今、中古戸建がアツい！？中古戸建てをおすすめする３つの理由

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一昔前はマンションは一時的な仮住まいで、最終的に郊外に戸建てを買うことが「住宅すごろく」のゴールとされていました。

しかし近年はそのような価値観が変わっていき、マンションに永住する意識を持つ人も増え始めていきます。

今現在、この記事を書いている時点で、エリアにもよりますが、マンションの人気の方が高く、中古戸建てをはじめとした戸建て全般の人気が落ちてきています。

しかし筆者の考えとして、マンションと戸建てのどちらがいいかは最終的に価値観によるものの、こんな時期だからこそ中古戸建てがおすすめと考えています。

そこでこの記事では筆者が考える中古戸建てがおすすめな理由と、マンションとの比較について解説していきます。

これから家を購入しようとしている方で、マンションと戸建てのどちらがいいのかとお考えの方は、ぜひこの記事を最後までご覧になっていただければと思います。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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マンションとは違う、中古戸建ての価格形成

マンションは需要と共有で価格形成がされます。

マンションは相場が上昇している局面などでは、需要が高くなるので、好景気の時や、現在のような投資マネーが流入しやすい状況においては、マンション価格は上昇します。

一方で戸建ては、土地価格と建物価格を総和した価格で形成されています。

例えばマンションの売り出し価格を決める時は、周辺の同等程度のマンションの成約事例や相場の状況を加味して決めていきます。

一方で、戸建ての売り出しを決める時は、土地の取引相場や公示価格、また土地の形状などを参考に土地価格の決め、次に建物を今の新築費平米単価で新築時価格に割り戻した後に、経年を加味して建物価格を計算し、建物と合算して計算をします。

木造戸建ての場合、約20〜25年で資産価値がゼロになるとされていますが、実務上においては建物の修繕歴や状態、新築時の価格などを参考にしながら決めていくことが多いですが、それでも築年数が経っていれば、建物部分の価格は相応に安くなります。

このようにマンションと戸建ての価格は、それぞれが全く違う計算方法で算出されます。

中古マンションよりも安い物件が多い

昭和の時代であれば、土地価格が高く、戸建てを買うことが住宅すごろくのゴールとされていたため、戸建ての方が人気もあり、マンション価格よりも戸建て価格の方が高かった時代もありました。

しかし昨今はマンションの人気が上昇し、さらにマンションへの永住意識を持つ人も増えてきているため、マンション価格が上昇し、特に近年はその傾向が顕著となっています。

この傾向によって、いつしかマンション価格が戸建て価格を上回るようになりました。

実際の取引量も中古マンションの方が圧倒的に多く、中古戸建てに関してはエリアにもよりますが、都心部においては比較的ニッチな分野になりつつあります。

実際2024年3月のレインズに登録された成約件数を見てみると、中古マンションが3,810件であるのに対し、中古戸建ては1,349件と、およそ3分の1になります。

また成約価格についても、首都圏では中古マンション相場が一貫して上昇しているのに対し、中古戸建ては直近ではやや上昇を見せているものの、マンションとは対照的に下落傾向でした。

つまり良質な中古住宅であっても、中古マンションよりも安い価格で出回っている物件が多い状態となっているのです。

中古マンションにはない中古戸建てのメリット

ここからは中古マンションにはない中古戸建ての価格面以外でのメリットを考えていきます。

管理費や駐車場代などのランニングコストがかからない

まず中古戸建ての大きなアドバンテージとして、管理費や駐車場代などのランニングコストがかかりません。

エリアによっても変わりますが、マンションの場合だと、管理費と駐車場代を合わせて5万円近くになることもあります。

そもそも戸建ての場合、管理費や駐車場代などのランニングコストがかからない分、物件価格へ支出を回すことができるため、同じ予算であったとしてもマンションよりも戸建ての方が物価価格に対する予算は大きくなります。

その上で、今の市況を考えると中古マンションよりも中古戸建ての方が安く購入できる状況ですので、予算的にも余裕が出やすいと考えられます。

修繕の方針を自身で決めることができる

マンションの場合、毎月の修繕積立金を強制的に徴収され、その運営の決定は管理組合においてなされます。

例えば、大規模修繕工事の費用がもっと安くできるのに、管理組合が高い修繕工事費を承認してしまえば、結局は積立金が足りなくなり、修繕積立金が値上げされることで、その負担がマンションの所有者に返ってきます。

