中古マンション探しに役立つ「神ツール８選」業界歴15年のプロも活用するオンラインツール

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中古マンションの探し方はどのようにすればいいのか？

また非公開物件にはどうやってアクセスすればいいのか？

中古マンションを購入しようとして、物件を探すときに様々な疑問が浮かぶのではないでしょうか？

そこでこの記事では、業界歴15年以上のプロが教える、中古マンション探しにおける正しい知識と探し方。

また中古マンション探しに使える「神ツール」を８つご紹介します。

ここで紹介するツールは、実際に筆者も利用しているものになりますので、様々な目的に合わせて利用することが出来ます。

ぜひ中古マンションをこれから購入しようとお考えの方は、ぜひご参照ください。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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この記事は動画でもご覧いただけます。

中古マンションに非公開物件はない⁉︎

まず、一番初めに申し上げておきたいのですが、中古マンションにおいて世間一般的に言われているような「非公開物件」はありません。

非公開物件というと、インターネットにも掲載されておらず、不動産業者が秘密裏に紹介してくれる、魅力的な物件情報というイメージを持っている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、残念ながら非公開物件は存在せず、流通物件は全てインターネット上に公開されています。

なぜなら、少しでも高く早く売るためには、なるべく多く情報を拡散した方がいいからです。

売主の考えとしては、少しでも高く早く売りたいと考えるのが当たり前です。

そんな売主の考えがある中で、あえて非公開物件にする意味がないのです。

「周りの人に売るのを知られたくない人がいる」と、不動産会社のホームページなどに書かれているのを見かけたことをある方もいらっしゃるかもしれません。

しかし筆者は15年間以上、不動産業界にいますが、そのようなケースにほとんど出会ったことがありません。

厳密に言えば、そのようなケースが全く無いわけでもないのですが、表に出ない特別な事情がある物件の場合、一般の消費者でなく、不動産業者間でやり取りされます。

特殊な事情とは、早期に現金化しなければいけないとか、それこそ売却を周りに知られたくない人などです。

特殊な事情がある物件は、基本的に安く購入できるということもあり、現金化が早く、確実に買ってくれる不動産業者に話が流れます。

また仲介業者としても、不動産業者に買ってもらえれば、両手仲介が成立しますし、買ってもらった不動産業者はリフォームなどを施して再販するので、そこの売却を任せてもらうこともでき、一度の取引で仲介手数料も多く取ることが出来ます。

