充の政策を転換し、徐々に自然災害リスクが高い立地から、低い立地への人々の移動を促すような政策をとるようになってきています。

一度災害が発生すると、そのエリアの資産価値は大きく毀損します。

そして災害が発生すればするほど、リスクが低い立地が見直され、価値が向上していくことも傾向としては見られます。

この傾向は今後、ますます強まっていくものと考えられます。

7.海外から見た日本

最後の一つは、海外から見た日本のマーケットです。

現在、東京都区部のマンション相場が大きく上昇している要因の一つに、海外マネーの流入が挙げられます。

もともと世界的な都市でもある東京は、世界の主要都市でもある、ロンドンやニューヨーク、香港などと比較して、安いと言われていた中で、円安が加速し、さらに海外から見たら「日本の不動産はお買い得」状態になっています。

また政治的なリスクも低く、安定しているところも人気の要因でもあります。

円安になれば、海外マネーがたくさん流入するので、価格には上昇圧力がかかりますが、円高となると、海外マネーは流出し、価格には下落圧力がかかります。

ここまで解説してきたように、マンション価格にはさまざまな要因が関わって形成されています。

しかも全ての要素が複雑に絡み合っているので、より一層、価格の予測は難しくなります。

過去のマンション価格下落の事例とその理由

次に過去のマンション価格が下落した出来事と、なぜマンション価格が下がったのか。

その理由について解説をしていきます。

これらの事例を詳しく振り返ることで、今後の予測をすることに役立ちます。

1. バブル崩壊（1990年代）

バブル経済崩壊により、不動産価格が大幅に下落した事例を振り返ります。

言葉として聞いたことがある方は多いかと思いますが、今から35年も前のことになるので、どんなものだったか、はっきりご存知がない方もいいかと思います。

1980年代後半の日本は、資産価格が異常に高騰する「バブル経済」の真っただ中にありました。

バブル期には、人口集中により、特に都市部の地価が急騰しました。

土地を持つことが投資対象とされ、地価が上がるにつれ、不動産全体の価値も上昇しました。

そのため、マンション価格も地価上昇に連動して高騰しました。

さらに、1985年のプラザ合意で円高に苦しんだ日本経済を救うために、日銀が始めた金融緩和によって、世の中はお金あまりの状況となります。

そういった背景から、金融機関が土地や不動産を担保にした融資を積極的に行い、多くの投資家や企業が資金を借り入れて不動産投資を行いました。

この結果、不動産需要がさらに増加し、価格が吊り上がりました。

また「土地価格は絶対に下がらない」という不動産神話が広まり、個人や企業がこぞって不動産購入に走りました。

マンションもその一部として需要が急増しました。

全ての不動産という不動産が値上がりをした異常な時代でした。

しかし、実態を伴わない価格上昇は終わりを迎えることになります。

きっかけは、日銀による金融引き締め策と、1990年の大蔵省（現・財務省）による、過剰な不動産融資を抑制するために導入した「不動産融資総量規制」と言われています。

日銀の金融引き締めで、過剰に膨らんだ資産価格に下落圧力がかかり始めていたところに、「不動産融資総量規制」によって不動産関連の融資が制限され、不動産市場に資金が流れなくなり、価格の下落がさらに加速しました。

これがバブルの崩壊です。

バブル崩壊時は、全ての不動産価格が下落しました。

2. リーマンショック（2008年）

リーマンショックは、今からおよそ17年前になります。

今の若い方はあまり実感がないかもしれませんが、40代の方は記憶している方も多いのではないでしょうか。

リーマンショック（2008年）は、アメリカの住宅バブル崩壊と、それに伴う金融商品の崩壊がきっかけでした。

2000年以降、アメリカは低金利政策により住宅ローンが急増し、多くの人が家を購入しました。

一方で、返済能力の低い人々にも貸し出される「サブプライムローン」が増加していき、徐々に時限爆弾と化していきます。

さらに、住宅価格が上昇を続けるとの期待が膨らむ中、投機的な行動も加速しました。

しかし、2006年頃から住宅価格が下落し始め、多くの借り手がローン返済を滞納するようになり、サブプライムショックが発生します。

思えば、このサブプライムショックが、本格的な金融危機への序章でした。

サブプライムローンは住宅ローン担保証券（MBS）や、それを基にした複雑な金融商品として世界中に販売されていました。

これらの商品は、高利回りである一方、リスクが過小評価されていました。

そして住宅市場の崩壊により、これらの金融商品の価値が大幅に下落しました。

世界中で、ローンの焦げ付きが広がる中、2008年9月15日、投資銀行リーマン・ブラザーズが破綻。

これにより市場の不安が爆発し、金融機関同士の信用が崩壊。

世界的な金融危機へと発展しました。

このリーマンショックでの出来事は、実話をもとに、幾つもの映画にもなっています。

また積水ハウスが被害者となった、地面師による被害額（50億）をはるかに凌ぐ、日本人による「リーマンブラザーズ」への371億円もの詐欺が、破綻へのきっかけになったとも言われていて、話題につきません。