しかし戸建ての場合、自身で安い工事業者を選んで発注することができるため、管理組合のように自身の意思に関わらず決定されることはありません。

極端な話、修繕をしないという決断すらできます。

これからマンションは相当数の管理組合が資金不足に陥ることが予想されておりますが、戸建てについてはそのような心配は少ないと考えています。

最終的に土地は残る

マンションの場合、土地部分が所有権となっていたとしても、個人単独で所有しているものではなく、マンションの所有者が共有して所有している状態になります。

一方で戸建ての場合、基本的に土地の所有者は単独名義（そうでない場合も近親者で共有される）の場合がほとんどで、建物が古くなったとしても、土地を単独の意思で処分することや、建て直すということが自由に決めることができます。

また土地が残るということは、土地の価格分だけは最終的には残りますので、詳しくは後述しますが、古くなればなるほど戸建ての方が資産価値が高くなるという逆転現象が起こります。

中古戸建ては実需の相場形成のため、相場の影響を受けにくい

マンションはその性質から投機の対象ともなりやすく、経済状況などによって相場が大きく上下します。

景気がいいときは、投資マネーも集まりやすいので、相場は上がり価格も上昇しますが、景気が悪くなれば投資マネーは引き上げていくので、相場も下がり、価格も下落しやすい性質があります。

しかし中古戸建てにおいては、投資的な側面で考えたときに資金効率や、手間などが多く（マンションであれば管理会社がやってくれる）、投資マネーは入ってきにくいという性質があります。

つまり中古戸建ては、実際に住む人だけが購入する実需のマーケットと言われていて、景気や相場の影響を非常に受けにくいと言われています。

実際リーマンショックの際に、マンション相場は東京都内で一時的に1割ほど下落しましたが、中古戸建てに関しては都市圏を中心にほとんど下がりませんでした。

またマンションは商業地に建てられることが多く、中古戸建てをはじめとした戸建ては住宅地であることが多く、それも景気や相場の影響を受けにくいということに繋がっていきます。

このように中古マンション相場が上昇していて、いつこの相場が崩れるのか不安に感じている方であっても、中古戸建てであればそのような憂慮は考えなくて済みます。

中古戸建て特有の注意点

一方で中古戸建てについては、マンションにはない特有の注意点も存在します。

ここからは中古戸建てを探すときに気をつけるべき注意点について解説します。

災害の影響がマンションよりも大きい

マンションは軟弱地盤であっても、その中にある固い支持層に届くまで杭（くい）を打つことで基礎を作り建物を安定させますが、戸建ての場合、基礎の作り方によって影響が大きく変わります。

2000年以降の建物であれば「ベタ基礎」と呼ばれる工法が採用されているものが多く、比較的軟弱基盤であっても耐震性は確保されますが、それでも広範囲で液状化が発生した場合、その影響はゼロにはなりません。

また水害においても、マンションでは中高層に部屋があれば、直接部屋が浸水することは考えにくいですが、戸建ての場合は、居住スペースが浸水被害を受ける可能性も高くなります。

マンションであれば災害リスクを考えなくても良いわけでは決してないのですが、戸建てについてはその影響はマンションよりも大きくなりますので、中古戸建てを探す際は災害リスクが低い立地を選ぶことが非常に重要になります。

現行の耐震基準は2000年6月以降

我が国における耐震基準は、大規模な地震が発生する度に改正がなされ、今の耐震基準に至ります。

マンションにおいては現行の耐震基準は1981年6月に改正された建築基準法となっていますが、戸建てについては2000年6月にもう一度改正されていて、2000年6月以降が現行の耐震基準になります。

1995年1月に発生した阪神淡路大震災において、1981年6月に改正された耐震基準で建築された戸建ても多く倒壊したことから、さらに耐震基準が見直され、2000年6月の建築基準法改正によって見直され他のです。

ですので、よく1981年を境に新耐震基準・旧耐震基準と区別することも多いですが、戸建ての場合、1981年6月〜2000年5月に建築申請がされた戸建てについては、現行の耐震基準を満たすものと満たさないものが混在しますので、注意が必要になります。