そのような物件を、あえて一般の消費者に紹介するようなことはありません。

このように、本当の非公開物件は不動産業者間でやり取りされ、一般の消費者には、まず情報は入ってきません。

色んな業者が非公開物件をキャッチコピーに集客していますが、このような事情により非公開物件は存在しないということを覚えておきましょう。

売り出し中の中古マンションは全てインターネット上に公開されている

つまり、現在売り出されている中古マンション情報は、基本全てインターネット上に掲載されていると考えてください。

その上で、中古マンションを探していくためには、インターネットやAIツールをいかに有効に使いこなすかが、中古マンション探しにおいてポイントになります。

売りに出されている中古マンションの全てが、資産価値のあるものではないですし、中には買ってはいけない中古マンションも流通しています。

そんな中で、いかに損しない中古マンションを探していくかが、中古マンション探しの正しい方法になります。

そこでここからは、筆者もお客様の中古マンション購入のお手伝いの中で、実際に活用しているオンラインツールを８つ、ご紹介いたします。

「オンラインツールを制するものは中古マンション購入を制する」といっても過言ではありません。

ぜひこの記事をブックマークしていただき、シーン別に対象となるツールをご確認いただき、あなたの中古マンション購入の一助にしていただけたらと思います。

中古マンション探し「神ツール」８選

それでは、中古マンションに使えるオンラインツールと、なぜそのツールを使うと良いのかという理由も含めて詳しく解説していきます。

①人口予測ツール「GD Freak!」

GD Freak！のイメージ画像。自治体ごとに表示できる。

１つ目の神ツールは、将来の自治体の人口予測を見ることができる「GD Freak!」です。

→ 「GD Freak!」はこちら

なぜ将来の人口予測を見る必要があるのか？

それは将来の人口予測と、長期的な不動産価格のトレンドは、非常に高い関連性があるからです。

短期的な相場の上下については、様々な要因が絡み、予測することが難しいですが、長期的な価格トレンドについては、人口予測を知ることで予測することが出来ます。

これからの日本は人口が減少していきますが、全ての自治体で一律で減少するわけではなく、人口が増える自治体もあるのです。

将来の資産価値を考えるのであれば、この人口予測は最も優先度の高いポイントとなります。

ここを間違えてしまうと、他の条件がいくら良かったところで「負」動産化します。

ぜひこのツールで、あなたがこれから購入を考えている自治体の人口予測を把握してください。

詳しい内容や、実際のデータや読み方などは、以下の記事も合わせてご参照ください。

このツールを活用することが、いかに重要であるかをご理解いただけるかと思います。

②災害リスクや学区が一発で確認「地盤サポートマップ」

住所入力でピンポイントで情報がわかる

２つ目の神ツールは、中古マンションの立地選びの重要なポイントとして、災害リスクや学区が一発で確認できる「地盤サポートマップ」です。

→ 　地盤サポートマップはこちら

災害リスクを調べるためには、自治体が公表しているハザードマップを参照する方が多いかと思います。

ただ実際にハザードマップをご覧になった方は分かると思いますが、非常に見づらいです。

そもそも自身が調べたい場所がどこかを判別するのに、非常に時間がかかりますし、その作業はとてもストレスです。

しかし、この「地盤サポートマップ」では、住所を入力して検索するとピンポイントで災害リスクが分ります。

また地図に様々な情報で網掛けができるのですが、小学校区と中学校区も一目で分ります。

学区の調べ方も、実は非常に手間がかかる作業になるのですが、こちらも住所を入力するだけでピンポイントで学区が判定できます。

このサイトは、地盤調査を専業として行う最大手「ジャパンホームシールド」社が開発、運営しているもので、最近では国土交通省にも採用されているほどの信頼性もあります。

非常に便利なサイトですので、ぜひご活用ください。

③過去と現在の地図を比較することができる「今昔マップ」

左右に過去と現在の地図が並び比較ができる

３つ目の神ツールは、マンションが建っていた土地の履歴を時系列で閲覧できるサイトです。

→ 今昔マップはこちら

例えば、昔は田んぼだったのであれば、地盤の弱さを推し量ることが出来ます。

また数年前に、大手不動産会社の分譲新築戸建ての庭から人骨が出たというニュースもありますが、その土地は、100年前は墓だったそうで、そんな履歴も分ります。

（そもそもこの大手不動産会社が地盤調査、地盤改良をしていなかったという別の問題で通常このようなことは、まず起こりません）

とても便利で興味深いサイトですので、ぜひ活用してみてください。

④ライフプランニングシミュレーション（ハウスクローバー会員サイト内）

設問に答えていくだけで、AIが家計の安全度を判定する「ナビゲーション機能」

さらに細かい条件を入力してシミュレーションできる「詳細入力画面」

４つ目の神ツールは、マンション探しとは少し話が変わりますが、そもそも探している中古マンションが、あなたにとって無理のない予算かどうかを確認することが出来ます。

このサイトの運営会社が提供している、住宅購入のプラットフォーム「ハウスクローバー」の会員サイト内に搭載されたシステムです。

中古マンションを購入したことで、住宅ローンが家庭に悪影響を与えているとしている家計の割合は、国土交通省が毎年行なっているアンケート「住宅市場動向調査報告書」によれば、およそ６割もの家計が大きな負担を抱えていることが分かります。

詳しいデータなどは下記の記事も参照してください。

そもそも暮らしを豊かにするために中古マンションを購入したのに、住宅ローンの支払いが厳しくなり、色んなことを我慢しているような状態では、元も子もありません。

そのような無理な予算による中古マンション購入を防ぐための、唯一無二の方法が「ライフプランニングシミュレーション」です。

無理のない予算を知る方法は、これしかありません。

逆に言えば、このライフプランニングシミュレーションをしっかりやってさえいれば、予算面での失敗のリスクは大きく低減できます。

ハウスクローバーの会員サイトは無料で登録ができ、さらに後述する機能も含め、全て無料で利用できますので、ぜひ登録をして予算の確認をするようにしてください。

⑤マンション成約事例がわかる「REINS Market Information」

レインズの成約データが参照できる

５つ目の神ツール「REINS Market Information」は、マンションの成約事例を一般の方が知ることができる唯一のサイトです。

→ REINS Market Information はこちら

運営元が、不動産業者だけがアクセスできるレインズとなっています。

過去の成約事例を参照することが出来ますが、個人情報保護の観点からマンション名などは参照できません。

しかしエリアでの検索はもちろん、駅名や駅からの距離である程度細かく検索することができ、近しいマンション情報を比較できるので、過去の正確な事例を判断するときに役立ちます。

