中古マンションを購入するときの住宅ローンの流れをおさらい

中古マンションを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用することになると思います。ですが多くの方は初めての経験であり、わからないことが多いのではないでしょうか。

住宅ローンの手続きのタイミングや、準備不足のためにせっかく見つけた最高の物件が買えなくなってしまうケースもあります。そうならないためにも、中古マンションを購入する際に必要な住宅ローンのノウハウや流れを不動産のプロの目線からお伝えします。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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中古マンションの購入を考えたらまず何をすればいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。物件探しなのか、物件の見学なのか、周辺相場のリサーチなのか。しかしまずすることは物件探しではなく、資金計画を立てることです。そして住宅ローンに向けた準備をすることが重要です。その理由を解説していこうと思います。

銀行で借り入れする金額はいくらにすればいいのか、限度額いっぱいで組んでも問題ないのか。住宅ローンの金額で迷われる方に向けてお伝えしたいのが、銀行の住宅ローンを借りられる金額が、あなたにとって最適な住宅ローンの金額ではないということです。

借りられる金額と無理なく支払える金額は違うということを覚えておいてください。銀行の審査で通る目いっぱいの金額で住宅ローンを組んでしまうと、後々毎月の返済で苦しい生活を強いられることもあります。

子供の教育にかかるお金、マイカーローン、出産の予定等様々なライフイベントを考慮したうえで、返済金額を決定する必要があります。また、マンションの場合管理費や修繕積立金、駐車場費用等が住宅ローンの返済費用にプラスされますのでその分も考慮が必要です。

正しい予算の求め方は、あなたが過ごしたい人生に必要な支出を計算して、収入の予測を割り出し、そこから住宅支出を逆算して割り出すことです。この方法ができるのは、ファイナンシャルプランナーが提供するライフプランニングです。中古マンションの購入を考え始めたら、まずお金の戦略をたてることから始めることが、中古マンション購入でしっぱいしないための秘訣です。

住宅ローンの準備とは具体的にどのような書類が必要となるのでしょうか。何も知らないまま、土壇場になって慌てて揃えるのではなく、前もって準備をしておくのが理想的です。

銀行によって必要な書類は違いますが、こちらでは基本的に必要な書類をお伝えします。住宅ローンの契約を進めるにあたって様々な書類が必要になります。中には役所まで足を運ばなければいけない書類や、勤務先に用意してもらわなければならない書類もあります。そのためあらかじめどのような書類が必要になるか把握しておきましょう。

事前審査時

• 源泉徴収票の写し
• 本人確認書類の写し（免許証など）
• 健康保険証の写し
• 認印（銀行によっては実印のところも）
• 物件資料

本審査時

• 上記の資料にプラスして
• 住民票
• 印鑑証明書
• 実印
• 住民税課税決定通知書
• 物件に関する書類（売買契約書、重要事項説明書等など）
• その他銀行より請求される書類

住民票や印鑑証明書は基本的に発行してから3か月以内のものが有効とされる場合が多いです。取得時期には注意しながら用意を進めましょう。

物件に関する書類は不動産売買契約後に手に入る書類なので、不動産会社の担当に確認しながら進めていくほうがいいです。実際には条件等によって必要書類が変わる場合がありますが、上記の書類は基本的に必要となってくるものです。

最低でも事前審査に必要な書類についてはあらかじめ用意しておき、すぐに事前審査の申し込みをできる準備を整えておきましょう。

個人信用情報について、一度は耳にしたことがある方もいるかもしれません。個人信用情報とは、簡単にいえばクレジットやローンについての過去の取引に関する情報のことです。クレジット会社が顧客の信用を判断するための情報となっています。

そして銀行で住宅ローンの審査をする際に、必ず照会をする情報です。こちらもあらかじめご自身で事前にチェックしておくと、安心して住宅ローンの審査に臨むことができます。

個人信用情報でよくない履歴があると、クレジット会社からの信用がなくなってしまい、新しく借入をする際に大きな壁となってしまいます。つまり住宅ローンの借り入れができなくなってしまう可能性があります。

信用情報機関は国内にシー・アイ・シー、全国銀行個人信用情報センター、日本信用情報機構の3つがあります。そしてそれぞれクレジットカード会社、銀行、消費者金融等加盟している情報機関が違います。