立地選びにより慎重になる必要がある

ここまで解説してきた災害的な立地とは他に、資産価値的な立地選びも重要になるのが戸建ての大きな特徴です。

マンションは比較的駅からも近く、街の中心街に建てられることが多いですが、戸建ての場合は郊外の住宅地が対象となります。

住宅地において、2014年に改正された都市再生特別措置法において各自治体は「立地適正化計画」の策定・公表を進めています。

これから少子高齢化と人口減少を本格的に迎える日本において、多くの自治体では税収減に見舞われます。

今のように住宅地が広いままだと、いずれ公共サービスが行き届かなくなる可能性が高いため、コンパクトな街づくりを推進するものになります。

立地適正化計画において、これまでの住宅地を「居住誘導区域」「都市機能誘導区域」「どれにも当てはまらない区域」の３つに分けていきます。

居住誘導区域は、主に住宅を集めるエリアで、都市機能誘導区域は会社や商業施設、工場などを集めるエリアです。

居住誘導区域と都市機能誘導区域については、今後も公共サービスの提供をしていく予定ですが、どれにも当てはまらない区域については、今後税収が減ってエリア全域に公共サービスの提供が困難になった場合に、公共サービスが削られるエリアになります。

公共サービスが行き届かなくなる区域は、住みやすさの価値が損なわれるだけでなく、資産価値にも大きく影響します。

中古戸建ては、このどれにも当てはまらない区域にもたくさんありますので、間違えてもどれにも当てはまらない区域の物件を買わないようにしてください。

自治体選びが何よりも重要に

また立地面において、災害リスクや立地適正化計画を考慮することも重要ですが、優先順位ではその上に位置する「自治体選び」が最も重要になることも忘れてはいけません。

マンションであれば、比較的利便性が高く、人が集まりやすい街中に建てられることが多いですが、戸建ては日本全国に建てられます。

これからの日本は人口が確実に減少していき、自治体の中には存続ができないところも出てきます。

これらの自治体は「消滅可能性都市」と言われており、少子化や人口移動に歯止めがかからず、将来に消滅する可能性があるとしとして国土交通省も言及しており、その対象となっている自治体は全国で896の都市が指定されています。

自治体が消滅・破綻すれば、その街の住みやすさの価値は損なわれ、資産価値にも影響します。

現在の不動産相場は、人口の将来予測と非常につよい関連性が見られます。

より詳しい解説はマンションの資産価値を予測する方法として紹介していますので、こちらの記事も合わせてご参照ください。

建物の管理修繕状態によって天と地ほどの差が出る

マンションと違い、戸建ての場合は修繕積立金を強制的に集めることもなければ、長期修繕計画書もありません（長期優良住宅には存在します）。

つまり所有者のさじ加減で、適正に管理修繕がされている物件もあれば、全く管理修繕がされていない物件もあります。

築年数がそこまで経っていなくても、適正なタイミングで管理修繕がされていなければ、建物の価値や寿命は大きく損なわれます。

建物の状態を正しく判断するためにも、中古戸建てにおいては「インスペクション（住宅検査）」が必須となります。

取り扱い難易度が高く、仲介業者のスキルによって成否が分かれやすい

ここまでで解説してきたように、戸建ては個別性が非常に強く、また調査項目も多岐に渡ります。

さらにエリアごとの特性も強く出やすく、法令上の制限や知らない間に違法建築になっている建物も多く存在します。

建築の知識や法令の知識など、物件の仲介に関わる担当者のスキル・経験によって成否が最も分かれやすいの中古戸建ての特徴です。

さらに都心部エリアの不動産業者は中古戸建ての取り扱い実績もない担当者も多く、より慎重な担当者選びが求められます。

中古戸建てを検討する際は、中古戸建ての取り扱い実績のある担当者を必ず選ぶようにしてください。

マンションと戸建て　資産価値が高いのは？

マンションと比較して注意点も多く、物件ごとの良し悪しがはっきりしている戸建てですが、資産価値面においては、立地・物件選びを間違えさえしなければ戸建ての方が高いと考えています。

そもそも資産価値が高いとは、購入するときの価格が高いということではありません。

資産価値が高い物件とは買ったときと売ったときの価格差が小さい物件です。

買ったときと売ったときの価格差が小さければ、それだけ人生における住宅支出が安く済んだことになりますので、賃貸に住み続けるよりも得ということになり、余ったお金を他の支出に回すことができるようになるため、あなたの人生は豊かになります。

