中古マンション購入の不安を解消する方法｜よくある不安と対処法をプロが解説

この記事で分かること

中古マンションの購入は人生で最も大きな買い物のひとつだけに、「ローンを払い続けられるか」「本当に買っていい物件か」といった不安を感じるのは当然のことです。

大切なのは、その不安を放置せず、正体を「お金」と「物件」に切り分けて、一つずつ解消していくことです。

この記事では、不動産業界歴17年の現役エージェントである私が、中古マンション購入の不安の正しい対処法を解説します。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

中古マンションを購入する時の不安を放っておくのは危険！

中古マンションの購入は、人生でそう何度も経験することがない大きな買い物です。

1,000円や2,000円、あるいは1万円など少額な買い物であれば、買った後に失敗したと思っても返品や交換、買い直しなどでリカバーしやすく、ダメージも小さく済みます。

ところが何千万円とお金がかかる中古マンションでは、購入後に失敗したと思っても簡単に返品（契約解除）・交換・買い直しができません。

そうしたリスクを考えると、「このマンションを買って本当に良いのだろうか？」と不安に思うことはむしろ正しく、その不安を少しでも小さくするために必要な対策を練ることができます。

反対に、不安を抱えながらも「きっと考えすぎだろう」とご自分に言い聞かせてモヤモヤした気持ちを放っておくと、回避できたはずのリスクを負ってしまい、中古マンションを購入したことを後悔する可能性が高まります。

そのため中古マンション購入前に感じた不安は、決して放っておかずにきちんと向き合い、不動産エージェントに相談して必要な対策を仰ぎましょう。

中古マンションを購入する時の不安は主に2つ

人が中古マンションを購入する際に感じる不安は、主に次の2つに分かれます。

住宅ローンを支払っていけるか？（お金）

購入時の金額が大きい分、住宅ローンを申し込んで中古マンションを買う予定の方がほとんどですが、やはりきちんと返済できるかどうか不安に思う方が多いです。

借り入れ前に立てる資金計画に無理はないか、頭金は用意できるのか、返済途中で家計が悪化して返済できなくなったら…など、お金に関する不安は誰しもが感じるはずです。

なお、国土交通省が毎年公表している「住宅市場動向調査報告書」によると、住宅を購入して間もない方の約1割が「生活必需品を切り詰めなければ苦しい」と答えており、5割くらいの方は「贅沢はできないが、なんとかやっていける」と答えています。

住宅購入後1年以内の方に行っているアンケートですので、「贅沢はできないが、なんとかやっていける」と答えている人も将来、教育費がかさむ時期などに生活がかなり苦しくなると思われます。

このように、実際に住宅を購入したあなたの先輩たちは、住宅ローンが家計にとって負担になっていることが見て取れます。

※参照元：国土交通省住宅局 平成30年度 住宅市場動向調査報告書

そのような事態が起きて住宅ローンが返済できなくなったら、せっかく購入した中古マンションを売らなければならなくなるため、お金にまつわる不安が拭えないのでしょう。

買ってもいい物件か？（物件）

中古マンション購入時に悩む方が、お金とほぼ同じくらい不安を抱くもう一つの要素は「物件」に関するものです。

中古マンションを買うならいつが買い時なのか、人口が減り始めている今、買った中古マンションの資産価値は将来どうなるのか、数年後何らかの理由でマンションを売ることになったら本当に売れるのかなどの不安も多く聞かれます。

実際に国土交通省が行った管理組合への調査結果によると、計画上の積立額に対して現在の修繕積立金が不足しているマンションは、およそ35%にのぼります。

さらに、長期修繕計画そのものを作成していない管理組合も一定数あり、こうしたマンションでは修繕積立金が足りているのか不足しているのかさえ把握できていないケースもあります。

これらのことを考慮すると、市場に流通しているマンションのなかには、将来修繕積立金が不足し、マンションの修繕や運営に何らかの支障をきたす可能性があるものが相当数含まれているということがいえます。

※参照元：平成30年度マンション総合調査結果

また将来住み替えを考えている方や、住宅ローンを支払えずやむなく家を売ることになった方が、マンションを売り出した時に買い手が見つかるのか、いくらくらいで売れるのかも気になるところです。

「買い手がいなかったり、売りたい時には資産価値がほとんど残っていなかったりすると、売り出しても損をする可能性があるかもしれない」

そういう不安があると、本当にこの中古マンションを購入しても良いのか迷ってしまうのです。

不安に対処するための正しい方法

先ほど挙げたお金と物件に関する不安は、それぞれ正しい方法で対処することでリスクを減らすことができます。

ここからは、中古マンション購入に関するお金の不安の対処方法と、物件の不安の対処方法をご紹介します。

お金の不安はライフプランニング

お金の不安を軽くするには、ファイナンシャルプランナーにライフプランニングしてもらう方法がおすすめです。

ファイナンシャルプランナーは、人生で起きるイベントや節目、またその人が掲げる夢や目標に対して人生でどのくらいのお金が必要なのか試算し、サポートする専門家です。

ファイナンシャルプランナーが作成するライフプランニングは、中古マンション購入時だけでなく、お子さんの教育費やご自身の老後に必要なお金なども時系列で想定したものです。