興味がある方は調べてみてくだい。

私自身もこの時は、ファンド系の上場不動産会社に所属していましたが、それはもう凄まじいものでした。

私が所属していたのは、「投資系」不動産で非常に大きな影響を受けました。

一方で、「実需系（住むために買う）」不動産に関しては、大きく下落しなかったのが、このリーマンショックの大きな特徴です。

なぜ、バブルの時と違い、リーマンショックでマンション相場はほとんど下落しなかったのか、以下の動画で詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。

【2025年最新予測】マンション価格の下落はいつか？

それでは、2025年の最新予測として、マンション価格の下落はいつ始まるのか、について詳しく解説します。

この予測はあくまで、筆者の個人的な見解であり、結果を約束するものではないことをご容赦ください。

短期的な見通し

まず東京23区内の価格上昇は2025年も続くと考えます。

その根拠として、マンションの供給が足りておらず、売り手市場であること。

円安の改善が、当面は予測できるような状況ではないこと。

物価の上昇により、新築マンション価格も下がらないどころか、むしろ上がる可能性が高いこと、などが挙げられます。

また他のエリアについても、価格は緩やかに上昇、もしくは現状維持であると考えます。

金利が上昇すると、マンション相場にとってはマイナスとなりますが、まだ金利の影響はそこまで大きなものではなく、他の要素の影響の方が大きいと思われます。

2026年以降もどうなるか分かりませんが、基本的にはバブルの崩壊やリーマンショックのような出来事が起こらない限りは、大きく相場が下がるようなことはないと考えています。

それくらい現在の状況を見て、マンション価格が下がりにくい状況であると言えます。

もし、マンション価格が大きく下がるとすれば、大規模レベルの地震といった自然災害や、戦争などの地政学リスクによるもので、起こるかどうかわからない、不確定な要素となります。

中長期的な予測

短期的な見通しは、極論を言ってしまえば、結果論でしかありません。

後から振り返った時に、相場がどう動いたか振り返ることしかできません。

2020年に発生したコロナ禍では、専門家も下がると予測していましたが、後から振り返ってみれば、相場は上昇しました。

つまり短期的な予測は、ほとんど出来ないということです。

それに対して、中長期的な予測は、ある程度予測することが出来ます。

中長期的な予測を見るときの根拠としては、「人口動態」と「自然災害リスク」を見ると良いでしょう。

これらの二つは、確率的に最も予測しやすいため、短期的な予測に振り回されるよりも、予測のしやすい中長期的な視点を持った方が、結果として上手くいきやすいのではないでしょうか。

マンション購入者が押さえておくべきポイント

このように、マンション市場や経済状況において不確定要素が多い中で、マンション購入をするということは、いろいろ不安や迷いがあると思います。

繰り返しになりますが、短期的な相場予測は不可能に近いことから、自身でコントロールできることに集中したほうが結果としては良いものになりやすいです。

「結果として良いものになる」ということは、「短期的にマンション相場が下がったとしても、長期的に見れば大きな値下がりはなく、結果として住宅支出を圧縮できて、暮らしが豊かになる」というものです。

ここからは、マンション購入をこれから考えている人が、どのようなポイントを押さえておけば良いのか。

その注意点や見るべきポイントについて解説していきます。

1. 資産価値の高い物件を見極める

資産価値が高いということは、購入時の価格が高いということではなく、買った時と、売った時の差が小さいマンションであるということです。

単純に言えば、価格が下がりにくい物件であるということができます。

価格が下がりにくいマンションの特徴は、大きく分けて２つ。

それは「立地」と「管理」です。

2. 資産価値が高い立地とは

まず一つ目のポイントとして、資産価値が高い立地とは何か？

すぐに思い浮かぶのは、駅からの距離ではないでしょうか。

もちろん駅からの距離は利便性に大きく反映されるため、大きなポイントです。

駅からの距離も大切ですが、最も大切なのは「自治体選び」です。

人口動態の話にも通じますが、これから人口が減る中で、自治体の人口がどのようになっていくのか。

実はこの広域の意味での立地が非常に大切になります。

極端な話、人口が増えていく自治体では、多少駅から離れていても問題にはなりません。

しかし、消滅する可能性があるような自治体は、いくら駅から近くても意味がありません。

ですから、資産価値（住みやすさの価値にも連動する）が高い立地を選びさいのポイントは、まず広義での立地を選び、その次に駅からの距離や、周辺環境など、狭義での立地を選んでいくという流れに気をつけましょう。

