注文住宅か建売か。迷ったときに知っておくべき判断基準

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一戸建てを購入したいと考えたときに、注文住宅にするのか、建売にするのか、迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実際に私も営業の現場で、よく相談でお客様から「注文住宅がいいのか、建売の方がいいのか」という相談を受けることがあります。

どちらも一長一短があるので、迷うのは当然ですが、問題はそのまま迷子になってしまい、どちらがいいか決断できなくなってしまうことです。

そこでこの記事では、私がそのようなお客様の相談に乗る時にお伝えしている、判断基準とそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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注文住宅と建売の違い

注文住宅と建売の最も大きな違いは、「土地から探して自由に建てるか、不動産デベロッパーが建てた家のなかから選ぶか」です。

注文住宅は、建てる立地や希望の間取り、内装などを建築士など専門家と打ち合わせしながら建築を進めていきます。

また、土地探しについても希望通りの住宅が建築できる土地であるのかなど、専門家のアドバイスを受けながら購入できることも特徴です。

つまり、土地から探して、自分好みの住宅を建てられるのが、注文住宅となります。

一方で建売は、予め不動産デベロッパーが開発している住宅のなかから希望の物件を選んでいく方法で、ほとんどの家が完成された状態で販売されています。

なかには、未着工の状態で販売されるケースもありますが、建築確認申請が済んでいる状態のため、原則は不動産デベロッパーが計画した当初の設計通りに建築されます。

よって、建物の外装や内装は一般的に好まれるような仕様や設備となっていますが、完成物件であれば売買契約前に実物を確認できる安心感と、即入居できることが建売の特徴です。

注文住宅のメリット

ここからは、注文住宅を選ぶメリットについてご紹介していきます。

デザインや間取りの自由度が高い

注文住宅は、設計を一から専門家と打ち合わせできるため、建物のデザインや間取りなどの自由度が高いことがメリットです。

例えば、リビングの天井を高くして開放感を演出したい、中庭を造りたい、書斎など趣味の部屋を造りたいなど、になります。

設計の自由度が高いことで、個性のある唯一無二のこだわりの家を建てられます。

素材や設備を自由に選ぶことができる

注文住宅は、外装や内装で使う素材や室内に設置する設備機器などを自由に選べます。

例えば、外壁に黒を基調としたタイルを貼りたい、室内の全部屋に床暖房を設置したい、などです。

快適な住環境を整えるため、もしくはステイタス性の高い住宅を建てるためにもこれらは重要な要素と言えます。

エネルギー効率の高い家を建てることができる

注文住宅は、予算に応じて住宅を建築できるため、建主の予算が潤沢であればエネルギー効率の高い家を建てやすくなります。

例えば、環境性能に配慮したZEH住宅は、太陽光パネルの設置や発電した電気を貯める蓄電設備、壁内への断熱材の充填やペアガラスなどの熱効率性の高いガラスの採用等、エネルギー効率を良くするための設備が多く必要です。

これらの設置には、多額の費用が必要であり、建売ではコストが高く敬遠されがちな設備となります。

注文住宅は建売と比較し購入金額が高い分、良質な住宅を手に入れられるというメリットもあるでしょう。

長期的な満足度が得られやすい

注文住宅は、自らで設計し建築しているので入居後の日々の生活を快適に送りやすく、長期的な満足度を得られやすいメリットがあります。

例えば、建売では予め設計された間取りに居住するため、自らが考えていたライフスタイルを実現できない可能性があります。

一方で注文住宅は、自らのライフスタイルに合わせて設計されており、犬が好きな人であれば庭にドッグラン、天体観測が好きな人であれば屋上スペースの設置など、家自体の満足度が高く快適に過ごせます。