開示の方法は情報機関により違いがありますが、例えばシー・アイ・シーだとインターネット・郵送・窓口にて手続きができます。定められた方法によって開示手続きを事前に済ませ、内容を確認することで安心して住宅ローンの手続きに進みましょう。

自営業者と会社員では住宅ローンの審査の基準が違います。では一体どのような点が違うのでしょうか。

会社員の場合は給料の総年収、自営業者の場合は所得といって、総収入から経費を引いた金額が審査の基準になります。ここが会社員の方と自営業者の方の一番大きな違いになります。そのため自営業者の方は、確定申告書の内容で可能な部分についてあらかじめ準備を済ませていくほうがいいでしょう。

自営業者の場合は年収から経費を引いた所得が審査材料となります。また、確定申告書については銀行ごとに見方が違います。例えば過去3年間のうち最も所得が低い年を基準として審査するケースや、過去3年間の平均所得と直近の所得を比べ低い方を基準とするケースもあります。つまり赤字の申告書に対してはかなり厳しい見方をされてしまいます。

そのため経費を抑え、申告書の所得を高く準備しておくことが、住宅ローンの審査の重要なポイントとなります。

住宅ローンの準備はしたけれど、いつ審査をすればいいのか。今後どのような手続きが必要になるのか。審査のタイミングや手続きについて不安になる点も多々あると思います。ここで住宅ローンの流れと、必要となる手続きやタイミングについてお伝えしていきます。

住宅ローンの事前審査はいつのタイミングですればいいのでしょうか。一般的には気に入った中古マンションを見つけて購入申し込みを出すタイミングで事前審査に出すことが多いですが、可能であれば物件を探し始める前に事前審査をしておくとよいでしょう。

物件探しはとても時間がかかります。ネットで調べ、現地を見て、物件の中を見学して、また違う物件を見て、の繰り返しです。そしてやっと最高の物件を見つけ、その後に住宅ローンの審査をはじめた場合。もしそこで審査に落ちてしまったらまた一から探し直すことになります。これでは今までに使った時間と労力が無駄になってしまいます。

その他にも、人気物件の場合、一度に何件か購入申し込みが入ることもあります。売主や売主側の仲介業者によって変わりますが、購入申し込みを出した順番と合わせて事前審査が通っている順番になることもあります。前もって事前審査を通しておけば、交渉上有利になることもあります。

事前審査をしたからといって費用がかかったり、必ず審査を通した銀行で融資を受けなければいけないわけではありません。物件資料は不動産会社に協力してもらい、サンプルの資料を頂き審査を進めましょう。事前審査の結果は早ければ3日～5日程で出ます。

銀行の借入条件は、物件によってかわります。そのため気になる物件が見つかれば、その段階でその物件資料を使い事前審査を通します。契約が終わり次第すぐに本審査を受けられるように、事前審査はできるだけ早い段階で済ませておきましょう。物件資料に関しては、不動産会社に協力してもらえるとスムーズに進められます。

契約が終わればいよいよ次は本審査となります。本審査では事前審査とは違いもっと細かい部分まで審査をすることになります。事前審査では返済能力についての審査が主の部分になりますが、本審査では担保となる物件や、本人の健康状態について等についても細かく審査が行われます。

銀行の担当者より必要書類の案内がありますので、それに従って必要書類をそろえていきましょう。本審査は銀行によりますが大体1～2週間程度かかります。足りない資料があると審査が止まってしまい、全てのスケジュールが後ろ倒しになってしまう可能性もあります。

特に契約書に融資特約といって、本審査で落ちてしまった場合、期限内であれば白紙撤回できる特約がつきますので、期限内に回答を得られるように前倒しで準備を進め、早めに本審査手続きに進むようにしましょう。

本審査のタイミングで、団体信用生命保険の告知書を記入します。事前に健康に不安がある際は担当者に知らせておきましょう。内容によっては金利が上乗せになる緩和型とよばれるタイプのものや、最悪団体信用保険がなくても借りられる金融機関に変更する可能性もあるからです。

本審査が通過すれば次は銀行と金銭消費貸借契約を結ばなければなりません。この金銭消費貸借契約についてはあまり耳にしない言葉だとは思いますが、簡単にご説明すると、「銀行とのお金の貸し借りの契約」になります。契約書の中には返済期間や利息、返済条件について等が記載されています。