3. 資産価値に影響する「管理」とは何か？

立地は、比較的多くの人が理解しやすい内容で、インターネットを活用すれば、さまざまな情報が手に入ります。

しかし「管理」はどうでしょうか？

資産価値に影響する「管理」の意味がそもそも分からないという人が多いのではないでしょうか。

このことは、一般の消費者だけでなく、プロである不動産業者にも理解できない人が多くいます。

マンションの管理の良し悪しというと、「修繕工事が定期的にされている」とか「長期修繕計画書がある」とか「清掃が行き届いている」と言ったことで判断する方が多いです。

プロでもこのような判断の仕方をする人もいることに、いつも驚かされますが、そもそもこれらのことで、管理の良し悪しは判断できません。

資産価値に影響する管理とは、管理組合における財務状況です。

マンションの大規模修繕工事には、見た目を綺麗に保つという意味と、マンションの寿命を長くするという意味があります。

将来に渡り、定期的に適切なタイミングで行っていく必要があります。

しかしマンションは古くなればなるほどお金がかかるようになっていきます。

マンションの財務状況は、管理会社や販売会社に関係なく、個別でかなり差があります。

あるマンションは、1万円くらいの積立金出会っても十分回っているところもあれば、3万円を超えるような積立金でも、将来的にさらに不足することが予測されるものもあります。

理論的に言えば、マンションの積立金が1万円上がるごとに、資産価値は400万円ほど下がります。

それでは、立地はともかく、「管理」を見極めるためにはどうしたらいいの？と思われる方も多いと思います。

そこで次からは、「管理」リスクの高いマンションを見極めるためのポイントについて解説していきます。

マンション選びで失敗したくないのなら、担当者をしっかり選べ

マンション購入における最重要ポイントは、担当者選びです。

マンションの管理組合のリスク判断は、担当者が行う分野です。

そもそもマンション管理にかかる書類が一般の消費者には取り寄せられないこと、そして、そもそも調査の難易度が高いことが挙げられます。

繰り返しになりますが、プロの不動産業者であっても、マンションの管理組合の調査ができる担当者は、ほとんどいません。

しかし、管理のリスクは非常に大きなポイントになるため、担当者選びは慎重に行わなければいけないのです。

マンションに限らず、不動産売買は、担当者の良し悪しで結果が大きく変わると言われています。

理由は、個別性が強いため、二つとして同じ商品がなく、物件ごとにリスクの度合いや存在箇所が違ってくるからです。

本当の不動産のプロは、これらの個別のリスクを高度な知識と経験で見極め、リスクへの対応など、購入者の不利益にならないように取引を進めていきます。

ここで担当者選びをせずに、運任せにしてしまっているような状況だと、買ってはいけない物件を買わされてしまう可能性すらあります。

ですから、マンション選びで失敗したくないのであれば、物件探しを始める前に担当者を探すことから始めましょう。

不動産業者の担当者選びについて、より詳しく解説した記事もありますので、ぜひ合わせてご参照ください。

マンション購入は、ハウスクローバーを活用するべし

筆者が企画運営をしている「ハウスクローバー」は、日本で唯一、不動産事業者の担当者が探せるプラットフォームとなっております。

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よくある質問

Q1. マンション価格が下落するのはいつ頃ですか？

しばらく下がる見込みはないように思えるような状況です。

いつか？という質問に対しては、正直なところ、分かりません。

2025年から2026年にかけてと予想している専門家が多いですが、専門家の多くは予想を外します。

そもそも短期的な相場を読むこと自体が、不可能と考えても良いかと思います。

コントロールできないことよりも、資産価値が下がりにくマンションを選ぶことなど、コントロールができるものに注力するようにしましょう。

Q2. 価格が下がる地域と下がらない地域は？

基本的な傾向として、成熟した国では、都心部に人が集中していきますので、都心部のようが下がりにくいと言えるでしょう。

逆に人口の流出、特に20代〜30代の女性の流出が多いような自治体では、今後人口がさらに減っていき、自治体としての存続が危ういです。

そのようなエリアでは、すでに価格が下がってきていると思いますが、今後さらに価格が下がっていきます。

人口動態が非常に大きなポイントになります。

Q3. 下落を待つべきか、今購入すべきか？

基本的には、購入したいと思った時が、買い時であると考えています。

住宅ローンを組むことができる期間が短くなれば予算も下がりますし、いつまで健康でいられるとも限りません。

また相場が思惑通りに動く保証もありません。

下落を待っている間の賃料などを考慮すると、過去のマンション価格が大きく落ちた時に購入した人ですら、メリットは享受できています。

タイミングよりも、どんな物件を購入するかが大切です。

物件選びを間違うくらいであれば、「賃貸の方がマシ」とすら思っています。

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