よって、注文住宅は長期的な満足度を得られやすく、誰にでも自慢できる誇らしい家、家自体に愛着が沸きやすいこともメリットと言えるでしょう。

注文住宅のデメリット

一方で、注文住宅のデメリットには、どのようなことがあるのでしょうか？

コストがかかる

注文住宅は、建売に比べるとコストは高くなる傾向があります。

設計を一から行っているので使用する素材や設備機器、間取りなどのこだわりが強ければ設計が複雑となり、設計費用や建築費が割高となってしまいます。

また、物件価格が高くなるだけでなく、つなぎ融資などにかかる金利や諸費用などもあり、この分のコストも高くなります。

注文住宅の場合、土地を先行して取得する必要があります。

ローンを使う場合、土地には建物がないため住宅ローンが使えず、つなぎ融資を利用する必要があるのですが、金利が高いうえにローンを組むうえで諸費用がかかってしまう、ということです。

つまり、注文住宅は建売よりどうしても多額の負担が生じてしまいます。

予算管理が難しい

注文住宅は、予め決めた予算通りに建てられることが少なく、予算管理が難しい一面があります。

例えば、こだわりの住宅を造るためには、良質な材料や設備機器を採用する必要があります。

予算は決めているものの、長期間快適な家を造るためにはどうしてもコストをかけるしかありません。

また、途中の設計変更や仕様変更、注文住宅を建てるには設計から完成まで時間がかかるため、契約時からの物価上昇により材料や人件費などの高騰があると、竣工時に追加費用を取られることもあります。