一口に教育費といっても、お子さんが国公立のみを選んで進学した場合、私立のみを選んで進学した場合、国公立と私立の両方を選んで進学した場合、また自宅から通うのか下宿するのかでは、かかるお金が全然違います。

また老後も、どんな暮らしを送りたいのかによって確保するべき費用が異なります。

こうした人生設計は、漠然と頭の中にあっても日頃から具体的に計画を立てている方はあまりいないでしょう。

しかしファイナンシャルプランナーに相談することで、これまで漠然としていた人生設計がクリアになり、家族の将来の姿や資金計画の見直しをする良いきっかけが生まれます。

人生は何パターンもの生き方が想定できるので、いつどのタイミングでどのくらいのお金が必要なのか、それまでの収支の動きも予測できれば、無理なく返済できそうな中古マンション購入の予算も見えてきます。

中古マンションは買って終わりではなく、そこから先も長い人生が続きます。

無理なく返済できる予算が分かり、なおかつ教育や老後にもゆとりを持てる人生設計も知れることは、お金に関する不安を軽くするために必要不可欠な対処法です。

物件の不安は不動産エージェント

物件に対する不安を軽くするには、やはり不動産エージェントへの相談がおすすめです。

買って損をしない中古マンションを探すには、不動産の価値がどのように決まるのか。また不動産市場がどのように変遷していくのかを理解し、その中から購入後も価値が高まるか現状維持できそうな物件を見極めなければなりません。

しかし、それを個人で判断するにはかなり難しく、結局物件に対する不安は増すばかりでしょう。

その点、不動産エージェントに相談するとプロの目から見た価値ある物件を探しやすく、抱えている不安も軽くできます。

日本の場合、不動産売買の相談をする際は不動産「会社」を重視する傾向がありますが、実際に相談に乗ってアドバイスを行い、サポートをするのはその不動産会社に勤める営業担当者＝エージェントです。

日本より中古物件市場が活発なアメリカでは、「どの不動産会社から買うか」ではなく、「どのエージェントから買うか」をとても重視しています。

良いエージェントは、お客様が気になっている物件のメリットや資産価値だけでなく、リスクもきちんと伝えたうえで本当に買っても良いかどうかアドバイスしてくれる人です。

何千万円ものお金を出して買う以上、メリットだけでなくリスクも気になるのは当然のことですし、リスクがあれば買ってから後悔しないように事前に知らせてほしいと思うはずです。

そんなお客様の気持ちを汲み取り、良いところと良くないところをきちんと伝えたうえでアドバイスをしてくれる不動産エージェントは、誠実で信頼できます。

そのためアメリカでは、気になる物件を見つけたら信頼できる不動産エージェントを探してから、内覧や売買契約を行うのが一般的です。

実は日本でも、アメリカと同じように不動産エージェントを選んでから物件購入の相談ができるのですが、この方法はあまり知られていません。

今後中古マンションを購入する方は、不動産会社だけでなく不動産エージェントもチェックしてみましょう。

中古マンション購入でよくある失敗・後悔の事例

不安を具体的に減らすには、先輩たちが実際にどんなことで後悔したのかを知っておくのが一番です。

中古マンション購入でよくある失敗・後悔の事例には、次のようなものがあります。

• 入居後に修繕積立金が値上げされたり、大規模修繕の一時金を請求された
• 給湯器や水回りなどの設備が、購入後すぐに故障した
• 上下階や隣戸との騒音・生活音でトラブルになった
• 利便性を重視しすぎて、住んでみると住環境が落ち着かなかった
• 眺望や日当たりを確認しきれず、想像と違った
• 住宅ローン控除の要件を満たさず、想定した減税が受けられなかった
• いざ売ろうとしても、なかなか買い手が見つからなかった

こうして並べてみると、失敗の多くは「お金（資産価値・維持費）」と「物件・住環境」のどちらかに関係していることが分かります。

つまり、先ほどお伝えした2つの不安をきちんと対処しておけば、これらの後悔の大半は防げるということです。

特に修繕積立金の値上げや一時金は、購入前に長期修繕計画と積立金の残高を確認しておくだけで、かなり見通しを立てられます。

設備の故障や騒音は、内見時に時間帯を変えて確認したり、設備表や告知書をチェックすることで、リスクを下げられます。

買ってはいけない中古マンションの特徴

失敗事例の裏返しとして、「買ってはいけない中古マンション」には共通した特徴があります。

次のような物件は、購入後に後悔しやすいため、特に慎重に判断してください。

• 管理費・修繕積立金の滞納者が多く、管理組合の会計が苦しい
• 長期修繕計画がない、または大規模修繕が適切に行われていない
• 修繕積立金が相場より極端に安く、将来の大幅値上げが見込まれる
• 旧耐震基準のまま、耐震補強もされていない
• 管理組合が機能しておらず、共用部の管理状態が悪い
• 戸数が極端に少なく、一戸あたりの修繕負担が重い
• 壁式構造などでリノベーションの制約が大きい