またこのサイトのいいところは、リフォーム済みであればリフォーム済みと分かるところです。

インターネット上で、過去の販売履歴なども参照できますが、部屋の状態がわからないため、価格にバラツキができます。

リフォーム済み物件の場合は、他の販売履歴と比較すると高くなるものの、ネット上の販売履歴ではその判断ができません。

しかし、このサイトであれば、リフォーム済みかどうかもわかるため、相場の揺れを正しく判断できます。

利用にあたって制限はあるものの、使い方によってはかなり使えるサイトになっています。

⑥物件探しの自動化とAI診断（ハウスクローバー会員サイト内）

登録した条件に合った物件が届き、AIによる価格判断もできる

６つ目の神ツールも、先に紹介したライフプランニングシミュレーションと同じ、ハウスクローバーの会員サイト内で利用できる機能です。

マイページで条件設定したら、毎日ロボットがインターネット上を回遊し、条件に当てはまる物件があればお知らせしてくれます。

先にも申し上げましたが、流通している中古マンションは全てインターネット上に公開されています。

ですので、中古マンション探しの最も効率的な方法がこちらの機能を利用することです。

物件探しを自動化することで、機会ロスを減らすこともできます。

例えば、狙っている中古マンションやエリアがある場合、「不動産業者に出たら紹介して欲しい」とお願いしておくよりも、ロボットの方が早くて正確です。

不動産業者にお願いすることは、担当者が手作業で行うことになりますので、休みや繁忙期に重なれば見逃してしまうこともありますが、ロボットであれば確実に紹介してくれます。

さらに常に物件情報サイトをチェックしておかなくても良いので、空いた時間を有効活用することが出来ます。

このシステムでは、ロボットが見つけてきた物件に対して、AIが価格査定を行ったり、そのマンションの過去の販売履歴や口コミなども閲覧することが出来ます。

⑦住宅ローンの総額比較「返済プラン比較シミュレーション」

最大３つのローン支払総額で比較できる

７つ目の神ツールは、中古マンション探しとは直接的に関係はありませんが、住宅ローンの比較で非常に役立つツールです。

このサイトでは、最大３つまでの住宅ローンの支払い総額を比較することが出来ます。

→ 返済プラン比較シミュレーションはこちら

住宅ローンは金利のみで比較されがちですが、その他にも保証料や融資手数料などといった諸費用も含めた総額で比較した方が、正しく比較できます。

もしいくつかの金融機関で迷っているなら、ぜひ活用してをお勧めします。

また数ある住宅ローンの中から、登録情報からあなたにとって最安の金利が出ると予想される金融機関を教えてくれるサイトも非常に便利です。

⑧不動産エージェントを探す（ハウスクローバー会員サイト内）

最後の８つ目の神ツールは、全国の優良な担当者（不動産エージェント）が探せる機能です。

これまで担当者を探すことができるサイトはありませんでしてしたが、ハウスクローバーは、全国の優良な不動産エージェントの紹介文や、実際に利用したユーザーの評価をもとに不動産エージェントを探すことが出来ます。

不動産エージェントとは、不動産事業者の担当者のことで、従来の不動産業界にありがちな自社や営業マンの利益追求型の担当者ではなく、顧客の利益を最大化することを目的とした担当者のことを言います。

不動産業界の仕組みとして、ネット上に公開されている中古マンションは、どの不動産業者からでも購入できるようになっています。

さらに、不動産という商品は個別性が強いため、担当者によって結果が大きく変わる商品です。

中古マンションで言えば、相場と比べて高い・安いや、管理組合の健全性なども、大きく資産価値に関わってきます。

これらの資産価値のチェックやリスク排除を正確に行える、経験や知識が豊富な不動産エージェントにサポートをしてもらうことで、あなたにとってベストな選択が行えるようになります。

逆に言えば、担当者をしっかり選んでおかないと、買ってはいけない中古マンションを購入してしまい、後々に後悔してしまうリスクがあります。

中古マンションを探し出す前に、なるべく早い段階で、不動産エージェントを探し、相談をしながら予算や探すべき中古マンションの戦略を練り、一緒に探していくことをお勧めします。

中古マンションの正しい探し方は、オンラインツールを使いこなすこと

ここまで中古マンション探しに役たつ神ツールを８つ、ご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか？

今の時代、物件情報は全てインターネット上に公開され、ツールを使うことで、より多くの情報を正確に把握し、効率化が出来ます。

ただツールは中古マンション探しに大いに役に立ってくれますが、完璧ではありません。

最終的には、やはり人（優良な担当者）の介在が必要になります。

ここで紹介したツールには、中古マンション探しだけでなく、予算や担当者選びに関するものも含まれておりますので、これらのツールをぜひ最大限活用していただき、後悔のない中古マンション購入のお役に立てていただければと思います。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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