よって、注文住宅はこだわりの住宅を造るという建主の信念と物価上昇等による実質的なコストアップが生じるなどにより、予算管理が難しいことがデメリットです。

決めること、打ち合わせが多い

注文住宅は設計者等の専門家と一から建築する建物を決めていくため、打ち合わせが多いというデメリットもあります。

例えば、普段会社員として勤務していれば、週末の休みのどちらかは住宅の打ち合わせに取られるという具合です。

注文住宅は間取りや設備機器以外にも、使用する素材やメーカーまで細部にわたり決められるため、打ち合わせはどうしても多くなってしまいます。

普段の仕事が忙しい、休みの日も子供の世話がある、趣味に費やす時間が多いなどの人は時間を割くのが難しいでしょう。

住むまでに時間がかかる

注文住宅は、設計段階での打ち合わせが多くその後に建築するため、住むまでに時間がかかります。

注文住宅を検討してから、実際に住むまでに1年〜2年程度かかることは珍しくありません。

このあたりは、即入居できる建売との大きな違いと言えます。

土地の選定が難しい

注文住宅は土地から探す必要があり、その選定が難しいことです。

土地には、自治体により用途地域や高さ制限、建蔽率や容積率が決められており、その土地に建てられる建築物には制限があります。

仮に、良い土地があったからと購入を進めても、理想とする住宅を建てられない事態に陥ることも考えられます。

よって、土地の選定は建築基準法などの関係法規の観点から、専門家の助言を受けながら選定することがおすすめです。

なお、注文住宅を請け負う不動産会社では、土地の斡旋も行うケースが多いので、希望を伝えたうえで土地選定してもらうのもよいでしょう。

建売のメリット

ここまで注文住宅のメリットデメリットをご紹介してきましたが、ここからは建売について解説していきましょう。

本章では、建売のメリットをご紹介します。

コストが安い

建売は、注文住宅に比べてコストが安いことがメリットです。

不動産デベロッパーが開発して分譲する建売は、まとまった敷地に複数棟建築して販売されるケースが多いため、材料費や人件費を安く抑えて建築できます。

また、注文住宅のようにこだわりの材料や設備機器ではなく、一般的な内装や設備機器を取り付けることも安く抑えられる要因です。

よって、建売は注文住宅よりも物件価格を安く抑えて購入できます。

完成していればすぐに住むことができる

建売は、完成販売のケースが多く即入居できることもメリットです。

即入居できるメリットは、家賃の負担を抑えられることや住宅ローンを組む場合に金利変動の影響を受けにくいことになります。

また、入居までのスケジュールを組みやすく、家具の購入や引っ越し業者の手配などを短期間で集中してできることもメリットと言えるでしょう。

手続きが少ない

建売は、完成している物件を見て購入か否かを決めるだけなので、手続きが少ないこともメリットです。

注文住宅のように土地のみローンを組む手続きや、施工会社との工事請負契約などはなく、購入までの手続きは比較的単純に進むこともメリットと言えるでしょう。

近隣とのコミュニティが形成しやすい

建売は、まとめて分譲され同じタイミングで入居する人が多いので、近隣とのコミュニティが形成しやすいメリットがあります。

入居するタイミングが一緒であれば挨拶がしやすく、同年代や子育て世代であれば活発な交流がしやすいでしょう。

近隣住民と良好な関係が築ければ、快適な日常生活を送りやすくなります。

実際に建物を見て購入判断をすることができる

建売は完成販売が多いので、実物を見て購入できることもメリットと言えます。

例えば、実際の建物があれば、間取り図だけではわからない日中の日当たりや周辺建物との距離感、風通しの具合など実際の生活を想定して見学ができます。

また、室内では実際の広さや雰囲気を感じ取ることができ、手持ちの家具が置けるかなども予め確認できるでしょう。

このように、実際の建物を見ながら購入の判断ができることは、入居後にギャップを感じることや後悔することなく過ごせることもメリットと言えます。

建売のデメリット

一方で、建売のデメリットとは、どのようなことになるのでしょうか？

自由度が少ない

建売は、不動産デベロッパーが設計や建築を行うため自由度は少ないです。

できているもののなかから選ぶ建売は、立地はもちろんのこと設備仕様や内装、外観も造られたとおりのものでしか原則検討できません。

また、入居後に間取り変更したいと思っても、その住宅が在来工法ではなくツーバイフォー工法であれば壁自体が耐力壁となっているため、間仕切り壁を取るなどの工事ができないケースがあります。

よって、入居時に自由度が少ないことはもちろんのこと、将来にわたっても自由度が少なく、ライフスタイルに合わせた仕様変更ができないデメリットもあるでしょう。

デザインが単調

建売は、多くの消費者に好まれる外装にすることが一般的であるため、デザインが単調なケースが大半です。

仮に、注文住宅のように個性的なデザインにすると、万人受けせずに売れ行きに影響がでるからになります。

結果として、デザインは白を基調としたデザインが多く、単調に見えてしまうことが多いでしょう。

完成物件は建築過程が不透明になる

完成物件では建築過程が見えないため、入居後に不具合が生じるケースもあります。

実際住宅に関するトラブルは建売が大半です。

例えば、シーリング施工不良などによる雨漏り、床下や壁内の断熱材不足、室内の設備機器の不良などがあります。

このように完成物件は、欠陥が見つかりづらい状況であるため、建売を検討する際は専門家によるインスペクション（住宅診断）を行い、適正に建てられているかをプロの目で確認することがおすすめです。