この金銭消費貸借契約手続きによって、金融機関に購入する不動産を担保としていれる契約「抵当権設定契約」が結ばれることになります。抵当権設定契約とは、もし住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、その物件を金融機関に取られてしまいますという契約になります。

そして金銭消費貸借契約時にいつ住宅ローンを実行するかも確定することになります。不動産会社の担当と物件の引き渡し時期等について打ち合わせをしてから契約に進みましょう。

またこの銀行との金銭消費貸借契約の際に、新住所の住民票と印鑑証明書の提出を求められます。特段理由がない限りは、事前に移しておいた方が手続き的には楽です。すぐに住民票を動かすことができないときは、早めに銀行の担当者に相談するようにしてください。

住宅ローンのお金が入ってくるのは物件の引き渡しと同時になります。物件の決済・引き渡しは通常銀行にて行います。というのも司法書士が登記移転書類を確認してからでないと、銀行は住宅ローンを実行することができないからです。

そのため銀行にて売主・買主のいる前で司法書士が書類を確認し、確認が終わり次第住宅ローンが実行される流れとなります。実際にはご自身の口座に銀行から住宅ローンの金額が振り込まれ、そこから売主の口座に振り込むので現金が目の前で動くわけではありません。

住宅ローンについて様々な疑問があると思います。その中でも質問が多い事項についてお答えしていきます。

事前審査を一度したら、その銀行で住宅ローンを組まないといけないのでは。そう思われるかたも多いですが、結論からお話するとアリです。なぜなら事前審査をしたからといって銀行と契約したわけではありませんし、違約となるわけでもないからです。

ただし銀行によって事前審査の基準は違いますので、銀行を変えたことにより事前審査を通らなくなる可能性もあります。その場合は再度違う銀行で事前審査を受けなおさなければならず、時間と労力を浪費することになってしまいます。

そのため事前審査の段階で複数の銀行にあらかじめ審査を通しておき、契約後に事前審査を通過した銀行の中から選ぶのが効率的です。ただし事前審査に出す金融機関が多すぎると審査に悪影響があるので、２、３行くらいにしておくとよいでしょう。

その場合は他の銀行での事前審査からもう一度やり直す形になります。本審査が通過しないと手続きは先に進みませんので、できるだけ早く、再度違う銀行での手続きを進める必要があります。

また落ちてしまった理由によっては、金融機関を変えても結果は変わらないこともあるので、不動産エージェントとよく相談するようにしてください。

事前審査では通過したのに、なぜ本審査で落ちてしまうのか。何が原因となってしまうのか。そういう疑問を持たれる方も多いと思います。それでは大きな要因となる事象について解説していきます。

事前審査の内容と本審査時の内容が大きく違う場合

例えば事前審査と本審査の間に転職したとか、事前の申し込み内容と状況が大きく変わっている場合は、本審査で落ちてしまうことがあります。

事前審査通過後に新たな借り入れをした場合

例えば住宅購入前にマイカーローンを使い車を購入している場合、銀行はその借入を加味した上で借入可能金額を算出します。そのため事前審査時には承認されていた金額が本審査時におりない可能性があります。

またこのケースでは買主に過失があると考えられるため、融資特約の対象とならないので、事前審査から本審査が終わるまでは、新たな借り入れやキャッシングはしないようにしましょう。

団体信用生命保険に加入できなかった場合

通常の銀行ローンでは団体信用生命保険への加入が義務づけられています。団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に万が一のことがあった場合に保険金によって残りの住宅ローンが全て弁済される制度のことです。

加入するためには告知書に記入し、審査を受けなければなりません。そこで虚偽の報告をしたり、過去や現在の病気により審査が通らない場合は住宅ローン自体も組めないということになります。こういった場合は、緩和型と呼ばれる団体信用生命保険に加入するか、団体信用生命保険が必須でない金融機関で申請をしなおすことになります。

住宅を安心して購入するためには、住宅ローンの手続きをいかにスムーズに進めるかが非常に大きなポイントとなります。書類や時間が足りなくなって慌てたりしないよう、事前に不動産エージェントと情報を共有しながら進めていくようにしましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は15年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

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