逆に買ったときと売ったときの価格差が大きければ、それだけ住宅支出に多くのお金が回ったことになりますので、暮らしは豊かにはなりません。

築年数が経てば経つほど、マンションよりもお得に

実際にマンションよりも戸建ての方が資産価値が高いと考えられるデータがあります。

このデータは、築年数ごとの中古マンションと中古戸建ての成約平米単価を比較したものになります。

築年数が新しい方が、マンションの成約価格が高く、最終的に年数が経つと、戸建てと価格が逆転することがわかると思います。

これを読み解くと、「戸建ては買ったときと売ったときの差が小さくなりやすい」「マンションは買ったときと売ったときの差が大きくなりやすい」ということが言えると思います。

そのまま住み続けるつもりでも資産価値（出口戦略）は必ず持つべき理由

資産価値の話をしていると、よく受ける質問の一つに「ずっと住み続けるつもりであれば資産価値は考えなくてもいいのでは？」というものがあります。

確かに途中で売らなければ損失があったとしても、その損は確定しません。

しかし資産価値は住みやすさの価値に連動します。

「災害があって被害を受けるような立地」「居住誘導区域外」「消滅可能性都市」などは資産価値にも影響しますが、どれも住みやすさの価値にも連動します。

特に中古戸建ての場合は、お子様の自立などによって生活スペースが余ることが多く、さらに駅からの利便性もマンションと比較すると不便なことも多いため、将来売却してマンションに住み替えたり、老人ホームに入居する際の頭金にする方が多くいます。

またもし万が一、住宅ローンが支払えなくなった場合でも、資産価値がある戸建てであれば、戸建ての価値よりも住宅ローンの残債の方が低いことも多く、物件を売却して生活をリセットすることが出来ます。

しかし資産価値がない物件であれば、住宅ローンの残債よりも物価売却価格が安くなることが多く、銀行の抵当権の関係で売りたくても売れない状況も十分に考えられます。

このように資産価値（出口戦略）を考えるということは「多様化するライフプランへの対応」「住みやすさの価値」「万が一のときの家計の防衛」などの観点から、ずっとそのまま住み続けるつもりであっても、とても重要であることがご理解いただけると思います。

中古戸建ては物件選びと担当者選びが何よりも重要に

マンションにおいても物件選びと担当者選びが重要になりますが、中古戸建てはその影響が特に色濃く出ます。

中古戸建てはマンションよりもランニングコストがかかりにくく、資産価値においても有利な面がありますが、それは物件選びを間違えなかったということが前提条件です。

どんな物件であれ、あなたの暮らしをより豊かにしてくれるものもあれば、あなたにとって負債となってしまう物件が存在します。

特に現在のように、少子高齢化と人口減少が進んでいく日本において、買ってもいい物件と買ってはいけない物件の二極化がより一層進む中において、その物件選びの重要性はより一層高まるばかりです。

ただ一般の方が、これらの物件選びを正しく行えるかといえば、なかなか難しいというのが現実ではないでしょうか。

そんなときに、あなたの物件選びを高い倫理観と知識、経験でサポートしてくれる担当者の存在が何よりも大切になります。

私だけの見解ではなく、不動産売買は担当者次第というのは、実は不動産業界において広く知られた常識になります。

ただ今の日本は昭和の頃と変わらず、物件情報による競争が令和の時代でも続いている状況です。

そのような状況下において、上記のような優良な担当者は決して多くはありません。

だからこそ、担当者を選ぶという工程が家探しにおいて非常に大切になるのです。

これから中古戸建てを探したいと考えている方は、特にこの考え方が必要になります。

じゃあ、一体どうやって優良な担当者を探せばいいのか。

そこでぜひ利用を検討していただきたいのが、筆者が企画運営をしている「ハウスクローバー」という全国の優良な担当者が探せるプラットフォームです。

様々な不動産事業者の担当者が登録されていて、その人の得意分野や得意エリアだけでなく、自己紹介による人となりや、実際に利用したユーザーからの評価を参考にしながら担当者を探すことが出来ます。

他にも無理のない予算をシミュレーションできる機能や、AIによる物件価格評価がついて物件探しの自動化システムなど、家探しに欠かせないツールが全て一つになっています。

これらの機能は全て無料で利用することができ、かかる費用は通常の購入時と変わらない、成約した時に担当者に支払う仲介手数料のみとなります。

無料で登録できるので、こちらもぜひ合わせてご利用いただけると、より失敗するリスクが低い中古戸建て購入が実現できるのではないでしょうか。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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