これらはいずれも、立地の良さや室内のきれいさだけを見ていると見落としがちなポイントです。

特に管理組合の財務状況は、一般の方が調べるのは難しいため、管理調査ができる不動産エージェントに見極めてもらうのが確実です。

逆に言えば、こうした特徴に当てはまらず、管理が健全で立地の良い中古マンションを選べば、購入後の不安は大きく減らせます。

中古マンション購入の不安を解消するためのチェックリスト

不安を「なんとなく」のまま抱えず、次の項目を一つずつ確認することで、お金と物件の不安は大きく和らぎます。

• ライフプランのシミュレーションで、無理のない予算・毎月の返済額を把握したか
• 住宅ローンの事前審査で、実際に借りられる額を確認したか
• 物件の立地や将来の売りやすさ（資産価値）を確認したか
• 管理組合の財務状況・修繕積立金が健全かを確認したか
• 築年数と耐震性（新耐震基準かどうか）をチェックしたか
• お金と物件の両方を相談できる、信頼できる不動産エージェントがいるか

中古マンションを購入する時の不安に上手く対処しよう

簡単に返品や買い直しがきかない買い物だからこそ、中古マンションの購入は慎重になりますし、不安だって湧いてきます。

その不安を無理やり消したり放置したりせず、適した方法できちんと対処すること、そして信頼できる不動産エージェントを見つけて相談することが、不安を軽減して前向きな気持ちで中古マンションを購入する最善策です。

しっかりと不安に向き合って、適した対処を行って納得のいく中古マンションを購入し、家族皆がずっと笑顔でいられる豊かな暮らしをぜひ実現させましょう。

宮田明典（ハウスクローバー株式会社）

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー

ハウスクローバー株式会社の創業者兼CEO。また同時に、毎年全国から2〜300組ほどの住宅購入希望者の相談があり、実際の購入もサポートする現役の不動産エージェントでもある。業界歴は17年以上。多くの人から受ける相談内容と不動産業界の現状にギャップを感じ、住宅購入に必要なサービスと優良な不動産エージェントのネットワークを構築したプラットフォーム「HOUSECLOUVER」を企画運営している。自身が情報を発信しているYoutubeやブログは多くの住宅購入者にとって欠かせないバイブルとなっている。

▶︎▶︎ このエージェントに相談する ◀︎◀︎

よくある質問

Q1：中古マンション購入でよくある不安にはどんなものがありますか？

大きく「お金の不安」と「物件の不安」の2つに分けられます。お金の不安は、住宅ローンを長く払い続けられるか・無理のない予算か。物件の不安は、本当に買っていい物件か・築年数や耐震は大丈夫か・将来売れるか、などです。漠然とした不安も、この2つに切り分けると対処しやすくなります。

Q2：中古マンションを買うのが怖いです。やめたほうがいいですか？

不安があること自体は当然で、やめるべきという意味ではありません。怖いと感じるのは、不安の正体がはっきりせず、解消の方法を知らないからです。お金はライフプランで、物件は信頼できるエージェントの調査で確認すれば、多くの不安は具体的に解消できます。そのうえで判断すれば後悔しにくくなります。

Q3：お金（住宅ローン）の不安はどう解消すればいいですか？

ライフプランニングで、教育費や老後資金まで含めて「無理なく返せる予算」を把握することです。そのうえで住宅ローンの事前審査を受ければ、借りられる額と毎月の返済額が具体的に見え、漠然としたお金の不安が解消されます。借りられる額ではなく返せる額で考えるのが大切です。

Q4：買っていい物件かどうかの不安はどう解消できますか？

立地（将来の需要）と管理（管理組合の財務・修繕積立金）、築年数や耐震性を確認することです。特に管理状態は資産価値に直結しますが、一般の方が調べるのは難しいため、管理調査ができる不動産エージェントに見極めてもらうのが確実です。これで「買っていい物件か」の不安は大きく減らせます。

Q5：中古マンション購入の不安は誰に相談すればいいですか？

お金と物件の両方を中立的に見てくれる不動産エージェントへの相談がおすすめです。売ることだけを優先する担当者ではなく、資産価値や買ってはいけない物件まで正直に伝えてくれる担当者を選びましょう。ライフプランの相談ができるファイナンシャルプランナーと併せて活用すると、不安を総合的に解消できます。