注文住宅が向く人・建売が向かない人

ここまで注文住宅と建売のメリットとデメリットをご紹介してきました。

ここからは、両者の住宅に向く人や向かない人について解説していきます。

まずは、注文住宅が向く人（建売が向かない人）です。

独自のこだわりを持っている

独自のこだわりがあり理想の住宅を追求したい人は、注文住宅が向いています。

建売にはない外装や内装のデザイン、広い空間のリビング、開口部の大きい窓や光を取り入れる天窓、浴室にサウナやテレビの設置など、独自のこだわりを持つ人は多くいます。

しかし、これらは一般的なものではなく建売には少ないので、どうしてもこだわりの家が欲しいなら注文住宅がおすすめです。

土地がある

親の所有地や相続により土地を取得した場合は、注文住宅が向いています。

なぜなら、土地を取得することなく家を建てることができるからです。

また、土地があるのに敢えて建売を購入する必要がない、という理由もあるでしょう。

古くより馴染み深い土地であれば、安心して家を建てられ、土地の取得費がかからないメリットがあります。

予算に余裕がある

注文住宅はコストがかかるので予算に余裕がある人は、注文住宅が向いています。

前述でもお伝えしたとおりに、注文住宅はコスト管理が難しく、当初の予算を超えることは珍しくありません。

よって、潤沢な予算で家を建てられる人は、注文住宅が良いでしょう。

将来に渡って売る予定がない人

注文住宅は、自らのこだわりがたっぷり詰まった住宅であり個性が強いため、一般の住宅市場では売りづらいものとなるケースが大半です。

そのため、注文住宅は将来にわたり売る予定がなく、長期間の居住を目的としている人に向いています。

建売が向く人・注文住宅が向かない人

一方で建売が向く人（注文住宅が向かない人）は、以下のような人です。

予算を抑えたい

とにかく予算を抑えて一戸建てを取得したい人は、建売が向いています。

建売住宅は、コストを落としながら量産されている側面もありますので、一軒一軒、オーダーメイドで一から作っていく注文住宅よりも、価格は安くなります。

エリアによっては、2,000万円台〜3,000万円台でも購入できる建売は、予算を抑えたい人には魅力的と言えます。

すぐに引越しをしたい

建売は、完成販売のケースが多いので、すぐに引っ越ししたい人にも向いています。

家賃負担を抑えたい、社宅の退去期限が迫っているなどの事情の場合にはおすすめです。

また、家のことをあまり考えずに購入したらすぐに住みたい、新しい家具を早めに揃えたいなどの理由により、早く引っ越ししたいという人もいるでしょう。

手続きや計画に時間をかけたくない

建売は注文住宅のように建築に関する面倒な打ち合わせはなく、基本的には現物を見て購入か否かを決める単純な流れとなっています。

よって、手続きや住宅に時間を欠けることなく購入を進めるなら、建売が向いています。

資産価値を重視する

建売は、注文住宅のように個性的な外観や内装ではなく、万人受けする標準的なデザインや設備仕様であるため、売却がしやすいというメリットがあります。

よって、資産価値を重視する人は建売がおすすめです。

また、建売は区画整備された綺麗な分譲地に建てられるケースも多く、立地や街並みの綺麗さ、建物などの観点から注文住宅よりはるかに損しにくいでしょう。

このようなことから、資産価値を重視する人なら建売が向いています。

将来的に売却を視野に入れている

建売は、一般的な需要に合わせて設計や建築が行われているため、前述同様に売却がしやすいというメリットがあります。

よって、将来的に転勤、実家に戻るなど売却を視野に入れる人には建売が向いています。

また、建売は需要が高いので人気の住宅地や最寄り駅に近いなど立地が良ければ、投資として考えている人にも適しています。

注文住宅でも建売でも気をつけるべきポイント

ここまで注文住宅と建売のメリット・デメリットなどを解説してきましたが、両者に共通して気をつけるべきポイントがあります。

そのポイントは「立地」です。

立地におけるポイントは以下のものが挙げられます。

• 自治体の将来的な人口予測
• 立地適正化計画
• 災害リスク

一つずつ詳しく解説していきます。

自治体の将来的な人口予測

日本は現在、人口減少の最中にあり、2020年の1億2,615万人から、2070年には8,700万人まで減少すると予測されています。

しかし日本の人口が減るとしても、一律に全ての自治体で減少するわけではありません。

自治体の中には、増えるとこともあれば、ほとんど変わらないところもありますし、人口の減少によって破綻する自治体も出てきます。

破綻する可能性が高い自治体を、「消滅可能性都市」と呼び、2024年には、民間の有識者グループ「人口戦略会議」は全体の4割にあたる744の自治体で、2050年までに20代から30代の女性が半減し、「最終的には消滅する可能性がある」とした分析を公表しました。

自治体の消滅が合併によるものなのか、破綻によるものなのか、それによって結果も大きく変わりますが、人口が大きく減っていく地方都市は、自治体としての機能を維持していくことができないと言われています。

ここ最近の不動産相場は、人口予測と強い相関性を示しています。

こちらの記事は中古マンションについて書いた記事ですが、人口予想と不動産相場の相関性をデータを用いて詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。

特に注文住宅は、建物の予算を確保するために、土地の価格を抑えるため、地方で土地を購入することが多いように見受けられます。

資産価値はもちろん、住みやすさの価値に直結するポイントですので、自治体選びは慎重に行いましょう。

立地適正化計画

立地適正化計画とは、2014年に改正された都市再生特別措置法によるもので、これから人口が減少する中で、自治体の運営が立ちいかなくならないように、コンパクトな街づくりをするための計画策定を国が自治体に促すものです。

この立地適正化計画において、これまでの住宅地をさらにコンパクト化に向けて、エリアを細分化することとされています。

エリアは大きく、居住誘導区域、都市機能誘導区域、どれにも当てはまらない区域の３つに分けられます。

居住誘導区域は、主に住宅を集めるエリアで、都市機能誘導区域は、商業施設や会社、工場などを集めるエリアです。

この２つの誘導区域内は、将来に渡り、公共サービスを提供していくエリアになりますが、どれにも当てはまらない区域では、将来税収が減って、全域に公共サービスが行き届かなくなった時に、公共サービスが削られるエリアです。

今最も公共サービスで問題になっているのが、インフラで、特に水道管はバブル期に埋設されたものが多く、交換の時期になっているのですが、お金が足りず、破裂した箇所から優先的に修繕をして、何とか取り繕っている状況です。

しかしこのような状況がずっと続くわけではありませんので、いずれ立地適正化計画に合わせて公共サービスの削減がされていくと予想されます。

この立地適正化計画における「どこにも当てはまらない区域」には今も家が建っており、新築もされています。

このような立地は、これまで下水が使えていたのに、急に汲み取り式になる可能性すらあるエリアです。

各自治体のホームページに情報は公開されていますので、立地選びの際は、必ずこの立地適正化計画をご確認ください。

災害リスク

近年、毎年のように過去最大級の災害が発生する時代になってきています。

この傾向は改善される兆しはなく、この傾向は続くと考えられます。

住宅購入は最大のリスク対策と考えられますが、あえて災害リスクが高い立地に土地を買う合理性は低いように思えます。

また国も災害リスクが高い立地から、低い立地へ移動する際に補助金を出すようになってきており、購入すると土地の災害リスクを考慮する重要性が増してきています。

災害リスクが高い土地ほど、価格が安いということもありますが、安いにはそれなりの理由もあります。

今一度、災害リスクについても見直してみましょう。

注文住宅と建売の中間である、セミオーダーも視野に

注文住宅と建売の両方のメリットを享受したいというニーズもあるでしょう。

そんな時は、ちょうどその中間にある、セミオーダータイプも検討してみましょう。

ある程度の制限はありますが、それなりに変更できるところもあります。

ただ取り扱い業者が少なかったり、制限がネックになって、結局注文住宅か建売のどちらかを選ぶ方も少なくありません。

迷ったときは、不動産エージェントに相談しよう

本記事では、注文住宅と建売のメリットやデメリット、それぞれに向いている人をご紹介してきました。

注文住宅か建売かは、家の購入で迷うところではありますがそれぞれのメリットデメリットなどを理解して、どちらが自らの考えや思考に合っているかなどを考えてみるのが良いでしょう。

なお、住宅は専門的な要素が多く、双方どちらが良いのか迷って決めきれないというときには、不動産エージェントに相談するのがおすすめです。

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サービスの詳細は以下のリンクからご覧になれます。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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